谁在导演“排队”？开发商雇“假托”制造热销
●近两年来，楼市出现了一种新现象，不少楼盘的销售都出现异常火热的“排队”现象，房子是不是都这么好卖？
●营销专家指出， 缺乏经验的购房者往往以是否热销作为选择房产的重要依据，不少项目因此努力营造热销气氛。
●但是，越来越多的排队买房现象，对于楼市健康发展是否有利，不少业内人士、置业者频频置疑。
谁在导演“排队”？
营销内幕 开盘炒作导演秘诀
据资深从业人员透露，在开盘首日，现场包装与气氛营造属于销售控制的重中之重，抢购现场的效果可以感染其他购房者，联动购房；并可以施展现场销售人员团队与个人销售力，促成订购落单。其具体技巧包括：
1、安排司仪乐队或设置美食区，留住客户，提高客户购买信心。
2、选房流程和选房分区的调控，将现场一般分为签到贴号区、等候区、选房等候区、选房区、销控区、缴款区、餐饮区等，客户按顺序分组进入分区。客户从选房区买房出来后，由销售员引导从销控区到缴款区，此时乐队奏乐，全场掌声雷动，众目睽睽之下，逃都逃不了。
3、不要让已经买房的客户立即走了，因为他是现场的“模特”，此时此地的状态是最好的，为把他的情绪再渲染给在场的其他客户，销售人员会尽可能让其在现场多逗留一段时间，此时餐饮区就发挥作用了。
4、为促使目标客户尽快下定，有的项目会准备几个“托儿”在现场交钱定下。（小任）
现象：“排队”不是新鲜事
排得早，排得长，排得久
如果不是记者亲眼所见，确实很难相信，在告别紧缺经济时代的今天，排队买房依然在深圳的不少新开楼盘现场，表现得如火如荼。
四个月前，深圳某大盘传出开始登记认筹的消息，就在认筹的当天，在IT行业的一位朋友前去登记认筹，他说，认筹期一是价格相对低些，二是可以享受到开发商提供的2个点的额外优惠，所以一大早就驱车去了楼盘现场。可令朋友难以置信的是，早上八点还没到，售楼现场就排起了长龙，朋友说少说也有300多人。起初不信，可当记者赶到现场后才发觉这一切是真的。
上午九点，销售人员告诉记者，已经有500多人排队认筹，黑压压的一片被保安用布条足足隔成了4个“S”状，记者见到排队中还有不少是老年人，甚至连小孩都有。
同样的事已经让记者遇到了好几回。就在一个月前，深圳某楼盘正式开盘，受朋友之托，前去看看情况。上午十点，销售现场里里外外全是人，销售小姐笑逐颜开地说，这些人都是来选房号的。她说，楼盘两周前开始认筹，仅10多天时间就登记了960多个筹码（每个筹码2000元），楼盘第一期只推380多套，差不多是3个人来“抢”1套房，可以想象场面的热闹程度。对此，这位售楼小姐还非常自信地告诉记者，待第二期的500多套推出时，就凭现在的这些认筹客户都可以完全消化掉，言下之意是第二期已经是不愁销。
这不，上周某楼盘公开认筹，一位已经认购筹码的郭先生想透过报社的朋友帮其去打打折，哪知主管销售的现场经理非常委婉地说，能拿到房号就不错了，还打啥折。确实，排队买房对于不少深圳市民来说，已经不是什么新鲜事。几位购房的朋友在谈到这个问题，尽管觉得其中有些“怪”，可又不得不承认这种现象的存在。
解析：“排队”多是人为制造
真正自发性排队绝迹
不少楼盘的开盘排队现象，说明居民购房热情并未完全消退，市场需求潜力依旧旺盛，几乎让人感觉到深圳楼市已经到了供不应求的局面。如果说个别楼盘因为小区建设、投资价值等因素导致购房者排队抢购不难理解，但这种几乎个个楼盘开盘就存在的“排队抢购”现象，确实叫人疑惑。
