北京：房价走势不稳受三大因素影响 四季度房价有望微涨
●前8月本市房价总体走势平稳，这和政府通过各种措施稳定房价有关
●CBD、南城、石景山、通州等热点区域整体房价上升较快
据权威统计显示，今年上半年北京商品房价格增长态势并不明显，局部地区有涨有跌。
上半年房价略涨，比去年同期上涨了10.94%
北京市房地产交易所的统计显示，今年上半年北京商品房平均房价约为6698元/平方米，比去年同期的6037.5元/平方米增长了10.94%.
从上半年房价变化情况来看，1至3月房价呈上涨趋势，4、5月房价连续下跌，6月份房价触底后反弹。总体来讲，上半年北京商品房房价并未呈现明显的增长态势，局部地区有涨有跌。
尽管如此，今年6月份房价还是比1月份上涨了108元/平方米，且涨价月份较多。业界对于上半年房价走势普遍认为是“小幅增长”。
官方正式公布的结论也证实了这一观点。8月初来自北京市统计局的调查数据显示，今年上半年北京商品房平均售价比去年同期有所上涨。
7、8两月新盘均价先跌后涨，前期以中低档盘为主，后期中高档盘放量
进入下半年，从种种迹象来看，北京房价走势并不稳定。这种不稳定主要受三个因素影响。
一是很多区域在售旧盘不管是否推出新的销售组团，其均价都有不同程度上涨。典型区域包括CBD核心区、CBD东南区、石景山、广渠门、亚奥西区、酒仙桥板块和包括丰台、黄村、亦庄、房山在内的南城等。
二是7、8两月入市的新盘，每月平均价格并不稳定。北京中原市场研究部调查数据显示，7月份推向市场的住宅新盘，以中低档价位楼盘为主，均价只有5265元/平方米，比6月份下降了10.73%.但到了8月份，大量中高档住宅开盘，使得住宅新盘平均价格明显上涨，涨幅估计在10%以上。
三是目前政府通过各种措施稳定房价。北京市统计局发布的统计分析称，进入下半年，存量房供应量大幅上升，二手房市场交易日趋活跃，经济适用房也逐渐加大了入市规模，这些中、低价房的扩大交易，拉低了市场平均成交价，使北京整体房价趋向稳定。
综合分析，7、8两月北京房价走势并没有明显变化。
四季度房价有望微涨，分析机构普遍预测，今年10月至年底，北京房价保持稳中趋升
从北京市房地产交易所统计的每月房价走势来看，从去年“非典”末期的5月份至今年6月份，北京商品房成交价呈现明显上升趋势。
北京中原房地产经纪有限公司的分析人士认为，近年来北京房地产市场的持续稳定发展，使房价总体上升趋势不会有大变化。
尽管此前，北京市统计局新闻发言人于秀琴曾表达了相反的观点，她称，北京房地产价格将不会呈现上涨趋势。但业内分析认为，这个观点更多表达的是政府的意愿。政府推出更多的低价房，进一步放开二手房市场和激活存量房市场等，希望以此来平抑市场自然发展过程中的房价上涨。业内认为，尽管这种政府行为可能在未来对房价产生较大影响，但短期内对市场的改变并不大。
一些分析机构普遍预测，今年四季度北京房价还将继续上半年走势，保持稳中趋升。
■热点区域
NO·1，CBD：整体房价上涨最快
从核心区到外围区，CBD多数高档盘均价至少上涨千元左右
在CBD核心区内，华贸中心公寓已从去年年中9000元/平方米的开盘均价，涨至目前的12000- 15000元/平方米。此外，建外SOHO、万达广场等项目在过去一年中的价格也有较大的涨幅。
在外围区内，珠江帝景从去年开盘至今单价已上升了2000元以上，仅今年上半年价格涨幅就达到每平方米1500元。富力城从开盘时的均价每平方米6000多元，目前已涨至9000多元。此外，苹果社区、石韵浩庭等该区域后期入市项目，从开盘至今单价也有1000元左右的上涨。
业内人士分析认为，CBD房价上升如此之快，主要是由以下几大因素影响所致。
一是CBD产业持续发展，吸引了越来越多大公司入驻，从而汇聚了更多的高收入阶层。另外，随着CBD产业氛围的进一步成熟和人们对该区域预期值的持续上升，区域外的人群，包括外来人士和外籍人士在考虑投资北京房地产时，也多是首选CBD房产。
二是CBD居住氛围越来越浓。今年上半年，家乐福与百安居入驻CBD东南的双井地区，建外SOHO商业街开始营业，万达广场的沃尔玛等大型现代商业群，以及富力城、苹果社区内部的大规模商业配套即将投入使用，使得CBD区域的生活配套大为改善。
