宏观调控震动楼市房产大腕共谋对策
4月底以来，国务院及有关部门出台的宏观调控措施之密集和迅速，多年未见：房地产开发（不含经济适用房项目）投资项目资本金比例均由20%及以上提高到35%及以上，暂停审批农用地转非农建设用地，全面清理所有在建、拟建固定资产投资项目，全面清理银行业金融机构对在建、拟建项目已发放或已承诺发放的固定资产贷款。
即使日子过得很优裕的地产商，这几个月来也深刻体会了什么叫煎熬。加之距离业内最为敏感的“8.31”大限的到来，许多地产商充分品尝着度日如年的滋味。2004年宏观调控对中国房地产业产生何种影响？房地产信贷与土地政策是否会促使房价下降？中国房地产是否将出现10年前的悲剧？为此，2004年8月7日-8日，全国近600家房产企业与房产大腕们齐聚博鳌，共同探讨应对宏观政策的各项对策，期间南北“碰撞”而频频闪现的思想火花让与会者获益匪浅。
影响篇：宏观调控使更多的发展商由小变大
虽然对中国是否存在“房产热”还有不同看法，但在业界颇有影响的房地产商们仍对宏观调控给予充分肯定。
万科企业股份有限公司董事长王石率先发言，他分析说，宏观调控虽然可能给房地产开发商的资金来源和产品销售造成一些影响，但全国房地产价格“虚高”的情况也会得到有效控制。在调整过程中，许多优秀的房地产企业将会脱颖而出，在市场竞争中优胜劣汰，最终实现整个行业水平的集中提升。总体而言，房地产行业有螺旋上升的周期性，总的趋势是上升，就看你如何把握。
本次宏观调控将会调控谁？王石认为主要是三类企业：第一，高负债的企业，尤其是那些被媒体称为“黑马”的公司应该悠着点；第二，产业化开发商会受到明显的影响；第三，非主流的开发商会受到影响。
华远总裁任志强则把1993年和现在的宏观调控用意进行了比较，1993年时是为了把经济过热压下去，而这次只是希望把投资控制在一个合理的范围内，而不是希望投资降低，或者是越低越好，或者是重新回到紧缩的过程，所以面对这样一次新调控，我们必须有充分的认识，也许有更多的发展商可以利用这次机会，能在这次宏观调控中使自己获得更大的发展。
首创置地集团董事长刘晓光指出，宏观调控政策实施后，中国和房地产业密切相关的土地、信贷、出让金、材料价格等都发生了根本性变化。这种提高房地产业准入门槛和实力要求的做法，将有效地挤除房地产业中蕴藏的“泡沫”，地产企业将面临重新洗牌，信贷政策的收紧必然使中小企业因资金紧张而纷纷退出，将现有项目转让套现，大量项目将停建缓建，由此形成的市场空白会吸引实力派外行及外资进入，同时，银行资金必然会更多地流向那些真正有实力的企业，大企业会不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。
宏观调控之下，中国一部分小型房地产企业面临“崩盘”危险。但SOHO中国董事局主席潘石屹认为，宏观调控政策的出台，使房地产开发市场上的国有企业、私营企业和外国企业都取得了一样的竞争机会，这将使中国的房地产业更加市场化。
潘石屹认为，中国房地产业正在经历的是房地产业市场化的必经途径和环节，不应过分夸大所谓“8·31大限”效应。他说，实现市场化必须要有一个良好的平等交易环境，而土地作为国家资产，只有公开交易才能真正实现平等。宏观调控既对居民购房有利，更将有利于促进房地产行业的长久健康发展。
对于宏观调控，顺驰集团董事长孙宏斌认为主要有两方面的影响：在供给方面，限制土地投放量，限制贷款，也就是限制进入市场的房子，供应将减少；而对需求方面则影响不大，所以需求减少的可能性不大。因此，地价和房价不会下跌，市场前景应看好。
对于大企业，宏观调控不但不会限制发展，反而可以促使大企业在市场竞争中赢得主动。有一个事实很能说明问题：去年121号文件出台以后，很多企业很紧张，而顺驰恰恰就是在121号文件出台之后开始加快全国化发展的步伐的。