“排队抢购”广义上说，应该是在满足不了实际需求或供应量不足的情况下，所形成的一种市场局面。深圳房地产市场供不应求吗？先看一组数据，前不久，深圳市国土资源与房产管理局发布了今年1－3季度房地产报告，得知近期的供求对比关系。报告显示，按照目前的需求规模和增长速度，预计2004年全年的商品住宅市场需求规模应为800万平方米左右；目前在建商品房规模保持在1800万平方米，考虑到开工到预售约2年的周期，每年平均可供应商品住宅900万平方米，加上以前约100－200万平方米的空置量，基本可以满足现实商品住宅的需求，保证买方市场的局面和房价的稳定。
既然供应量没有问题，购房者为何还要排队？记者透过一些开发商和地产中介的策划总监了解到，市场中的“排队”实际上与供应量并无多大关系，很多“排队”现象是开发商或中介商人为策划和制造出来的。从目前房地产市场的销售环节看，不少楼盘在营销过程中的第一个环节是认筹，经过一段时间的认筹后再解筹，然后是公开发售，即所谓的开盘。把前面的认筹客户，透过解筹后，统一选房号（如果认筹数大于推出套数则抽签房号），统一交首期，统一签署认购书或预售合同，造成了多个“排队”现象，从而形成了热销甚至抢购场面，因此也有了一天上百套，甚至当天开盘当天就宣告售罄的良好销售业绩。
一位不愿透露姓名的开发商营销老总笑着对记者说，排队是为了“造势”，房产商借机营造楼盘俏销局面，提升楼盘质素，有利于房价走高，更可以促使不少犹豫的购房者短时间下决心下定，减少了中间环节化解不少问题和矛盾。他指出，过去是来一个认购客户就签份合同，因此往往在一些细节上或合同条款上扯皮，甚至纠缠不休。
而来自地产中介的以为策划总监也非常直率地说，在消费问题上，中国人向来就存在一种“跟风”心理，越是排队购买的东西，越是有人愿意去买。房地产开发商面对目前的激烈的竞争态势，有必要制造一些有针对性的促销行为。他承认，目前市场上的“排队”十有九个是开发商或中介“制造”的，真正自发性排队抢购的现象可能只有上世纪90年代初才有。
内幕：“房托”造势烘托气氛
雇“假托”制造“热销”
记者在调查中了解到，某些开发商考虑到前期的认筹客户不多，在项目开盘时为制造人气、烘托气氛，避免出现冷场，会到外边雇用一些人回来充当“买家”，这就是市场上所说的“房托”，但客观的说，这种情况在现阶段不多。
如果哪天看到一堆人挤在某楼盘模型前一味地称赞该楼盘好，或者在看房巴士上遇到不少业主和买家都在互相交流说自己这房子买得好、买得值的时候，或是在销售现场一个个“抢”着下订的时候，那很有可能是遇上了“房托”了。
一位开发商的销售主管说，“房托”的重要性“不可低估”，从众心理、怕“认输”的心理，使得买家马上加入抢下订单的队伍。因此，新盘雇“托”炒人气，制造“假热销”现象曾经很普遍。
家住布心的龙大妈就被请去做过一次“房托”，她说，以前的老同事，退休后在某地产公司做顾问来请她去做“房托”，当时没考虑这么多，一天80元反正没啥事也就去了，可排了大半天的队，腰杆子都硬了。
记者了解到，目前房地产市场“房托”也有专业和非专业两种，一种是临时的“房托”，像龙大妈那种，被临时请去烘托气氛，另一种是相对专业的“房托”。
据说这种“房托”受专业的公司管理，接受过相关方面的培训，而且有专业的分工协作，不管是排队抢购还是现场销售引导，其表现与实际购房者没多大区别。