三是人们对交通改善的预期。日前，CBD交通规划方案正式公布，根据规划，未来CBD将建立四大公交换乘站、七大地铁站，以及两层地下通道的交通体系。这将彻底改变目前CBD最令人头疼的交通拥堵问题。
NO·2，石景山：供应量减少，房价持续上扬
绝大部分楼盘已步入“准现房”阶段，使区域房价普遍上涨
今年以来，石景山楼盘价格呈现持续上扬态势。
今年上半年，虽然少有新盘入市，但受在售老盘提价的影响，石景山区域住宅楼盘单价有过200-500元的上涨；下半年7、8两个月，该区域几个主要楼盘的单价又有了50-250元的上涨。
此外，石景山东部玉泉路板块的整体房价也已从年初的每平方米4800元上升到了每平方米5200元左右。
京汉旭城销售负责人称，按照这种态势发展下去，今年一年石景山区房价平均涨幅可能会维持在每平方米500-1000元之间。
业内分析认为，石景山区域的楼盘涨价，主要有三个原因。
一是新增供应量减少导致旧盘提价。西成忆树策划总监史庆彬认为，今年以来，石景山区域几无新盘入市，绝大部分楼盘已步入“准现房”阶段，这些楼盘纷纷提价，直接导致了区域房价的普遍上涨。
二是本地市场消费力仍很强劲。石景山住宅目前处于升级换代期，本地居民消化力还很强，而且这一消费力大多不会释放到石景山以外的地区去。
此外，随着首钢搬迁，以及西部生态绿化带规划的实施和连接西山的优势，石景山居住环境正逐步受到人们的认可。
NO·3，通州：房价涨势减缓，但后劲仍足
当地开发商认为，必须加强除交通之外其他方面的全面升级
北京中原市场研究部的报告显示，今年上半年通州楼盘供应数量仅次于朝阳，超过了传统热点区域海淀区。
报告认为，由于交通方便及价格便宜，通州已成为众多在CBD工作人士置业时的重点选择区域。
消费力的大量涌入，使得通州房价得以提升。根据北京市房地产交易所统计的数据，通州区普通住宅成交平均价格已由去年的3000余元/平方米，一路攀升到今年年中的3527.5元/平方米。
业内分析认为，导致通州房价上涨最大的原因还是交通条件的改善。自从地铁八通线规划公布之日起，通州区住宅供应量和房价就一直处于迅速上升状态，虽然这种上升势头今年以来有所回落，但随着其他配套升级和人们对通州价值预期的提升，其房价上升空间仍较大。
另外，CBD区域的发展也带动了其“东花园”通州的房地产发展。调查显示，在CBD工作的人士有相当比例的人愿意去通州置业，这种选择甚至扩大到了整个地铁1号线和2号线沿线的年轻人士。
但值得注意的是，进入2004年，通州房价上涨的情况与去年，甚至前年相比，无论是增速还是增幅都已明显放缓，交通升级的持续利好虽然尚在，但因交通带给通州住宅的涨价空间已不是很大。通州一些开发商认为，要保持通州房价与去年相同的上升态势，必须致力于除交通以外的其他方面配套的全面升级。
NO·4，南城：供应量大增，房价涨势明显
交通升级刺激了该板块房价上升，星河城均价已突破5000元/m2
从北京整体房价来看，今年另一个热点区域是南城，包括丰台、大兴、亦庄、房山等区域。
几家市场调研机构均指出，南城南三、四环之间的普通住宅升温显著，热点区域主要包括马家堡等地。
马家堡板块得益于交通升级。一方面是南端设在马家堡的地铁4号线已动工，另一方面马家堡西路即将通车，使该区域与西单直接相连。这两个原因直接刺激了该板块房价的上升。如今该区域的龙头楼盘如星河城等项目，均价已突破5000元/平方米。
另外，受地铁5号线和10号线的影响，宋家庄沿线两侧的住宅项目也在升温，上半年新入市的项目如晶城·秀府、跃城等，均价比原有项目均有所提升。
此外，大兴黄村整体房价也在提升。今年上半年，顺驰·领海、独墅逸致、翡翠城四期等区域高档项目的推出，使黄村房价上升到了一个新水平。
对亦庄楼市而言，今年最大的利好是地铁5号线延长线的开工建设，这条从宋家庄一直通到亦庄经济开发区内的快速交通线，大大拉近了亦庄与城区的距离。今年年初至今，亦庄普通住宅的均价已略有上升，升幅从每平方米50元至200元不等。此外，亦庄高档楼盘增多。今年上半年，瀛海名居作为该区域最高档的项目以8000-10000元/平方米的价格入市，显示了亦庄区域发展中高档楼盘的空间。
新京报
