张宝全：房价由市场决定 明年不会有大变化
北京晚报 毛序国
今典集团董事长张宝全今年是南北两线作战，五星级的海南三亚红树林大酒店已进入内装修阶段，有望在明年春节开张；北京的苹果社区正在紧张施工，随时都有紧急情况需要他来拍板。当了一年的“空中飞人”，但他对记者的采访依然非常重视。在回答“关于加息和土地新政对市场的影响”这一问题时，张宝全说，加息是政府针对投资过热和消费过热所采取的宏观调控手段，主要是调整经济发展的速度和幅度，在客观上可能使房地产的消费出现滞后现象，但是对房产的价格变动影响不大，可能在一个时期会有暂时的涨价或降价，但总的来说，房价会保持在一个合理的范围。
房价由市场决定
房价是由市场决定的，而市场是由供需关系决定的。目前房价的上涨是在一个正常的范围内合理地上涨，在此情况下，无论什么样的宏观调控只能是起到一个调整速度和幅度的作用，而不能改变基本走势。首先，中国经济每年以8%左右的速度在发展，包括物价指数在以5%左右的速度上涨，通货膨胀也大概如此。同等条件下，房价下降的可能性微乎其微。而在此基础上房价上涨5%左右都是非常正常的。因为房价的上涨与经济增长和物价指数、通货膨胀等经济指标都是同步的。
张宝全认为，土地交易市场的规范，地价一定是要上涨的，但是这种上涨只会出现在土地招拍挂的初期，因为土地需求市场的相应不均衡，从而产生地价的异动。然而，这些土地市场化前期所出现的不和谐现象，越往后走，都会得到逐步解决。土地市场规范以后对土地市场的影响不会很大，也不会导致房价大幅上涨。因为目前房地产市场处于买方市场，如果开发商把房价提得太高，就会违背了消费者的购买能力。每年如此大的销售面积说明了市场存在一个支撑这种房价的巨大需求，房价仍然在一个合理的上涨范围内。
现在中国的房地产仍然是一个买方市场，而不是卖方市场，而只有在卖方市场里面的投机行为才最容易滋生泡沫。目前，大部分的购房者买房不是自住就是出租以满足其他人的住房需求，这些都是真实需求，而且只是一种投资行为，而投机多数是用来卖的，这个在中国房地产市场的比例还不到5%，而投资行为很难对市场形成冲击，也很难转化成投机行为，没有强大的投机行为，就很难把泡沫发动起来。
张宝全说，“8.31”以后，对于房价的影响不会太大。为什么呢？用于房地产开发的土地进入市场，是需要有从土地开发，到房产的开发两个步骤的。土地的开发在北京，在协议转让期间，大概需要花一年左右的时间，期间出现的问题会非常多，有时候两年多都很难进入市场。所以土地交易方式的改变，反而会加快土地进入市场的步伐。因为拍卖的时候，前面所需要的相关手续都已经具备了，这样土地就能迅速进入开发市场。从这一点来讲，这个制度的改变，不会使土地的供应受到很大的影响，反而会规范现有市场的秩序，有利于房地产行业的发展。
对于“土地的价格会不会因为招拍挂而提高？”张宝全说，他认为初期一定会有些影响。因为初期市场需求较多，但是可能会较难找到相应的土地资源。再说有些企业可能把取得土地作为企业战略的一部分。在土地招拍挂刚刚开始的时候，有的企业会从发展战略的角度出发，不计成本，不计价格取得土地，这在以后不会是普遍的现象。
加息、土地新政策对于整个市场的影响不是很大。中国需求市场稳定、持续地发展。总量交易增长的过程中，对于一手房的需求总量，不会再有大幅度的增长，有时还可能会持平，甚至往下走一点，这对于新的土地的供应，不会造成紧张。对于老百姓而言，房价不会发生太大的变化。
城市开发规划 应考虑未来城市形态
在谈到北京的建设和发展时，张宝全说，城市是文化的载体，建筑是凝固的音乐，怎样把城市规划、城市开发跟城市文化以及城市生活结合起来，重视城市形态，值得城市开发、建设、规划等行业共同沟通和研究。如果不关注城市形态的发展，不考虑城市扩展的科学性，可能在以后的城市构成中会出现断裂，还会增加城市运营的成本。不管做开发或做规划，其实都在考虑未来的城市形态。
张宝全对产品定位有独到的见解，他说，北京地产市场是动态的，市场最终以消费者的需求转变为有效需求，然后体现一种价值回归。随着购房人群更注重房子的情调和氛围，追求生活的品位，消费者购买房子时的要求是既要体面又要实惠，他们个性化需求强烈，注重享受，不仅要求居住硬件(功能、配套)上给予满足，而且精神层面的要求极为苛刻。这部分人的购买欲是最为强烈的，相对需求量也是较大的，谁的产品适合他们的胃口，谁将在市场竞争中取胜。
城市建筑 从属于城市历史
张宝全毕业于北京电影学院导演系，写过剧本，拍过电影，出过书，还酷爱书法，是地产界的文化人。他认为，城市是文化的产物，而城市规划是城市建设的龙头。城市规划的目标是确定城市的合理发展规模，开拓新的城市发展空间，优化城市布局，建立完善城镇体系，因此它也是一项综合性、系统性工作，有赖于方方面面的共同努力才能得以实施。
今天在市场经济的大背景下，我们的城市规划要综合考虑市场的供给与需求，同时也必须对传统的、现代的城市文化进行解析，并利用城市文化这只“看不见的手”，对城市建设的各个方面产生广泛而深刻的影响，不断推动城市开发、城市文化、城市生活最终的契合。