房产商“雇托炒楼”同样是营造稀缺房源的一种手段，只不过其目的不仅在于营造一个热销的假象，更要制造出“楼盘遭到抢购”的局面，这不仅有利于开发商获得更高的利润，而且还会给买房人造成相当程度的心理压力，使其做出非理性的判断和购买决策。
提醒：购房切忌一时冲动④
多看、多想、多比较
应该说，受购房者青睐的热销楼盘，以至形成了排队抢购的现象不是没有，但市场上这种大面积和广义的“排队”抢购确实令人迷惑，到底是真抢手还是人为导演出来的假热销，也许只有开发商自己心里最清楚。
业内人士指出，造成“排队买房”的现象，很多是开发商运作楼盘的一种策略。一个楼盘首推的房源，只占到了整个楼盘的三分之一，甚至更少，而前来登记的人数却超出房源几倍，这必定会让购买者有“想买房得赶早”的急切心情。
就在市场发出一片“排队抢购”背后，细心的人却发现一些自己心仪的“房子”已经被他人“抢购一空”之后，热情的售楼小姐会告诉你，如果你真心想要的话，还是有商量的余地，当然条件可能是要付一点“辛苦费”。
与其说跟着这股抢购风去抢购房子，还不如多出点“辛苦费”来得踏实。家住罗湖的罗女士在说到排队买房时，露出了烦恼和忧伤。她说，当时看好某楼盘并亲自排队领到了房号（认购人数多，抽签方式获得房号），当时头脑一热，来不及仔细琢磨合同，就签了字。但入伙后发现了不少问题，房子很多东西自己并没有法律规定的“自主权”，不少有争议的问题都在开发商的另行约定中，得到了新的“明确”。找开发商，开发商理直气壮说按合同办事。
这是“排队”惹的祸。有关专家指出，楼盘是否热销以至“排队”抢购，作为消费者也可以顺藤摸瓜，作出基本判断。一般情况下楼盘项目的内部认购时间越短，做局的可能性越大。市场上经常可以看到，内部认购时间很短的楼盘，排队的人铺天盖地，楼盘一度“抢购”，这其中多数有问题。如果一个新楼盘经过较长时间内部认购，就会积累相对有较多数量的目标客户。这种情况下，想买房的人不妨多方打听，结交其他准客户，倾听他们对楼盘的评价反映，从中即可了解到大部分买家对该楼盘的兴趣意向。
无论是开发商在刻意“炒作”，还是楼盘真的热销。购房者要对自己都有个相对清晰的定论，买还是不买，什么时候买，都要视自己的需求而定。
购房者若想买到称心如意的楼，还是要多看、多想、多比较，即便是自己看好的楼盘新样式或可供选择的楼盘短期内可能会比较缺，但随着市场的发展，这种供需会趋向平衡，会有更多的新楼盘涌现，从深圳市国土与房管局所发布的土地供应计划及市场新盘供应量，也可见一斑。因此，购房者切忌一时冲动，买下不如意的房子而悔恨不已。
策划缘起
排队不是"形象工程"
突然间扯起“排队”的话题，思绪不由得链接上那些早已发黄的记忆碎片。
上世纪的70年代。一个物质短缺的计划经济时代的星期天。天还没亮，人们就一手提着菜篮子、一手拿着一个礼拜才能撕下一张的肉票，从不同的方向满怀期待地奔向城里为数不多的一个肉店。伴随着太阳渐渐升起，当阳光开始打在蜿蜒的、写满希望的每一个排队者的脸上，肉店的木门一扇扇的打开，肉店里的操刀者尽管毫无表情，但看上去依旧就像多年不见的亲戚格外亲切。在阳光的烤晒下，在无比快意的落刀声中，排在前面的人一个个拎着属于自己的肉转身而去，灿烂而又幸福的笑容在阳光下让人艳羡，空手而归者在失望中依然开始了下一次的期盼———因为这就是生活，生活还要继续。
说回到楼市。
