程远：中国房地产市场年度报告的四个阶段(图)
程远教授
【程远】大家好，我们研究团队就今年的报告的主要内容向大家简单的说明，我们这儿一共有18位成员，来自不同的大学，还有社科院的以及国家的宏观经济研究问题，这些人都是以个人的身份来参与这个研究的，研究的成果，研究的结论不代表他们各自所在的单位的，下面我们就进行报告内容的介绍。
这个报告总的来说是分四个部分，第一个部分是98年到2003年的一个发展回顾，第二部分是未来15年房地产业发展的空间的分析，第三部分是宏观调控对市场的影响，第四个部分是04年的市场变动的情况，其中前三个部分是从宏观视角出发对市场的进行透析的，作为市场报告以投资商和开发商作为读者对象，这样的市场报告本来重点应该放在市场的此起彼伏变动当中，这种变动比较大，再有宏观调控对市场影响比较大，所以今天用了很多的篇幅用在宏观视角方面的分析，但是在报告的总量上大家可以看到仍然是70％的篇幅是用在市场方面，今天我在这里先介绍宏观部分，待会儿由刘琳博士介绍市场的变动。由岳博士来介绍对未来预测的预测模型情况。我先介绍宏观视角这部分。
第一部分的回顾是分三个部分，在报告当中，它强调的是国民经济发展，市场化背景下的房地产发展，在这里我们只强调三个方面，三个要点，来说明我们对98年到2003年这段时间的一个市场发展的判断，我们的判断当然说它是非常健康，在98到2003年间。而要说明这个健康，要从这三点做出解释。为了说明健康，首先要澄清土地范畴，因为这个存在一个普遍的误会，而这个误会不仅影响着人们对行政的判断，也影响对整个房地产业的一个判断。现在人们普遍形成一种房地产投资过热这样的看法，一方面都是基于以下的数据和理由，就是房地产的供给严重超过了需求，新房的供给量每年以20％到30％这样的速度增长，而家庭的人均可支配收入不可能以这样的速度增长，这是许多著名的学者都是在使用这样的语言来判断过热的这样一个现实。如果说上述的数据是准确无误的反映了中国房地产的增长速度，我们也会赞成，我们也会赞成这个热即将崩溃，但实际上这个统计数据的背后另有别情。
我们先看土地范畴的澄清，在我家的房地产产品的供给中，以住宅为例，因为住宅在房地产业中占60％到70％的份额，2003年全社会新增的住宅竣工面积是13亿平方米，而这13亿平方米实际上是由两种生产方式来提供的，一种是为了卖而产，这种生产方式占国家的产出份额只占全部房地产年供给量的32％，只占一小部分，每年提供的数量是4.4亿立方米，而另一种是自己建房自己住，自己用，不是为了出售，也就是说以自给自足的方式来提供，它占我们年度总供给量的68％。我们先来看为卖的生产方式。实际上为卖而生产的，把住宅当成商品来生产河间早，然后来出售，只有这样的产业才能称之为产业，在我们国家它是指我国经济体制改革以来，市场经济体制建立而逐步发展起来的，以盈利为目的，从事房地产开发经营及中介服务的企业群体。在提供产品的方式上是以一种市场化，专业化和产业化的生产方式区别于我国计划经济时期所形成的传统的单位自建的方式。在供给的份额方面，尽管它以超常规的速度每年以20％到30％，实际上大家在很多文件中引用的，或者用来证明这个投资过热的都是以房地产业的发展速度来说明，每年是20％到30％的速度在增长。但是在2003年全社会的新增房地产的产品供给总量当中刚才说了它只占一小部分，统计口径上，它是非常醒目的进入了国家的中国土地年鉴当中固定资产投资其中的房地产开发投资下面，是非常醒目的，所以很多学者引用的时候是直接引用这个的。我们看占房地产产量的68％的自给自足生产方式。
