巴曙松妙论：中国房地产开发商的“九阳真经”
链接：陈淮和巴曙松答记者问：中国房价要涨20年？
一：转型
记者：宏观调控对中国地产商将产生什么样的影响？
巴曙松：121文件后，中国房地产业转型和洗牌双江并流。
地产企业的转型：由关系型、贸易型转向实力型。房地产业是资金密集的行业，而很多房企却像在做贸易，自有资金只有10%—20%，其他则由银行承担。这种关系型、贸易型企业必然向实力型企业转变。
洗牌：全国23000家房企，其中只有10%的企业符合银行的贷款条件，其他的则面临选择，项目转让、小公司之间整合发生的频率必然加剧。房企的经营理念和手法在现实碰撞下，必然要有新的调整。
二：调整
记者：很多地产商担心资金链条断裂，心态如何调整？
中国房地产还没有经历过一次“增长—高峰—投资—收缩—低谷”这样完整的周期。绝大多数地产商是在地产业扩张时期进入的，乐观的楼市预期、资金流量的充沛，使他们习惯性地把资金链条绷得很紧，而一旦信贷紧缩，首当其冲受到冲击的就是他们。地产商要转变思维，要学会不仅能在夏天开冷饮店成功，也要在冬天开冷饮店成功，这样的冷饮店才是好的冷饮店。
在目前房地产市场越来越透明的情况下，在宏观调控下，房地产市场已经开始走向买方市场。
进入买方市场后，中国的地产商的思维模式也需要随之发生根本的转变，品质决定了你的前途和出路。
三：门槛
记者：中小型地产企业出路何在？
巴曙松：“121”文件之后，并非就会想当然地出现一个大地产企业一统天下的格局。宏观调控下的地产业只不过提高了竞争的门槛，但是发展空间却并没有变化。地产业的区位性非常强，北京、上海的大地产商跑到重庆来，未必就能呼风唤雨。中小企业如果有好的地段、好的市场定位、产品有竞争力，资金应该不是一个问题，虽然可能付出的机会成本更大一些。
四：紧缺
记者：存在融资难的企业，资金来源如何解决？
巴曙松：有一定规模的房企并不存在融资难的问题，但是这一部分的地产商仅仅占23000家地产商的10%，还有90%的地产商如何解决资金紧缺，我认为有以下七种方式：
一、房地产信托。
二、中小房地产之间的合作。合作能够使各地产商发挥自己的优势，取长补短，整合各自土地、资金资源优势。
三、海外资金。重庆前三季度吸收海外资金1。2亿，比去年同期增长11倍。从国内来看，大的地产商如万科、金地、中海等都吸收了大量外资。
四、房地产基金。
五、资产证券化。国外这方面做得很好，这能够从根本上解决地产商有钱买地，无钱买房的困境。目前关于房地产资产信贷化已经提上议事日程。
六、民间资本。大量民间资本的涌动，必然刺激房地产的投资。
七、信贷的可能。今年信贷计划总盘子是2.6万亿，前三季度放贷1.79万亿，第四季度完全有紧缩趋缓的可能。
五：加息
记者：最近时间以来，加息风声四起，到底加息的可能性有多大？
巴曙松：从未来看，人民币的利率有上升趋势。加息的趋势已经确定了。
记者：很多地产商很关心，加息的具体时间是否已经确定？
巴曙松：我想在明年夏天之前，加息肯定会有动作。
六：长涨
记者：从前三季度看来，全国的房价还在节节攀升，涨价是否会持续一个相当长的时间？
巴曙松：肯定要涨，涨到反映其稀缺资源特性的水平。这个过程大约持续20年。
宏观调控对房地产的影响未必表现为房地产市场价格的下降，也可表现为房地产供、需增幅都有所回落。
记者：怎样才算是反映稀缺资源的水平？
巴曙松：假设地球上只有100个单位的石油，人类每年用一个单位，什么时候用完这些石油？一般人会说是100年，但经济学家却回答：永远用不完。因为有一个市场机制在调节，当用到50个单位时，价格将极大的上升，并将出现很多替代品。我的意思是，现在的土地市场没有反映其稀缺程度。
七：假象
记者：在目前一些局部过热的地区，是否存在人为制造稀缺的假象？