在21世纪，在深圳这样一个市场经济发达的城市，“排队”在楼市中重现。两年前，某个品牌发展商开发的楼盘在一个相对冷僻之地引来了置业者的昼夜排队，一时传为城中新事。短暂沉寂后，排队之风在今年的深圳楼市风头正劲———从关内到关外，从小户型到百万豪宅，排队之声不绝于耳，且有愈演愈烈之势：你有200人排队，我就有500人守候，你这里有人通宵达旦排了一宿，我这里就有人锲而不舍站了二天二夜……一时间，楼市仿佛无“队”不卖楼。
深圳楼市真的到了供不应求，需要排队争购的地步吗？
有关部门的最新数据表明，目前市场的可供应量完全可以满足需求。因此不难看出，此起彼伏的排队中，自然有品质出众、惹人追捧的真英雄，但也不乏虚张声势的作秀者。而之所以要如此作秀，除了制造人气，给外界一种热销的印象，让一些不明就里的置业者跟风而动，从而达到加快销售进度或涨价的目的，另一方面，在部分开发商眼里，排队也是楼盘的“形象工程”，“面子工程”，当别的楼盘尤其是相邻的楼盘都排起了长龙、人声鼎沸时，我这里哪能门前冷落鞍马稀，那岂不是矮他人三分———还等什么，找人排吧。
其实，制造排队对于开发商而言是一柄双刃剑，势造好了，楼盘有可能价升量增，但势毕竟是势，人为的制造排队，对楼盘营销而言是一种高风险操作，因为在这样一个竞争激烈的市道，机会稍纵即逝，弄不好就得“吃不了兜着走”；其次，对楼盘的品牌形象、发展商的品牌形象无异于是一种自戗，因为买房是老百姓一辈子的大事，一个制造假象、没有诚信的开发商，其楼盘的可信度自然要打折扣。更重要的是，如果这种制造出来的排队愈演愈盛，将对整个楼市产生严重的信任危机，届时排队的就不是老百姓，而是打出连串优惠甚至降价以求的排着队的发展商了。
排队不是“形象工程”，想制造排队的开发商，还是悠着点。
时代不一样了，阳光依旧灿烂。昔日板着脸的肉铺操刀者早已换上了可人的笑容。生活在继续，但，“排队”未必能走多远。
资料链接
“排队”营销学分析
业内资深人士告诉记者，房地产销售是一门包括很多商业技巧的专业，但是在市场不成熟的条件下，个别企业不惜运用不诚实的手段，来制造虚假繁荣哗众取宠，达到吸引消费者的目的。可以利用节假日和特别活动的时机，如劳动节、国庆节、房地产交易会、开盘首日等，大肆进行现场包装与气氛营造，并利用广告强势掀起售楼狂潮，很容易就可以聚集旺盛的人气，如彻夜排队、抢购等现场效果。
专家指出，一个缺乏经验的购房者往往以某房地产项目是否热销作为自己选择房产的重要依据，而开盘首日、房地产展销会正是制造“虚假繁荣”的理想时机，不少项目为了聚拢人气，会不惜工本投入，努力营造一种热销的气氛。同时，通过广告配合，宣传所谓“某某项目排队抢购”，“某某项目几天内全部售罄”的惊人之笔。其实往往会掺杂着很大程度的“水分”。
有人士指出，商品房不同于一般性的柜台交易类商品，它的交易过程非常复杂。购房者要完成其购买过程，要先后经历对预购房屋的了解、选择、比较、分析，在确定购房后，还要历经付定金、首付款、办按揭、办预购登记，抵押登记等，过程中还要依次和律师、公证、保险、房管局等部门办理一系列相关手续后才能最终完成整个购房过程。以上过程要经历一个相当长的时间，购房买卖双方在房地产展销会上一拍即合、货款两清是不可能的。人们看到的某种“非理性抢购”的场面，不乏“导演”出来的结果。例如有的开发商热衷于现场签约，以营造一种热销气氛，实际的手续和约定事宜已经提前完成，所谓签约不过是履行最后一道仪式而已。（曾圣华王重浪）
