宏观背景下长三角地产的机遇创造
当今房地产界风云际会，波涛涌动。在国家紧缩“银根”和“土地”宏观调控背景下，长三角作为中国经济发展前沿阵地，其房地产业如何保持健康而有序的步伐，成为中国经济界特别是房地产界热门话题，也牵动着广大百姓的心弦。
今秋国内房地产界一次高规格的行业盛事--2004中国南京房交会“钟山论坛”云集了众多国内地产与经济界的官员、专家和学者，他们权威性的观点、创新式的视角，纵论房地产发展大计，对推动长三角房地产乃至全国房地产的发展，将产生积极而广泛的影响。
■各地要和中央唱同一首歌
顾云昌：（中国房地产协会副会长兼秘书长）
当前房地产业关心的是什么，就是宏观调控对房地产的影响，在宏观调控下，要求我们的房地产业和中央唱同一首歌。
我觉得全国的房地产市场，大概分为三种类型，一种类型在长三角，以上海、杭州、南京为代表，房价上涨得很快。第二种以广州地区为代表，房价近几年稳中有降。第三种以北京为代表，基本上是稳定的。
中央提出科学发展观，我们房地产市场有什么发展规律呢，中国的房地产市场，政府的主导性很强，房地产市场的两大元素一个是土地，一个是资金。中国的房地产土地是国有土地，而且房地产市场的土地供应都在政府的掌握中，这种掌握不是弱化而是越来越强化，土地的供应量决定了房地产的供应量，房地产供应量决定了房地产的供求关系，决定了整个房地产市场的发展，这是具有决定意义的，这个决定意义的资源掌握在政府手里，和各国的房地产市场有所不同。
再说资金，中国的房地产开发资金基本来自于中国的国有银行，国有银行是政府控制下的银行，宏观调控下，资金收紧或者是放开，都是政府调控的。现在房地产是需求拉动的，我们的拆迁需求对房地产拉动占的份额非常大，大概占到1/3以上，长三角地区则可能有一半以上，有的城市达60％，是需求拉动了市场，这个拉动度和分量也是政府调控的，因此，总体上房地产供和需是由政府把握的。
中国的房地产有很强的差异性。房地产市场和汽车市场不同，汽车市场要涨价都涨价，要降价都降价，房地产市场不可能这样。有的城市开始扬帆启程，那是扬州，有的城市已经上了大海，那是上海，有的城市刚刚“开封”，更远的城市在西边藏着，如西藏。房地产不像汽车和家电可以全国流通。我们要在宏观调控当中，牢牢把握住差异性，才能达到调控的目的，才能和中央唱的调子是一致的。
要使中国房地产调控的市场，在新的情况下得到平衡，就要把有些需求慢慢释放。一个是拆迁的需求，一个是投资的需求。一方面要控制拆迁量，控制和限制投资的需求，实现我们的平衡。
长三角应对宏观调控的措施是什么，应该是加大供应量，而不是减少供应量，全国希望宏观调控减少供应量，我们长三角地区则希望增加供应量，只有加大供应量，同时减少需求量，才能实现供求平衡，促进房价的平稳。
在这样一种形势下，房地产企业要认清市场，适应市场，还要开拓市场。宏观调控对不同的地区带来不同的挑战和机遇，现在的机遇是什么，对规范运作的企业来说是好事，对弱小企业是一种灾难。在新的游戏规则下，我们的房地产业要量力而行，要研究新一轮的战略，加强战略管理，要研究楼盘的定位问题，提升楼盘的品质。
房地产业面临大健身考验，还有减肥的考验。可能有的面临困境。长三角是中国经济发展最快的地方，是未来发展经济最好的地方，现在已经超过了珠三角。当前长三角的任务是想办法达到供求平衡，长三角的价格平稳了，对整个中国的价格平稳是有好处的，希望我们的政府和房地产界共同努力使房价缓缓地涨，使我们的楼市年年旺。
■对几个地产问题的再认识
李罗力：（综合开发研究院（中国·深圳）副理事长兼秘书长）
最近一个时期，一些媒体和经济学家对土地问题的说法，我认为有些以偏概全。
