刘琳：从微观角度介绍2003-2004房地产市场状况
各位来宾，大家好！不同于刚才程教授和岳博士所做的房地产宏观方面的介绍，我做的这部分从微观角度针对房地产市场2003和2004年的情况做一个介绍，由于时间的关系，我这里面说得简单一点，主要是包括三个部分。第一部分是04年的房地产市场分析的内容框架，第二部分是市场分析的主要特点，第三部分市场分析的主要评论。
首先我们看一下市场分析的内容结构，在这部分里面由八部分来组成的，第一部分是对03年、04年宏观经济以及政策环境做出一个清晰的描述，来给出房地产市场发展的一个背景。第二是房地产市场的概况的分析，在这部分当中，对土地市场和房地产增量的投资、供给结构、需求以及影响因素都进行了比较详细的分析。三、四、五部分将从主要的商品住宅，办公楼和商业营业用房的市场分别进行分析和预测，在每一部分当中都是从供给、需求和价格三个角度入手，并对它的影响因素进行了分析和预测。第六部分是分析房地产市场的投资机会和投资风险，在这部分当中，给出了房地产市场的区域投资机会以及应该注意的投资风险，第七部分描述了我国房地产企业的发展状况，第二部分对六个典型地区的房地产市场进行了分析，今年的报告当中，六个地区是北京、上海、广东、重庆、沈阳和杭州。
下面是市场分析报告的一个内容框架。这部分的主要有三个特点，第一点从它的理论体系上面来讲，同时采用了外围指标和若干与国际接轨的核心指标来进行市场分析。这个特点是来力求报告在理论体系上的科学性。第二个是同时考虑了房地产增量、存量和各种物业类型的分析。这种部分的分析是由于在我国目前房地产存量市场的快速发展的背景下，对存量市场的分析是非常重要的，不应该再忽视了。在这个报告当中，对我国的测量市场进行了一个比较详细的分析，第三个特点全部采用官方统计机构数据来进行分析，来保证数据的真实性，权威性和可靠性。这三个特点结合起来，主要想报告的最终目的是为了力求更加准确来反映我国当前房地产发展的状况。
我下面简单一下报告当中采用的几个核心指标，第一个是住房可支付性指数，这个指标是在国外市场中非常成熟的一个分析指标，这个报告首次将这个指标引到国内，并用国内的数据来计算出数值，在国外的许多咨询机构都发布这个数据，他们的使用对象包括政府、企业和居民家庭，他们依据这个住房可支配性指数可以作为宏观调控的依据，企业可以进行投资的决策，居民家庭可以作为选择置业的依据。第二个指标和第三个指标，分别是住房的空屋率和增量房屋吸纳率，这两个理论概念已经引入到国内，但是由于统计方面的缺陷一直没有计算出数值，今年的报告我们与相关的一些部门和机构联合进行了市场的抽样调查，首次提出了这两个指标的数值。
第四个指标是住房自由化率，第五个是房价收入比，这两个指标在目前国内有它的计算方法，也有它的计算数值。这两个指标进行了重新的惯用的计算方法，对它的计算数据重新进行了计算，
我们来看住房可支付性指数，它是用于考察住房市场中处于中位数收入水平的家庭，对处于中位数房价住房的承受能力，它的比较标准就是一百，非常明确，如果它大于一百，那么居民的支付能力是比较好的，小于一百则表明居民的支付能力是存在着相应的不足，通过2003年的数值来计算出全国住房可支配性指数的平均值是112.97，是高于一百的，说明居民对住房的支付能力还是可以的。
空屋率指的是住房存量中无人居住的住房数目占所有住房数目的比例。这个指标的特点它是一个非使用的概念，而是一个非售出的概念，它针对的市场是存量市场，而不仅仅是指新建住房，不是说开发商建的房子没有卖出去，而是指在存量市场中没有使用的房子的一个状况。这个概念我要强调的是与国际上通行的空滞率的概念在理论上是完全一致的，但由于空滞率的概念被引用到房地产新建房市场，为了区分国内的空滞率的概念，所以将这个概念改成空屋率，实际上和国际上的空滞率是一样的。2003各地区存量房屋空屋率是这样的。
