国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲女士发言
国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲女士
任兴洲：大家下午好，非常高兴能参加这个会，跟大家做一个交流。由于时间的关系，我就简短的介绍一下，我的题目是中国房地产市场形势及其发展的趋势。我想谈两个问题。一个是今年的房地产发展的基本形势是怎么样的，实际上这个刚才顾会长也好，还是两位企业家，还有咱们上海的房管局的局长都已经介绍了，所以我简略的来介绍。第二个中国经济增长的动力结构的变化和房地产产业发展的总体情况。
我这里给大家一些图表，大家看一下，我总的观点就是说我们今年的第一季度，从第一季度的情况来看，中国的房地产不论是从价格还是投资来看，确实有一些过热的情况，我们看我们给出的这个表，是今年一季度房价的涨幅的情况，以往每年的房价的涨幅大体上在4％左右，但是今年的一季度我们全国平均下来达到7.7％，最上面的这个。但是我们看很多的城市，包括省会城市和特大型城市都超过了两位数的房价的上涨。上海已经高达28％，房价上涨是最快的，像沈阳这样的城市也高达20％。
我们再来看看投资，一季度房地产的投资增幅达到41％，也远远的高于以往10％几，20％几的水平。我们看到了04年的第一季度，它达到了最高峰，应该说这样一种情况，从房地产投资本身来看，切实有一些过热的情况。我们再看看主要城市的房屋价格，刚才我们看了一些城市，我们再来看一些所谓的二级城市，就有一些省会城市和计划单列市情况，今年的一季度和去年的一季度比，有一些地方的房价明显上升。
第一季度的房地产投资和价格的这种比较快的上涨实际上和整个经济的过快的上涨是结合在一起的。我们看整个一季度经济过热的问题也明显的显现了，GDP，我们看01年是7.5％，然后8.0％，到今年一季度我们GDP达到了9.8％，当然从经济发展来看，接近于10％的增长率没有什么不好，但是与之相关的所有的支撑经济增长的条件和资源都出现了大的问题。成为所谓的不同理论里面最短的这一块板，它没办法支持这么高速度的增长，我们再来看固定资产的投资，到今年一季度高达53％，是非常吓人的一个数字。2001年、2002年大体上是在10％几，到去年24％，但是今年一季度53％，从广义货币，从货币供应量来看，今年上半年一季度也高达19.4％，生产资料的价格增长了15％左右，我们看这样一个表。居民消费价格，在长达几年的负增长的情况下，今年达到了2.1％，到了七、八、九三个月已经高达了5点几。在整个经济增长的情况下，中央政府在四月份采取了一系列的宏观调控措施，对经济过热的情况进行了宏观调控。
从财政采取的政策措施，主要是两次提高了存款准备金率，另外扩大了利率的浮动幅度。而且财政部也宣布采取中性的或者是从减的财政政策，从行政性的调控手段来看，我个人认为今年以来采取的这种行政性的措施是历年来所没有的，比如说对土地的农用地转成商业用地，半年之内禁止审批这样原来的从历次几次的调控是从来没有过的，所以从今年来看调控的力度还是蛮大的。 另外很多地方对清理开发区，清理这种投资和基建项目，特别是对一些重点行业的投资进行了审计，特别大家所知道的所谓的“铁本”，对“铁本”问题的处理还非常严厉的。另外清理开发区对房地产市场也产生了很大的影响。这里面归纳出来，实际上有一些从去年就开始了，包括对房地产有非常大的影响的121号文件，从去年到今年我们在信贷方面有一系列的东西出来。关于强化房地产信贷的管理的措施出来。我归纳是对土地开发方面的这种措施也不断的出来，应该说信贷对土地资源的控制对房地产市场还是产生非常大的影响。我们看今年以来，由于这些措施的出台，一到九月份全社会固定资产投资同比应该说是非常明显的，特别是一到九月份有一个非常大的下降的趋势，当然我还要注意从六月份以后，基本上保持一个相对平稳的缓慢下降的一个趋势，就是全社会的固定资产，我们再来看看对房地产的投资影响效果。