一个是最近有一些舆论，讲中国的圈地运动，说我们改革开放以来，20多年的圈地运动，超过了中国历史上圈地的总和。这个舆论听上去，好像我们改革开放以后，在土地问题上，对不起祖宗和子孙。我觉得是过于夸大了土地的问题。大家注意到中国20多年改革开放所取得的成就，就是历史上从来没有的。中国经济上取得的成就，人民的富裕也是历史上没有的。20多年来，在中国城市化和工业化中所占用的土地，总体上应该是正确的，是合理的。虽然有这样那样的问题，总体上是合理的，大部分是正确的，没有这样的土地来作为城市化工业化的代价，中国经济是不可能腾飞的。
第二个说法是政府低价从农民手中得到土地，高价抛售。我认为，如果不加分析讲这个话也是不对的。比如说，东部沿海地区当它还没有城市化时，一块土地没有工业价值的时候，肯定没有市场价值。当它有工业价值时，它在市场上才有价值。土地一旦进入了开发过程，事实上土地有了工业价值和商业价值，这块土地在市场上肯定升值。
■应对挑战出现新的融资、开发模式
冯伦：（万通集团董事局主席）
在当前的宏观调控下，开发商的日子是最难熬的：口袋里的钱不多，向银行贷款又难了。但是，许多开发商在融资方面都在想方设法积极应对，总体上是直接投资逐步增加，通过银行的间接融资在逐步减少。目前业界对融资的应对措施主要有五种：一是扩大资本金规模，大部分是靠债务融资推动超规模的投资。比如复兴地产、首信地产的上市，万科转债的成功；二是国际上的直接投资，包括私人资金及一些基金；三是国内的不动产金融的创新。比如去年，开发商通过信托方式拿走的钱大概有五六十亿元，远远超过通过发行股票获得的钱；四是国内大型开发企业间的联合。如万科地产和招商地产一起拍地，还有就是一家专门拿地，另一家专门建房子，从而形成战略伙伴式关系；五是国内民间私人资金聚集起来，形成投资联盟进入房地产业。我们在江苏也有一个投资联盟，国内的私人机构也很多。
另外，房地产业的商业模式（即开发模式）也在发生变化。以前，国内95％以上的开发商做生意都按照一个模式进行，即假定期房永远能卖掉、银行的资金链永远不会断。自从去年央行121号文件发布以来，很多公司开始研究新的模式，注重房地产开发的专业化问题。比如，只开发住宅，不开发写字楼；或者只开发写字楼，不开发住宅。
宏观调控中，企业和行业团体应该承担起责任。
■宏观调控的趋向是防止硬着陆
徐宏源：（国家信息中心发展研究部主任）
下一个阶段经济发展的趋向，或者是宏观调控的政策，应该是防止硬着陆。这一轮宏观调控所整顿的经济运行中存在的问题，主要是经济的高速增长、资源浪费的加剧和房地产价格存在的泡沫，面对这些问题中央采取了一系列有针对性的措施，其中有两个，一个是控制“银根”，第二个是控制“土根”。
我们现在面临的宏观调控是一个短期的政策。中国的四大趋势可以说是推动中国经济走向稳定增长的因素。第一个就是城市化，我们城市化提速以后，每年大约以1个百分点的速度在增长，现在城市化水平大概有38％。我们现在城市的住房面积平均是23平方米，如果让新进入城市的人都有这个平均数的话，中国房地产需求将稳步增长。
第二个因素是居民消费结构的升级。中国居民与发达国家比，主要差距是住和行。我们与韩国和日本的消费差距在住和行，就是住房和汽车。
第三是市场化的趋势。
第四是国际化趋势。中国的经济，采取的策略就是以开放带动改革，我们的改革开放，前期是改革和开放并举，上世纪80年代中期以后，我们进入了开放为主的阶段。
我个人认为，短期调控不会改变中长期趋势，这是一个基本判断。到目前为止，20多年来，我们大大小小经历过四轮周期，现在要经历第五轮周期。到现在为止为什么没有松动的现象，主要是投资，投资的增长速度如果在今年的9月份和10月份，有明显降温的现象，可能货币政策会有所松动。