这种自给自足的生产方式，通常是这样一种格局，大家可以看从业主表现为机关团体单位，表现为工矿商业企业，表现为城乡家庭，他们都分别以一种自给自足的方式完成自己的住宅愿望，在统计口径上，大家如果有耐心的话，在中国土地年鉴中这部分土地基本上是在基本建设当中，国有单位的基本建设，国有单位的改造当中，然后城乡单位和个人投资当中。他们的汇总数据在固定资产投资里面的第一页，但是现实当中的作者，大概是忽略了其他的，应该说大量的房地产投资，而是把目光紧紧盯在了房地产开发投资这个下面的统计数据。
第一房地产业的投资的高度增长，并不等于房地产投资高速增长，大家看上面的第一条曲线，它代表了1998年到2003年全社会每年住宅的年均增长速度，大家看到98年以后这个数据不仅是非常平缓而且有趋于下降的趋势，这是我国房地产总的供给情况。再看第二条曲线，它表现的是我们的城镇住宅投资，年均的竣工面积的年均增长也是9.3％，而同期作为整个房地产领域当中的一小部分的房地产业，它提供的住宅竣工面积的年均增长速度达到了18.5％，这个竣工面积也增长了。就是说部分的增速并不能等于整体的增速，这是我们要说明的第一点。
第二点房地产业的高速增长空间主要来自对传统住宅建设方式的替代，大家可以看到从下面的这张图上可以看到从90年有三条线在这里是平行的同时向上的，这里面基本建设的住宅竣工面积，就是国有单位的住宅建设的数量，然后是城镇个人的住宅数量，再有就是房地产业的增长。这三条曲线在98年以前几乎是平行的，以差不多相同的速度在增长，而在98年之后这个曲线明显发生了变化，替代增强了。我们看国有单位的基本建设的投资调头向下，个人的投资也显著的平缓。而且通过产业化，市场化的生产方式提供的产品，显著的是上扬。这就是我们要说的最核心的一个观点，就是什么呢？就是房地产业的增长空间，在总量变化不大的情况下，从房地产总量增长我们看是相对平缓的，在这种背景下，房地产业能够高速增长它只能是主要的来自对其他生产方式的替代，这是第二点。
第三点我要说明的这个替代主要发生在对国有单位自建，国有单位自己建筑房的这种格局的替代。这样一个进程，应该说是市场化进程的一个必然结果。所谓替代的结果，从90年替代的结果就是什么呢？就是在整个房地产供给当中的产出份额发生了变化，在1990年的时候，房地产业只占整个供给当中的20.4％，现在提高了2003年的58.6％，这是在城镇的建设领域里面发生的替代。对应的传统的那种计划经济时期所形成的各个国有单位自建的那种方式它所提供的份额让出了市场份额，由市场化的方式来完成。
接下来看第三张图，看替代的必然性，这种替代的必然性在市场化和产业化的生产方式，能够以专业化的优势来提供质量更好，性价比更高的产品。在建筑产品的多样化方面，能够以更体贴，更人性化的方式来满足消费者更多样化的要求。我不知道大家有没有这样的体会，现在城市里面的建筑风格显著的多样化了，而且住宅的内部的格局也显著的变化了。每一个发展商都在想方设法的提供他们具有特色的这种房地产，就从必然性来说，这种替代发生的必然性实际上两百年前，亚当斯密就说过，随着市场的发展，裁缝不用直接穿着自己制造的鞋子，而向鞋匠去买，而我们这种自给自足的供给方式会逐渐的退出历史舞台。我们还想说明了国民经济增长是9％，由于我们是一个转轨经济，所谓转轨经济，就是内部的结构上有着将要高速发展，还有的就是将要被替代的那部分生产内容。在这方面的结构的变动新型的和逐渐要退出的两股力量在转轨当中始终是在竞争着，是在互相抵销着。显然代表着未来的生产方式，带来着未来方向的生产方式，这种市场力量会伴随着整个转轨进程的扩大，它的增长速度一定会快于将要退出的那部分那股力量的增长速度。进而从数字上很简单的可以看出来，发展中的速度肯定是以高于9％这样的平均速度来增长。房地产投资完成额里面当中的替代，从98年到03年我们国家城镇住宅投资，名义增长速度是13.1％，我提醒大家，低于固定资产的全国的全社会的固定资产13.36％这样的增长速度，它说明什么呢？他说明房地产领域里面的投资并不构成投资过热的源头。但是在整个产业发展的过程当中，房地产业的投资高增长是真实的，它就是以这种替代的方式，它的高速增长来自于其他的退出的那部分，它的增长空间来自于被那些部分的替代，它的增长速度是26％。
