央行加息引发提前还贷热潮 是否先还看能力
近期，与房地产相关的最热闹的话题之一就是———提前还贷，因为央行10月底做出的加息决定对购房人的心理造成了巨大冲击，虽然整体来看二三十年利息增加个万把块钱可能不算多，但是不少人心里还是觉得“亏”得慌，于是都想在加息前还上一笔，就算不能清账，最起码省点心里也舒服。不过需要提醒您的是，要是想多省点，可得抓紧了，因为现在距利率上调也就剩一个月了。
加息引发还贷热
10月29日，央行决定将现有房贷利率上调0.27个百分点，虽然上调幅度不大，但是对于某些还有加息预期的人来说影响却很大。由于存贷款间的利率差是中资银行的主要利润来源之一，而与其他贷款相比，个人住房按揭贷款显然又是最具稳定性与安全性的收益，因此各家银行都不鼓励购房人提前还贷，对于近期由于加息引起的提前还贷的金额和人数也尽量避而不谈，但私下里不少工作人员都承认年底前确实存在一个提前还贷的高潮，而这是多年来未曾出现的。
据中国社会调查所（SSIC）近期公布的一份针对北京、上海、广州、重庆、沈阳、郑州等城市2000位公众进行的电话调查，人民币加息后有43%的被调查者表示加息后将考虑提前还贷。而新浪网的调查也显示，3000多被调查者中约47%的人表示会因为加息而在明年1月1日之前提前还贷，只有约20%的人持观望态度。
记者通过对北京各大银行的调查发现，加息后，银行里咨询提前还贷业务增加不少。由于新利率是明年1月1日起执行，可以预计在这剩下的不到一个月的时间里，提前还贷将会扎堆。由于北京市各大银行提前还贷基本都要提前1个月左右申请，如果是11月份申请的，顺利的话12月份能办下来，如果是12月份申请，那就要等到明年1月份才能办下来。所以要想在加息前还贷，那您可要抓紧时间申请了。
还贷原因各不同
加息当然是提前还贷高潮的主要诱因，但是在此之前，其实已经有不少人萌生了这种念头。尤其是精明的上海人早就为北京人做出了表率，他们大规模的提前还贷甚至已经让银行招架不住，竟然联合起来靠收“违约金”来阻挡这一趋势。
相对来说，北京人可能更怕麻烦，因此平时想不到要提前还贷这回事。可是这次央行加息却深深震撼了每个人的神经，各类媒体有关加息的渲染和讨论，让不少“怕麻烦”的购房人终于自觉地走入了提前还贷者的行列。
毕竟，自己的钱嘛，用购房人自己的话来讲，那就是能少给银行一点，为什么非得“给人家打工呢”？
尽管目前各家银行有关提前还贷的表格中并无“提前”原因一项，而银行在此方面也未过多进行过市场调查，但通过对一线人员的采访，记者发现投资渠道匮乏显然是北京人选择提前还贷的主要原因。
据了解，目前多数北京人就算手里有闲钱，也不知道怎样投资。其间虽然有个人性格保守方面的因素，但投资无门，收益不稳定，让购房人有了钱更愿意把债还掉以减少利息支出。相对来说，工薪阶层和机关事业单位的公务员非常愿意在加息前还贷，尤其是年龄较大的购房人，他们多数本意就不愿贷款，而他们对加息的反应也更为强烈。
农行北京分行的工作人员告诉记者，该行提前还贷的客户主要有三类，一类是获得了拆迁补助的拆迁户，他们在拆迁前可能是无奈选择了按揭方式购买商品房，通常在拿到补偿款后，他们都会提前还款，而且一般还款金额较大。一类是家庭年收入大幅增加，比如公务员加薪后，收入增加幅度较大，那么在没有大项支出的情况下，他们可能就会考虑提前还贷问题。第三类是将资金从其他渠道转出的投资者或实力型购房人，他们阶段性地收回了大笔资金，于是直接还了房贷。
此外，从去年以来，股市长期低迷，让一些借款人的股票投资收益缩小甚至为负，也导致他们将现金用于提前归还贷款。而一些单位住房货币补贴的逐渐落实，也会成为购房人提前还款的动因和前提。
提前还贷确实省
大家都知道提前还贷能节省一部分利息，那么提前还了到底能省多少钱？
比如，王先生2001年底办理了20年按揭购房贷款，采用等额本息还款方式，共计借款30万，从2002年1月开始还本付息，利率为5.04%。那么20年下来，他每月还款额为1986.5元，总计要还476760.55元，其中共偿还利息176760.55。截至2004年11月，王先生共还款69527.58元，其中利息为42197.7元。到今年年底，他将还款71514.08元，其中利息43342.91元。