巴曙松：现在确实存在一些地产商对外发布虚假信息的现象。我地产界一个朋友的做法是，不管市场如何变动，他每个月都给房子的出售价格加上去100元，人为制造购房者的紧张情绪。
目前要做的是加强监控，不能允许和纵容开发商人为制造混乱。目前房地产的很多信息都缺乏透明，到底有多少可供交易，价格，什么时间交易，都说不清楚。要让房地产交易像股票交易那样，谁买谁卖，什么价格买的，什么价格卖的，在哪个营业部交易的，都一清二楚。我们房地产市场的方向应该在这里。
八：噪音
记者：一直以来，中国房地产就被贴上了泡沫的标签，中国房地产业是否存在泡沫？
巴曙松：国外的很多研究机构多次预言中国的地产业已经到了泡沫的边缘，即将崩盘。事实是，这些预言被现实一次次击得粉碎。在接受你们的采访前，我专门上网收集了相关的信息。英国金融时报研究表明，我们很难找到不同城市中，每一个城市是有泡沫或没有泡沫。决定地产是否有泡沫有两大指标：第一个是你供房的支出占收入的比例，但不同城市的表现差异很大，比如温州，房租的便宜令人难以想象，很多人不是让你租他的房子而其实是让你照管他的房子，每月几十块钱的价格只是象征性的收取。而事实上是，这里却是中国炒房最活跃的地方。第二个是住房空置水平；第三是投资用房占整个房地产购买的比例。在香港，这样的比例高达40%——50%，你就能说人家的地产业有很大的泡沫吗？另外一个关键问题是，我们的很多数据是经过可靠渠道采集的吗？是真实的吗？事实上，很多数据中存在很大的水分和噪音，使我们看到的往往是假相。
九：浪费
记者：在中国地产市场中，是否存在浪费资源的现象？
巴曙松：最大的浪费是对土地资源的浪费。中国人地矛盾一直相当突出，而现在事实上是，内地城市对土地的浪费相当的严重，比如动辄修建的大广场就是。而在汉城、香港、台北等大城市，对土地的使用非常有效率，完全是对土地的尊重和精心利用。甚至人家不敢用平方米来计算土地面积，而是平方尺，双脚一并就是一平方尺，一平方尺2—4万元。
一定要抑制中国开发商对土地的滥用。
重庆晨报
一：转型
记者：宏观调控对中国地产商将产生什么样的影响？
巴曙松：121文件后，中国房地产业转型和洗牌双江并流。
地产企业的转型：由关系型、贸易型转向实力型。房地产业是资金密集的行业，而很多房企却像在做贸易，自有资金只有10%—20%，其他则由银行承担。这种关系型、贸易型企业必然向实力型企业转变。
洗牌：全国23000家房企，其中只有10%的企业符合银行的贷款条件，其他的则面临选择，项目转让、小公司之间整合发生的频率必然加剧。房企的经营理念和手法在现实碰撞下，必然要有新的调整。
二：调整
记者：很多地产商担心资金链条断裂，心态如何调整？
中国房地产还没有经历过一次“增长—高峰—投资—收缩—低谷”这样完整的周期。绝大多数地产商是在地产业扩张时期进入的，乐观的楼市预期、资金流量的充沛，使他们习惯性地把资金链条绷得很紧，而一旦信贷紧缩，首当其冲受到冲击的就是他们。地产商要转变思维，要学会不仅能在夏天开冷饮店成功，也要在冬天开冷饮店成功，这样的冷饮店才是好的冷饮店。
在目前房地产市场越来越透明的情况下，在宏观调控下，房地产市场已经开始走向买方市场。
进入买方市场后，中国的地产商的思维模式也需要随之发生根本的转变，品质决定了你的前途和出路。
三：门槛
记者：中小型地产企业出路何在？
巴曙松：“121”文件之后，并非就会想当然地出现一个大地产企业一统天下的格局。宏观调控下的地产业只不过提高了竞争的门槛，但是发展空间却并没有变化。地产业的区位性非常强，北京、上海的大地产商跑到重庆来，未必就能呼风唤雨。中小企业如果有好的地段、好的市场定位、产品有竞争力，资金应该不是一个问题，虽然可能付出的机会成本更大一些。
四：紧缺
记者：存在融资难的企业，资金来源如何解决？
巴曙松：有一定规模的房企并不存在融资难的问题，但是这一部分的地产商仅仅占23000家地产商的10%，还有90%的地产商如何解决资金紧缺，我认为有以下七种方式：