我们想说的是什么呢，这种替代还没完成，我们整个国民经济发展的市场化的进程进一步转轨还没有完成，于是房地产的市场调节也没有完成，房地产业被传统的建设方式的替代还没有完成，因此房地产业的超常规增长，肯定还会正常的维持相当一段时间。我们说在澄清了我们刚才所说的那个现实之后，我要说的刚才我所说的所有的数据都在中国土地年鉴固定资产投资这一章里面，只不过它由于自给自足的生产方式是被淹没在，分散在固定资产投资当中的分类的基本建设投资，城乡集体投资，乃至个人投资当中，而不是像房地产业的开发那样，单独的列出，于是被大家忽略，导致了刚才所说的误会，导致了人们普遍认为它过热的部分，如果说我们澄清了这种误会了以后，澄清了这种忽略以后，我们对房地产业的高速增长应该持一种什么样的态度呢？我们认为应对房地产业的高速增长给予充分的肯定，第一房地产高速增长是房地产领域进程和产业化发展的表现，第二市场经济的生产方式跟计划制度下形成的那种自给自足生产方式的替代，是能够带来社会资源节约，带来宏观经济效益提升的一种制度性的进步，这是我们转轨所追求的目标。所以我们觉得对于这种进步，应该是鼓与乎，还是打与让。这个范畴的澄清我们就说到这里。
下面我们再进一步考察健康发展的基础，就是98年到2003年。它健康与不健康，我们从需求和供给两个方面来考察，我们大家都记得在上一轮的房地产过热当中的教训，现在的很多的媒体和学者经常把我们现在房地产形势和当年进行了比较，我觉得无论在供给和需求方面，在市场结构方面是不可比的。
我们先来看需求方面，从需求方面来看，现在个人构成市场的消费主体，城镇个人买商品房的数量占全部商品房销售面积的比重，从98年64％上升到2003年的85.2％，而个人购买商品住宅占全社会的商品住宅的销售面积，也从98年的86.1％，上升到96.4％，如果以93年，94年那个作为参照的话，差距更大，我们要说明的是什么呢？现在的消费者和92、93年的消费者是不同的，那个时候个人消费的比例还是很低的。那个时候更多的是用公款买公房，而现在这个市场真的是鼓紧了自己钱袋的消费者构成了市场的消费主体。
再来看供给方面，这里也表现1998年到2003年，我们供给者的结构的份额的变化，在98年的时候，民营企业占49％，而在2003年的时候民营企业已经上升到了71％，国有企业的份额显著的下降了，而且我们应该知道在目前的市场上生存的国有企业他们已经发生了很大的变化，他们在份额上，他们占到了接近10％，要知道他们实际上给国家给资本额已经到了4％，在这些国有企业当中，实际上他们的资本金的来源也发生了很大的变化，就是说整个市场的供给的情况是变得更为明显了，同样我们可以和上一轮的过热的时候相比较，那个时候能占几成呢，实际上是由民营企业来支撑的。那个时候各个部门都在使用各种资金，各种贷款投降房地产业，那个时候，是主体上疯狂的花着别人的钱在进行投资，而今天的房地产真的是在花着自己的钱在进行这种投资。所以使得我们房地产的发展，从供求两方面来讲，是显著的理性化了。针对这种市场行为理性化程度的提高，为我们市场的健康和稳定的发展提供了制度上的一种支持，提供了一种机制上的保证。
现在我们谈一下健康发展的标志，用什么来证明这个健康发展呢？首先是快速发展，购销两旺，从这张图上可以看到商品住宅的投资额每年是增长26.6％，而且是相当平稳，商品住宅销售额年均增长26.7％，大家看在同一个时点上，实际上投资的决策，投资商的决策相当大的程度上是依据于同期的商品房销售额的增长情况，所以就是这种机制保证了我们住宅平稳稳定的发展。
