上海创新住宅物业管理规定，“居改非”全面遭禁
“居改非”全面遭禁；“管家”不作为将受处罚……
上海创新住宅物业管理规定
日前，上海市人大常委会表决通过了《上海市住宅物业管理规定》，并将从今年11月1日起正式施行。这一立法经过三次审议和一次市民听证会，是目前上海市人大常委会审议
次数最多的法规。《规定》中对备受市民关注的问题———业主大会筹备成立和换届改选的组织、“居改非”和擅自改变承重结构、明确物业管理公司的责任等进行了重点修改，加大了相关处罚力度。业内人士普遍认为：《上海市住宅物业管理规定》具有创新意义。
“居改非”全面遭禁
经过多次审议和广泛征求社会意见，上海市人大常委会最终形成一致意见：严禁改变物业使用性质。《规定》明确指出，业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。否则，由区县房地产管理部门责令限期改正，恢复原状，可处1万元以上5万元以下罚款。而经批准改变使用性质的物业，就应当按照新的使用性质收取物业服务费用。
“居改非”是否应该合法化，是立法草案在今年年初向社会公布后反应最大的问题之一。上海市人大常委会组成人员在大量听取民意后达成共识：住宅物业的用途是经过规划确定的，如果擅自改变，既是对城市规划的破坏，也影响其他业主的合法权益。而从长远来说，没有规划的城市是没有秩序的，城市不能在混乱无序中发展，人不能在混乱无序中安居乐业。因此，在对少数人利益与多数人利益、城市眼前收益与长远发展的博弈中，立法选择了后者。
损坏结构最高罚款20万
二次装修（即交房后的装修，除了全装修房之外的装修均属于二次装修）中损坏房屋承重结构，如部分敲除承重墙、重新分割住房等行为目前已经成为住宅物业管理中一个非常严重的问题。上海市人大城建环保委员会的调查发现，目前上海的公共安全危害中，一个最令人担心的现象是，不少居民楼特别是高层建筑中，承重结构破坏严重。这种趋势愈演愈烈，势必危及建筑安全。
鉴于此，《上海市住宅物业管理规定》明确规定，损坏房屋承重结构的，由区县房地产管理部门责令立即改正，恢复原状，可处1万元以上10万元以下罚款，情节严重的，可处10万元以上20万元以下罚款。
同样，对于违法搭建建筑物、构筑物的行为，法规规定由区县房地产管理部门责令限期拆除，可处1万元以上10万元以下的罚款；逾期未拆除的，区县房地产管理部门可以申请区县政府组织强制拆除。对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的，区（县）房地产管理部门应当责令立即停止施工，可以暂扣施工工具、材料；拒不改正的，可以组织代为改正，代为改正的费用由当事人承担。而对于附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构将不予办理房地产转移、抵押登记。
“管家”不作为将受处罚
通常，住宅小区中业主的违法、违约行为是由物业管理企业最早发现，应该采取有效措施及时制止。如果物业管理企业不重视、不作为，将大大增加公共承担违法违约行为后果的风险。因而，法规进一步明确了物业管理企业的责任。
《上海市住宅物业管理规定》中要求，物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在24小时以内报告业主委员会和有关行政管理部门。如果物业管理企业对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门，区县房地产管理部门要责令改正，可处1000元以上1万元以下的罚款。
业主当珍惜自己的权利
当前，业主对小区物业管理中自己的权利缺乏足够认识，对于小区事务不关心甚至放弃行使权利的现象非常普遍。《上海市住宅物业管理规定》中对于业主的权利作了进一步明确：业主在物业管理中，除了国务院《物业管理条例》赋予的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议；业主在业主大会上的投票权，按套计算，每套计1票；业主委员会或者业主大会委托的物业管理企业每半年至少公布一次专项维修资金的收支情况，接受业主监督。
《上海市住宅物业管理规定》同时提倡，当事人自行调解或通过司法程序调节民事关系，以化解物管纠纷。即业主、使用人违反本规定或者业主临时公约、业主公约，有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会应当予以劝阻、制止；相关业主、使用人可以依法向法院提起民事诉讼。
编后近年来，各地政府越来越重视物业管理的有关工作，陆续出台了适合本地发展的政策措施。因为，对广大的业主来说，物业管理还是个相对新鲜的事物，因此，在这种状态下，政府相应的引导，会对整个行业的健康发展起到很大的作用。