■未来的竞争靠品牌取胜
赵军：（华门集团常务副董事长）
中央政策的调整，我觉得对我们房地产规范、健康地发展，最后发展到品牌，是一件很好的事情。所以我们说实话，从来没有为宏观调控感到紧张，包括利率。说实在话，银行对房地产贷款，再多几个点，房地产都吃得消。为什么？未来的竞争靠品牌取胜。我们除了北方、上海以外，这几年主要打南京市场。我们感觉到南京的人文底蕴很深。
我们在南京发展的过程中，与政府包括房管企业、协会以及新闻媒体，都非常融洽。我们开玩笑说，南京是我们的第二故乡。我们着眼未来，未来的竞争将更加激烈，靠什么？就是靠品牌，也就是你的品牌功效。中国太大了，13亿人口，衣食住行永远是主题，就是进入小康社会，也是主题。我觉得杭州和南京没有区别，关键的区别在于，这个企业在想什么，是不是在做品牌。
■政府调控希望市场健康
许世坛：（世贸集团执行董事、副总裁）
实际上从我们集团来说，我们全国化的定位已经有两年多的时间，我们在全国七八个城市都有项目，我们未来的重点是多拓展一些城市，比如说一些沿海城市，或者是位置非常特殊的城市，如南京，无锡等，我觉得这些城市的活力非常大。
政府调控就是希望市场健康。今年我觉得在10％左右是好的，因为今年上海的GDP增长肯定是在10％—15％左右，它的房价很难下跌。我们看到利率的问题，我谈到世茂滨江，我们50％是境外客户，他们说，利率没有任何影响，甚至是一个好事情，我们的客户都是找汇丰、花旗，它的利率是3％，这一点也促进他们的购房。现在他们用美元买房，两三年后把房子卖出去，赢得的是这个产业的租金和这个产业的升级，最后还赢得了这个汇率的差价。
■经济形势不支持利率上升
汪丽娜：（中国社科院经济研究所研究员）
升息的因素是什么，实际上下半年出现了逆转的情况，原材料上游产品在涨价，下游产品没有涨价，我们国家的资源是相对的过剩，存款在增长，银行高额的准备金在增长，在资金相对剩余的情况下，不支持利率的上升。实际上资金的价格和其他价格是一样的，它是由供需关系决定的。从利率对市场的关系来看，从广大投资者和资金的需求者来说，房地产的过热不是开发商对市场上盲目跟进的问题，而是由于结构的问题，政府的非理性投资，政府的人为造市和圈地产生的结果。你简单地在资金上进行约束，是不起作用的。对老百姓来说你升息也好，不升息也好，我的资金只有投资进银行，老百姓面对现在很多的不确定性，只有把资金放在银行。
■沪杭宁三地经济比较
李启明：（东南大学房地产研究所所长、教授）
宏观调控就是要房地产企业变成品牌企业、强势企业，它需要一个比较好的环境。而房地产发展环境，从我们国家这么多年来看，应该是不稳定的，也是不连续的，非常容易受到政策的影响，政府的影响，地区的影响，受到其他产业的影响。
我们做了一个长三角中心城市房地产发展的研究，我们不说具体的东西，只是说三个城市，上海，南京，杭州，在一些地方的差别。在经济上，上海在前面，杭州是第二，南京是第三。我们是根据前三年平均水平来综合的。人均GDP是上海第一，杭州第二，南京第三；固定资产的投资也是上海，杭州，南京；社会零售总额是上海、南京、杭州；在经济发展速度上，比如说GDP的增长率，是杭州、南京、上海；固定资产投资增长率也是杭州，南京，上海；社会零售总额的增长率也是杭州，南京，上海；在经济结构上，第三产业的比重应该是上海，南京，杭州；在外向型的经济水平上，比如说出口总额是上海，杭州，南京，实际利用外资是上海，南京，杭州；在资源上，是上海，杭州，南京。其他还有很多的指标，最后的结论是，上海是排在第一位，杭州是第二位，我们南京是第三位。上海的房地产发展环境，明显优于南京和杭州，而且优势是比较大的，杭州的发展环境虽然优于南京，但是差别不是太大。城市人口的大幅度的增长，有利于房地产的发展。