香港著名经济节目评论员施永青也指出，中国政府通过收紧资金（银行贷款）和土地供应两根“线”的宏观调控方式，使过快的房地产投资和快速上涨的大中城市房价得到遏制，而一批有实力的企业将会迅速成长起来，这对让普通百姓住上价廉物美的好房子，防止出现新一轮“泡沫”经济将是富有成效的。
前景篇：市场继续向好房价仍将上浮
万科掌门人王石说：“从数据上看，房地产行业在美国基本占到了国民生产总值的10%左右，而且这一比例从1950年一直保持到了现在；对比一下，中国在1998年以后，房地产行业发展速度开始陡然提升，从占国民生产总值的3%左右，快速上升到了现在的6%。目前来看，有望在2013年占到10%左右。”
从统计数字上看，房价、地价都在上升，但中国的市场就一个区域来讲也不同，宏观调控对长三角影响最大，尤其上海、浙江、江苏的部分城市，压力会比较大，房价上浮的速度不会太快，但其他很多地方有上升空间。
其后发言的华远当家人任志强比王石还要乐观，他认为，政府此次宏观调控无所谓软着陆、硬着陆，只是将各项发展指标调整到一个更合适的比例范围之内，所以他认为房地产企业无须恐惧宏观调控，相反房地产企业应该积蓄力量迎接春天———中国农村每年有约1500万新生儿，中国政府计划到2020年全国城市化率要达到50%左右，这就保证了房地产行业的发展空间。
任志强还表示，上半年，全国房价涨了10．4%，地价涨了11．7%，土地的价格高于房价，这在全世界也不太可能，房价一定要高于地价，否则谁还会投资房地产？今年后期的新开工量和购地量都在下降，房价一定会上涨。
作为此次年会的焦点人物，顺驰集团董事长孙宏斌在大会上也同样表示，宏观调控不会影响今年的市场供应量，但是明年的供给量会大幅减少，相对而言，今年需求方面有持币待购现象发生，但是明年以后需求会回升，甚至上扬。他判断明年以后，房地产市场应该会呈现出供销两旺的局面，孙宏斌表示，他跟大多数的开发商观点一致，无论是对全国房地产市场还是对天津房地产市场，他对未来都充满信心。
对策篇：及时调整战略变中求活求胜
宏观调控下对于每个企业而言，1％的风险，可能意味着100％的失败，鸵鸟政策、风声鹤唳都不可取，对此大腕们各自发表了自己的看法：
王石：早调整早舒服
万科企业股份有限公司董事长王石指出，中小企业要摆脱困境，关键是搞好“专业化”经营。首先抛掉自己不擅长的项目，专心经营住宅项目，不要搞投资大的商业地产，不要盲目追求大盘；其次要在资金上寻找更多的出路，不能再一味地依赖银行贷款。
房地产企业要渡过紧缩难关，我认为需要停止扩张、战略收缩、实行减法经营，包括产业减法、产品减法和股权投资减法。以万科为例，产业减法是变过去多行业齐头并进调整为以房地产为主业；产品减法指从各品类“一个都不能少”到以开发大众住宅产品为主；股权投资减法，分期转让持有的30多家公司。目前万科在19个城市开发项目，走专业化道路，实施战略性地域扩张，把业务集中在3％的国土面积上。
刘晓光：广泛建立战略联盟
通过并购和兼并，中国的房地产企业会越做越强，中国的房地产才能出名牌、品牌，才能在市场经济的竞争中立于不败之地。房地产企业一定要有紧迫感，特别是大型企业，应当广泛建立战略联盟，加强战略合作，尤其是以资源获取为目的的战略合作。
刘晓光认为，对于手中拥有土地，但没有资金开发的中、小房地产企业来说，被大企业并购是最好的出路。对于希望通过并购获得土地的房地产企业来说，要注意两点：一是要吃得下。并购项目首要条件是有充足的资金及合理的融资渠道。现在这一阶段市场上好的项目很多，每个项目的诱惑力都很大，所以对大企业来说，一定要看看自己有多少钱、有什么样的融资渠道，以免项目拿得太多，绷断了自己的资金链。二是要能消化。前提是并购的项目要没有问题。
