房地产业是否暴利行业 何时爆发经济危机？
房地产业是否暴利行业，一直有争论。我曾经就这个问题向几位经济专家请教，并进行了共同研讨。现把其归纳为以下5条, 并另外加上一条个人的意见。
一、高利行业和经济危机
在资本主义发展初期，直到“二战”以前，在一定条件和一定年代里，会产生高利行业。高利行业大体上可以界定为这个行业的大多数企业，至少是一半以上的企业（注：在研讨中，有位专家提出，最低也得30%以上）能够获得高利。如果这个高利行业是一个在国民经济中有较大影响的行业，就会对国民经济产生严重的后果。
首先，由于这个行业的多数企业能获得高利，在高额利润的驱动下，其它许多行业的资金以及人力物力都会向它倾斜。比如这个高利行业是个工业行业，就会因涌进巨量资金而大量新建或改建工厂，造成产能严重过剩。
其后，当这些新建、改建工厂纷纷投产后，又会造成大量产品积压，导致大批企业破产。
再其后，由于这个工业行业在国民经济中有较大影响，更由于资本主义生产社会化大协作的连锁反映，又会引起成千上万个相关的企业、商店、银行等单位破产，从而爆发经济危机。
二、“二战”后西方国家加强调控、防止经济危机
“二战” 以后，西方国家为防止爆发经济危机，加强了对国民经济的宏观调控。其中一条调控，就是要防止在国民经济中有较大影响的行业中出现高利行业。
对高利行业调控的主要措施是，通过有效的统计或信息工作，及时发现出现高利行业的苗头，及时予以调控。调控的措施是综合的、多方面的，以经济手段为主并以行政手段为辅。例如，对高利行业提高税率就是其中一条重要措施。由于西方国家“二战”后综合调控做得比较好，虽然仍会出现周期性的萧条期，但已避免了经济危机的爆发。
三、对国民经济影响较大的行业中出现过暴利行业吗？
什么是暴利，目前没有统一的定义，但获取的利润至少要比高额利润高, 甚至高得较多才能叫暴利。
什么是暴利行业，按理应界定为这个行业的多数企业，至少是一半以上（或者一位专家讲的30%以上）的企业能够获得暴利。由于“二战”后西方国家在出现高利行业苗头时就予以调控，即使出现高利行业，时间也比较短暂。至于“二战”后在国民经济中有较大影响的行业中出现多数企业都能获得暴利的暴利行业，还没有听说过。
但有一条可以肯定，如果在国民经济较有影响的行业中真的出现了暴利行业，其巨大的暴利驱动作用比高额利润的驱动能量要大得多，产生的危害也会大得多。
四、在正常情况下一个行业中只能有少数企业获得暴利
在市场经济条件下的竞争，主要是同行业内各个企业的竞争。在正常情况下，即在国民经济正常发展，政府调控比较有力，市场比较规范的情况下，每一个行业的总利润，通过竞争而在本行业内各企业间分配，必然是优劣纷呈。
一般情况是，有的行业有的年份没有暴利企业，有的行业有的年份会出现少数或极少数暴利企业，获高利的企业也不会多，占大多数的是获得中利和微利的企业。至于亏损企业，在国民经济或行业萧条期，比重会大一些；在国民经济或行业繁荣期，比重会小一些。当然，也有特殊情况。
我国的房地产开发企业，在1992年初为4700个。而在1992下半年和1993年上半年的过热发展后，猛增至3万多个，远远超过完成房地产开发任务的需要。直至今日，由于种种原因，全国仍然拥有32000个房地产开发企业。因为“僧多粥少”，出现了较多因没有开发任务而“窝工”的亏损企业。
这里还需要探讨一个问题，就是某些单独掌握专利的企业造成的特殊局面。例如，现代复印技术发明以后，美国施乐公司掌握其专利权，并在专利未公开前获得了高利或暴利。由于当时拥有现代复印技术的公司“只此一家"，如果承认它是一个行业，则会得出这个行业100%的企业获得了高利或暴利而成为高利或暴利行业的结论。
多数专家认为，当这个行业只有一个(或少数)企业之时，仅仅是处于行业发展的萌芽状态，还没有形成一个完整的行业。由于这一个(或少数)企业使用的技术还处于专利保护期内，不会产生驱动作用。当专利保护期满并公开专利技术之后，国内国外就会纷纷建立大量现代复印企业，并真正地形成了一个完整的行业。届时，由于众多企业的竞争，就很难获得高利或暴利了。