杭州日报
今秋国内房地产界一次高规格的行业盛事--2004中国南京房交会“钟山论坛”云集了众多国内地产与经济界的官员、专家和学者，他们权威性的观点、创新式的视角，纵论房地产发展大计，对推动长三角房地产乃至全国房地产的发展，将产生积极而广泛的影响。
■各地要和中央唱同一首歌
顾云昌：（中国房地产协会副会长兼秘书长）
当前房地产业关心的是什么，就是宏观调控对房地产的影响，在宏观调控下，要求我们的房地产业和中央唱同一首歌。
我觉得全国的房地产市场，大概分为三种类型，一种类型在长三角，以上海、杭州、南京为代表，房价上涨得很快。第二种以广州地区为代表，房价近几年稳中有降。第三种以北京为代表，基本上是稳定的。
中央提出科学发展观，我们房地产市场有什么发展规律呢，中国的房地产市场，政府的主导性很强，房地产市场的两大元素一个是土地，一个是资金。中国的房地产土地是国有土地，而且房地产市场的土地供应都在政府的掌握中，这种掌握不是弱化而是越来越强化，土地的供应量决定了房地产的供应量，房地产供应量决定了房地产的供求关系，决定了整个房地产市场的发展，这是具有决定意义的，这个决定意义的资源掌握在政府手里，和各国的房地产市场有所不同。
再说资金，中国的房地产开发资金基本来自于中国的国有银行，国有银行是政府控制下的银行，宏观调控下，资金收紧或者是放开，都是政府调控的。现在房地产是需求拉动的，我们的拆迁需求对房地产拉动占的份额非常大，大概占到1/3以上，长三角地区则可能有一半以上，有的城市达60％，是需求拉动了市场，这个拉动度和分量也是政府调控的，因此，总体上房地产供和需是由政府把握的。
中国的房地产有很强的差异性。房地产市场和汽车市场不同，汽车市场要涨价都涨价，要降价都降价，房地产市场不可能这样。有的城市开始扬帆启程，那是扬州，有的城市已经上了大海，那是上海，有的城市刚刚“开封”，更远的城市在西边藏着，如西藏。房地产不像汽车和家电可以全国流通。我们要在宏观调控当中，牢牢把握住差异性，才能达到调控的目的，才能和中央唱的调子是一致的。
要使中国房地产调控的市场，在新的情况下得到平衡，就要把有些需求慢慢释放。一个是拆迁的需求，一个是投资的需求。一方面要控制拆迁量，控制和限制投资的需求，实现我们的平衡。
长三角应对宏观调控的措施是什么，应该是加大供应量，而不是减少供应量，全国希望宏观调控减少供应量，我们长三角地区则希望增加供应量，只有加大供应量，同时减少需求量，才能实现供求平衡，促进房价的平稳。
在这样一种形势下，房地产企业要认清市场，适应市场，还要开拓市场。宏观调控对不同的地区带来不同的挑战和机遇，现在的机遇是什么，对规范运作的企业来说是好事，对弱小企业是一种灾难。在新的游戏规则下，我们的房地产业要量力而行，要研究新一轮的战略，加强战略管理，要研究楼盘的定位问题，提升楼盘的品质。
房地产业面临大健身考验，还有减肥的考验。可能有的面临困境。长三角是中国经济发展最快的地方，是未来发展经济最好的地方，现在已经超过了珠三角。当前长三角的任务是想办法达到供求平衡，长三角的价格平稳了，对整个中国的价格平稳是有好处的，希望我们的政府和房地产界共同努力使房价缓缓地涨，使我们的楼市年年旺。
■对几个地产问题的再认识
李罗力：（综合开发研究院（中国·深圳）副理事长兼秘书长）
最近一个时期，一些媒体和经济学家对土地问题的说法，我认为有些以偏概全。
