北京华远地产股份有限公司的董事长任志强先生发言
北京华远地产股份有限公司的董事长任志强
任志强：各位好，我没有发言稿。明天上午在三号馆我们将发布一个工作报告，这个报告的第一个部分是从03年以前，中国的房地产全部市场的发展情况，主要针对市场上现在提出的一些关于泡沫问题、宏观问题，做了一个判断和分析。第二部分主要是谈到了2004年到2020年中国的发展，这里头包括在中国GDP人均一千美元的同等时间，美国、欧洲一些国家包括日本，他们的一个发展速度和我们中国房地产发展的一个对比。第三个部分主要谈到了2004年中国的房地产发展的现状，也包括我们对2005年的一些预测。第四部分是针对于2004年中国已经出现的宏观调控的各种措施，提出了我们的一些看法，这个报告由17个教授和博士单独独立的来进行写作的，既不代表官方的意见，也不代表我们的商业的意见。是一个完全独立的工作报告，并且大量的引用了国内外一些很重要的理论数据和国际上通行的计算办法。对中国的现状做了一个明确的诊断。
明天在我们公布这个报告的时候，大家可以看到这个报告中具有大量的信息，同时这个报告明天可能就公开的向社会发售了，我们的全部报告研究成果大概要四十万字，主次我们住交会上提供的是报告的摘要，即使是摘要有六万多字。大量的图表和数字会向你们充分说明，我们认为目前中国的房地产，距离发达国家，我们大概离美国同等的发展阶段，就是一千美元的同等发展情况下，相差了40到60年，如果按照我们现在的情况，达到发达国家已经完成的路我们可能还要一百年，因此我们必须大幅度提高房地产的投资，和房地产在中国GDP中的比重，才有可能我们在未来的20年或者更多一点时间，达到历史上这些发达国家已经在40年或者是50年以前走过的路，这是我们得出的基本判断。从1990年到目前为止，我们尽管房地产投资的增长速度很快，近五年增长26.9％，我们全国房屋建设的投资，我们的房地产在中国的经济过热中占了主导地位，因为房地产投资在整个国家的投资中占了一个巨大的作用，就是把原有国有投资给替代了，所以单位购买房的时候，要用市场的方式去购买。而原来这部分不计在房地产投资里面，计在了单位的购买房当中。这使所有的经济学家都产生了误解，认为中国的房地产建设总量是由房地产开发而完成的，他们忽略了我们房地产开发在1998年大概只占到2、3％的水平。而到了2003年，我们仅仅也只占60％，大概还有接近30％到40％的速度，但是这些在市场当中占了80％的作用，所以这个替代作用是被我们房地产上所有的人都误解为是这次经济宏观调控中的主要矛头和重点。是因为我们而造成了钢材的增长，或者说建筑材料的高价增长，其实所有的建材市场和这个没有关系。因为我们的建设总量是增长了3.5％。明天的报告会让大家很清楚的看到我们对社会上已经引用的一些数据的评论，比如说对房价的评论，在世界上引用房价的时候，从来不像中国是用的平均房价，而所有用的都是中位值房价，房价不是按照平方米，而是按照单元的平均面积而计算出来的。所以要按照一套房子总价，平均面积房子的总价和市场上其他房屋的转移价格共同而形成了我们的房价。我们对收入也采用了中位数的数字，我们可以明确告诉大家，全国到目前为止，我们调查了世界90多个国家的房价收入比，我们最后的结论最大的差距是1：30，这90个国家的平均水平是8.3％，而中国把全国的房价收入一平均下来我们大概只有3.32％，远远低于美国的现有水平。如果按35个大中城市计算我们大概不超过4％，就是3.96％，所以我们可以得出这么多的数字，让大家知道我们所做的报告的结论是告诉大家，我们认为宏观调控不会对房地产有多大的影响，甚至我们认为房地产市场应该有更充足的发展余地。在今后的20年或者30年的发展过程当中，必然成为中国经济发展的重要支柱。
