加息触动房价走势神经 加息周期悄然开始？
华夏时报 蔡义鸿
正当国内外就中国房地产是否出现泡沫讨论喋喋不休之时，２００４年１０月２９日，中国人民银行突然宣布调整存贷款基准利率。９年来首次上调存贷款利率，是否表明利率已经降到了底线，开始了强劲的反弹趋势呢？此次加息对于过热的房地产是否有降温的作用？房价作为判断“泡沫”的风向标，在新一轮房地产大战中，是否又将成为消费者心中割舍不掉的痛呢？
加息政策符合民心
对于加息政策的出台，北京市华远集团总裁任志强分析道，“天要下雨、娘要嫁人”的事是挡也挡不住的，中国政府终于开始用市场经济的调节手段进行宏观调控了。早些年，专家就建议用利率与汇率的变动进行调节，尤其是在ＣＰＩ指数不断上升及行政手段并不能完全解决投资持续增长、房价与基础材料和产品出厂价格增长的情况下，运用经济的调节手段会更有利。政府大约是在权衡了各种利弊和各种影响因素之后，根据宏观经济发展的需要做出了这一调息的决定。
建设部中国房协经济合作委员会常务秘书长陈运高指出，国家银行政策是不会随意调整的，要根据国家宏观调控以及国民经济增长的情况而做出决定。
“加息政策的出台另一个目的是保证银行的改革和银行的经营。以前银行对房地产的投资速度增长过快，造成了房地产泡沫的危机，同时也增大了银行的风险性。为了降低风险，保证银行的正常运营，加息政策的出台也正是时机。”陈运高补充说道。
房价继续高开高走
通常而言加息一定会对居民的住房消费产生不利的影响，但加息率低且居民住房需求旺盛时，这个加息并不会限制和阻止居民的实际住房需求。
陈运高认为，房价的高低主要受市场需求供应关系的影响。加息幅度不大且供需基本平衡、资金成本增加不大的情况下，开发商不会抬高房价。但人们对加息后的心理预期在无形之中提升了局部的热度，房价上涨；像股票市场一样，“买涨不买跌”，心里预期越高，局部房价越热。
对此，任志强说：“如果房屋用于出租的收益较高时，可以消化加息的因素，仍然不会限制和阻止居民的购房意图。国际上多数国家都会用利率对宏观经济进行调控，每次减息时会加大对购房的需求与支出，每次加息时会减少购房的冲动，但并不能限制和中止购房的行为。美国今年的加息并没有对房地产市场产生过大的影响，从目前可知的统计情况看，美元升息之后几乎没有对市场产生影响，交易量和房价都在继续上升。中国目前的加息会增加消费者的购房支出，但尚不能在短期或一段时间内改变供求关系。因此住房的供给仍会处于偏紧的状况，需求的旺盛仍使供求不平衡发展，房价仍会继续上升。”
中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华说，随着经济发展，住房水平和装修水平会不断提高，土地和建筑材料价格以及人工成本也会不断提高。在正常情况下，相同地段同类型的住房，不仅不会降价，而且会不断地提高价格。
他还指出，目前我国城镇已有７２％以上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的“住房资产负债”。因此，不能认为只要降房价就是好事。他说，政府正在抓的降低房价，是降低城市的平均房价，主要措施是逐步增加低价位住房的供给比重。这种结构性的降价不会伤害有房的居民。链家市场部总监宫萍说：“应该说央行此次加息在一定程度上是要对房地产市场的过热需求进行压制，如果在土地供应明显受到限制的情况下，需求又十分的强烈，这肯定会使房价一路上升。”