一个是最近有一些舆论，讲中国的圈地运动，说我们改革开放以来，20多年的圈地运动，超过了中国历史上圈地的总和。这个舆论听上去，好像我们改革开放以后，在土地问题上，对不起祖宗和子孙。我觉得是过于夸大了土地的问题。大家注意到中国20多年改革开放所取得的成就，就是历史上从来没有的。中国经济上取得的成就，人民的富裕也是历史上没有的。20多年来，在中国城市化和工业化中所占用的土地，总体上应该是正确的，是合理的。虽然有这样那样的问题，总体上是合理的，大部分是正确的，没有这样的土地来作为城市化工业化的代价，中国经济是不可能腾飞的。
第二个说法是政府低价从农民手中得到土地，高价抛售。我认为，如果不加分析讲这个话也是不对的。比如说，东部沿海地区当它还没有城市化时，一块土地没有工业价值的时候，肯定没有市场价值。当它有工业价值时，它在市场上才有价值。土地一旦进入了开发过程，事实上土地有了工业价值和商业价值，这块土地在市场上肯定升值。
■应对挑战出现新的融资、开发模式
冯伦：（万通集团董事局主席）
在当前的宏观调控下，开发商的日子是最难熬的：口袋里的钱不多，向银行贷款又难了。但是，许多开发商在融资方面都在想方设法积极应对，总体上是直接投资逐步增加，通过银行的间接融资在逐步减少。目前业界对融资的应对措施主要有五种：一是扩大资本金规模，大部分是靠债务融资推动超规模的投资。比如复兴地产、首信地产的上市，万科转债的成功；二是国际上的直接投资，包括私人资金及一些基金；三是国内的不动产金融的创新。比如去年，开发商通过信托方式拿走的钱大概有五六十亿元，远远超过通过发行股票获得的钱；四是国内大型开发企业间的联合。如万科地产和招商地产一起拍地，还有就是一家专门拿地，另一家专门建房子，从而形成战略伙伴式关系；五是国内民间私人资金聚集起来，形成投资联盟进入房地产业。我们在江苏也有一个投资联盟，国内的私人机构也很多。
另外，房地产业的商业模式（即开发模式）也在发生变化。以前，国内95％以上的开发商做生意都按照一个模式进行，即假定期房永远能卖掉、银行的资金链永远不会断。自从去年央行121号文件发布以来，很多公司开始研究新的模式，注重房地产开发的专业化问题。比如，只开发住宅，不开发写字楼；或者只开发写字楼，不开发住宅。
宏观调控中，企业和行业团体应该承担起责任。
■宏观调控的趋向是防止硬着陆
徐宏源：（国家信息中心发展研究部主任）
下一个阶段经济发展的趋向，或者是宏观调控的政策，应该是防止硬着陆。这一轮宏观调控所整顿的经济运行中存在的问题，主要是经济的高速增长、资源浪费的加剧和房地产价格存在的泡沫，面对这些问题中央采取了一系列有针对性的措施，其中有两个，一个是控制“银根”，第二个是控制“土根”。
我们现在面临的宏观调控是一个短期的政策。中国的四大趋势可以说是推动中国经济走向稳定增长的因素。第一个就是城市化，我们城市化提速以后，每年大约以1个百分点的速度在增长，现在城市化水平大概有38％。我们现在城市的住房面积平均是23平方米，如果让新进入城市的人都有这个平均数的话，中国房地产需求将稳步增长。
第二个因素是居民消费结构的升级。中国居民与发达国家比，主要差距是住和行。我们与韩国和日本的消费差距在住和行，就是住房和汽车。
第三是市场化的趋势。
第四是国际化趋势。中国的经济，采取的策略就是以开放带动改革，我们的改革开放，前期是改革和开放并举，上世纪80年代中期以后，我们进入了开放为主的阶段。
我个人认为，短期调控不会改变中长期趋势，这是一个基本判断。到目前为止，20多年来，我们大大小小经历过四轮周期，现在要经历第五轮周期。到现在为止为什么没有松动的现象，主要是投资，投资的增长速度如果在今年的9月份和10月份，有明显降温的现象，可能货币政策会有所松动。
■未来的竞争靠品牌取胜
赵军：（华门集团常务副董事长）