这张图上显示的是需求拉动的特征是非常鲜明的，这个我们比较来看，上面两条线是商品住宅销售面积的年均增长显著于高于商品住宅竣工面积的年均增长。第二个是商品房的销售额的年均增长显著于高于商品房投资额的年均增长。再看第三个，商品房的销售面积的年均增长显著于高于商品房竣工面积的年均增长，我觉得大家可以从这张图中可以看到比较现行的特点。
作为健康发展的结果，就是98年到2003年全国商品房的吸纳率是持续的稳步的在增高，在这点上，我们非常赞成建设部前不久刚刚发出的一个报告，那里谈到他们更重视过程，或者说更重视那种趋势，这点我们非常赞成。应该说这张图也表现了这一点。
再来从支付能力来考察，我们居民支付的能力在这张图上看是显著增长的，这两条曲线的数据一个是城镇的人均可支配收入，下面这张是住宅销售价格的指数，我们用这种指数来表现支付能力的上升，一个是销售价格的增长累计下来到2003年是123.55％，而可支配收入是上升到了155.05，这两个分别来自土地的统计年鉴。我们知道长期以来，我们在理论上，包括很多学者的分析上，都一再向我们强调，告诫房价收入比的变动方向，以及房价收入比是如何的不可承受，但是不同的学者都在使用这个指标来证明自己的观点，可是这个结果总是不能交集，说房地产过热的人会说房地产收入比已经是十以上，十五甚至二十，而不赞成房价过高的舆论，它所提供的房价收入比可能是3％、5％。实际上在这里统计方法和统计基础是构成结果难以交集，难以互相对比的观点。我们不想介入这种房价收入比的讨论。但是我们从这两条曲线上可以得出的结论是支付能力在增长，房价收入比在下降，应该说这是一个宏观上的认定。关于回顾部分，我们就简单介绍到这里。
我们下面先把宏观调控2033年到2004年的宏观经济的影响先阐述一下。在03年到04年的调控中，从宏观形式上来说，2003年是强势延续到04年，各项宏观指标都是在持续走高。政府的判断是部分地区和部分行业存在“过热苗头”，房地产过热标志是两种，一个是投资增长过快，二是价格增长过快。于是在宏观调控上采取两个措施，两个闸门，一个是信贷，一个是土地，抑制过热行业投资的过快增长，当然这不单单指房地产业。应该说我们前段的货币的控制，信贷规模的控制主要是通过数量型货币政策调控的，在这种情况下，03年央行的六月份121号文件出台，03年的九月份存款准备金率上条一个百分点，在03年3月、4月分别采取了存款准备金的上调和再度调高准备金率，也是贷款的数量是明显的下降。在土地储备方面，对房地产来讲，又叠加了另外一种影响，就是来自我们招拍挂的改革。从我们的研究团队来说，我们对国土资源部把协议方式转为招拍挂这种出让方式的改革，我们是持非常积极，非常正面的评价，它体现了哲学上面的一种模型的基本的要义，而且是我们土地市场健康、健全和更好发展的一个基础，使得我们的土地资源能够在这样的一种竞争机制下能够获得更有价值的使用，也就是实现更加的配置。所以对这种改革，我们是持非常积极正面的判断的。但是应该说，与严格土地管理制度一起同时推出，确实带来了土地市场上的土地供应的价格的上升，这个图也表现了实际的态势。
调控措施的后果是什么呢，投资增长速度方面有影响，应该说宏观调控使过快过猛的房地产价格有所平定的话，前一个目标发展得很好，从前一阶段的40％几到六月份已经回落到28％左右的这样的增长速度，这个效果是明显的。但是在房地产价格方面，显然没有能够有很好的效果。这个分析框架是来自于美国学者的，就是针对房地产市场政策环境发生变化以后，可能产生的一些影响。总之在我们国家采取这两种措施之后，价格必然是上升的，整个今后的纵向，综合的变动方向是向左上方移动，效果肯定是这样的。
