万科集团董事长王石：房地产在颠覆的前夜
万科集团董事长王石
王石：各位嘉宾，各位记者们，我先得问问清楚，咱们嘉宾里面有多少是记者，有多少是我们的同行。我感到这个会场的气氛，也不大适合来做一个很完整性的发言，我想在这个时间里，20分钟，我想和在座的交流一下，20分钟的前十分钟我来回答提问，就是大家都来提问，后十分钟，递的条子，我来按条子上来回答。现在大家下面提问希望我来讲什么，和我来交流，至于发言稿大会有。
听众提问：现在有一百亿美金进入中国房地产市场，对中国房地产的影响怎么样？
王石：我第一个感觉这个应该去问周小川的，但是提了另外一个问题，就是说我们从2003年的统计来看，外资进入房地产，尤其是现在主流的住宅市场，占的比例并不是很多。但是这种情况到了2004年的下半年，有了非常明显的变化，就是外资进入中国的住宅市场非常非常猛，现在还没有具体的数字。可以看到在今后是一个风险非常大的市场，在之前一直他们是不进入的，尽管也有一些香港，实际上就是我们的华人的资本进入中国，真正的风险基金进入这个市场规模猛进，是2004年的下半年开始的，可以看到这个势头仅仅还是一个开始。当然刚才顾会长谈到了关于汇率的时候，因为现在按国际货币来讲，中国的汇率始终是对人民币比较低估，如果这个继续低估的话，不能小看，就是这样一个因素对中国房地产的影响。如果我们利率不时的调整的话，大量的外资涌入中国是一回事，涌入中国房地产又是另外一回事。所以我们现在显然看到一个背景，说不排除现在人民币要升值的因素，但主要还是应该看好中国的房地产市场，如果我们的利率长期我们的汇率还不调整，肯定会措施更多资金涌入房地产市场，造成一个虚假的繁荣，当然对房地产的走势健康发展会有影响的。
听众提问：中小房地产界如何在市场上生存和发展？
王石：实际上我今天的发言稿有这样一个统计数字。土地数字是由美国市场，日本市场和中国市场来进行比较，当然由于我们中国统计现在的土地市场的口径，特别是和发达国家统计口径不一样，它只是作为一个参考。我想告诉同行，在美国，包括建筑业，中介、房地产界在内的企业一共是多少家呢？中国现在房地产行业，是五万家，不包括中介，中介和建筑行业在内，应该不超过15万家，这是中国的数字。我想问你们一下，你们猜一猜，美国的市场应该是多少家？很成熟的，我告诉你们是60万家，日本是80万家，所以中国的中小企业，你们紧张什么呢？现在仅仅是一个开始，所以中国的房屋地产企业，包括相关的中介不是太多了，现在仅仅还是开始。所以我们怎么办呢？是不是就给淘汰掉了，不会的。但是按照传统的经营方式，肯定是不行的，就中国的房地产在未来的五年乃至更长的时间内，有两个文件所左右的。一个就是2002年的国土资源部的11号令，说现在土地要公示、拍卖、挂牌，我们发现很多过去是在靠一些关系，在靠这样的协议，在寻租，拿土地是越来越难。第二2003年的121文件，就是关于防范金融风险对房地产发展开发商的约束，就要求你的自有资金比例，要求越来越严。121的要求自有资金不能低于30％，到今年四月份宏观调控的时候，又提高到不能低于35％，我相信随着时间的推移，这个比例要求只能提高，不会减少。我觉得这两个文件预计着未来五年房地产的发展。我们看到在出台121文件的时候，除了包括万科在内的联盟的企业，就认为121文件是健康的，是一个有利住宅行业健康发展的以外，咱们看看95％的发展商就唱反对票的，就认为121文件是给中国的房地产市场带来了冬天，50％的房地产企业要死掉的。我们看到一年多少钱，房地产冬天到来了吗，房地产的企业死了一半吗？没有。但是确实房地产的市场行业有些规则在变化，这是我们房地产行业更多的会有一些房地产发展商要处于有利的地位，比如万科，比如上海的绿地，比如说很多大企业它的一种操作模式，但绝不意味着中小发展商是没有生存空间了，而是相反的。但是随着传统型的发展模式是有问题的，就必须要专业化，必须要心中有数。