中央政策的调整，我觉得对我们房地产规范、健康地发展，最后发展到品牌，是一件很好的事情。所以我们说实话，从来没有为宏观调控感到紧张，包括利率。说实在话，银行对房地产贷款，再多几个点，房地产都吃得消。为什么？未来的竞争靠品牌取胜。我们除了北方、上海以外，这几年主要打南京市场。我们感觉到南京的人文底蕴很深。
我们在南京发展的过程中，与政府包括房管企业、协会以及新闻媒体，都非常融洽。我们开玩笑说，南京是我们的第二故乡。我们着眼未来，未来的竞争将更加激烈，靠什么？就是靠品牌，也就是你的品牌功效。中国太大了，13亿人口，衣食住行永远是主题，就是进入小康社会，也是主题。我觉得杭州和南京没有区别，关键的区别在于，这个企业在想什么，是不是在做品牌。
■政府调控希望市场健康
许世坛：（世贸集团执行董事、副总裁）
实际上从我们集团来说，我们全国化的定位已经有两年多的时间，我们在全国七八个城市都有项目，我们未来的重点是多拓展一些城市，比如说一些沿海城市，或者是位置非常特殊的城市，如南京，无锡等，我觉得这些城市的活力非常大。
政府调控就是希望市场健康。今年我觉得在10％左右是好的，因为今年上海的GDP增长肯定是在10％—15％左右，它的房价很难下跌。我们看到利率的问题，我谈到世茂滨江，我们50％是境外客户，他们说，利率没有任何影响，甚至是一个好事情，我们的客户都是找汇丰、花旗，它的利率是3％，这一点也促进他们的购房。现在他们用美元买房，两三年后把房子卖出去，赢得的是这个产业的租金和这个产业的升级，最后还赢得了这个汇率的差价。
■经济形势不支持利率上升
汪丽娜：（中国社科院经济研究所研究员）
升息的因素是什么，实际上下半年出现了逆转的情况，原材料上游产品在涨价，下游产品没有涨价，我们国家的资源是相对的过剩，存款在增长，银行高额的准备金在增长，在资金相对剩余的情况下，不支持利率的上升。实际上资金的价格和其他价格是一样的，它是由供需关系决定的。从利率对市场的关系来看，从广大投资者和资金的需求者来说，房地产的过热不是开发商对市场上盲目跟进的问题，而是由于结构的问题，政府的非理性投资，政府的人为造市和圈地产生的结果。你简单地在资金上进行约束，是不起作用的。对老百姓来说你升息也好，不升息也好，我的资金只有投资进银行，老百姓面对现在很多的不确定性，只有把资金放在银行。
■沪杭宁三地经济比较
李启明：（东南大学房地产研究所所长、教授）
宏观调控就是要房地产企业变成品牌企业、强势企业，它需要一个比较好的环境。而房地产发展环境，从我们国家这么多年来看，应该是不稳定的，也是不连续的，非常容易受到政策的影响，政府的影响，地区的影响，受到其他产业的影响。
我们做了一个长三角中心城市房地产发展的研究，我们不说具体的东西，只是说三个城市，上海，南京，杭州，在一些地方的差别。在经济上，上海在前面，杭州是第二，南京是第三。我们是根据前三年平均水平来综合的。人均GDP是上海第一，杭州第二，南京第三；固定资产的投资也是上海，杭州，南京；社会零售总额是上海、南京、杭州；在经济发展速度上，比如说GDP的增长率，是杭州、南京、上海；固定资产投资增长率也是杭州，南京，上海；社会零售总额的增长率也是杭州，南京，上海；在经济结构上，第三产业的比重应该是上海，南京，杭州；在外向型的经济水平上，比如说出口总额是上海，杭州，南京，实际利用外资是上海，南京，杭州；在资源上，是上海，杭州，南京。其他还有很多的指标，最后的结论是，上海是排在第一位，杭州是第二位，我们南京是第三位。上海的房地产发展环境，明显优于南京和杭州，而且优势是比较大的，杭州的发展环境虽然优于南京，但是差别不是太大。城市人口的大幅度的增长，有利于房地产的发展。
杭州日报