许多行业都拥有几万、十几万甚至更多的企业，获得暴利的企业那怕少到1%以下，也有成百上千个，也会造就一批大富豪。出现少数大富豪不是界定暴利行业的标准，不能因为某一个行业有的年代出现的大富豪数量多于其它行业，就把它定性为暴利行业。
五、 从全行业的角度来分析房地产业
西方国家的专家认为房地产业是投机性、风险性行业。在“二战”前爆发经济危机时，有些国家曾经出现过房地产行业的破产企业超过行业总数一半的情况。“二战” 以后，西方国家加强了调控力度，情况有了很大变化。在经济萧条期，虽然破产倒闭的房地产企业比重一般会比其它行业大一些，但破产企业的比重已经小了许多，很难超过行业企业总数的30%。还要指出，在经济萧条期，一般不会出现获得高利或暴利的房地产企业。在经济繁荣期，获得高利、暴利的房地产企业比重会比其它行业稍大一些，但占行业企业总数的比重也不会大。
由于“二战”以后情况变化了，房地产业在经济萧条期破产的企业，或在经济繁荣期获得暴利的企业，已经不占行业企业总数的多数。因此，不能以其破产或获取暴利企业的比重比其它行业稍大一些，就把房地产业叫做破产行业或暴利行业。而且，房地产业不可能在任何条件下都产生暴利企业。把房地产业永远不变地叫做暴利行业，只能是一种形而上学的概念。
西方的经济学家普遍认为，房地产业是一个诞生庞大中产阶级的摇篮。这一概念，意味着这个行业不是以产生暴利企业和大富豪为主的行业。这一概念，特别是其中使用中产阶级概念，只适用于西方国家。如果把中产阶级等同于我国的中上收入者，大体上也适用于我国。
据回忆，我国出现房地产业是暴利行业的概念是在1993年。当时，正值国家对房地产业全行业进行宏观调控之时。为了配合国家政策的顺利实施，有的人士在媒体上使用了房地产业是暴利行业的概念。但当时也有文章指出，在经济大发展和调控管理不够有力的情况下，获得暴利的房地产企业比重会比其它行业多一些。这样的提法就比较符合实际。但迄今已有十几年了，仍然有人在使用房地产业是暴利行业的概念。主要根据是，这些年仍然不断地产生一些获得暴利的房地产企业和大富豪。这样的根据，如果严格地按暴利企业的定义来衡量，就形不成这个概念。因为，房地产业是一个在国民经济中具有重要地位的行业，它的年投资额占全国固定投资总额20%左右，有的大城市高达50%。如果它拥有的32000个企业的多数(按30%计算也有1万多个)都能获得暴利，就会成为国民经济中一个十分严重的问题，国家肯定要予以调控。如果国家不予调控，并让房地产业的多数企业都获取暴利而延续十几年，其产生的比高额利润大得多的暴利驱动作用，肯定会对社会的公平稳定和国民经济的健康发展产生极大的危害。而事实证明，没有发生以上问题和极大的危害。而且，在2003年的国务院文件中，还肯定了房地产业的健康发展，明确了房地产业是国民经济重要的支柱产业。
由此可以看出，房地产业是暴利行业的概念，不是从全行业的角度和暴利行业的定义出发，经过严密的调查分析和严格的科学论证得出来的，而是经过一些人士凭自己的直觉在媒体上炒作出来的。它只属于一种炒作的概念，而不是科学的概念。
以上, 是根据几位经济专家的分析整理出的意见。对于这些意见，我还在继续学习研究。这里发表出来，希望有更多的同仁来参加研讨。
六、从另一个角度来分析我国的房地产开发企业
我国的房地产开发企业，是在改革开放以后才陆续建立和发展起来的。最早建立的房地产开发企业，基本上是国营的，而且相当大的一部分实行事业管理。
当时，城市政府用低价把土地批给房地产开发企业，让他们额外地获取高利，并把利润的全部或绝大多数上交给地方政府用于城市建设。同时，国营企业的职工不能收入过多，如果发现有人暴富，就要按巨额财产来源不明而加以查处。由于当时房地产开发企业“高利” 的绝大部分最终归属政府，人们不会有什么意见，但却使得许多地方政府不大注重抑制出现高利或暴利房地产企业的问题。
