任志强新论地产泡沫：市场在泡沫论中昂首阔步
新一轮的“泡沫”风再次刮起，刚刚开始富起来的中国人也想尝尝“泡沫”的可口，市场在一阵阵“泡沫”的轰鸣声中昂首阔步、一如既往的前进着。
我们实在是说不清楚什么是中国房地产市场中的“泡沫”，我们只知道中国人的住房条件还很差，只知道中国人的传统观念是富起来时先买房、盖房、置产、置业，可以因为穷而节衣缩食，但不可无处遮风避雨。当中国人开始富起来的时刻，生活中首先要解决的温饱问题已可以放在脑后，天天吃年饭时，放在眼前要解决的就是睡在床上抬头能见的屋顶。在目前中国尚处于政府主导型的市场经济条件下，除非政府采取强硬的限制消费的措施，中国是不可能出现房地产“泡沫”的。在一个尚未完全解决城镇居民都能住上一套功能设备基本齐全的居所之前，大谈“泡沫”只是希望让中国人继续停留在过苦日子的不良用心的动机。
市场经济中的价格波动本来就是一件很平常的事，并非价格的波动就一定是“泡沫”。
中国的房价增长过高吗？统计数字表明，到三季度末全国平均房价上涨了约13％。其中，住房价格上涨了10％。虽然有局部地区的价格上涨过快，超过了20％，但也有大量地区的房价增长平稳，如北京市，前三个季度的平均房价增长仅为2．9％。扣除因土地供给政策造成房价上涨的因素之后，房价的增长仍处于合理的空间。今年房价平均增长的幅度略大于城镇居民收入增长的幅度，但连续五年的平均值中，房价的增长远远低于收入的增长。中国目前的房价增长中约40％的增长因素是房屋质量的提高和居住环境的改善。这些增长是与消费需求同步的。从价格的波动与增长中看不到更多虚拟的成分，因此，也与泡沫无缘。
市场中的实际情况是，一方面中国的房价在增长，但另一方面，销售的速度在以更高的增幅增长，销售的面积远远大于竣工的面积，而新开量和在施量的增长远远低于销售的增长，增量房空置率在连续多月的不断下降。其总量不足城市家庭户总量的1％。根据实地抽样调查的结果，我国房屋空屋率(不管是未销售还是未出租的空屋率)均处于4％以下的极低水平，而需求量却在未来的较长期时间，均处于高位的增长，增量房吸纳率指数连续五年以平均超过3％的比例持续上升。而我国1998－2003年的建筑竣工总量的平均年增长率在4％以下。只能是供求基本平衡，供略小于求的局面。
中国的房地产投资确实保持了一个较高的增长速度，但扣除我国城镇房地产建设和供给方式市场化的因素，扣除建设方式结构调整的替代作用，扣除房屋建设投资中的渠道转换，其实际的增长率就大大降低了。用计划经济条件下以基本建设的传统建设方式的数字基础来衡量市场经济条件下，货币化的、市场化的新型建设方式的数字，自然就会得出错误的结论。这两组数字之间没有任何可比性，真正可比的是两种不同生产方式和不同投资增降总和之后，对全国房屋在施面积和竣工面积的增长影响。不管两种生产方式下各投入了多少钱，其结果都会落在实际生产出来的房屋总量的商品成果上。差别是在于这些房屋的分配和购买的取得方式上的差别，却不影响可使用的落成量的差别。实际的结果是连续五年(自1998年货币化住房制度改革开始为起点)多，我国的房屋竣工总量的增长处于一个极低的水平，尚不足GDP增长幅度的50％，这种建设速度是远远不能满足需求和房价增长的重要原因。解决供求关系的平衡只能进一步加大供给，而不是因“泡沫论”的威胁而减少供给。
从城镇居民的年储蓄增加额与商品房销售额相比，也会发现，扣除居民购房与各种消费之后的年储蓄净增加额是全部购房支出总额的2倍以上，而到2002年底为止，我国城镇居民用于居住的消费支出仅占支出结构中的8％左右，购建房支出仅占支出结构中的7％左右，两者相加仅为15％，远远低于美国或发达国家家庭收入中支出结构所占的比重。支出比重不大。储蓄高速增长恰恰给出了未来的发展空间，证明了可承受能力，更谈不上什么“泡沫”将在数月或一年内破裂的预言了。
上次的“泡沫论”就在中国市场的现实增长中破裂了(不是泡沫破裂，而是泡沫论的预言破裂了)，此次的“泡沫论”歪风也必然会在市场的发展过程中被粉碎。尽管国内外的一些研究人员都有“泡沫”的专著，但请问这些研究者谁做过中国房地产发展过程的综合研究？谁为实际搞清楚一个问题做过实地的抽样调查？仅凭几个抽象的统计数字，或仅凭某个地区的特例，就做出中国的房地产将出现泡沫破裂的结论岂不荒谬。
我可以列举出更多的实例或数字来说明中国的房地产不但没有泡沫，而且有更大的未来发展空间。鉴于由多方联合共同组织的研究报告将于12月初正式发布的原因，我并不想为“泡沫论”而过早地透露报告的成果，但可以负责任地说，研究报告不是仅从某一个或几个单一方面去证明有没有“泡沫”的问题，而是综合、系统、全面、公正、独立的对中国的房地产市场现状与未来给出一个全面的评价和判断，而非断章取义的解释中国房地产市场中的某一个局部。相信绝大多数的人，包括现在预言中国“泡沫论”的人，都会在全面了解了“报告”的内容与分析之后改变自己的看法。如果他们还想坚持自己的泡沫论，起码应在做出结论之前，更多地了解一些中国市场的实际情况，更全面地了解发展的过程和历史，更多地掌握一些实际抽样的统计数字，使自己的结论对市场和社会有更多的理由支撑，有更可靠的说服力。