全国工商联住宅产业商会会长聂梅生将中国的ＧＤＰ和房地产增加值比较，她说，与美日德英法五国相比，西方五国在经济起飞期都存在一个大约２０－３０年的房地产快速增长期，其间房地产增加值占ＧＤＰ的１０％－１５％，而在过去的１０年中，我国房地产增加值的平均值仅占ＧＤＰ的不到５％。中国的房地产还有数十年的发展期，房地产增长率应该略高于ＧＤＰ的增长率才是正常的。
北京懋源苑房地产公司总经理陆挺宇认为，明年的房价应该是平稳上升的过程。市场平稳上升对消费者、对国家、对开发商都有利。土地不可再生，资源的价值越来越高，如果房价越来越低就是经济垮掉了的迹象了，那是萧条时期才会出现的现象，广大消费者也不愿意见到。因为那时候房价是低了，但是老百姓的收入也降下去了。他个人认为，北京市场不会出现大起大落，因为现在的市场不是没有需求支撑。陆挺宇说，懋源苑今年上半年做过一项调查，全系统职工在５年之内有买房或新旧房屋置换意向的约占职工总人数的４０％。以小见大，他说，这是个可观的数字。
加息提升开发成本
为防范金融风险，政府规定对开发企业的信贷要求四证齐全，那么就必须先占压大量的资金。为防范金融风险，对个人消费信贷要求结构封顶才能开始，这就使开发商的资金在结构封顶或取得个人消费信贷之前必然处于无法二次利用的沉淀之中，也使资金的使用效率降低。对商业或办公用房要求全部竣工后才能发放消费信贷，同样会沉淀大量的资金。因此当贷款利率增加时，这些成本就会在双重资产使用效率极低的情况下成倍增加。
任志强说：“现行的制度会让房地产开发的投资成本在加息之后上升，并由此可能减少投入并进一步推动房价的上涨。虽然此次加息的幅度不大，但由于房地产的资金使用效率极低而使成本上升的作用加大。”
他还说，加息会成为成本增加中的重要一部分。当房价的上升和利润的空间足以让投资者消化或转移这些成本时，不会减少投资的欲望。当加息幅度过高而会增加投资者的风险时，投资会减少，供给也会减少。因此不管是成本的增加和供给的减少都会让房价增长，并对市场产生影响，无非是加息的幅度高低对市场的影响不同而已。如果人们不能从加息而不免税中获得加息而带来的更多的好处，反而会因加息而增加购房的支付，多少会对市场产生一些不利的影响。
陈运高说，中国房地产发展只有１２年，但真正的发展史也不过５年，即从１９９８年国家取消福利分房制度之后。房地产从计划经济向市场经济过渡毕竟是需要时间的，而且在这段时间内出现或大或小的波动也是在所难免的，我们都知道任何事物的成长都是需要一个过程的。
加息周期悄然开始？
全国工商联住宅产业商会会长聂梅生对记者说，北京的问题尤其复杂，因为北京的政治、经济和文化地位使此地云集了各种人群，其中包括全国各地的名商巨贾、媒介名流、空降中国的外企高管、技术人员，以及普通工薪百姓。她说：“平均房价的指标在北京不太适用，而全国和北京的房地产市场到底需要怎样的商品房比例，这归根结底要由市场这支无形的手来调节。”
加息作为无形的手已经开始崭露头角，并逐步发挥它的作用。蓝堡国际公寓执行董事姚军对记者说，此次加息只是一个信号，加息周期已经开始了。我个人认为，周期会在３个月左右，至于加几次现在还不好预测，但至少有一点可以肯定，连续加息势在必然。
北京城建投资发展股份有限公司营销总监罗高波说，至于以后加息的幅度以及加息的周期，那是以后将要发生的事情。宫萍说：“随着央行加息的启动，意味着经历９年的降息时代已经结束，很有可能迎来新一轮的加息时代，人们对未来再加息的心理预期远远要超过本次的实际加息所给投资者带来的成本负担。”
而北京懋源苑房地产公司总经理陆挺宇认为，现在经济没有出现过热，而且，目前大家对人民币的升值预期已经很高了，由于中国实行与美元挂钩的汇率制，升值压力已经很大了，央行不会大规模连续加息。本报记者 蔡义鸿 刘相龙 靳欣