一、房地产信托。
二、中小房地产之间的合作。合作能够使各地产商发挥自己的优势，取长补短，整合各自土地、资金资源优势。
三、海外资金。重庆前三季度吸收海外资金1。2亿，比去年同期增长11倍。从国内来看，大的地产商如万科、金地、中海等都吸收了大量外资。
四、房地产基金。
五、资产证券化。国外这方面做得很好，这能够从根本上解决地产商有钱买地，无钱买房的困境。目前关于房地产资产信贷化已经提上议事日程。
六、民间资本。大量民间资本的涌动，必然刺激房地产的投资。
七、信贷的可能。今年信贷计划总盘子是2.6万亿，前三季度放贷1.79万亿，第四季度完全有紧缩趋缓的可能。
五：加息
记者：最近时间以来，加息风声四起，到底加息的可能性有多大？
巴曙松：从未来看，人民币的利率有上升趋势。加息的趋势已经确定了。
记者：很多地产商很关心，加息的具体时间是否已经确定？
巴曙松：我想在明年夏天之前，加息肯定会有动作。
六：长涨
记者：从前三季度看来，全国的房价还在节节攀升，涨价是否会持续一个相当长的时间？
巴曙松：肯定要涨，涨到反映其稀缺资源特性的水平。这个过程大约持续20年。
宏观调控对房地产的影响未必表现为房地产市场价格的下降，也可表现为房地产供、需增幅都有所回落。
记者：怎样才算是反映稀缺资源的水平？
巴曙松：假设地球上只有100个单位的石油，人类每年用一个单位，什么时候用完这些石油？一般人会说是100年，但经济学家却回答：永远用不完。因为有一个市场机制在调节，当用到50个单位时，价格将极大的上升，并将出现很多替代品。我的意思是，现在的土地市场没有反映其稀缺程度。
七：假象
记者：在目前一些局部过热的地区，是否存在人为制造稀缺的假象？
巴曙松：现在确实存在一些地产商对外发布虚假信息的现象。我地产界一个朋友的做法是，不管市场如何变动，他每个月都给房子的出售价格加上去100元，人为制造购房者的紧张情绪。
目前要做的是加强监控，不能允许和纵容开发商人为制造混乱。目前房地产的很多信息都缺乏透明，到底有多少可供交易，价格，什么时间交易，都说不清楚。要让房地产交易像股票交易那样，谁买谁卖，什么价格买的，什么价格卖的，在哪个营业部交易的，都一清二楚。我们房地产市场的方向应该在这里。
八：噪音
记者：一直以来，中国房地产就被贴上了泡沫的标签，中国房地产业是否存在泡沫？
巴曙松：国外的很多研究机构多次预言中国的地产业已经到了泡沫的边缘，即将崩盘。事实是，这些预言被现实一次次击得粉碎。在接受你们的采访前，我专门上网收集了相关的信息。英国金融时报研究表明，我们很难找到不同城市中，每一个城市是有泡沫或没有泡沫。决定地产是否有泡沫有两大指标：第一个是你供房的支出占收入的比例，但不同城市的表现差异很大，比如温州，房租的便宜令人难以想象，很多人不是让你租他的房子而其实是让你照管他的房子，每月几十块钱的价格只是象征性的收取。而事实上是，这里却是中国炒房最活跃的地方。第二个是住房空置水平；第三是投资用房占整个房地产购买的比例。在香港，这样的比例高达40%——50%，你就能说人家的地产业有很大的泡沫吗？另外一个关键问题是，我们的很多数据是经过可靠渠道采集的吗？是真实的吗？事实上，很多数据中存在很大的水分和噪音，使我们看到的往往是假相。
九：浪费
记者：在中国地产市场中，是否存在浪费资源的现象？
巴曙松：最大的浪费是对土地资源的浪费。中国人地矛盾一直相当突出，而现在事实上是，内地城市对土地的浪费相当的严重，比如动辄修建的大广场就是。而在汉城、香港、台北等大城市，对土地的使用非常有效率，完全是对土地的尊重和精心利用。甚至人家不敢用平方米来计算土地面积，而是平方尺，双脚一并就是一平方尺，一平方尺2—4万元。
一定要抑制中国开发商对土地的滥用。
重庆晨报