深圳特区报
●营销专家指出， 缺乏经验的购房者往往以是否热销作为选择房产的重要依据，不少项目因此努力营造热销气氛。
●但是，越来越多的排队买房现象，对于楼市健康发展是否有利，不少业内人士、置业者频频置疑。
谁在导演“排队”？
营销内幕 开盘炒作导演秘诀
据资深从业人员透露，在开盘首日，现场包装与气氛营造属于销售控制的重中之重，抢购现场的效果可以感染其他购房者，联动购房；并可以施展现场销售人员团队与个人销售力，促成订购落单。其具体技巧包括：
1、安排司仪乐队或设置美食区，留住客户，提高客户购买信心。
2、选房流程和选房分区的调控，将现场一般分为签到贴号区、等候区、选房等候区、选房区、销控区、缴款区、餐饮区等，客户按顺序分组进入分区。客户从选房区买房出来后，由销售员引导从销控区到缴款区，此时乐队奏乐，全场掌声雷动，众目睽睽之下，逃都逃不了。
3、不要让已经买房的客户立即走了，因为他是现场的“模特”，此时此地的状态是最好的，为把他的情绪再渲染给在场的其他客户，销售人员会尽可能让其在现场多逗留一段时间，此时餐饮区就发挥作用了。
4、为促使目标客户尽快下定，有的项目会准备几个“托儿”在现场交钱定下。（小任）
现象：“排队”不是新鲜事
排得早，排得长，排得久
如果不是记者亲眼所见，确实很难相信，在告别紧缺经济时代的今天，排队买房依然在深圳的不少新开楼盘现场，表现得如火如荼。
四个月前，深圳某大盘传出开始登记认筹的消息，就在认筹的当天，在IT行业的一位朋友前去登记认筹，他说，认筹期一是价格相对低些，二是可以享受到开发商提供的2个点的额外优惠，所以一大早就驱车去了楼盘现场。可令朋友难以置信的是，早上八点还没到，售楼现场就排起了长龙，朋友说少说也有300多人。起初不信，可当记者赶到现场后才发觉这一切是真的。
上午九点，销售人员告诉记者，已经有500多人排队认筹，黑压压的一片被保安用布条足足隔成了4个“S”状，记者见到排队中还有不少是老年人，甚至连小孩都有。
同样的事已经让记者遇到了好几回。就在一个月前，深圳某楼盘正式开盘，受朋友之托，前去看看情况。上午十点，销售现场里里外外全是人，销售小姐笑逐颜开地说，这些人都是来选房号的。她说，楼盘两周前开始认筹，仅10多天时间就登记了960多个筹码（每个筹码2000元），楼盘第一期只推380多套，差不多是3个人来“抢”1套房，可以想象场面的热闹程度。对此，这位售楼小姐还非常自信地告诉记者，待第二期的500多套推出时，就凭现在的这些认筹客户都可以完全消化掉，言下之意是第二期已经是不愁销。
这不，上周某楼盘公开认筹，一位已经认购筹码的郭先生想透过报社的朋友帮其去打打折，哪知主管销售的现场经理非常委婉地说，能拿到房号就不错了，还打啥折。确实，排队买房对于不少深圳市民来说，已经不是什么新鲜事。几位购房的朋友在谈到这个问题，尽管觉得其中有些“怪”，可又不得不承认这种现象的存在。
解析：“排队”多是人为制造
真正自发性排队绝迹
不少楼盘的开盘排队现象，说明居民购房热情并未完全消退，市场需求潜力依旧旺盛，几乎让人感觉到深圳楼市已经到了供不应求的局面。如果说个别楼盘因为小区建设、投资价值等因素导致购房者排队抢购不难理解，但这种几乎个个楼盘开盘就存在的“排队抢购”现象，确实叫人疑惑。
