市内四区上半年房产交易数据表明商品房价涨幅减缓
据青岛市房地产交易中心统计表明，2004年上半年，青岛市市内四区房产交易依然活跃，房价持续上扬，但增幅减缓。
上半年，青岛市市内四区商品房交易总成交9990套，比去年同期下降50％；总成交面积109.14万平方米，同比下降17％；总成交金额37.25亿元，同比下降14％。商品房交易平均价格3413.05元／平方米，同比增长3.82％，其中住宅成交9118套，占商品房总成交户数的91.2％，成交面积88.12万平方米，成交金额27.86亿元。住宅交易平均价格3161.60元／平方米，同比增长7.75％。
按2004年签订合同日期成交3284户，成交面积37.02万平方米，成交金额18.89亿元，平均单价为5103.39元／平方米。比去年同期上涨632.16元／平方米，涨幅为14％。根据数据分析，有如下特点：
成交均价有升无降
从分区折线图（图一）看出，市南区成交均价起伏略大，价位在6000元／平方米至8000元／平方米之间浮动；市北、四方区价位4000—5000元／平方米之间较为平稳；李沧区则上升态势明显，由1月底的2452.1元／平方米，至6月底上升至3196.27元／平方米，每平方米涨744.17元，涨幅达30.3％。
与去年同期比较，每平方米均价上涨最大的为市南区，上涨799.57元／平方米；其次是四方区，上涨650.14元／平方米；递次排列为李沧区上涨421.28元／平方米；四方区上涨311.45元／平方米。以均价上涨幅度排列，则四方涨幅最高达16.8％；依次为李沧区15.2％；市南区11.4％，市北区6.3％（图二）。低价房成交量比例大
2004年上半年，小于3000元／平方米的商品房成交套数占总成交套数的60.09％，其次为3000—5000元／平方米的占28.66％。小康房型最受青睐
从房型分类来看，今年上半年成交占比例最大是70—100平方米／套的房型最受欢迎，占总成交套数的43.67％，其次是100—150平方米／套占25.72％。
商业用房依然低迷
今年上半年，市区的办公、商业用房仍然处于低迷状态，成交量很少，两项成交套数872套，仅占总成交量的8.73％，其中办公楼成交更少，仅占1.41％。据分析一是供应饱和；二是经济环境影响；三是房价过高。
商品房供给量增大
2004年上半年共批准预售面积79.43万平方米，比去年同期增长77.70％。其中：住宅批准预售5024套，批准预售面积53.88万平方米，比去年同期增长38.94％；商业营业用房批准预售7.03万平方米；办公楼批准预售18.52万平方米。
2004年上半年经济适用房批准预售1870套，批准预售面积19.05万平方米。
房价增幅明显放缓
与去年上半年同期比较，市内四区商品住宅交易成交户数，面积与金额均有明显的下降，平均成交单价仅上升3.83％，增幅明显放缓，从长远看，这个增幅是个较合理的比值。从另一侧面看到，市内四区商品房有效供给不足非常严重，由于商品匮乏，加剧了需求矛盾，将影响房地产市场的健康发展。
市场分析稳中缓升
科学的住房建设供应体系，商品房合理供应比例应为中低档普通商品房占70％左右；高档商品房占15％左右；经济适用住房和廉租房占15％左右。而目前我市占消费主流的4000元／平方米左右的普通商品房源稀缺，市场供应链断档。
房地产市场的健康发展，关键要看以普通大众为主流的消费层次市场的建立与完善，这样的市场才有长盛不衰的后劲。生产供应适合的商品房，包括品种、价格，要考虑消费者经济承受能力，要有合理性比值。据市统计局提供数字，去年我市区居民年均可支配收入10075.27元，双职工为20150.54元／年，按我国北京等部分城市房价与收入平均比值1：9口径（即购买一套住房的总价需9年的双职工家庭年均可支配收入），2003年度我市市内四区按合同日期交易商品房均价4471.13元／平方米计算（以80平方米／套为户型），其房价与收入比为1：17，均超过了1：9的比值。
从今年5月、6月的商品房均价折线图看出，商品房交易价格出现下降趋势，市区已有一些楼盘销售不畅，其原因主要是区域偏远、环境不便、交通成本高或售房价格偏离市场需求所致。据分析，目前市场上跟风追涨被迫提前释放的购房需求人群已呈逐渐减少趋势。结合今年下半年将有相当数量的经济适用房竣工上市，供求矛盾将会有所缓解。加之国家宏观调控，银行紧缩政策等原因，一些急于货币回笼的楼盘，有可能调整价格，预测部分市区房价有下降空间。若从市场供需总体情况来看，预测市内四区商品房价格还将继续上涨。但增幅将减缓，呈现稳中缓升态势。焦易中
青岛晚报
