购房合同或协议签了：到手的房子咋“飞”了
煮熟的鸭子“飞”了————这样的事谁也不愿遇上，但生活往往跟人开玩笑————购房合同或协议签了，多年的房梦过不久就成真了，或者期待了数月的房子马上要交工了，突然卖房的说：俺不卖了！碰上这种长了翅膀的“鸭子”，您肯定气不打一处来！生气不解决问题，最主要的是咱得长点法律的心眼。列出两个典型的案例和大家一起学习一下，同时找来几位律师就案说法，省得买房时“赔了夫人又折兵”。
■记者调查：交易毁约成家常便饭
从本市几家知名律师事务所得到的说法是，近两年与房产合同违约相关的案件非常多，元鼎律师事务所的单正国律师称，他们所每个月都能碰上四五起类似的案子，而卖方故意违约的情况，占此类案件的80％以上。
而青岛市消协方面的统计数据显示，近几年投诉量一直在上涨的房产类投诉中，开发商故意违约的案件占了20％以上。
【案例一】
今年6月，曾经于一年前与某开发商签订购房协议、集体购买了一栋楼的数百名消费者得知了这样一个消息：开发商向法院提起诉讼，称购房协议签订时，他们尚未取得预售许可证，所以这份协议应是无效协议。开发商认为，双方签订的商品房购买协议因违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，所以此协议为无效协议，而合同一旦无效，双方应负均等过错，应当各自承担相应的责任。根据过错相抵及损益相抵的基本民法原则，双方均无实际赔偿对方损失的义务。
因此，开发商认为，自己仅负有返还对方2800万元预付款及利息的法定义务，除此之外双方不应再发生其他赔偿。
开发商为什么要冒着名誉受损的风险来“撕毁”协议？购房者的说法应该有一定的可信性：据称，一年时间，该楼盘单价几乎翻了一番，开发商后悔那么早把房子卖了，于是就要求把价格上调，遭到拒绝后，干脆想办法不卖了。面对开发商的这种做法，购房者提出反诉，要求其赔偿5000万元，目前这个案子还没有最终结案。
无“证”成了毁约理由
【案例二】：房产更名遇窝心事
楼市一直是卖方市场，商品房买卖的主动权也一直握在卖方的手里。在采访中记者了解到，在商品房交易中，个人卖家撕毁合同的行为也不鲜见。
市民丁先生从一名期房购买者手中买了一处房产，并办理了更名。所谓的“更名”就是他和卖房子的签了一份更名协议，之后他又在卖方的联系下，与开发商签订了购房合同。
本以为房子就是自己的了，但令丁先生没有想到的是，到了开盘的时候，开发商告诉他，原来的卖方又跳出来，要求重新拥有该房产所有权。对方看来是有备而来，说起来振振有词。首先这处房产还没有办房产证，就是没有完成正式的过户，所以无论是丁先生还是原房主都没有对房产确权。双方现在的依据有三份：两份购房合同，一份更名合同。更名合同没有开发商的参与，也就是没有被法律确认的房屋所有者的参与，所以一般会被认定为无效，而按照两份购房合同签订的先后，则原房主的主张似乎更有利。无奈之下，丁先生将开发商和卖房者告上了法庭。
■律师支招：如何对付房产“老赖”
“老赖”猖狂挺可恨，如何对付这些“毁约专业户”呢？青岛海利丰律师事务所的国丰华主任认为，为防止开发商钻合同无效的空子，首先要看开发商是否五证齐全，其次对预售许可证要看仔细些，看看它所确定的楼盘是不是你要买的房子所在的楼盘。如果也有和“案例一”一样遭遇的消费者，国律师建议：应该立即提出反诉，要求开发商就自己的过失进行补偿。
单正国律师介绍说，对于更名可能产生的纠纷，可要求更名协议要有开发商参与，而在与开发商签订购房合同的同时，要求原房主将原合同作废。
另外，单律师还告诉记者，目前个人购房中常见的卖方毁约情况还有一种：原房主贷款购房的，为达到毁约目的，首先撕毁与银行的还款合同，让银行将自己起诉至法院，因此类纠纷中首先受到支持的是抵押权，所以买卖合同会自然终止，而卖方达到目的后，会要求和银行和解，继续持有房屋。为预防这种情况的出现，购房者应该要求有抵押贷款的卖方先行解除抵押，需要购房者出资帮助解押的，应在合同中注明。