“排队抢购”广义上说，应该是在满足不了实际需求或供应量不足的情况下，所形成的一种市场局面。深圳房地产市场供不应求吗？先看一组数据，前不久，深圳市国土资源与房产管理局发布了今年1－3季度房地产报告，得知近期的供求对比关系。报告显示，按照目前的需求规模和增长速度，预计2004年全年的商品住宅市场需求规模应为800万平方米左右；目前在建商品房规模保持在1800万平方米，考虑到开工到预售约2年的周期，每年平均可供应商品住宅900万平方米，加上以前约100－200万平方米的空置量，基本可以满足现实商品住宅的需求，保证买方市场的局面和房价的稳定。
既然供应量没有问题，购房者为何还要排队？记者透过一些开发商和地产中介的策划总监了解到，市场中的“排队”实际上与供应量并无多大关系，很多“排队”现象是开发商或中介商人为策划和制造出来的。从目前房地产市场的销售环节看，不少楼盘在营销过程中的第一个环节是认筹，经过一段时间的认筹后再解筹，然后是公开发售，即所谓的开盘。把前面的认筹客户，透过解筹后，统一选房号（如果认筹数大于推出套数则抽签房号），统一交首期，统一签署认购书或预售合同，造成了多个“排队”现象，从而形成了热销甚至抢购场面，因此也有了一天上百套，甚至当天开盘当天就宣告售罄的良好销售业绩。
一位不愿透露姓名的开发商营销老总笑着对记者说，排队是为了“造势”，房产商借机营造楼盘俏销局面，提升楼盘质素，有利于房价走高，更可以促使不少犹豫的购房者短时间下决心下定，减少了中间环节化解不少问题和矛盾。他指出，过去是来一个认购客户就签份合同，因此往往在一些细节上或合同条款上扯皮，甚至纠缠不休。
而来自地产中介的以为策划总监也非常直率地说，在消费问题上，中国人向来就存在一种“跟风”心理，越是排队购买的东西，越是有人愿意去买。房地产开发商面对目前的激烈的竞争态势，有必要制造一些有针对性的促销行为。他承认，目前市场上的“排队”十有九个是开发商或中介“制造”的，真正自发性排队抢购的现象可能只有上世纪90年代初才有。
内幕：“房托”造势烘托气氛
雇“假托”制造“热销”
记者在调查中了解到，某些开发商考虑到前期的认筹客户不多，在项目开盘时为制造人气、烘托气氛，避免出现冷场，会到外边雇用一些人回来充当“买家”，这就是市场上所说的“房托”，但客观的说，这种情况在现阶段不多。
如果哪天看到一堆人挤在某楼盘模型前一味地称赞该楼盘好，或者在看房巴士上遇到不少业主和买家都在互相交流说自己这房子买得好、买得值的时候，或是在销售现场一个个“抢”着下订的时候，那很有可能是遇上了“房托”了。
一位开发商的销售主管说，“房托”的重要性“不可低估”，从众心理、怕“认输”的心理，使得买家马上加入抢下订单的队伍。因此，新盘雇“托”炒人气，制造“假热销”现象曾经很普遍。
家住布心的龙大妈就被请去做过一次“房托”，她说，以前的老同事，退休后在某地产公司做顾问来请她去做“房托”，当时没考虑这么多，一天80元反正没啥事也就去了，可排了大半天的队，腰杆子都硬了。
记者了解到，目前房地产市场“房托”也有专业和非专业两种，一种是临时的“房托”，像龙大妈那种，被临时请去烘托气氛，另一种是相对专业的“房托”。
据说这种“房托”受专业的公司管理，接受过相关方面的培训，而且有专业的分工协作，不管是排队抢购还是现场销售引导，其表现与实际购房者没多大区别。