吸纳率是指新建商品房屋租售量与当期可供租售的新建商品房屋量的比例，这个反映了新建房屋被市场消化和吸纳的程度，可以反映出一种需求的状况，这是历年的，我国各地区商品房屋的吸纳率是逐步上升的。应该是在2004年一到九分好象是在70％左右。住房自由化率是指拥有住房的家庭数量占所有家庭数量的比例，这个指标也是应用于整个存量市场的，它与国内常用的这种计算方法不同的是它采用的是户数的概念，而不是按建筑面积来计算住房自由化率，根据这种计算方法得出来2003年我国全国平均的住房自由化率已经达到了80.55％，其中东部地区是最高的，达到了82.19％。房价收入比指的是所有自由住房的当前市场价值的中位数，与所有家庭年收入的中位数的比值，这个指标的计算，我们采用的是一种国际通行的计算方法，主要有三个特点，第一个是房价和收入采用的是中位数的概念，就是房价收入比的概念是采用市场调查的方式来算出来的，第二个房价是按总价而不是面积除以单价来算的，是针对所有的住房，而不是针对新建的住房而言。我们计算出的房价来讲，2003年全国平均的数值比是2.32，上面指的是核心的指标，下面简单对住宅存量的特征讲几个结论。
第一个是对城市现有存量住房的一个设施情况的介绍，报告中给出了独立使用厨房、煤气等等的比例，可以看出来城市现有存量的住房质量还需要进一步的提高，第二个结论是每年房地产开发住宅的竣工面积它占全国六百六十个城市住宅存量的比例是在4％左右。第三个给出了房地产开发住宅平均面积高于住宅存量平均面积，这个是在各个时间。第四个结论是在目前市场中，两居室是主要的户型，我们看到这是不同收入家庭，从最低收入到最高收入，不同收入户的家庭当中，两居室的比例都在40％左右。这个是按照不同年龄的户主来看他的家庭，从20岁到40岁，从每个年龄段来看，这个户住家庭的居室比例，二居室是40％左右，所以这个是主要的户型。房改房在所有住房比例当中占到了67.54％，商品房在所有住房中的比例是13.01％，这是全国平均的数字，东西部都略有不同的。第二居所率，2003年全国平均的数值是7.33％，其中东部地区最高的达到了8.2％，在第二居所的使用状况当中，我们可以看到第二居所的主要用途是用来出租，偶尔居住和其他用住房的比例还是比较低的。
商品介绍了报告的一个特点，下面我简单的对报告的结论做一个介绍，第一个结论是2003年以来，我国宏观经济的基本形势，第一点2003年以来，我国经济摆脱了持续多年的通缩阴影，第二个是民间投资欲望显著增强，投资高速增长，针对房地产业的具体调控目标是控制投资过快增长，稳定房地产的价格。第二个是对当前中国房地产市场的一个基本判断。持续增长，价格上升，主要是从以下几点来看，一个是房地产开发投资和土地开发投资，持续增长，但是增幅有所回落。商品房的供给持续增加，但新开工面积的增幅在下降，供给结构基本稳定，商品房的销售面积超过了同期的竣工面积，需求依然非常旺盛，土地价格和商品房的价格持续上升。住宅市场的情况是持续增长，但增幅减缓。我们看住宅投资额和住宅的建设都在保持高位增长，但增幅趋于平缓，各地的房屋拆迁规模明显下降，普通住宅的供给比例是增加的，经济适用房供给比例是下降的。住宅的需求依然旺盛，价格是在平稳的上升。二手住宅市场异常活跃。第二个分类市场，办公楼市场，逐渐升温并迅速的发展，2004年以来租售面积迅速增加，平均的销售价格逐步上升，商业市场是供求两旺，空前繁荣，它的开发投资完成额，竣工面积和新开工面积都在快速增长，销售量同步上升，需求保持平稳，价格保持上涨，但涨幅已经呈现下降的态势。