我国土地实际供应量减少成定局 供地模式期待改进
１１月３日，国土资源部的官方网站上分别以中华人民共和国国土资源部第２６号、２７号令的方式公布了１０月２９日国土资源部第９次部务会议修订通过的《土地利用年度计划管理办法》《建设项目用地预审管理办法》。前者要求各地要严格控制建设用地总量，保护耕地；后者重申项目建设单位向有关部门申报核准或审核建设项目时，必须附国土资源部门预审意见。
这是继１１月１日土地“解禁”之际，国土资源部下发关于贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的通知后，再次严格对土地规划、利用的管理。
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《办法》修订了什么？
《土地利用年度计划管理办法》细化了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中对农用地转用年度计划实行指令性管理，改进农用地转用年度计划下达和考核办法等方面的要求。
据《土地利用年度计划管理办法》起草的有关人员介绍，相对原二号令，《办法》修订的重点内容主要集中在以下几个方面：一是对农用地转用计划指标实行分类设置和下达；二是对农用地转用计划实行指令性管理，并强调严格计划执行的法律效力；三是明确对计划执行情况进行考核。
另据了解，为了巩固土地市场治理整顿成果，防止反弹，今年农用地转用计划指标不再追加；没有农用地转用计划的建设项目，不得通过用地预审，不得核准或批准项目；对以往拖欠的农民征地补偿安置费，在今年年底前不能足额偿还的地方，暂缓下达该地区明年农用地转用计划。
对《建设项目用地预审管理办法》进行的修订，主要是进一步明确预审是批准、核准建设项目前的必备环节。新办法规定，核准或者批准建设项目前，应当依照规定完成预审，未经预审或者预审未通过的，不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。
预审内容包括：建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件；建设项目是否符合国家供地政策；建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定；占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障；建设项目用地需修改土地利用总体规划的修改方案；建设项目对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。此外，为保证预审的质量，增强可操作性，新办法作出了实行分级预审的规定。
潘石屹：管理市场的难度更大了
ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹在接受采访时对记者说：“两个文件我看完之后总体感觉就两个字——严格。而且是非常严格，土地的供应量会减少。”
据潘石屹回忆，“最早是县一级有批１０亩地的权力，省一级有８００亩的权力，在过去的几年，县的权力没有了”。“现在是都收归国务院、国土资源部管理了。由国土资源部给每个省、市分计划指标（相当于粮票），具体到每个省市只是有权力给每个地区分配不同数量的指标，总量不能变。比如说，国土资源部给北京市分配了１０００亩的土地指标，北京市有权力决定给朝阳区分配５０亩还是１００亩，但是总量就是这１０００亩了”。
潘石屹称，这两个文件更多的是具体操作层面的规定，最关键的指导思想体现得不是特别明确。“今后是用计划的手段管理土地和房地产市场，还是用市场的手段管理土地和房地产市场，在这两个文件中不是非常的明确”。
其实早在２００２年初，国土资源部就已下达文件明确了今后的指导思想：一是土地坚决采用公开交易的方式出让；二是建立土地储备制度。根据市场和经济的发展来调控市场上土地的投放量。这两个指导思想的核心都是充分发挥市场的作用进行土地资源配置。同去年国务院的１８号文件的指导思想是完全一致的，即“发挥市场在土地资源配置中的基础作用”。“就像政府管理外汇市场和股票市场一样，通过投放在市场中供应量或者供应量的预期来管理市场”。
