上海市房屋土地资源管理局局长庞元先生发言
上海市房屋土地资源管理局局长庞元
庞元：女士们，先生们，大家下午好，首先感谢组委会的邀请使我能有幸参加这次会议，这次会议的举办为房地产界的交流提供了一个很好的平台，也为上海进一步学习和借鉴国内外城市房地产发展的经验，提供很好的机会，对社会方方面面，对上海房地产市场的关心，我们表示衷心的感谢。借此机会，和大家沟通一些情况，交换一些意见，欢迎大家多提宝贵的建议，继续关心和支持上海房地产市场的发展。因为时间的关系，只有二十分钟，我这个稿子准备是四十分钟的，那么我就抓紧时间读一遍了。
改革开放20多年来上海始终坚持以改善市民的居住条件和居住质量为目标，着力于推进以市场化为取向房地产业的改革，经过艰苦努力和不懈探索，基本确立了统一的房地产市场化体系，土地供应方式实行市场化。土地资源基本上实现了行政配置向市场配置的转变，内外销商品房交易实行并轨，建立了内外统一的商品房体系。住房消费需求持续旺盛，本地市民家庭成为购房主体，随着房改的推定，上海以基本确定了本地居民大众消费为主体，满足多层次购房需求，适合国内外消费的房地产市场体系，近年来商品住宅需求逐步扩张，其中本地居民购买的面积是预售面积的80％。根据我们的统计，一季度本地居民的购房是75％，二季度占到了80％，到三季度占到了85％，那么一到十月份，合起来统计是占到了80％，余下的20％，16％是外省市的外来人口购买，4％是境外人士购买。所以说广大普通市民改善型的需求十分强进，成为市场发展的主力，为上海房地产市场的繁荣奠定了基础。刚才顾会长说的需求分成主动型、被动型，我们上海一个是市民改善型需求，还有投资型需求，我这里说的是以广大普通市民改善型的需求十分强进。从上海的情况看，房地产市场发展是基本健康的，总的情况是好的，但同时也出现了房价上涨过快的情况，经过深入的研究和分析，上海市政府年初确定了今年房地产市场调控的目标，实现供求总量基本平衡，结构基本合理。进一步改善市民的居民，住房情况，让市民得到实惠。
为贯彻国务院的18号文和市委市政府的部署，我们主要采取了以下调控措施。一个加大土地供应的调控力度，深入开展土地市场秩序的治理整顿，着力于建立规范的土地储备机制，控制高档商品住房供地，停止别墅供地。二优化市场结构，重点是加快配套商品房建设，一到十月份已经上市供应量约564万平方米，这块就是一般通常所说的经济适用房，我们把它定义为配套型商品房，又可以用于拆迁，也可以用于住房的保障。实施商品房交易合同，网上备案制度。上网预销售楼盘共达2213个，24万套。 建设保障体系，全面实施居住小区，现在看来市场调控的政策做事取得了一定的成效，政策实施的效益正不逐步显现。主要表现在商品住房的供求正在逐步调整，今年第一季度商品房批准预售面积为377万平方米，第二季度批准预售面积686万平方米，预售登记面积906万平方米，三季度批准预售面积1046万平方米，预售登记面积为807万平方米。商品住房供应结构正在趋向优化，今年第一季度每平方米六千块以上的商品住房在预售即总面积中的50.5％，二季度为56.6％，提高了6.1个百分点。三季度为63.2％，比二季度又提高了6.6个百分点，从一到十月份的总体情况来看，预售登记面积三千以下的商品住房占预售登记面积的26.9％，六千块到九千块的753万平方米，九千块以上的355.7万平方米，占13.8％，换句话说，九千块以上房价的占的成交总量占到13.8％，14％不到，其中每平方米六千块以下的商品房占预售登记总面积的60.8％。
商品住房价格上涨过快趋势得到了一定的遏制，一方面预售均价基本上涨，但增幅已经趋缓。内外环线之间涨幅小了一些，而低价位商品房，除了外环线以外地区是负增长。
现在我想对大家十分关心的问题谈一谈我们的认识和看法，关于上海房地产业发展的前景问题，讲这个问题，必须要讲房地产业发展的大前提、大环境以及房地产业难以生存的大基础。大家不会忘记，在80年代和90年代初，房地产业曾出现过两次投资高潮，但结果是留下了不少的烂尾楼，什么原因，主要是当时的经济水平，社会环境和广大群众的消费能力不相适应，在万元户是富裕的标志都很稀罕的时候，即使房价每平方米只有两三百块，有几个老百姓能够买房，在连打长途电话都要在邮局排队的情况下面，请来的客人，有几个留得下来。只是在上海以及全国的经济持续多年的快速发展之后，在全社会环境有了巨大改善和提高之后，在随着经济发展城镇职工家庭经济收入有了较大增加之后，房地产市场才不断的升温，才发展到今天这样的规模。现在，国内外都一致看好上海以及全国的经济发展，大大小小的CEO都在说不得不到中国来。广大群众的住房消费愿望从没有像今天这么高涨，房地产业大有用武之地，有着广阔的发展前景，我们不想做长时间的预测，至少在2001年上海世博会之前，上海的房地产业将继续保持健康发展的态势。