还有是205年房地产市场运行趋势的预测，2005年的GDP的增长速度将在7—8％之间，房地产政策仍然是以增强宏观调控的综合效应，控制开发规模，调整住房供给结构，抑制房价上涨速度及防范金融风险为重点。第四个结论是投资机会和投资风险，从投资机会来看，目前房地产投资在向中西部地区来转移，中部地区的投资机会已经显现，主要的依据有东部地区的房地产投资增长率是最高的，存量房屋的潜在供给是较小的，商品房吸纳率增长较快，商品房的相对购买力较高。
这张图标明了两个指标，黄颜色的指标表明住房可支付性指数，来代表当地居民对住房的一个相对的购买能力。红色指标是存量房屋的空屋率来表示当地的住房的一个使用状况，我们看到这两个指标差距比较大的地方，蕴藏着投资比较高的机会，在中部地区我们可以看到两个指标差距是非常大的。这个是分式的，同样的两个数据的统计图，也是在中部地区我们看到有些城市的投资机会还是比较大的。
投资风险，在这个报告当中主要分析了四种风险，第一种是房地产企业面对的主要风险，依然是难以预期的制度和政策风险，第二点升息加大了居民购房需求增长的不确定性，央行的调控政策加大了房地产融资风险，土地市场的改革加大了土地供给的不确定性。第五个结论是分界线企业的发展状况，主要讲两点，第一个是国内房地产集中度是比较低的，我们看到从国内房地产行业前三百家的市场占有率只有24.1％，而钢铁行业前八家是能达到36.86％，汽车行业的前十家达到了80.5％，彩电业的前三家达到了50％，而相当房地产行业前十家能达到80％以上，说明在任何一个城市，少数的房地产企业是不能够控制城市的房地产市场发展的态势。再一个房地产的投资利润率比较低，但自有资金的回报率比较高，而且在呈现不断上升的态势，从98年以来，房地产全部投资的利润率大概只在3％左右，而它自有资金的回报率2003年达到了21.17％。
典型地区的房地产市场，北京市的房地产市场，在每一个地区的市场当中，是从土地增量市场和存量市场三个方面来分析，北京市的市场来看，土地的供给量是下降的，而土地的购置价格升伏显著，房地产开发投资增幅回落，新开工面积下降，商品房销售旺盛，价格稳中有升，存量市场保持快速增长。上海市房地产市场同样是土地供给量在减少，土地的购置价格在大量上升。新开工量出现绝对量的下降，销售旺盛，价格继续攀升，但升伏略降。广东省的房地产市场，土地供给量相对比较大的，同期购置尚未开发的土地总量是继续增加，房地产开发投资总量增加，供给和需求小幅增加，价格结束了前期持续下降局面开始出现上涨的趋势，增量市场空置问题没有得到明显的改善。重庆市的市场，土地供给减少，土地价格持续上升，房地产增量市场投资增幅下降。沈阳市土地供给量在加速的增加，土地的购置价格也在持续上涨，那么增量市场的投资增幅非常的大，新开工面积的增幅也比较大，需求旺盛，价格大幅上升。杭州市的市场是土地供给量在减少，土地价格在上涨，然后增量市场的投资和开发规模在快速增长，销售还是比较好的，价格上涨，存量市场的交易比较活跃，成交量大幅上升。
最后要说明的一点是房地产领域需要研究的问题是有很多的，今年的报告，我们只是对上述的四个问题做了一些分析，由于时间的关系，报告中有些内容还是比较粗浅的，尤其是在完稿的时候，我们觉得报告当中有一些不完善的地方。但是作为学者，我们认为我们是心胸坦荡，有不完善的地方，也请各界的朋友指出。我们的目的是使我们这个报告越办越好，能为我们房地产业的发展做出一些贡献。谢谢大家。
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