潘石屹认为，现在土地的权力上收，实行严格的层层上报、审批。这样，“地方的调控市场能力基本上没有了，那么一旦出现房价、地价飞涨或者狂跌的情况，地方政府就很难控制，也没有任何调控的手段，只能按部就班地执行年度计划”。他强调，“我们在未来面对的土地和房地产市场一定是变化莫测的市场，不是任何人和机构可以事先预计准确的，那么用固定的计划管理一个变化的市场，有困难”。其次，“在中国，每个省市的土地和房地产市场都不一样，地区发展极不均衡。用这样管理办法管理市场的难度就更大了”。
潘石屹表示，ＳＯＨＯ中国会积极找地以应对土地供应量的减少。
张占录：会“逼着”地方政府集约利用土地
中国人民大学公共管理学院土地管理系副教授张占录不同意用“更加市场”或者“更加计划”来评价这两个政策，而“应该说是越来越规范了”。“因为它实际上是从１９９７年的１１号文到现在一系列土地管理政策法规的延续，不能孤立看待，这一系列政策法规其实主要是在规范政府在土地市场中的行为，比如预审制度其实以前就有，现在只是把它严格化，进一步限制和削弱了地方政府在城市规划中的权力，因为地方政府在做规划的时候往往随意性比较大。这样实际上是调整、理顺了部门之间对土地利用的权力关系”。
对于１１月１日的土地“解禁”，张占录与华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理李忠的看法相同，“‘解禁’并不意味着放开了口子，而是在计划、规划下由政府主动供地”。张占录认为，目前的这些措施属于比较有效的办法，思路是对的，但还需要相关的科学配套，“关键在于各级政府的执行力度”。
同时，张占录表示，从长远来看，这种土地管理模式还需要改进，“无论是计划指标还是预审制度都还存在不足之处”。“科学的土地管理方法应该是在宏观调控、法定管制及市场调节下的供地模式，具体的条条框框不能太多”，张占录称，“具体来说，指标应该根据市场需求实时调节，法定管制不妨效仿香港的土地图例，对土地利用进行控制”。
张占录承认，在这种政策环境下，土地的实际供应量会减少，但是“它会‘逼着’地方政府集约利用土地，同时会促进土地二级市场的繁荣，加上所有政策都有一个时滞效应，所以应该不会出现业界担心的太大的供地矛盾，不会出现有实力的开发商拿不到地的情况”。“即使真的出现开发商担心的总量不足的情况，地方政府完全可以用指标折抵的方式，自己开发、整理耕地来弥补市场的不足”。
对于将来的市场走势，张占录很有信心，“至少到２０１０年以前，我们的房地产市场都会保持一种稳中有升的态势，其间有可能会有一次小幅回落，但平均涨幅应该在４％左右”。
财经时报 文/龚怡
这是继１１月１日土地“解禁”之际，国土资源部下发关于贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的通知后，再次严格对土地规划、利用的管理。
（相关报道：11月中国土地新政：一场刚刚开始的“战斗”
“农转非”解禁：政府与房产商的新一轮博弈 )
《办法》修订了什么？
《土地利用年度计划管理办法》细化了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中对农用地转用年度计划实行指令性管理，改进农用地转用年度计划下达和考核办法等方面的要求。
据《土地利用年度计划管理办法》起草的有关人员介绍，相对原二号令，《办法》修订的重点内容主要集中在以下几个方面：一是对农用地转用计划指标实行分类设置和下达；二是对农用地转用计划实行指令性管理，并强调严格计划执行的法律效力；三是明确对计划执行情况进行考核。
另据了解，为了巩固土地市场治理整顿成果，防止反弹，今年农用地转用计划指标不再追加；没有农用地转用计划的建设项目，不得通过用地预审，不得核准或批准项目；对以往拖欠的农民征地补偿安置费，在今年年底前不能足额偿还的地方，暂缓下达该地区明年农用地转用计划。
对《建设项目用地预审管理办法》进行的修订，主要是进一步明确预审是批准、核准建设项目前的必备环节。新办法规定，核准或者批准建设项目前，应当依照规定完成预审，未经预审或者预审未通过的，不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。
预审内容包括：建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件；建设项目是否符合国家供地政策；建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定；占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障；建设项目用地需修改土地利用总体规划的修改方案；建设项目对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。此外，为保证预审的质量，增强可操作性，新办法作出了实行分级预审的规定。