我们看看蓝色的投资是房地产的投资额，从六月份已经明显了下降了。应该说今年的宏观调控措施在房地产市场上表现得还是相当不错的，施工面积也有很大的下降。下降的速度还是比较快的，但是和投资增长率比较快的相对应的是房地产的价格，还保持居高不下的态势，我们看从02年的一季度到04年的一季度到三季度我们做了一个对比，我们看到了04年的三季度，商品房、住宅和非住宅这三个颜色，价格仍然居高不下，仍然在比较高的位置上。我们看04年的一些中等省会城市的房价仍然在上涨，就是说这些国家宏观调控措施下去以后，投资大幅度的下来了，但是房价并没有下来，这样在一些并不是特大型的城市，在一些省会城市和二级城市实际上表现得非常明显。而且今年的价格变动特点就是一直维持在比较高的水平，再有一个就是除了商品房和住宅以外非住宅的价格也在逐步攀升，这也是今年的一个特点。另外就是今年三季度新房价格上涨有一定的趋缓的因素，我们看一看还是有一点趋缓的因素，到位之后，还是有一点涨幅趋缓的因素，当然对房价的影响还是多方面的。
我们总体上认为，虽然投资确实有一些过热的因素在里面，但是总体上来看，我们国家的房地产市场还是有实际的需求在支撑，我们这里面也分析了，真正的炒房和泡沫的因素，我个人认为也不是主流。主要的还是体制的变化，经济增长的发展，居民收入的增长，还有整个我们国家的发展到了这样一个阶段，所以房地产整个的发展是有现实的需求在支撑，当然我们也不能否认，我们看一到九月份新房的供求状况，供和求都在大幅度的上涨，实质上这个红线是销售面积，销售面积的增幅快于竣工面积的增幅，应该说一直持续的保持一个上扬的态势。今年的宏观调控的影响，主要是供求之间的矛盾，在市场上表现得更加明显了，就是房屋的供给小于需求，就是竣工面积小于他的销售面积，所以这样一个问题值得我们注意，是新出现的一些问题。其中主要是两个方面，一个是土地的供给使人们对未来的预期发生了现象，今年的土地严格控制，事实上并没有影响今年的供给，但是对人们的需求的欲望和预期产生了很大的影响，无论是对开发商还是对消费者，它预期未来的价格还会大幅度的上涨，所以需求在大幅度的增加，而供给在相应的减少。
从总体形势来看，今年的宏观调控确实起到了一些作用，投资有所下降，但是房价过高，供需矛盾突出的问题也值得我们高度的关注。从第四季度来看，价格还会比较平稳，有一些非住宅可能还有回落，但是总体上来看，价格补可能大幅度的下降。另外房地产的供给形势有一定的改善，特别是供给的结构。现在我们分析，一般的住房和经济适用房，从结构来讲还是比较短缺的，所以从结构上，我们还要进一步的调整，另外从需求的增幅来看，我们认为可能受几个方面的影响，对需求有一些影响，第一个就是升息，利息的提高可能是一种信号作用，使人们对未来买房以后的，按揭以后的成本会增加。第二个就是银行住房信贷更加谨慎，因为银行现在的不良资产在增加，那么从总体上来看，在紧缩的情况下，在银根收紧的情况下，住房信贷可能更加谨慎。再一个今年国家出台了一些措施以后，对拆迁规模有所控制以后，拆迁的所谓被动的住房需求会相应的有所减少。再一个很多地方出台了控制炒房的这种行为，像南京、上海都出台了一些相关的措施。这些可能对住房需求会有一些影响。所以我们认为第四季度的房地产价格涨势会趋缓，需求也会发生一些变化。