进入20世纪90年代后，不仅国营房地产开发企业实行了企业化改革，而且陆续建立了一大批民营企业。加上连续十几年国民经济的快速发展，市场火爆，就给一部分房地产企业获取高利或暴利以一定的空间。而我们的调控、法制、价格以及市场管理等方面没有及时跟上，缺乏有力的抑制暴利的措施，因而就不断地出现一些获取高利甚至暴利的民营企业。获取暴利的企业虽然是少数，但它却把相当大的财富纳入了私人腰包，从而造就一些大富豪，其中还有一定数量的亿万富翁。有人说，这些年来，与其它行业相比，房地产业是暴利企业和大富豪的“高发区”。这种说法有其一定的根据，应该引起我们的高度重视。
还要指出一种情况，就是近些年我国揭露的一些大的贪污腐败分子，不少人曾与某些房地产商相勾结而 “捞大钱”。固然，这些与腐败分子相勾结的只是房地产业中的极少数败类，但因一颗老鼠屎可以弄坏一锅汤。它已经严重地影响房地产业的社会形象。
为此，提出以下意见：
一是，最近有位专家著文指出，房地产业产生一些暴利企业和房地产大富豪是“一时的现象”。这是根据市场经济终会日益走向成熟而做出的判断。但因人们日益认识产生暴利企业对社会和经济的危害，都希望努力缩短这“一时的现象”。为此，建议各级政府积极地研究抑制暴利企业的措施，包括采取有效的调控措施（含调控价格）和制定有针对性的法律和税收政策，大力消除产生暴利企业的“土壤”。对于腐败分子与房地产商勾结而获取暴利的违法行为，更要及时查处，严惩不贷。
二是，制定相关的法律和税收政策，大力抑制获取暴利而出现大富豪。例如，许多西方国家对个人收入实行较大幅度累进的所得税，对个人财产收取财产税，对其去世后的遗产收取高额遗产税。这些税收，不仅在一定程度上抑制个人收入过高而暴富，而且在一定程度上抑制他们去世后把过多的财富遗留给后代，使后代成为不劳而获的大富翁。这些办法，就值得我们借鉴。
三是，房地产企业要善于自律，奉公守法，讲究诚信，以价廉质优的房地产产品奉献社会和人民，努力树立良好的社会形象。(中国房地产及住宅研究会副会长 包宗华)
中国建设报•中国楼市
一、高利行业和经济危机
在资本主义发展初期，直到“二战”以前，在一定条件和一定年代里，会产生高利行业。高利行业大体上可以界定为这个行业的大多数企业，至少是一半以上的企业（注：在研讨中，有位专家提出，最低也得30%以上）能够获得高利。如果这个高利行业是一个在国民经济中有较大影响的行业，就会对国民经济产生严重的后果。
首先，由于这个行业的多数企业能获得高利，在高额利润的驱动下，其它许多行业的资金以及人力物力都会向它倾斜。比如这个高利行业是个工业行业，就会因涌进巨量资金而大量新建或改建工厂，造成产能严重过剩。
其后，当这些新建、改建工厂纷纷投产后，又会造成大量产品积压，导致大批企业破产。
再其后，由于这个工业行业在国民经济中有较大影响，更由于资本主义生产社会化大协作的连锁反映，又会引起成千上万个相关的企业、商店、银行等单位破产，从而爆发经济危机。
二、“二战”后西方国家加强调控、防止经济危机
“二战” 以后，西方国家为防止爆发经济危机，加强了对国民经济的宏观调控。其中一条调控，就是要防止在国民经济中有较大影响的行业中出现高利行业。
对高利行业调控的主要措施是，通过有效的统计或信息工作，及时发现出现高利行业的苗头，及时予以调控。调控的措施是综合的、多方面的，以经济手段为主并以行政手段为辅。例如，对高利行业提高税率就是其中一条重要措施。由于西方国家“二战”后综合调控做得比较好，虽然仍会出现周期性的萧条期，但已避免了经济危机的爆发。
三、对国民经济影响较大的行业中出现过暴利行业吗？
什么是暴利，目前没有统一的定义，但获取的利润至少要比高额利润高, 甚至高得较多才能叫暴利。
什么是暴利行业，按理应界定为这个行业的多数企业，至少是一半以上（或者一位专家讲的30%以上）的企业能够获得暴利。由于“二战”后西方国家在出现高利行业苗头时就予以调控，即使出现高利行业，时间也比较短暂。至于“二战”后在国民经济中有较大影响的行业中出现多数企业都能获得暴利的暴利行业，还没有听说过。