从明年1月1日起，利率上调0.27个百分点，贷款利率上调为5.27%。由于王先生等额本息还款的方式先期偿还的利息比例较高，所以3年后，王先生借款的本金还有约“300000元-（71514.08元-43342.91元）=271828.83元。如果仍然按照原方式还款的话，王先生一月份之后的月供为2020.08元，剩余累计总还款额共412095.73元，利息总计140266.9元。如此一来，王先生的还款总额就变成了“71514.08元（已还）+412095.73元（加息后还款总额）=483609.81”，将比加息前多付出利息约483609.81元-476760.55元=6849.26元。
假如，今年12月，他提前还贷5万元，还款期不变，明年1月起，他的月供将降为1607.76元，20年共节省利息25655.37元。如果他选择缩短还款年限，月还款额基本不变的方式，则月供仍为1986.5元，最后还款期限则由2021年12月变为2017年5月，共节省利息57348.1元。
是否先还看能力
央行加息后，很多贷了款的人开始心里发毛，觉得利息多了、负担重了，而且说不定以后利息还会加，不如趁着政策还没开始执行的间隙，提前把贷款还上或者先多还一部分。
记者就此咨询了银行的一些专业理财人员。他们认为，虽然利息有所增加，但是上调幅度比较小，完全不必惊慌。提前还贷还是要视自己的实际情况而定。理财人员算了一笔账，因为利息上调了0.27，如果月还款在2000元出头，每月只增加50元左右，对生活应该不会造成太大的影响。如果没有余钱，而是东挪西凑，去提前还款完全没有必要。
当然，提前还贷可以少付利息是肯定的，但如果借款人具备一定的投资能力，可以利用借款进行再投资获得利润的话，那么提前还款是没有必要的，因为如果您提前还了款，这笔钱银行是绝不可能再借给您了。因此购房人在考虑提前还贷时一定要谨慎，如果有相对较好的投资回报，就不要提前还贷，因为5％左右利率相对来讲也并不是太高，您大可用投资赚来的钱支付银行的还款额。
如果你手里有余钱，又没有什么其它的投资渠道，而且预计近几年不会有比较大的开支，选择提前还贷比较划算。但是也不可把手里的钱全部都用作提前还贷，因为有些突发性的事件是无法预期的，到时候用钱没有就麻烦了。
《京华时报》(2004年11月26日第C77版)
加息引发还贷热
10月29日，央行决定将现有房贷利率上调0.27个百分点，虽然上调幅度不大，但是对于某些还有加息预期的人来说影响却很大。由于存贷款间的利率差是中资银行的主要利润来源之一，而与其他贷款相比，个人住房按揭贷款显然又是最具稳定性与安全性的收益，因此各家银行都不鼓励购房人提前还贷，对于近期由于加息引起的提前还贷的金额和人数也尽量避而不谈，但私下里不少工作人员都承认年底前确实存在一个提前还贷的高潮，而这是多年来未曾出现的。
据中国社会调查所（SSIC）近期公布的一份针对北京、上海、广州、重庆、沈阳、郑州等城市2000位公众进行的电话调查，人民币加息后有43%的被调查者表示加息后将考虑提前还贷。而新浪网的调查也显示，3000多被调查者中约47%的人表示会因为加息而在明年1月1日之前提前还贷，只有约20%的人持观望态度。
记者通过对北京各大银行的调查发现，加息后，银行里咨询提前还贷业务增加不少。由于新利率是明年1月1日起执行，可以预计在这剩下的不到一个月的时间里，提前还贷将会扎堆。由于北京市各大银行提前还贷基本都要提前1个月左右申请，如果是11月份申请的，顺利的话12月份能办下来，如果是12月份申请，那就要等到明年1月份才能办下来。所以要想在加息前还贷，那您可要抓紧时间申请了。
还贷原因各不同
加息当然是提前还贷高潮的主要诱因，但是在此之前，其实已经有不少人萌生了这种念头。尤其是精明的上海人早就为北京人做出了表率，他们大规模的提前还贷甚至已经让银行招架不住，竟然联合起来靠收“违约金”来阻挡这一趋势。
相对来说，北京人可能更怕麻烦，因此平时想不到要提前还贷这回事。可是这次央行加息却深深震撼了每个人的神经，各类媒体有关加息的渲染和讨论，让不少“怕麻烦”的购房人终于自觉地走入了提前还贷者的行列。
毕竟，自己的钱嘛，用购房人自己的话来讲，那就是能少给银行一点，为什么非得“给人家打工呢”？