任志强：用危机创造机会
任志强表示，资本市场虽然还不够开放和完善，但境内外上市融资的大门是打开的，境外基金的引入、信托基金的发行、股份制的推广都在用各种各样的方式扩大市场的份额与占有率。只要有利可图，就会有大量的投资进入这个领域。
任志强还公开表示，政府要为有影响、有实力的开发商提供一定土地供应量，以确保中国的房地产业持续稳定健康发展。
陈基强：大胆尝试国外基金
基强联行董事总经理陈基强称，资金是房地产开发的关键所在，在企业资金不足的情况下，要拓宽融资渠道，实行融资多元化战略。既要注重国内融资，也要注重国外融资。当前，国外基金不失为中国房地产企业的融资之道，有关企业要大胆尝试。
孙宏斌：放慢拿地速度
孙宏斌在大会上说，这个决定顺驰执行得很坚决：顺驰在江苏丹阳跟了一个很好的项目，计划都做好了，价格也不高，但是决定不拿了就坚决撤了。
顺驰集团董事长孙宏斌表示，顺驰已经放慢了其在长三角拿地的速度，“我们已经开始做相应的调整。”顺驰在5月份时开了几个会专门讨论了在目前环境下的拿地问题，会议最终达成的统一意见是停止继续在长三角拿地。
另外从孙宏斌的演讲中还得知，顺驰不仅仅是获取土地方面的计划在调整，对长三角的销售额也有变动。按照最新计划，长三角的销售目标已经从30亿元调整到21亿元。
潘石屹：不要规模要健康
潘石屹说：“这两天的论坛上，很多人在谈8.31大限对房地产影响的时候，常常容易下这样的结论：大公司不会受到什么影响，中小企业要积极想办法。我觉得这是个错误的观点。新的土地政策对企业影响的大小，关键是看你是不是市场化程度比较高的企业，如果你的企业整个运营靠银行贷款，不是靠市场化运作，可能在8.31大限的时候就会失去你的市场份额；如果你是市场化程度比较高的公司，可能会给你带来更多的机会，更多的资源。好比一个人，他的身体状况跟体重没有必然关系，胖子不一定都健康，瘦子也不一定都有病。只要你是健康的公司，不论大小，只要及时调整企业战略，就会成为一个很好的公司。”
杭州日报
即使日子过得很优裕的地产商，这几个月来也深刻体会了什么叫煎熬。加之距离业内最为敏感的“8.31”大限的到来，许多地产商充分品尝着度日如年的滋味。2004年宏观调控对中国房地产业产生何种影响？房地产信贷与土地政策是否会促使房价下降？中国房地产是否将出现10年前的悲剧？为此，2004年8月7日-8日，全国近600家房产企业与房产大腕们齐聚博鳌，共同探讨应对宏观政策的各项对策，期间南北“碰撞”而频频闪现的思想火花让与会者获益匪浅。
影响篇：宏观调控使更多的发展商由小变大
虽然对中国是否存在“房产热”还有不同看法，但在业界颇有影响的房地产商们仍对宏观调控给予充分肯定。
万科企业股份有限公司董事长王石率先发言，他分析说，宏观调控虽然可能给房地产开发商的资金来源和产品销售造成一些影响，但全国房地产价格“虚高”的情况也会得到有效控制。在调整过程中，许多优秀的房地产企业将会脱颖而出，在市场竞争中优胜劣汰，最终实现整个行业水平的集中提升。总体而言，房地产行业有螺旋上升的周期性，总的趋势是上升，就看你如何把握。
本次宏观调控将会调控谁？王石认为主要是三类企业：第一，高负债的企业，尤其是那些被媒体称为“黑马”的公司应该悠着点；第二，产业化开发商会受到明显的影响；第三，非主流的开发商会受到影响。
华远总裁任志强则把1993年和现在的宏观调控用意进行了比较，1993年时是为了把经济过热压下去，而这次只是希望把投资控制在一个合理的范围内，而不是希望投资降低，或者是越低越好，或者是重新回到紧缩的过程，所以面对这样一次新调控，我们必须有充分的认识，也许有更多的发展商可以利用这次机会，能在这次宏观调控中使自己获得更大的发展。