第二个问题我还想说中国经济增长的动力结构实际上现在发生着根本性的变化。我们看从94年到03年，我们整个的国家的经济增长出现了新一轮的增长的周期，我们看是非常明显的，是一个V字型的，到01、02、03年我们的GDP的增长分别是7点几，八点几，今年一到十月份已经到了9.5，所以新一轮的经济增长周期已经到来，在这样一个背景下，房地产的市场发展应该说也是和这个大背景相结合的。动力结构是什么呢？我们回顾一下80年代，90年代支撑我们经济高速增长的肯定有一些高增长性的行业，80年代有轻纺，有家电，到90年代有电子通信设备，手机、电脑等等。我们认为在新一轮的经济增长周期里面，最主要的住房、汽车这样的消费，主要的支撑来自于一些主导的产业，其中住房无疑是这样一个主导的产业，比如汽车、建筑材料、基础设施医疗等等是支撑我们这一轮经济增长的主导产业，住宅就是这个主导产业之一。我们看一下91年到03年我们的商品房增长的面积增长了近十倍，在整个经济增长里面，住房产业起到了非常大的作用，增长了近十倍。我们看看汽车，从主导产业上来讲，从91年到03年，我们国家私人购买轿车的购买量增加了400倍，保有量增加了130倍，在这样的以住和行为主导的这样的产业是支撑我们经济增长的最主要的力量，主要的动力来自于这些主导的产业。
主导的产业有一些特点，比如说它有可持续的市场需求，我们看看我们的住房，从中国来看，有一些专家预测，我们可能有15年到20年的住房的高速的需求是可以支撑的，另外就是它的产业链条非常长，带动了将近五六十个产业的发展，所以住房产业链条是很长的，而且可以与新材料，新技术结合得也是很紧密的。再一个扩大就业，而且能够促进资源的合理的有效配置。从这些条件来看，住宅产业无疑是我们经济发展的一个主导的产业，另外在这15年到20年里面，在我们全面建设小康社会里面还有一些因素，比如说城市化的因素，我们看98年到03年城市化是以这样的速度在发展，大体上用六年的时间增长了9个百分点，城市化的过程就带动了住宅产业的发展，同时有大量的新增人口还有转移的劳动力进入到城市，对住宅产业有一个持续的需求。
另外还有一个就是居民的可支配收入也在不断的增长，可支配收入里面有一大部分用在了住宅需求方面，另外还有一个不可忽略了就是我们现在的消费信贷支撑这样一个住宅消费，都使得我们在未来的五年、十年，甚至十五年的时间我们的住宅产业将会成为我们的支柱产业。所以我们在“九五”期间到2010年的时候有一个总体的目标规划，我们现在正在研究“十一五”的规划，我相信在“十一五”期间，我们整个住宅产业还将有一个比较大的发展，实际对它的判断去年国务院的18号文件已经明确的提出来了。 但是从长期来看我们确实要解决一些问题，就是它作为主导产业的发展，还要解决一些问题。我们认为主要有这么几个方面。第一个就是要完善住房的保障体系，满足中低收入群体的住房需求，这一个在我们国家的住房产业的发展过程中，首先要解决结构性的问题，现在大量的这种高端的，高价值的商品房，但是中低收入者，特别是大量的中等收入的阶层，你要满足他的住房需求，这是一个很重要的方面。第二个是要稳定房地产价格，这一个方面，如果价格过高的话，将会损害这样一个市场的健康发展。第三个就是发挥房地产市场的功能和作用。我们现在房地产虽然市场化程度比较高了，但总体上它的功能、作用应当说还没有完全发挥出来。所以下一步的发展主要是完善它的功能和作用，这里面我不展开了。 第四个就是深化金融体制改革，完善住房的金融体系。我们现在大量的贷款全部压在银行身上，压在间接金融身上，但是系统风险影响比较大，无论开发商还是建筑商还是消费者个人，大量的贷款全部从银行出来，应该说系统风险是比较大的。所以从下个十年，十五年时间，我们必须考虑到中国住房金融体系的问题。再一个深化土地制度的改革，这一轮的宏观调控，把这个问题突出的显现出来了，土地制度和土地供给方面，可能是制约我们房地产长期增长的一个制约因素，建立房地产业土地供应的长效机制是我们面临的一个突出的问题。今后我们一方面要发展这个主导产业，另一个方面也要在这些深层次的问题上进一步的进行研究。
我们作为一个研究机构，也愿意在这些方面，和我们的业界一起共同来研究一些问题，促进我们中国房地产业的持续健康的发展，谢谢大家。
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