上海房价不能跌 这是政府调控楼市的最低底线？
分析房地产市场，就要从分析房地产市场的参与者入手，分析其目的、期望、承受力；房地产市场参与者包括政府、投资商和消费个体
房地产，作为国民经济中的一个重要行业，它有着自身的运转轨迹。宏观经济是楼市的基本面，宏观经济决定了投资与需求的兴衰程度。中国，现代化、城市化的进程，为楼市的生命力注入了持久生长周期的基因。房地产的投资功能和使用功能的双重性注定了其波动的不可避免；而中国的城市化进程所需的建设用地的资源性短缺，则将中长期的楼市博弈变局的砝码偏向于多方，空方的望楼兴叹在无可奈何中成为咏叹调。
通过对影响楼市多方面因素的剖析，我们认为，“房地产软着陆”是当前楼市走向的最佳路径，而且也必将朝这个方向发展。
预计短期楼市将盘整蓄势，房价持续坚挺，下半年是伺机入市的好时机。未来半年到一年，楼市的上升通道将被进一步打开。
分析房地产市场，就要从分析房地产市场的参与者入手，分析其目的、期望、承受力。房地产市场参与者包括政府、投资商和消费个体。
上海市人民政府———上海国民经济运行的管理者、房地产市场舵手
一直以来各级政府对上海房价的走势都给予了极大的关注。从中央到地方都一再重申：任何房地产市场，大起大落都不是健康现象；上海市政府对楼市后期走向的观点也非常明确：房价稳中有升，但不能跌；上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天则认为，上海房价的上涨最好与居民可支配收入的上涨持平；2003年，上海本地居民可支配收入的上涨约为12%，所以房价上涨也应该保持在这一水平；不过再过3到5年，房价的涨幅应该低于这一指标。
由此可以看出，上海市政府对未来楼市走向的最低底线就是：上海房价不能跌。
房地产投资商———房地产政策执行者、市场操作者
由于房地产业进入门槛低，行业核心竞争力较弱（创新度不够），现有的房地产开发企业规模不一、好坏参半；行业对于市场的期望来说，不外乎包括：企业的可持续发展、土地储备、项目成本、项目利润等这几方面；由于目前市场上的存量土地多属于早年协议取得，土地成本偏低，以当前的房价看，项目利润较高；对于手握这部分土地的开发商而言，近期项目资金压力并不大，但随着土地新政的实施，多数开发商土地储备短缺现象严重，故对现有项目利润期望值过高；受政策影响，目前有少数项目存在资金紧缺现象，并已开始寻求新的融资渠道或寻找项目合作伙伴。随着国家及上海市政府多项调控政策的深入持久，开发企业获取土地成本大幅提高，加上房地产业进入门槛低，行业竞争力弱，几年内，现有房地产企业将面临市场洗牌。
消费个体———市场最终买单者由于房地产特定的多重功能，使得消费个体的动机各异，安居乐业、健康的市场、稳定的投资回报、可预期的投资前景是消费者对市场的总体期盼。随着近年来住宅价格的大幅攀升，中低收入家庭购房压力日益增大；今年上半年，上海市住宅商品房平均销售价格为5135元/平方米，房价收入比达到了8.9，远远高于国际上3—6倍的水平；据上海市统计局现代统计产业中心的最新调查结果显示，上海房价与市民心理价位差距很大，83.2%的市民已经认为当前房价偏高；另据上海市二手房指数办公室抽样调查显示，今年上半年，市中心区域租金年出租收益率为6%，大房型的年出租收益率在5%左右，而中高档公寓及部分商铺租金下滑幅度较大，房价和租金之间越来越大的差距已将这部分房产投资回报率下压到3%左右。
国际金融报
房地产，作为国民经济中的一个重要行业，它有着自身的运转轨迹。宏观经济是楼市的基本面，宏观经济决定了投资与需求的兴衰程度。中国，现代化、城市化的进程，为楼市的生命力注入了持久生长周期的基因。房地产的投资功能和使用功能的双重性注定了其波动的不可避免；而中国的城市化进程所需的建设用地的资源性短缺，则将中长期的楼市博弈变局的砝码偏向于多方，空方的望楼兴叹在无可奈何中成为咏叹调。
通过对影响楼市多方面因素的剖析，我们认为，“房地产软着陆”是当前楼市走向的最佳路径，而且也必将朝这个方向发展。
预计短期楼市将盘整蓄势，房价持续坚挺，下半年是伺机入市的好时机。未来半年到一年，楼市的上升通道将被进一步打开。
分析房地产市场，就要从分析房地产市场的参与者入手，分析其目的、期望、承受力。房地产市场参与者包括政府、投资商和消费个体。
上海市人民政府———上海国民经济运行的管理者、房地产市场舵手
一直以来各级政府对上海房价的走势都给予了极大的关注。从中央到地方都一再重申：任何房地产市场，大起大落都不是健康现象；上海市政府对楼市后期走向的观点也非常明确：房价稳中有升，但不能跌；上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天则认为，上海房价的上涨最好与居民可支配收入的上涨持平；2003年，上海本地居民可支配收入的上涨约为12%，所以房价上涨也应该保持在这一水平；不过再过3到5年，房价的涨幅应该低于这一指标。
由此可以看出，上海市政府对未来楼市走向的最低底线就是：上海房价不能跌。
房地产投资商———房地产政策执行者、市场操作者
由于房地产业进入门槛低，行业核心竞争力较弱（创新度不够），现有的房地产开发企业规模不一、好坏参半；行业对于市场的期望来说，不外乎包括：企业的可持续发展、土地储备、项目成本、项目利润等这几方面；由于目前市场上的存量土地多属于早年协议取得，土地成本偏低，以当前的房价看，项目利润较高；对于手握这部分土地的开发商而言，近期项目资金压力并不大，但随着土地新政的实施，多数开发商土地储备短缺现象严重，故对现有项目利润期望值过高；受政策影响，目前有少数项目存在资金紧缺现象，并已开始寻求新的融资渠道或寻找项目合作伙伴。随着国家及上海市政府多项调控政策的深入持久，开发企业获取土地成本大幅提高，加上房地产业进入门槛低，行业竞争力弱，几年内，现有房地产企业将面临市场洗牌。
消费个体———市场最终买单者由于房地产特定的多重功能，使得消费个体的动机各异，安居乐业、健康的市场、稳定的投资回报、可预期的投资前景是消费者对市场的总体期盼。随着近年来住宅价格的大幅攀升，中低收入家庭购房压力日益增大；今年上半年，上海市住宅商品房平均销售价格为5135元/平方米，房价收入比达到了8.9，远远高于国际上3—6倍的水平；据上海市统计局现代统计产业中心的最新调查结果显示，上海房价与市民心理价位差距很大，83.2%的市民已经认为当前房价偏高；另据上海市二手房指数办公室抽样调查显示，今年上半年，市中心区域租金年出租收益率为6%，大房型的年出租收益率在5%左右，而中高档公寓及部分商铺租金下滑幅度较大，房价和租金之间越来越大的差距已将这部分房产投资回报率下压到3%左右。
国际金融报