首创置地集团董事长刘晓光指出，宏观调控政策实施后，中国和房地产业密切相关的土地、信贷、出让金、材料价格等都发生了根本性变化。这种提高房地产业准入门槛和实力要求的做法，将有效地挤除房地产业中蕴藏的“泡沫”，地产企业将面临重新洗牌，信贷政策的收紧必然使中小企业因资金紧张而纷纷退出，将现有项目转让套现，大量项目将停建缓建，由此形成的市场空白会吸引实力派外行及外资进入，同时，银行资金必然会更多地流向那些真正有实力的企业，大企业会不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。
宏观调控之下，中国一部分小型房地产企业面临“崩盘”危险。但SOHO中国董事局主席潘石屹认为，宏观调控政策的出台，使房地产开发市场上的国有企业、私营企业和外国企业都取得了一样的竞争机会，这将使中国的房地产业更加市场化。
潘石屹认为，中国房地产业正在经历的是房地产业市场化的必经途径和环节，不应过分夸大所谓“8·31大限”效应。他说，实现市场化必须要有一个良好的平等交易环境，而土地作为国家资产，只有公开交易才能真正实现平等。宏观调控既对居民购房有利，更将有利于促进房地产行业的长久健康发展。
对于宏观调控，顺驰集团董事长孙宏斌认为主要有两方面的影响：在供给方面，限制土地投放量，限制贷款，也就是限制进入市场的房子，供应将减少；而对需求方面则影响不大，所以需求减少的可能性不大。因此，地价和房价不会下跌，市场前景应看好。
对于大企业，宏观调控不但不会限制发展，反而可以促使大企业在市场竞争中赢得主动。有一个事实很能说明问题：去年121号文件出台以后，很多企业很紧张，而顺驰恰恰就是在121号文件出台之后开始加快全国化发展的步伐的。
香港著名经济节目评论员施永青也指出，中国政府通过收紧资金（银行贷款）和土地供应两根“线”的宏观调控方式，使过快的房地产投资和快速上涨的大中城市房价得到遏制，而一批有实力的企业将会迅速成长起来，这对让普通百姓住上价廉物美的好房子，防止出现新一轮“泡沫”经济将是富有成效的。
前景篇：市场继续向好房价仍将上浮
万科掌门人王石说：“从数据上看，房地产行业在美国基本占到了国民生产总值的10%左右，而且这一比例从1950年一直保持到了现在；对比一下，中国在1998年以后，房地产行业发展速度开始陡然提升，从占国民生产总值的3%左右，快速上升到了现在的6%。目前来看，有望在2013年占到10%左右。”
从统计数字上看，房价、地价都在上升，但中国的市场就一个区域来讲也不同，宏观调控对长三角影响最大，尤其上海、浙江、江苏的部分城市，压力会比较大，房价上浮的速度不会太快，但其他很多地方有上升空间。
其后发言的华远当家人任志强比王石还要乐观，他认为，政府此次宏观调控无所谓软着陆、硬着陆，只是将各项发展指标调整到一个更合适的比例范围之内，所以他认为房地产企业无须恐惧宏观调控，相反房地产企业应该积蓄力量迎接春天———中国农村每年有约1500万新生儿，中国政府计划到2020年全国城市化率要达到50%左右，这就保证了房地产行业的发展空间。
任志强还表示，上半年，全国房价涨了10．4%，地价涨了11．7%，土地的价格高于房价，这在全世界也不太可能，房价一定要高于地价，否则谁还会投资房地产？今年后期的新开工量和购地量都在下降，房价一定会上涨。
作为此次年会的焦点人物，顺驰集团董事长孙宏斌在大会上也同样表示，宏观调控不会影响今年的市场供应量，但是明年的供给量会大幅减少，相对而言，今年需求方面有持币待购现象发生，但是明年以后需求会回升，甚至上扬。他判断明年以后，房地产市场应该会呈现出供销两旺的局面，孙宏斌表示，他跟大多数的开发商观点一致，无论是对全国房地产市场还是对天津房地产市场，他对未来都充满信心。