正当国内外就中国房地产是否出现泡沫讨论喋喋不休之时，２００４年１０月２９日，中国人民银行突然宣布调整存贷款基准利率。９年来首次上调存贷款利率，是否表明利率已经降到了底线，开始了强劲的反弹趋势呢？此次加息对于过热的房地产是否有降温的作用？房价作为判断“泡沫”的风向标，在新一轮房地产大战中，是否又将成为消费者心中割舍不掉的痛呢？
加息政策符合民心
对于加息政策的出台，北京市华远集团总裁任志强分析道，“天要下雨、娘要嫁人”的事是挡也挡不住的，中国政府终于开始用市场经济的调节手段进行宏观调控了。早些年，专家就建议用利率与汇率的变动进行调节，尤其是在ＣＰＩ指数不断上升及行政手段并不能完全解决投资持续增长、房价与基础材料和产品出厂价格增长的情况下，运用经济的调节手段会更有利。政府大约是在权衡了各种利弊和各种影响因素之后，根据宏观经济发展的需要做出了这一调息的决定。
建设部中国房协经济合作委员会常务秘书长陈运高指出，国家银行政策是不会随意调整的，要根据国家宏观调控以及国民经济增长的情况而做出决定。
“加息政策的出台另一个目的是保证银行的改革和银行的经营。以前银行对房地产的投资速度增长过快，造成了房地产泡沫的危机，同时也增大了银行的风险性。为了降低风险，保证银行的正常运营，加息政策的出台也正是时机。”陈运高补充说道。
房价继续高开高走
通常而言加息一定会对居民的住房消费产生不利的影响，但加息率低且居民住房需求旺盛时，这个加息并不会限制和阻止居民的实际住房需求。
陈运高认为，房价的高低主要受市场需求供应关系的影响。加息幅度不大且供需基本平衡、资金成本增加不大的情况下，开发商不会抬高房价。但人们对加息后的心理预期在无形之中提升了局部的热度，房价上涨；像股票市场一样，“买涨不买跌”，心里预期越高，局部房价越热。
对此，任志强说：“如果房屋用于出租的收益较高时，可以消化加息的因素，仍然不会限制和阻止居民的购房意图。国际上多数国家都会用利率对宏观经济进行调控，每次减息时会加大对购房的需求与支出，每次加息时会减少购房的冲动，但并不能限制和中止购房的行为。美国今年的加息并没有对房地产市场产生过大的影响，从目前可知的统计情况看，美元升息之后几乎没有对市场产生影响，交易量和房价都在继续上升。中国目前的加息会增加消费者的购房支出，但尚不能在短期或一段时间内改变供求关系。因此住房的供给仍会处于偏紧的状况，需求的旺盛仍使供求不平衡发展，房价仍会继续上升。”
中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华说，随着经济发展，住房水平和装修水平会不断提高，土地和建筑材料价格以及人工成本也会不断提高。在正常情况下，相同地段同类型的住房，不仅不会降价，而且会不断地提高价格。
他还指出，目前我国城镇已有７２％以上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的“住房资产负债”。因此，不能认为只要降房价就是好事。他说，政府正在抓的降低房价，是降低城市的平均房价，主要措施是逐步增加低价位住房的供给比重。这种结构性的降价不会伤害有房的居民。链家市场部总监宫萍说：“应该说央行此次加息在一定程度上是要对房地产市场的过热需求进行压制，如果在土地供应明显受到限制的情况下，需求又十分的强烈，这肯定会使房价一路上升。”