上海创新住宅物业管理规定
日前，上海市人大常委会表决通过了《上海市住宅物业管理规定》，并将从今年11月1日起正式施行。这一立法经过三次审议和一次市民听证会，是目前上海市人大常委会审议
次数最多的法规。《规定》中对备受市民关注的问题———业主大会筹备成立和换届改选的组织、“居改非”和擅自改变承重结构、明确物业管理公司的责任等进行了重点修改，加大了相关处罚力度。业内人士普遍认为：《上海市住宅物业管理规定》具有创新意义。
“居改非”全面遭禁
经过多次审议和广泛征求社会意见，上海市人大常委会最终形成一致意见：严禁改变物业使用性质。《规定》明确指出，业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。否则，由区县房地产管理部门责令限期改正，恢复原状，可处1万元以上5万元以下罚款。而经批准改变使用性质的物业，就应当按照新的使用性质收取物业服务费用。
“居改非”是否应该合法化，是立法草案在今年年初向社会公布后反应最大的问题之一。上海市人大常委会组成人员在大量听取民意后达成共识：住宅物业的用途是经过规划确定的，如果擅自改变，既是对城市规划的破坏，也影响其他业主的合法权益。而从长远来说，没有规划的城市是没有秩序的，城市不能在混乱无序中发展，人不能在混乱无序中安居乐业。因此，在对少数人利益与多数人利益、城市眼前收益与长远发展的博弈中，立法选择了后者。
损坏结构最高罚款20万
二次装修（即交房后的装修，除了全装修房之外的装修均属于二次装修）中损坏房屋承重结构，如部分敲除承重墙、重新分割住房等行为目前已经成为住宅物业管理中一个非常严重的问题。上海市人大城建环保委员会的调查发现，目前上海的公共安全危害中，一个最令人担心的现象是，不少居民楼特别是高层建筑中，承重结构破坏严重。这种趋势愈演愈烈，势必危及建筑安全。
鉴于此，《上海市住宅物业管理规定》明确规定，损坏房屋承重结构的，由区县房地产管理部门责令立即改正，恢复原状，可处1万元以上10万元以下罚款，情节严重的，可处10万元以上20万元以下罚款。
同样，对于违法搭建建筑物、构筑物的行为，法规规定由区县房地产管理部门责令限期拆除，可处1万元以上10万元以下的罚款；逾期未拆除的，区县房地产管理部门可以申请区县政府组织强制拆除。对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的，区（县）房地产管理部门应当责令立即停止施工，可以暂扣施工工具、材料；拒不改正的，可以组织代为改正，代为改正的费用由当事人承担。而对于附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构将不予办理房地产转移、抵押登记。
“管家”不作为将受处罚
通常，住宅小区中业主的违法、违约行为是由物业管理企业最早发现，应该采取有效措施及时制止。如果物业管理企业不重视、不作为，将大大增加公共承担违法违约行为后果的风险。因而，法规进一步明确了物业管理企业的责任。
《上海市住宅物业管理规定》中要求，物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在24小时以内报告业主委员会和有关行政管理部门。如果物业管理企业对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门，区县房地产管理部门要责令改正，可处1000元以上1万元以下的罚款。
业主当珍惜自己的权利
当前，业主对小区物业管理中自己的权利缺乏足够认识，对于小区事务不关心甚至放弃行使权利的现象非常普遍。《上海市住宅物业管理规定》中对于业主的权利作了进一步明确：业主在物业管理中，除了国务院《物业管理条例》赋予的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议；业主在业主大会上的投票权，按套计算，每套计1票；业主委员会或者业主大会委托的物业管理企业每半年至少公布一次专项维修资金的收支情况，接受业主监督。
《上海市住宅物业管理规定》同时提倡，当事人自行调解或通过司法程序调节民事关系，以化解物管纠纷。即业主、使用人违反本规定或者业主临时公约、业主公约，有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会应当予以劝阻、制止；相关业主、使用人可以依法向法院提起民事诉讼。
编后近年来，各地政府越来越重视物业管理的有关工作，陆续出台了适合本地发展的政策措施。因为，对广大的业主来说，物业管理还是个相对新鲜的事物，因此，在这种状态下，政府相应的引导，会对整个行业的健康发展起到很大的作用。