中华工商时报
我们实在是说不清楚什么是中国房地产市场中的“泡沫”，我们只知道中国人的住房条件还很差，只知道中国人的传统观念是富起来时先买房、盖房、置产、置业，可以因为穷而节衣缩食，但不可无处遮风避雨。当中国人开始富起来的时刻，生活中首先要解决的温饱问题已可以放在脑后，天天吃年饭时，放在眼前要解决的就是睡在床上抬头能见的屋顶。在目前中国尚处于政府主导型的市场经济条件下，除非政府采取强硬的限制消费的措施，中国是不可能出现房地产“泡沫”的。在一个尚未完全解决城镇居民都能住上一套功能设备基本齐全的居所之前，大谈“泡沫”只是希望让中国人继续停留在过苦日子的不良用心的动机。
市场经济中的价格波动本来就是一件很平常的事，并非价格的波动就一定是“泡沫”。
中国的房价增长过高吗？统计数字表明，到三季度末全国平均房价上涨了约13％。其中，住房价格上涨了10％。虽然有局部地区的价格上涨过快，超过了20％，但也有大量地区的房价增长平稳，如北京市，前三个季度的平均房价增长仅为2．9％。扣除因土地供给政策造成房价上涨的因素之后，房价的增长仍处于合理的空间。今年房价平均增长的幅度略大于城镇居民收入增长的幅度，但连续五年的平均值中，房价的增长远远低于收入的增长。中国目前的房价增长中约40％的增长因素是房屋质量的提高和居住环境的改善。这些增长是与消费需求同步的。从价格的波动与增长中看不到更多虚拟的成分，因此，也与泡沫无缘。
市场中的实际情况是，一方面中国的房价在增长，但另一方面，销售的速度在以更高的增幅增长，销售的面积远远大于竣工的面积，而新开量和在施量的增长远远低于销售的增长，增量房空置率在连续多月的不断下降。其总量不足城市家庭户总量的1％。根据实地抽样调查的结果，我国房屋空屋率(不管是未销售还是未出租的空屋率)均处于4％以下的极低水平，而需求量却在未来的较长期时间，均处于高位的增长，增量房吸纳率指数连续五年以平均超过3％的比例持续上升。而我国1998－2003年的建筑竣工总量的平均年增长率在4％以下。只能是供求基本平衡，供略小于求的局面。
中国的房地产投资确实保持了一个较高的增长速度，但扣除我国城镇房地产建设和供给方式市场化的因素，扣除建设方式结构调整的替代作用，扣除房屋建设投资中的渠道转换，其实际的增长率就大大降低了。用计划经济条件下以基本建设的传统建设方式的数字基础来衡量市场经济条件下，货币化的、市场化的新型建设方式的数字，自然就会得出错误的结论。这两组数字之间没有任何可比性，真正可比的是两种不同生产方式和不同投资增降总和之后，对全国房屋在施面积和竣工面积的增长影响。不管两种生产方式下各投入了多少钱，其结果都会落在实际生产出来的房屋总量的商品成果上。差别是在于这些房屋的分配和购买的取得方式上的差别，却不影响可使用的落成量的差别。实际的结果是连续五年(自1998年货币化住房制度改革开始为起点)多，我国的房屋竣工总量的增长处于一个极低的水平，尚不足GDP增长幅度的50％，这种建设速度是远远不能满足需求和房价增长的重要原因。解决供求关系的平衡只能进一步加大供给，而不是因“泡沫论”的威胁而减少供给。
从城镇居民的年储蓄增加额与商品房销售额相比，也会发现，扣除居民购房与各种消费之后的年储蓄净增加额是全部购房支出总额的2倍以上，而到2002年底为止，我国城镇居民用于居住的消费支出仅占支出结构中的8％左右，购建房支出仅占支出结构中的7％左右，两者相加仅为15％，远远低于美国或发达国家家庭收入中支出结构所占的比重。支出比重不大。储蓄高速增长恰恰给出了未来的发展空间，证明了可承受能力，更谈不上什么“泡沫”将在数月或一年内破裂的预言了。
上次的“泡沫论”就在中国市场的现实增长中破裂了(不是泡沫破裂，而是泡沫论的预言破裂了)，此次的“泡沫论”歪风也必然会在市场的发展过程中被粉碎。尽管国内外的一些研究人员都有“泡沫”的专著，但请问这些研究者谁做过中国房地产发展过程的综合研究？谁为实际搞清楚一个问题做过实地的抽样调查？仅凭几个抽象的统计数字，或仅凭某个地区的特例，就做出中国的房地产将出现泡沫破裂的结论岂不荒谬。
我可以列举出更多的实例或数字来说明中国的房地产不但没有泡沫，而且有更大的未来发展空间。鉴于由多方联合共同组织的研究报告将于12月初正式发布的原因，我并不想为“泡沫论”而过早地透露报告的成果，但可以负责任地说，研究报告不是仅从某一个或几个单一方面去证明有没有“泡沫”的问题，而是综合、系统、全面、公正、独立的对中国的房地产市场现状与未来给出一个全面的评价和判断，而非断章取义的解释中国房地产市场中的某一个局部。相信绝大多数的人，包括现在预言中国“泡沫论”的人，都会在全面了解了“报告”的内容与分析之后改变自己的看法。如果他们还想坚持自己的泡沫论，起码应在做出结论之前，更多地了解一些中国市场的实际情况，更全面地了解发展的过程和历史，更多地掌握一些实际抽样的统计数字，使自己的结论对市场和社会有更多的理由支撑，有更可靠的说服力。
中华工商时报