但有一条可以肯定，如果在国民经济较有影响的行业中真的出现了暴利行业，其巨大的暴利驱动作用比高额利润的驱动能量要大得多，产生的危害也会大得多。
四、在正常情况下一个行业中只能有少数企业获得暴利
在市场经济条件下的竞争，主要是同行业内各个企业的竞争。在正常情况下，即在国民经济正常发展，政府调控比较有力，市场比较规范的情况下，每一个行业的总利润，通过竞争而在本行业内各企业间分配，必然是优劣纷呈。
一般情况是，有的行业有的年份没有暴利企业，有的行业有的年份会出现少数或极少数暴利企业，获高利的企业也不会多，占大多数的是获得中利和微利的企业。至于亏损企业，在国民经济或行业萧条期，比重会大一些；在国民经济或行业繁荣期，比重会小一些。当然，也有特殊情况。
我国的房地产开发企业，在1992年初为4700个。而在1992下半年和1993年上半年的过热发展后，猛增至3万多个，远远超过完成房地产开发任务的需要。直至今日，由于种种原因，全国仍然拥有32000个房地产开发企业。因为“僧多粥少”，出现了较多因没有开发任务而“窝工”的亏损企业。
这里还需要探讨一个问题，就是某些单独掌握专利的企业造成的特殊局面。例如，现代复印技术发明以后，美国施乐公司掌握其专利权，并在专利未公开前获得了高利或暴利。由于当时拥有现代复印技术的公司“只此一家"，如果承认它是一个行业，则会得出这个行业100%的企业获得了高利或暴利而成为高利或暴利行业的结论。
多数专家认为，当这个行业只有一个(或少数)企业之时，仅仅是处于行业发展的萌芽状态，还没有形成一个完整的行业。由于这一个(或少数)企业使用的技术还处于专利保护期内，不会产生驱动作用。当专利保护期满并公开专利技术之后，国内国外就会纷纷建立大量现代复印企业，并真正地形成了一个完整的行业。届时，由于众多企业的竞争，就很难获得高利或暴利了。
许多行业都拥有几万、十几万甚至更多的企业，获得暴利的企业那怕少到1%以下，也有成百上千个，也会造就一批大富豪。出现少数大富豪不是界定暴利行业的标准，不能因为某一个行业有的年代出现的大富豪数量多于其它行业，就把它定性为暴利行业。
五、 从全行业的角度来分析房地产业
西方国家的专家认为房地产业是投机性、风险性行业。在“二战”前爆发经济危机时，有些国家曾经出现过房地产行业的破产企业超过行业总数一半的情况。“二战” 以后，西方国家加强了调控力度，情况有了很大变化。在经济萧条期，虽然破产倒闭的房地产企业比重一般会比其它行业大一些，但破产企业的比重已经小了许多，很难超过行业企业总数的30%。还要指出，在经济萧条期，一般不会出现获得高利或暴利的房地产企业。在经济繁荣期，获得高利、暴利的房地产企业比重会比其它行业稍大一些，但占行业企业总数的比重也不会大。
由于“二战”以后情况变化了，房地产业在经济萧条期破产的企业，或在经济繁荣期获得暴利的企业，已经不占行业企业总数的多数。因此，不能以其破产或获取暴利企业的比重比其它行业稍大一些，就把房地产业叫做破产行业或暴利行业。而且，房地产业不可能在任何条件下都产生暴利企业。把房地产业永远不变地叫做暴利行业，只能是一种形而上学的概念。
西方的经济学家普遍认为，房地产业是一个诞生庞大中产阶级的摇篮。这一概念，意味着这个行业不是以产生暴利企业和大富豪为主的行业。这一概念，特别是其中使用中产阶级概念，只适用于西方国家。如果把中产阶级等同于我国的中上收入者，大体上也适用于我国。