离开了房地产业发展的大前提、大环境以及房地产业难以生存的大基础，抓住发展的问题，抓住某个阶段的某种表现，做出的任何结论和判断都是错误的。关于上海的房价问题，从去年下半年开始，上海的房价确实出现了上涨过快的势头，其中有土地成本增加，居住环境提高，容积率导致分摊成本增加等合理因素，但也有区域因素，人为因素，如境外人士购买的大多是高端商品住房，而投资住房也集中在高端商品房上，主席就提高了高端商品房的价格。前不久有媒体报道上海商品住房成交均价每平方米突破一万块，我们一查，是网上房地产公布的，而在公布的时间段内正是一批高端商品住房集中上市的时候，另外今年年内有七百多万平方米单价在三千五百块左右的商品房上市，当时尚未纳入商品房网上备案，从前天12月1日起网上备案系统已将这部分配套商品房纳入统计。外环线卖的均价已经从5480块每平方米下降到4660块。外环和中环之间，从7174块每平方米，下降到6095块。中环线和内环线之间，从9345块每平方米降为8967块。上海这么大的范围，不同的区域，不同类型的商品房，只用一个均价不能说明问题，不能准确全面反映实际情况，我们准备在全市范围内选择不同的典型区域，不同类型的典型楼盘跟踪公布，向社会提供更加准确全面的信息。
房价大起大落，不仅不利于房地产业自身的持续健康发展，还将对经济社会产生严重影响，在目前我们已经采取的调控措施上研究新的调控措施，力争在尽可能短的时间内，将房价的涨幅控制在接近并低于居民家庭可支配收入的增幅这个范围内。
关于老百姓的住房问题，上海市委市政府都十分重视广大群众的住房问题，在一次会议上，领导提出了大大引进外资，使广大群众的住房条件得到改善，此后市委市政府又多次强调通过房地产业的发展，改善居民的住房条件，让老百姓得到实惠。近年来针对发展中出现的新情况，新问题，市委市政府主要领导多次听取汇报，调查研究，做出一系列决策。反复强调房地产业关系到广大群众的切身利益，要求我们必须慎之又慎。真是在市委市政府的领导下，房地产业有了长足的发展，广大群众的住房条件有了较大的改善，这里我只想举两组数字说明，从90年代开始到目前为止建造销售的近两亿平方米的商品住房，成交量达到了四五千万平方米，总共相当于250多万套住房。其中绝大多数是上海市民购买的，90年代初上海城镇居民共有100多万户，到目前为止已接近400万户，没有住房做基础，一个大家庭难以演变为两个以上的小家庭，也就是说原来一百多万户家庭中大多数家庭都购买了新的住房。我是说新的住房，新的住房包括增量住房和存量住房，这两组数据说明老百姓中大部分已经购买了住房，而有一部分尚未购房住房，我们要根据不同的情况采用不同的供应方式，让这部分居民家庭共同分享社会经济发展的成果，分享房地产发展的成果。
目前房地产市场的发展与上海经济社会，相关产业和市民生活密切相关，因此，在上海房地产市场调控取得成效的基础上，我们怀着谨慎的心态去看房地产的动态情况。同时围绕目前市场调控中的深层次问题，深入调查研究，完善相应的调控措施。如何进一步推进市场调控，既要反映贯彻落实中央宏观调控的政策，同时又体现上海房地产市场发展的区域性特点。从上海的情况看，房地产市场化的程度比较高，重点是继续通过市场化手段积极的调控，努力实现供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，努力使商品价格涨幅与成民可支配的收入相适应。为此我们初步的思考是继续加大供应量，继续促进结构优化，继续引导消费，继续抑制投资需求，继续优化市场规则，加快完善市场住房体系，不断改善市民的住房条件和居住质量。我们认为在推进市场调控过程中，必须深入研究把握一下三个方面。
第一深入研究和把握如何优化市场供应结构，发展房地产市场的根本目的是为了改善市民的居住生活，使广大市民通过市场能够解决自己的住房问题，因此房地产市场发展的定位就是建立一个面向大众的市场，提供给广大老百姓提供能力相匹配的住房产品。当前引导鼓励开发商建造更多的中低价格商品住房，让老百姓切实感觉到市场价格优化所带来的实惠，在供应方式上，研究以梯度价格向一些家庭合营，核心是以成本将微利的办法进行。第二深入研究和把握如何正确引导住房消费，当前针对房地产市场需求持续旺盛的情况，需要进一步研究采取措施，把调控的重点由市场供应转向市场需求。调控需求具有相当的难度，因为供应具有滞后性，而房地产的供应具有滞后性，而不能突变。但是房地产的需求具有敏感性和及时性。 在信贷政策上要研究如何进一步优化房地产信贷结构，住房消费和中长期过重放量不好。同时对于购买高档住宅研究采取提高首付的层次，在财税的办法上采取有效的办法和措施，抑制存量住房。我们认为房地产具有投资和消费两重性，但是住房的基本功能是居住，住房不能过度流通，它与股票不一样，股票是投资品，是交易，但是股票不能消费，住房首先应当是满足本地的居民。第三进一步健全住房保障制度，目前我们正在研究健全社会住房保障体系，根据市民的住房和收入水平，多层次多渠道的让更多的困难家庭享受到政府的关怀和温暖。逐步使覆盖面达到全市城镇居民家庭总户数的10％，我们现在上海近四百万户人家。重点是研究健全廉租住房规范化，制度化的秩序，进一步扩大廉租住房的面积。
同志们，发展与调控是房地产业永恒的话题，我们将以此为契机，切实加强市场调控，把上海房地产市场发展提高到一个新的水平，为上海城市发展，经济增长和广大群众住房条件的不断改善做出更大的贡献，我的发言完了，谢谢大家。
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