潘石屹：管理市场的难度更大了
ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹在接受采访时对记者说：“两个文件我看完之后总体感觉就两个字——严格。而且是非常严格，土地的供应量会减少。”
据潘石屹回忆，“最早是县一级有批１０亩地的权力，省一级有８００亩的权力，在过去的几年，县的权力没有了”。“现在是都收归国务院、国土资源部管理了。由国土资源部给每个省、市分计划指标（相当于粮票），具体到每个省市只是有权力给每个地区分配不同数量的指标，总量不能变。比如说，国土资源部给北京市分配了１０００亩的土地指标，北京市有权力决定给朝阳区分配５０亩还是１００亩，但是总量就是这１０００亩了”。
潘石屹称，这两个文件更多的是具体操作层面的规定，最关键的指导思想体现得不是特别明确。“今后是用计划的手段管理土地和房地产市场，还是用市场的手段管理土地和房地产市场，在这两个文件中不是非常的明确”。
其实早在２００２年初，国土资源部就已下达文件明确了今后的指导思想：一是土地坚决采用公开交易的方式出让；二是建立土地储备制度。根据市场和经济的发展来调控市场上土地的投放量。这两个指导思想的核心都是充分发挥市场的作用进行土地资源配置。同去年国务院的１８号文件的指导思想是完全一致的，即“发挥市场在土地资源配置中的基础作用”。“就像政府管理外汇市场和股票市场一样，通过投放在市场中供应量或者供应量的预期来管理市场”。
潘石屹认为，现在土地的权力上收，实行严格的层层上报、审批。这样，“地方的调控市场能力基本上没有了，那么一旦出现房价、地价飞涨或者狂跌的情况，地方政府就很难控制，也没有任何调控的手段，只能按部就班地执行年度计划”。他强调，“我们在未来面对的土地和房地产市场一定是变化莫测的市场，不是任何人和机构可以事先预计准确的，那么用固定的计划管理一个变化的市场，有困难”。其次，“在中国，每个省市的土地和房地产市场都不一样，地区发展极不均衡。用这样管理办法管理市场的难度就更大了”。
潘石屹表示，ＳＯＨＯ中国会积极找地以应对土地供应量的减少。
张占录：会“逼着”地方政府集约利用土地
中国人民大学公共管理学院土地管理系副教授张占录不同意用“更加市场”或者“更加计划”来评价这两个政策，而“应该说是越来越规范了”。“因为它实际上是从１９９７年的１１号文到现在一系列土地管理政策法规的延续，不能孤立看待，这一系列政策法规其实主要是在规范政府在土地市场中的行为，比如预审制度其实以前就有，现在只是把它严格化，进一步限制和削弱了地方政府在城市规划中的权力，因为地方政府在做规划的时候往往随意性比较大。这样实际上是调整、理顺了部门之间对土地利用的权力关系”。
对于１１月１日的土地“解禁”，张占录与华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理李忠的看法相同，“‘解禁’并不意味着放开了口子，而是在计划、规划下由政府主动供地”。张占录认为，目前的这些措施属于比较有效的办法，思路是对的，但还需要相关的科学配套，“关键在于各级政府的执行力度”。
同时，张占录表示，从长远来看，这种土地管理模式还需要改进，“无论是计划指标还是预审制度都还存在不足之处”。“科学的土地管理方法应该是在宏观调控、法定管制及市场调节下的供地模式，具体的条条框框不能太多”，张占录称，“具体来说，指标应该根据市场需求实时调节，法定管制不妨效仿香港的土地图例，对土地利用进行控制”。
张占录承认，在这种政策环境下，土地的实际供应量会减少，但是“它会‘逼着’地方政府集约利用土地，同时会促进土地二级市场的繁荣，加上所有政策都有一个时滞效应，所以应该不会出现业界担心的太大的供地矛盾，不会出现有实力的开发商拿不到地的情况”。“即使真的出现开发商担心的总量不足的情况，地方政府完全可以用指标折抵的方式，自己开发、整理耕地来弥补市场的不足”。
对于将来的市场走势，张占录很有信心，“至少到２０１０年以前，我们的房地产市场都会保持一种稳中有升的态势，其间有可能会有一次小幅回落，但平均涨幅应该在４％左右”。
财经时报 文/龚怡