据回忆，我国出现房地产业是暴利行业的概念是在1993年。当时，正值国家对房地产业全行业进行宏观调控之时。为了配合国家政策的顺利实施，有的人士在媒体上使用了房地产业是暴利行业的概念。但当时也有文章指出，在经济大发展和调控管理不够有力的情况下，获得暴利的房地产企业比重会比其它行业多一些。这样的提法就比较符合实际。但迄今已有十几年了，仍然有人在使用房地产业是暴利行业的概念。主要根据是，这些年仍然不断地产生一些获得暴利的房地产企业和大富豪。这样的根据，如果严格地按暴利企业的定义来衡量，就形不成这个概念。因为，房地产业是一个在国民经济中具有重要地位的行业，它的年投资额占全国固定投资总额20%左右，有的大城市高达50%。如果它拥有的32000个企业的多数(按30%计算也有1万多个)都能获得暴利，就会成为国民经济中一个十分严重的问题，国家肯定要予以调控。如果国家不予调控，并让房地产业的多数企业都获取暴利而延续十几年，其产生的比高额利润大得多的暴利驱动作用，肯定会对社会的公平稳定和国民经济的健康发展产生极大的危害。而事实证明，没有发生以上问题和极大的危害。而且，在2003年的国务院文件中，还肯定了房地产业的健康发展，明确了房地产业是国民经济重要的支柱产业。
由此可以看出，房地产业是暴利行业的概念，不是从全行业的角度和暴利行业的定义出发，经过严密的调查分析和严格的科学论证得出来的，而是经过一些人士凭自己的直觉在媒体上炒作出来的。它只属于一种炒作的概念，而不是科学的概念。
以上, 是根据几位经济专家的分析整理出的意见。对于这些意见，我还在继续学习研究。这里发表出来，希望有更多的同仁来参加研讨。
六、从另一个角度来分析我国的房地产开发企业
我国的房地产开发企业，是在改革开放以后才陆续建立和发展起来的。最早建立的房地产开发企业，基本上是国营的，而且相当大的一部分实行事业管理。
当时，城市政府用低价把土地批给房地产开发企业，让他们额外地获取高利，并把利润的全部或绝大多数上交给地方政府用于城市建设。同时，国营企业的职工不能收入过多，如果发现有人暴富，就要按巨额财产来源不明而加以查处。由于当时房地产开发企业“高利” 的绝大部分最终归属政府，人们不会有什么意见，但却使得许多地方政府不大注重抑制出现高利或暴利房地产企业的问题。
进入20世纪90年代后，不仅国营房地产开发企业实行了企业化改革，而且陆续建立了一大批民营企业。加上连续十几年国民经济的快速发展，市场火爆，就给一部分房地产企业获取高利或暴利以一定的空间。而我们的调控、法制、价格以及市场管理等方面没有及时跟上，缺乏有力的抑制暴利的措施，因而就不断地出现一些获取高利甚至暴利的民营企业。获取暴利的企业虽然是少数，但它却把相当大的财富纳入了私人腰包，从而造就一些大富豪，其中还有一定数量的亿万富翁。有人说，这些年来，与其它行业相比，房地产业是暴利企业和大富豪的“高发区”。这种说法有其一定的根据，应该引起我们的高度重视。
还要指出一种情况，就是近些年我国揭露的一些大的贪污腐败分子，不少人曾与某些房地产商相勾结而 “捞大钱”。固然，这些与腐败分子相勾结的只是房地产业中的极少数败类，但因一颗老鼠屎可以弄坏一锅汤。它已经严重地影响房地产业的社会形象。
为此，提出以下意见：
一是，最近有位专家著文指出，房地产业产生一些暴利企业和房地产大富豪是“一时的现象”。这是根据市场经济终会日益走向成熟而做出的判断。但因人们日益认识产生暴利企业对社会和经济的危害，都希望努力缩短这“一时的现象”。为此，建议各级政府积极地研究抑制暴利企业的措施，包括采取有效的调控措施（含调控价格）和制定有针对性的法律和税收政策，大力消除产生暴利企业的“土壤”。对于腐败分子与房地产商勾结而获取暴利的违法行为，更要及时查处，严惩不贷。
二是，制定相关的法律和税收政策，大力抑制获取暴利而出现大富豪。例如，许多西方国家对个人收入实行较大幅度累进的所得税，对个人财产收取财产税，对其去世后的遗产收取高额遗产税。这些税收，不仅在一定程度上抑制个人收入过高而暴富，而且在一定程度上抑制他们去世后把过多的财富遗留给后代，使后代成为不劳而获的大富翁。这些办法，就值得我们借鉴。
三是，房地产企业要善于自律，奉公守法，讲究诚信，以价廉质优的房地产产品奉献社会和人民，努力树立良好的社会形象。(中国房地产及住宅研究会副会长 包宗华)
中国建设报•中国楼市