比如就万科来讲，我们知道另外一家曾经在四年前提出来两年之内超过万科的就是大连万达，大家知道他们是商业住宅，如果你们的超规模了，我们看四年过去了，万达超过了万科了吗，万达出现的问题，是因为121文件吗，都不是。就是你万达是作为一个住宅开发商，擅长住宅开发的，突然经营模式变了，但是资金还按照原来的，我就是交点定金我就开发，这个显然已经不符合现在未来市场的要求，如果你还按照过去的操作模式，你大，可能意味着你非常麻烦。就是对大发展商遇到的问题比中小发展商遇到的问题要大得多，所以中小发展商不存在问题，你们的机会是非常多的。房地产相关的企业，中国仅仅只是一个开始，所以大家不用担心，说数量太多了，我觉得数量会越来越多，但是淘汰会越来越快。我觉得以后大的发展商，就对市场的占有率，在全国来讲，就是占1％以上，在全国来讲才算是大的发展商，在你的城市，市场占有率到30％以上，才算是大的发展商，这个大的发展商他的市场占有率多少呢，就全国的大的发展商来说，按照美国和经验的数据，最多不会超过20％。就是将来是真正的中国一批的发展商发展起来，培育起来，他们的市场占有率只有20％。比如你万科最大，当然不止万科一家了，可能是几家，可能是八家，可能是九家，你们市场占的份额只是20％。比如按照万科这样的发展，我们预计十年之后，万科的市场占有率是多少呢，只3％。那也就是说大的市场，80％的市场是由中小企业去占有的，所以中小企业根本不用担心，说你们怎么办？机会是在中小企业。
听众提问：你选择进大城市，中等城市，还是小城市？
王石：我可以跟大家讲目前的房地产现状无论是哪一种都是从它所在的地区发展起来的，比如万科，它冲到了深圳，它在深圳发展起来了，比如世贸，它是在福建发展起来的，尽管跨地区发展，所以选择上到目前为止99.9％的房地产发展企业都是随机性的，就没有说主动我在哪儿发展，我刚才说了是99.9％，就是哪里有机会，我就到哪儿去发展，你回顾一下你们那些城市的大的发展商，他走的轨迹基本是随机性的。99％是随机性的，但是在未来三到五年内已经跨地域经营的发展商必须要进行选择了，要改变随机到机会主义，就是你的优势在哪儿，你的合理竞争力在哪里，你要进行选择。比如就万科来讲，为什么我们就选择住宅，万达开发，万通开发的综合住宅，任志强先生在北京的这种综合开发，万科没机会，当然有机会，认为这不是一种有利的重组，这要从随机性发展变成机会主义发展。你别看大还是小，你选择大也是一种选择。在选择中，还是选择小，说你是全国性的发展，还是地域性发展，你是一个省发展，还是一个城市的发展，你是一个城市的省会自上而下，还是从一个地区的自下而上，这都是有机会的。但是你不能今天这样发展，明天那样发展，没有机会。你要靠着机会主义，有准备的做长期的发展，这是现在发展商要面临的一个选择。出现的机会太多了，诱惑太多了。
听众提问：你们的土地储备情况怎么样，第二个是中国房地产有没有泡沫？
王石：我同意刚才顾会长的观点，说到土地储备是两百万平方米，预计还可以适当的增加，但是基本万科的策略就是我们的土地储备是做够用三年的，这是我们的发展策略，不会再更多的增加。因为万科，注重它的品牌，注重它的地区，注重它的资源均衡发展，所以作为土地储备来讲，对于万科来讲不是大的问题。如果土地储备过多的话，就会有大量的资金放在土地储备上，显然对于上市公司会带来一些影响，所以万科的策略，基本上土地储备是在保证够用三年的水平上。
房价一定会涨的，因为什么呢？刚刚我们谈到的问题，我们在谈泡沫不泡沫，就是房价会不会涨的问题，一共有两点，第一个我们一定要承认中国正在城市化的过程当中，城市化的过程当中，它有两个体现，一个是存量的土地变化，一个是增量的土地变化，什么叫做存量的土地变化呢，就是原来的城市的城建区存量土地变化，有一个说法叫做退二进产，就是第二产业搬出去，第三产业进来，土地价值就增加了。所以存量的土地本身通过工业的，往外迁移的过程当中，土地价格就上升了，价值也上升了。第二个是增量，从农村的土地变成城市土地，我们知道农村的土地变成城市的土地，是从原来的第一产业变成第二，甚至变成第三产业，它的土地价值也在增加。所以整个随着土地的价值增加，上面的附着物就增加了。目前在一个城市主要要靠增量部分，农村的土地进行转换，政府利用它的权利，廉价的从农民那里收购土地，按照市场价格来卖给发展商，农民得不到他们应该得到的那部分，造成城乡差别很大，这是主要的问题。我觉得更多的权利在农民的手上，如果发展商巧取豪夺，政府应该动用一些法律来保护农民的利益，由于时间的问题，我就不能再答复了，谢谢各位。
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