半岛都市报 记者 魏建华
■记者调查：交易毁约成家常便饭
从本市几家知名律师事务所得到的说法是，近两年与房产合同违约相关的案件非常多，元鼎律师事务所的单正国律师称，他们所每个月都能碰上四五起类似的案子，而卖方故意违约的情况，占此类案件的80％以上。
而青岛市消协方面的统计数据显示，近几年投诉量一直在上涨的房产类投诉中，开发商故意违约的案件占了20％以上。
【案例一】
今年6月，曾经于一年前与某开发商签订购房协议、集体购买了一栋楼的数百名消费者得知了这样一个消息：开发商向法院提起诉讼，称购房协议签订时，他们尚未取得预售许可证，所以这份协议应是无效协议。开发商认为，双方签订的商品房购买协议因违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，所以此协议为无效协议，而合同一旦无效，双方应负均等过错，应当各自承担相应的责任。根据过错相抵及损益相抵的基本民法原则，双方均无实际赔偿对方损失的义务。
因此，开发商认为，自己仅负有返还对方2800万元预付款及利息的法定义务，除此之外双方不应再发生其他赔偿。
开发商为什么要冒着名誉受损的风险来“撕毁”协议？购房者的说法应该有一定的可信性：据称，一年时间，该楼盘单价几乎翻了一番，开发商后悔那么早把房子卖了，于是就要求把价格上调，遭到拒绝后，干脆想办法不卖了。面对开发商的这种做法，购房者提出反诉，要求其赔偿5000万元，目前这个案子还没有最终结案。
无“证”成了毁约理由
【案例二】：房产更名遇窝心事
楼市一直是卖方市场，商品房买卖的主动权也一直握在卖方的手里。在采访中记者了解到，在商品房交易中，个人卖家撕毁合同的行为也不鲜见。
市民丁先生从一名期房购买者手中买了一处房产，并办理了更名。所谓的“更名”就是他和卖房子的签了一份更名协议，之后他又在卖方的联系下，与开发商签订了购房合同。
本以为房子就是自己的了，但令丁先生没有想到的是，到了开盘的时候，开发商告诉他，原来的卖方又跳出来，要求重新拥有该房产所有权。对方看来是有备而来，说起来振振有词。首先这处房产还没有办房产证，就是没有完成正式的过户，所以无论是丁先生还是原房主都没有对房产确权。双方现在的依据有三份：两份购房合同，一份更名合同。更名合同没有开发商的参与，也就是没有被法律确认的房屋所有者的参与，所以一般会被认定为无效，而按照两份购房合同签订的先后，则原房主的主张似乎更有利。无奈之下，丁先生将开发商和卖房者告上了法庭。
■律师支招：如何对付房产“老赖”
“老赖”猖狂挺可恨，如何对付这些“毁约专业户”呢？青岛海利丰律师事务所的国丰华主任认为，为防止开发商钻合同无效的空子，首先要看开发商是否五证齐全，其次对预售许可证要看仔细些，看看它所确定的楼盘是不是你要买的房子所在的楼盘。如果也有和“案例一”一样遭遇的消费者，国律师建议：应该立即提出反诉，要求开发商就自己的过失进行补偿。
单正国律师介绍说，对于更名可能产生的纠纷，可要求更名协议要有开发商参与，而在与开发商签订购房合同的同时，要求原房主将原合同作废。
另外，单律师还告诉记者，目前个人购房中常见的卖方毁约情况还有一种：原房主贷款购房的，为达到毁约目的，首先撕毁与银行的还款合同，让银行将自己起诉至法院，因此类纠纷中首先受到支持的是抵押权，所以买卖合同会自然终止，而卖方达到目的后，会要求和银行和解，继续持有房屋。为预防这种情况的出现，购房者应该要求有抵押贷款的卖方先行解除抵押，需要购房者出资帮助解押的，应在合同中注明。
半岛都市报 记者 魏建华