我们很高兴的看到我们现在宏观调控的措施已经转向了调整，调整会有更好的效果，而且这种调节是人们更容易预期，市场接受起来也会更平静。从多方面来讲，反应会更好，而且效果会更佳。当然这只是一种理论上的必然。它还要来自现实市场当中各方面力量的这种抵销，大致是这样的。
对当前房地产市场总的判断，我们是有这样的判断，第一住宅投资和市场需求快速增长，这是需求结构加速变动的一个正常表现。第二是供求缺口在继续放大，有效需求推动的价格指数上升，最重要通过增加供给来缓解和平和。前面两点我们谈的是主流，下面宏观景气方面由于我们持续的负利率和某些城市政府债务缺乏节制导致市场需求加速扩张的原因，我们认为这不是一个主流。再有最近一段时间以来持续高涨的房地产过热舆论环境也引起了购房者对未来供给下降、价格上涨的预期。最后是基准利率肯定还会提高，因为今年的27个基本点，它实际上只是预示着我们上升周期的开始，肯定基准利率还会提高，房地产销售指数增幅会有所回落，有助于房地产产业健康发展。
我们转向第三个部分是05年，2020年房地产发展空间的分析，我们首先在未来15年的增长空间的增长当中，我们首先考察了一下发达国家的增长经历，特别是我们要选择一个可参照的发展阶段，因为我们拿我们今天的状况和今天的欧美国家进行比较，这实际上是很缺乏可比性的。详细的参照阶段的判定，我们就不去详细的解说了，但是它大致的相当于美国的30年代到60年代，然后欧洲国家的50年代到80年代，也就是说我们国家在未来到2020年这段时间内，我们的经历的过程将是那个过程。下面我们就转向宏观视角下，可参照的那些国家的发展阶段，保险业将是什么样的状况，他们在国民经济当中处于什么样的结构比重份额。在房地产构成了基础性和支柱性的行业，在各国的经济发展翁发挥着稳定而持久的推动作用，从基础性方面来说，主要表现在存量方面，在国民财富的存量当中，98年美国国民财富存量结构，其中55％左右都是房地产的这种资产形式，这个对应了在我们国内我们现在还没有这样的一个结果，没有这样的一个数据，我们搜索了其他学者很多文献，樊刚博士曾经对我国的国民财富存量进行了估量，大概是17亿。但是他分布的重点主要是存量的资产是在国有部门和非国有部门的这种分配，以及这种分配的比例带来的效果如何。我们之所以要研究这个问题，我们觉得这点非常重要，在我们的报告当中有些内容，特别涉及到金融风险的时候，是很重要的。但是这里我们就先不去谈它了。
再有在流量方面，就是它的支柱性的转变，它表现在国民经济的两大流量当中，一是GDP，这是一个最主要的流量，第二个是固定资产投资，在这两项当中，我们看到了美国房地产业在增加值当中，半个世纪的持续稳定GDP在10％以上，而在投资方面，我们看到美国、德国、法国等他们的住宅投资跟我们现在对应的时代，他们占固定资产的份额持续在20—30％之间。所以对于分析我们目前的房地产投资的结构的状况，是一个很好的参照系数。现在房地产业在GDP当中的结构，上个月刚刚新公布的数据是2％，2003年是1.8。关于这点，很多学者认为是我们的统计口径和国外的有些差别，认为统计局可能低估了我们房地产业在GDP中的结构。我们根据不同的学者的说法，我们取一个平均值，大概在5％左右。就是在未来2020年我们的人均的收入水平进一步上升，和应该在结构上对应的实现发达国家已经呈现的这种结构状态的话，也就是说达到10％的结构比例，就意味着我们的房地产业在未来的十几年，或者二十年里需要有远远高于GDP增长速度的环境。这个环境在我们过去的十几年里我们的1.09高于GDP的增长，但是1.09的弹性还是显得太低，因为要通过这种1.09的增长弹性，实现GDP达到10％的水平需要一百年。所以我们估计在未来二三十年，这个增长弹性可能会维持在1.3到1.4的水平上，这样才可能在30年，20年左右能够达到对应的发展的阶段的发达国家的水平。我们过去20年的固定资产的增长，我们可以看到增长弹性是0.846％，91—97年是0.939，仍然低于固定资产投资增长的速度。98年到2000年以后，这段时间上升到了1.263，就是这段时间以后，实际上是房地产增长速度高于它的全社会固定资产投资增长的速度，我们认为未来肯定是要持续的高于固定资产投资增长速度，所以我们认为未来伴随着我们国家住宅需求的日益的增长，在投资上必然会做出这样的判断。