有人让我预测明年的房地产发展会怎么样，如果中国不改变现行的土地政策，我们预计明年可能会出现土地饥荒，而明年的房屋供应量不能像我们预期那样大量增加的话，房价还要继续增长，而且增长的幅度还会很高。中国的传统是什么？传统是大家都希望有自己的一套房子，而刚刚开始有欲望，或者有能力去购买这个房子的时候，而我们恰恰不能满足这样一个市场的需求，所以还不能保证这样一个供应量的需求。因此，明年可能仍然会处于一个极度饥荒的供应情况，而让房地产的市场价格，在政府宏观调控的预期中达不到能够平稳增长的目标。从我们房地产商来说，我们是希望慢慢涨，如果一个平稳增长的过程，会让这个持续更长。在未来的时间过程当中，还是在过去的时间过程里面，房价的平均增长只有三点几，但是人均收入的增长是9.8％，是房价增长的三倍，所以我们充分认为我们的老百姓不是没钱买房子，而是有更多的钱准备去买房子。其实我们现在的发展阶段，从一个旧房子，可能会变成一个新房子，四十平方变成八十平方。这样会让我们的房地产市场在未来几十年当中有充足的购买能力，我们有一个购买系数来证明在过去的五年和十年中，我们吸纳率是高速增长的一个过程。在未来得发展中，也在继续高速增长，由于市场这个吸纳率的提高，所以我们已经出现了连续多年的销售大于竣工的情况。从今年的统计数字看，大部分地区，土地供应量是减少的，到十月底置，全国的土地供应量只增加了百分之三点几，而我们投资是增长了28.8％，这样的话，相比之下可见土地在明年的供应过程中这个增伏是很低很低了，开工的增长也是很低的。大部分地区已经开始出现了新开工的负增长，比如北京，新开工增幅的负增长已经达到了百分之五点几，就是预期明年的供应量比今年的供应量处于一个更加紧张的局面。很多城市政府都在担心，说我们的房价增长过快了，但是如果没有充分的土地供应，房价增长还会加速。
房价增长有什么可怕的吗？上海市认为他们房屋供应总量包括二手房大概是占市场家庭系数的10％，从全国来说大概不到4％，这个供应量是非常非常少的，如果房地产价高增长，没有人去买，我们是希望更多的富人去买一个高价的土地和高价的房屋，政府有能力拿出更高的钱去补贴穷人和改善城市，这也许是中国人需要改变的一种政府管理概念。如果这个概念转化了，也许我们城市发展的速度会更快。当我们几亿农民跟着毛泽东去干革命的时候，最基本的一条是毛泽东写了一个愿，说你跟着我可以打土豪，分田地，基本的概念就是所有的穷人因为打土豪分田地而变成富人，我想中国的房地产发展市场可能也是同样。假如我们不能满足各个阶层的需求，这个市场可能不会像现在得到更多人的支持和欢迎。在这个发展过程中，我想随着我们人均收入增长，每年一定有5％的人变成富翁，一定有5％的人从买不起房子变成买得起房子。一定有5％的人从住旧房子变成住新房子，从住小房子变成住大房子，从住破房子变成住好房子，这个过程大概需要经过一百年，美国是唯一一个130年没有战争历史的，本土没有受到房屋破坏的历史，而他们的发展，GDP仍然保持在生产总量的10％，如果每年保持5％的增长率，大概需要20年，如果保持10％的增长，恐怕还需要十年，这个预期告诉大家，不管宏观怎么调控，中国已经住到了以汽车和住房销售为主的时代，在未来也会受到大家的重视。我们这次做的工作报告，就是希望我们的观点能够引起政府决策部门的重新认识，特别是对房地产市场的重新认识。在我们断断续续发了这些以后，目前国家发改委、商务部正式要求我们拿这个报告出来，我想明天的报告会让大家看到我们宏观调控下房地产的未来。
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