房产商“雇托炒楼”同样是营造稀缺房源的一种手段，只不过其目的不仅在于营造一个热销的假象，更要制造出“楼盘遭到抢购”的局面，这不仅有利于开发商获得更高的利润，而且还会给买房人造成相当程度的心理压力，使其做出非理性的判断和购买决策。
提醒：购房切忌一时冲动④
多看、多想、多比较
应该说，受购房者青睐的热销楼盘，以至形成了排队抢购的现象不是没有，但市场上这种大面积和广义的“排队”抢购确实令人迷惑，到底是真抢手还是人为导演出来的假热销，也许只有开发商自己心里最清楚。
业内人士指出，造成“排队买房”的现象，很多是开发商运作楼盘的一种策略。一个楼盘首推的房源，只占到了整个楼盘的三分之一，甚至更少，而前来登记的人数却超出房源几倍，这必定会让购买者有“想买房得赶早”的急切心情。
就在市场发出一片“排队抢购”背后，细心的人却发现一些自己心仪的“房子”已经被他人“抢购一空”之后，热情的售楼小姐会告诉你，如果你真心想要的话，还是有商量的余地，当然条件可能是要付一点“辛苦费”。
与其说跟着这股抢购风去抢购房子，还不如多出点“辛苦费”来得踏实。家住罗湖的罗女士在说到排队买房时，露出了烦恼和忧伤。她说，当时看好某楼盘并亲自排队领到了房号（认购人数多，抽签方式获得房号），当时头脑一热，来不及仔细琢磨合同，就签了字。但入伙后发现了不少问题，房子很多东西自己并没有法律规定的“自主权”，不少有争议的问题都在开发商的另行约定中，得到了新的“明确”。找开发商，开发商理直气壮说按合同办事。
这是“排队”惹的祸。有关专家指出，楼盘是否热销以至“排队”抢购，作为消费者也可以顺藤摸瓜，作出基本判断。一般情况下楼盘项目的内部认购时间越短，做局的可能性越大。市场上经常可以看到，内部认购时间很短的楼盘，排队的人铺天盖地，楼盘一度“抢购”，这其中多数有问题。如果一个新楼盘经过较长时间内部认购，就会积累相对有较多数量的目标客户。这种情况下，想买房的人不妨多方打听，结交其他准客户，倾听他们对楼盘的评价反映，从中即可了解到大部分买家对该楼盘的兴趣意向。
无论是开发商在刻意“炒作”，还是楼盘真的热销。购房者要对自己都有个相对清晰的定论，买还是不买，什么时候买，都要视自己的需求而定。
购房者若想买到称心如意的楼，还是要多看、多想、多比较，即便是自己看好的楼盘新样式或可供选择的楼盘短期内可能会比较缺，但随着市场的发展，这种供需会趋向平衡，会有更多的新楼盘涌现，从深圳市国土与房管局所发布的土地供应计划及市场新盘供应量，也可见一斑。因此，购房者切忌一时冲动，买下不如意的房子而悔恨不已。
策划缘起
排队不是"形象工程"
突然间扯起“排队”的话题，思绪不由得链接上那些早已发黄的记忆碎片。
上世纪的70年代。一个物质短缺的计划经济时代的星期天。天还没亮，人们就一手提着菜篮子、一手拿着一个礼拜才能撕下一张的肉票，从不同的方向满怀期待地奔向城里为数不多的一个肉店。伴随着太阳渐渐升起，当阳光开始打在蜿蜒的、写满希望的每一个排队者的脸上，肉店的木门一扇扇的打开，肉店里的操刀者尽管毫无表情，但看上去依旧就像多年不见的亲戚格外亲切。在阳光的烤晒下，在无比快意的落刀声中，排在前面的人一个个拎着属于自己的肉转身而去，灿烂而又幸福的笑容在阳光下让人艳羡，空手而归者在失望中依然开始了下一次的期盼———因为这就是生活，生活还要继续。
说回到楼市。