我们下面再从微观视角来考察一下房地产业发展空间，也是和那些国家相比，就是可参照阶段来进行比较的。欧洲国家在六七十年代的时候，就是先后都达到了美国的六十年代的人均的住宅水平，所以我们这里显示出来的美国的这条线，实际上也就代表着发达国家在六七十年代的水平，我们并不主张以美国的那种关系所决定的美国的那种住宅水平，因为现在美国人均已经超过了70美元，我们国家不可能以那样的目标。我们现在假定以美国60年代的水平作为我们的方向的话，我们从这张图上可以看出差距很大。比如在2000年，因为我们现在统计上，2003年达到了2.7％的住宅水平，按照这个折算，2000年的时候，我们实际上的水平只有17.8％，伴随着我们国家的城市化和经济建设的发展，到2020年的时候，我们认为，我们使用面积是24.4平米这样的水平，折合成建筑面积是32点几，就是低于建设部规划中的那个小康目标的水平，即使我们认为可能达到的水平比国家的规划指标要低，我们仍然从后面看出对房地产业发展来说是极大的挑战。
我们再从支付能力上考察，恩格尔系数与居住支出的比重，这张图上显示了我们国家城市2003年的水平，以及美国70年代英国73年的状况，就是在70年代初的时候，欧美国家他们的水平是在30％左右，而我们国家2003年城市是37.3％，但是我们现在下降的速度非常快，现在每年基本以5％的速度高增长，就是2010年的时候恩格尔系数方面将达到欧洲国家的水平，支出结构的比重也将会在2020年城乡水平都能够达到5％左右，就是在支出居住方面。另外在城镇个人的购房支出这方面的考察，这是来自中国统计年鉴的数字，按照家庭部门的可支配收入增长和城镇个人支出的这种增长比较来看，明显的表现出我们居民的支出结构发生了显著的变化，在95年的时候，购建房的支出占家庭收入当中的比例是百分之二点几。我而在2002年的时候，已经达到了12％，这个是在中国统计年鉴的数据基础上。
同样的类似的比较，我们在中国城市调查队他们的数据基础上做的结论，购建房的支出增长速度相对于收入增长的速度，这两个数值的比率，在购建房支出方面的收入弹性，我们注意到从95年到2003年这段时间内，购建房支出弹性是在1.5以上，应该说低于我们前面从国家统计局直接获得的那个数字，当然途径是不一样的。应该说保守的低的数值1.5应该是可信的，因为刚才看更快的增长实际上是在2以上。我们是用保守的方法来看待。
城乡居民的持续年度的增加额，大家知道这是一个增量的情况，不是存量。增量相对于住宅商品的销售额，这两者之间我们通过这个曲线可以看出来，下面是商品房的销售额的，而同时住宅持续还是在增长，我们可以看到从98年到2000年出现了下降，98年以后我们进入了住宅改革的初期，我们可以看到它确实影响到了家庭的居民贮蓄，而在2002年之后伴随着商品房销售速度的进一步上升，储蓄的增量仍然在迅速的增加，而且速度快于后者。这意味着应该说更直接的体现了在支付能力方面的一个标志。
下面我们想介绍一下对2005年到2020年城镇住宅建设规模的预测。这部分由我们的模型方面的专家岳博士来介绍一下。
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