尽管目前各家银行有关提前还贷的表格中并无“提前”原因一项，而银行在此方面也未过多进行过市场调查，但通过对一线人员的采访，记者发现投资渠道匮乏显然是北京人选择提前还贷的主要原因。
据了解，目前多数北京人就算手里有闲钱，也不知道怎样投资。其间虽然有个人性格保守方面的因素，但投资无门，收益不稳定，让购房人有了钱更愿意把债还掉以减少利息支出。相对来说，工薪阶层和机关事业单位的公务员非常愿意在加息前还贷，尤其是年龄较大的购房人，他们多数本意就不愿贷款，而他们对加息的反应也更为强烈。
农行北京分行的工作人员告诉记者，该行提前还贷的客户主要有三类，一类是获得了拆迁补助的拆迁户，他们在拆迁前可能是无奈选择了按揭方式购买商品房，通常在拿到补偿款后，他们都会提前还款，而且一般还款金额较大。一类是家庭年收入大幅增加，比如公务员加薪后，收入增加幅度较大，那么在没有大项支出的情况下，他们可能就会考虑提前还贷问题。第三类是将资金从其他渠道转出的投资者或实力型购房人，他们阶段性地收回了大笔资金，于是直接还了房贷。
此外，从去年以来，股市长期低迷，让一些借款人的股票投资收益缩小甚至为负，也导致他们将现金用于提前归还贷款。而一些单位住房货币补贴的逐渐落实，也会成为购房人提前还款的动因和前提。
提前还贷确实省
大家都知道提前还贷能节省一部分利息，那么提前还了到底能省多少钱？
比如，王先生2001年底办理了20年按揭购房贷款，采用等额本息还款方式，共计借款30万，从2002年1月开始还本付息，利率为5.04%。那么20年下来，他每月还款额为1986.5元，总计要还476760.55元，其中共偿还利息176760.55。截至2004年11月，王先生共还款69527.58元，其中利息为42197.7元。到今年年底，他将还款71514.08元，其中利息43342.91元。
从明年1月1日起，利率上调0.27个百分点，贷款利率上调为5.27%。由于王先生等额本息还款的方式先期偿还的利息比例较高，所以3年后，王先生借款的本金还有约“300000元-（71514.08元-43342.91元）=271828.83元。如果仍然按照原方式还款的话，王先生一月份之后的月供为2020.08元，剩余累计总还款额共412095.73元，利息总计140266.9元。如此一来，王先生的还款总额就变成了“71514.08元（已还）+412095.73元（加息后还款总额）=483609.81”，将比加息前多付出利息约483609.81元-476760.55元=6849.26元。
假如，今年12月，他提前还贷5万元，还款期不变，明年1月起，他的月供将降为1607.76元，20年共节省利息25655.37元。如果他选择缩短还款年限，月还款额基本不变的方式，则月供仍为1986.5元，最后还款期限则由2021年12月变为2017年5月，共节省利息57348.1元。
是否先还看能力
央行加息后，很多贷了款的人开始心里发毛，觉得利息多了、负担重了，而且说不定以后利息还会加，不如趁着政策还没开始执行的间隙，提前把贷款还上或者先多还一部分。
记者就此咨询了银行的一些专业理财人员。他们认为，虽然利息有所增加，但是上调幅度比较小，完全不必惊慌。提前还贷还是要视自己的实际情况而定。理财人员算了一笔账，因为利息上调了0.27，如果月还款在2000元出头，每月只增加50元左右，对生活应该不会造成太大的影响。如果没有余钱，而是东挪西凑，去提前还款完全没有必要。
当然，提前还贷可以少付利息是肯定的，但如果借款人具备一定的投资能力，可以利用借款进行再投资获得利润的话，那么提前还款是没有必要的，因为如果您提前还了款，这笔钱银行是绝不可能再借给您了。因此购房人在考虑提前还贷时一定要谨慎，如果有相对较好的投资回报，就不要提前还贷，因为5％左右利率相对来讲也并不是太高，您大可用投资赚来的钱支付银行的还款额。
如果你手里有余钱，又没有什么其它的投资渠道，而且预计近几年不会有比较大的开支，选择提前还贷比较划算。但是也不可把手里的钱全部都用作提前还贷，因为有些突发性的事件是无法预期的，到时候用钱没有就麻烦了。
《京华时报》(2004年11月26日第C77版)