在21世纪，在深圳这样一个市场经济发达的城市，“排队”在楼市中重现。两年前，某个品牌发展商开发的楼盘在一个相对冷僻之地引来了置业者的昼夜排队，一时传为城中新事。短暂沉寂后，排队之风在今年的深圳楼市风头正劲———从关内到关外，从小户型到百万豪宅，排队之声不绝于耳，且有愈演愈烈之势：你有200人排队，我就有500人守候，你这里有人通宵达旦排了一宿，我这里就有人锲而不舍站了二天二夜……一时间，楼市仿佛无“队”不卖楼。
深圳楼市真的到了供不应求，需要排队争购的地步吗？
有关部门的最新数据表明，目前市场的可供应量完全可以满足需求。因此不难看出，此起彼伏的排队中，自然有品质出众、惹人追捧的真英雄，但也不乏虚张声势的作秀者。而之所以要如此作秀，除了制造人气，给外界一种热销的印象，让一些不明就里的置业者跟风而动，从而达到加快销售进度或涨价的目的，另一方面，在部分开发商眼里，排队也是楼盘的“形象工程”，“面子工程”，当别的楼盘尤其是相邻的楼盘都排起了长龙、人声鼎沸时，我这里哪能门前冷落鞍马稀，那岂不是矮他人三分———还等什么，找人排吧。
其实，制造排队对于开发商而言是一柄双刃剑，势造好了，楼盘有可能价升量增，但势毕竟是势，人为的制造排队，对楼盘营销而言是一种高风险操作，因为在这样一个竞争激烈的市道，机会稍纵即逝，弄不好就得“吃不了兜着走”；其次，对楼盘的品牌形象、发展商的品牌形象无异于是一种自戗，因为买房是老百姓一辈子的大事，一个制造假象、没有诚信的开发商，其楼盘的可信度自然要打折扣。更重要的是，如果这种制造出来的排队愈演愈盛，将对整个楼市产生严重的信任危机，届时排队的就不是老百姓，而是打出连串优惠甚至降价以求的排着队的发展商了。
排队不是“形象工程”，想制造排队的开发商，还是悠着点。
时代不一样了，阳光依旧灿烂。昔日板着脸的肉铺操刀者早已换上了可人的笑容。生活在继续，但，“排队”未必能走多远。
资料链接
“排队”营销学分析
业内资深人士告诉记者，房地产销售是一门包括很多商业技巧的专业，但是在市场不成熟的条件下，个别企业不惜运用不诚实的手段，来制造虚假繁荣哗众取宠，达到吸引消费者的目的。可以利用节假日和特别活动的时机，如劳动节、国庆节、房地产交易会、开盘首日等，大肆进行现场包装与气氛营造，并利用广告强势掀起售楼狂潮，很容易就可以聚集旺盛的人气，如彻夜排队、抢购等现场效果。
专家指出，一个缺乏经验的购房者往往以某房地产项目是否热销作为自己选择房产的重要依据，而开盘首日、房地产展销会正是制造“虚假繁荣”的理想时机，不少项目为了聚拢人气，会不惜工本投入，努力营造一种热销的气氛。同时，通过广告配合，宣传所谓“某某项目排队抢购”，“某某项目几天内全部售罄”的惊人之笔。其实往往会掺杂着很大程度的“水分”。
有人士指出，商品房不同于一般性的柜台交易类商品，它的交易过程非常复杂。购房者要完成其购买过程，要先后经历对预购房屋的了解、选择、比较、分析，在确定购房后，还要历经付定金、首付款、办按揭、办预购登记，抵押登记等，过程中还要依次和律师、公证、保险、房管局等部门办理一系列相关手续后才能最终完成整个购房过程。以上过程要经历一个相当长的时间，购房买卖双方在房地产展销会上一拍即合、货款两清是不可能的。人们看到的某种“非理性抢购”的场面，不乏“导演”出来的结果。例如有的开发商热衷于现场签约，以营造一种热销气氛，实际的手续和约定事宜已经提前完成，所谓签约不过是履行最后一道仪式而已。（曾圣华王重浪）
深圳特区报