对策篇：及时调整战略变中求活求胜
宏观调控下对于每个企业而言，1％的风险，可能意味着100％的失败，鸵鸟政策、风声鹤唳都不可取，对此大腕们各自发表了自己的看法：
王石：早调整早舒服
万科企业股份有限公司董事长王石指出，中小企业要摆脱困境，关键是搞好“专业化”经营。首先抛掉自己不擅长的项目，专心经营住宅项目，不要搞投资大的商业地产，不要盲目追求大盘；其次要在资金上寻找更多的出路，不能再一味地依赖银行贷款。
房地产企业要渡过紧缩难关，我认为需要停止扩张、战略收缩、实行减法经营，包括产业减法、产品减法和股权投资减法。以万科为例，产业减法是变过去多行业齐头并进调整为以房地产为主业；产品减法指从各品类“一个都不能少”到以开发大众住宅产品为主；股权投资减法，分期转让持有的30多家公司。目前万科在19个城市开发项目，走专业化道路，实施战略性地域扩张，把业务集中在3％的国土面积上。
刘晓光：广泛建立战略联盟
通过并购和兼并，中国的房地产企业会越做越强，中国的房地产才能出名牌、品牌，才能在市场经济的竞争中立于不败之地。房地产企业一定要有紧迫感，特别是大型企业，应当广泛建立战略联盟，加强战略合作，尤其是以资源获取为目的的战略合作。
刘晓光认为，对于手中拥有土地，但没有资金开发的中、小房地产企业来说，被大企业并购是最好的出路。对于希望通过并购获得土地的房地产企业来说，要注意两点：一是要吃得下。并购项目首要条件是有充足的资金及合理的融资渠道。现在这一阶段市场上好的项目很多，每个项目的诱惑力都很大，所以对大企业来说，一定要看看自己有多少钱、有什么样的融资渠道，以免项目拿得太多，绷断了自己的资金链。二是要能消化。前提是并购的项目要没有问题。
任志强：用危机创造机会
任志强表示，资本市场虽然还不够开放和完善，但境内外上市融资的大门是打开的，境外基金的引入、信托基金的发行、股份制的推广都在用各种各样的方式扩大市场的份额与占有率。只要有利可图，就会有大量的投资进入这个领域。
任志强还公开表示，政府要为有影响、有实力的开发商提供一定土地供应量，以确保中国的房地产业持续稳定健康发展。
陈基强：大胆尝试国外基金
基强联行董事总经理陈基强称，资金是房地产开发的关键所在，在企业资金不足的情况下，要拓宽融资渠道，实行融资多元化战略。既要注重国内融资，也要注重国外融资。当前，国外基金不失为中国房地产企业的融资之道，有关企业要大胆尝试。
孙宏斌：放慢拿地速度
孙宏斌在大会上说，这个决定顺驰执行得很坚决：顺驰在江苏丹阳跟了一个很好的项目，计划都做好了，价格也不高，但是决定不拿了就坚决撤了。
顺驰集团董事长孙宏斌表示，顺驰已经放慢了其在长三角拿地的速度，“我们已经开始做相应的调整。”顺驰在5月份时开了几个会专门讨论了在目前环境下的拿地问题，会议最终达成的统一意见是停止继续在长三角拿地。
另外从孙宏斌的演讲中还得知，顺驰不仅仅是获取土地方面的计划在调整，对长三角的销售额也有变动。按照最新计划，长三角的销售目标已经从30亿元调整到21亿元。
潘石屹：不要规模要健康
潘石屹说：“这两天的论坛上，很多人在谈8.31大限对房地产影响的时候，常常容易下这样的结论：大公司不会受到什么影响，中小企业要积极想办法。我觉得这是个错误的观点。新的土地政策对企业影响的大小，关键是看你是不是市场化程度比较高的企业，如果你的企业整个运营靠银行贷款，不是靠市场化运作，可能在8.31大限的时候就会失去你的市场份额；如果你是市场化程度比较高的公司，可能会给你带来更多的机会，更多的资源。好比一个人，他的身体状况跟体重没有必然关系，胖子不一定都健康，瘦子也不一定都有病。只要你是健康的公司，不论大小，只要及时调整企业战略，就会成为一个很好的公司。”
杭州日报