全国工商联住宅产业商会会长聂梅生将中国的ＧＤＰ和房地产增加值比较，她说，与美日德英法五国相比，西方五国在经济起飞期都存在一个大约２０－３０年的房地产快速增长期，其间房地产增加值占ＧＤＰ的１０％－１５％，而在过去的１０年中，我国房地产增加值的平均值仅占ＧＤＰ的不到５％。中国的房地产还有数十年的发展期，房地产增长率应该略高于ＧＤＰ的增长率才是正常的。
北京懋源苑房地产公司总经理陆挺宇认为，明年的房价应该是平稳上升的过程。市场平稳上升对消费者、对国家、对开发商都有利。土地不可再生，资源的价值越来越高，如果房价越来越低就是经济垮掉了的迹象了，那是萧条时期才会出现的现象，广大消费者也不愿意见到。因为那时候房价是低了，但是老百姓的收入也降下去了。他个人认为，北京市场不会出现大起大落，因为现在的市场不是没有需求支撑。陆挺宇说，懋源苑今年上半年做过一项调查，全系统职工在５年之内有买房或新旧房屋置换意向的约占职工总人数的４０％。以小见大，他说，这是个可观的数字。
加息提升开发成本
为防范金融风险，政府规定对开发企业的信贷要求四证齐全，那么就必须先占压大量的资金。为防范金融风险，对个人消费信贷要求结构封顶才能开始，这就使开发商的资金在结构封顶或取得个人消费信贷之前必然处于无法二次利用的沉淀之中，也使资金的使用效率降低。对商业或办公用房要求全部竣工后才能发放消费信贷，同样会沉淀大量的资金。因此当贷款利率增加时，这些成本就会在双重资产使用效率极低的情况下成倍增加。
任志强说：“现行的制度会让房地产开发的投资成本在加息之后上升，并由此可能减少投入并进一步推动房价的上涨。虽然此次加息的幅度不大，但由于房地产的资金使用效率极低而使成本上升的作用加大。”
他还说，加息会成为成本增加中的重要一部分。当房价的上升和利润的空间足以让投资者消化或转移这些成本时，不会减少投资的欲望。当加息幅度过高而会增加投资者的风险时，投资会减少，供给也会减少。因此不管是成本的增加和供给的减少都会让房价增长，并对市场产生影响，无非是加息的幅度高低对市场的影响不同而已。如果人们不能从加息而不免税中获得加息而带来的更多的好处，反而会因加息而增加购房的支付，多少会对市场产生一些不利的影响。
陈运高说，中国房地产发展只有１２年，但真正的发展史也不过５年，即从１９９８年国家取消福利分房制度之后。房地产从计划经济向市场经济过渡毕竟是需要时间的，而且在这段时间内出现或大或小的波动也是在所难免的，我们都知道任何事物的成长都是需要一个过程的。
加息周期悄然开始？
全国工商联住宅产业商会会长聂梅生对记者说，北京的问题尤其复杂，因为北京的政治、经济和文化地位使此地云集了各种人群，其中包括全国各地的名商巨贾、媒介名流、空降中国的外企高管、技术人员，以及普通工薪百姓。她说：“平均房价的指标在北京不太适用，而全国和北京的房地产市场到底需要怎样的商品房比例，这归根结底要由市场这支无形的手来调节。”
加息作为无形的手已经开始崭露头角，并逐步发挥它的作用。蓝堡国际公寓执行董事姚军对记者说，此次加息只是一个信号，加息周期已经开始了。我个人认为，周期会在３个月左右，至于加几次现在还不好预测，但至少有一点可以肯定，连续加息势在必然。
北京城建投资发展股份有限公司营销总监罗高波说，至于以后加息的幅度以及加息的周期，那是以后将要发生的事情。宫萍说：“随着央行加息的启动，意味着经历９年的降息时代已经结束，很有可能迎来新一轮的加息时代，人们对未来再加息的心理预期远远要超过本次的实际加息所给投资者带来的成本负担。”
而北京懋源苑房地产公司总经理陆挺宇认为，现在经济没有出现过热，而且，目前大家对人民币的升值预期已经很高了，由于中国实行与美元挂钩的汇率制，升值压力已经很大了，央行不会大规模连续加息。本报记者 蔡义鸿 刘相龙 靳欣