北京是一座传统文化与现代文明紧密叠合的城市，北京的城市规划必然担负着整合过去与未来的责任。合理而有序的城市开发将构建北京未来现代化国际大都市的城市形态。建筑不同于遗迹，它是活的，随着历史与文化的发展而发展着。
在过去漫长的岁月中，无论是东方还是西方，无论是哪一座城市，什么样的区域，都有这种由建筑构成的年轮般的存在，使我们能够清晰地把握城市发展的轨迹，能够很容易懂得和感受其中的生活。
张宝全强调，中国城市建设存在着两种极端的情况，一种是在国际化的趋势中，盲目地(甚至是粗糙地)复制西方文化的产物；一种是对传统建筑形式不假思索和修改的继承沿袭，一笔一画地再现“文物”。前者是人工力量过于强烈的介入，后者是死去的东西。真正的城市建筑，我们需要继承、保留、发展、推广的城市建筑，是从属于城市的活生生的历史里来的活生生的建筑，是传统文化在发展过程中不断吸收新的“营养成分”、适应新的时期、新的需要产生的建筑形式，是“生长”出来的，而不是被“制造”出来的。(本报记者 毛序国)
今典集团董事长张宝全今年是南北两线作战，五星级的海南三亚红树林大酒店已进入内装修阶段，有望在明年春节开张；北京的苹果社区正在紧张施工，随时都有紧急情况需要他来拍板。当了一年的“空中飞人”，但他对记者的采访依然非常重视。在回答“关于加息和土地新政对市场的影响”这一问题时，张宝全说，加息是政府针对投资过热和消费过热所采取的宏观调控手段，主要是调整经济发展的速度和幅度，在客观上可能使房地产的消费出现滞后现象，但是对房产的价格变动影响不大，可能在一个时期会有暂时的涨价或降价，但总的来说，房价会保持在一个合理的范围。
房价由市场决定
房价是由市场决定的，而市场是由供需关系决定的。目前房价的上涨是在一个正常的范围内合理地上涨，在此情况下，无论什么样的宏观调控只能是起到一个调整速度和幅度的作用，而不能改变基本走势。首先，中国经济每年以8%左右的速度在发展，包括物价指数在以5%左右的速度上涨，通货膨胀也大概如此。同等条件下，房价下降的可能性微乎其微。而在此基础上房价上涨5%左右都是非常正常的。因为房价的上涨与经济增长和物价指数、通货膨胀等经济指标都是同步的。
张宝全认为，土地交易市场的规范，地价一定是要上涨的，但是这种上涨只会出现在土地招拍挂的初期，因为土地需求市场的相应不均衡，从而产生地价的异动。然而，这些土地市场化前期所出现的不和谐现象，越往后走，都会得到逐步解决。土地市场规范以后对土地市场的影响不会很大，也不会导致房价大幅上涨。因为目前房地产市场处于买方市场，如果开发商把房价提得太高，就会违背了消费者的购买能力。每年如此大的销售面积说明了市场存在一个支撑这种房价的巨大需求，房价仍然在一个合理的上涨范围内。
现在中国的房地产仍然是一个买方市场，而不是卖方市场，而只有在卖方市场里面的投机行为才最容易滋生泡沫。目前，大部分的购房者买房不是自住就是出租以满足其他人的住房需求，这些都是真实需求，而且只是一种投资行为，而投机多数是用来卖的，这个在中国房地产市场的比例还不到5%，而投资行为很难对市场形成冲击，也很难转化成投机行为，没有强大的投机行为，就很难把泡沫发动起来。
张宝全说，“8.31”以后，对于房价的影响不会太大。为什么呢？用于房地产开发的土地进入市场，是需要有从土地开发，到房产的开发两个步骤的。土地的开发在北京，在协议转让期间，大概需要花一年左右的时间，期间出现的问题会非常多，有时候两年多都很难进入市场。所以土地交易方式的改变，反而会加快土地进入市场的步伐。因为拍卖的时候，前面所需要的相关手续都已经具备了，这样土地就能迅速进入开发市场。从这一点来讲，这个制度的改变，不会使土地的供应受到很大的影响，反而会规范现有市场的秩序，有利于房地产行业的发展。
对于“土地的价格会不会因为招拍挂而提高？”张宝全说，他认为初期一定会有些影响。因为初期市场需求较多，但是可能会较难找到相应的土地资源。再说有些企业可能把取得土地作为企业战略的一部分。在土地招拍挂刚刚开始的时候，有的企业会从发展战略的角度出发，不计成本，不计价格取得土地，这在以后不会是普遍的现象。
加息、土地新政策对于整个市场的影响不是很大。中国需求市场稳定、持续地发展。总量交易增长的过程中，对于一手房的需求总量，不会再有大幅度的增长，有时还可能会持平，甚至往下走一点，这对于新的土地的供应，不会造成紧张。对于老百姓而言，房价不会发生太大的变化。
城市开发规划 应考虑未来城市形态
在谈到北京的建设和发展时，张宝全说，城市是文化的载体，建筑是凝固的音乐，怎样把城市规划、城市开发跟城市文化以及城市生活结合起来，重视城市形态，值得城市开发、建设、规划等行业共同沟通和研究。如果不关注城市形态的发展，不考虑城市扩展的科学性，可能在以后的城市构成中会出现断裂，还会增加城市运营的成本。不管做开发或做规划，其实都在考虑未来的城市形态。
张宝全对产品定位有独到的见解，他说，北京地产市场是动态的，市场最终以消费者的需求转变为有效需求，然后体现一种价值回归。随着购房人群更注重房子的情调和氛围，追求生活的品位，消费者购买房子时的要求是既要体面又要实惠，他们个性化需求强烈，注重享受，不仅要求居住硬件(功能、配套)上给予满足，而且精神层面的要求极为苛刻。这部分人的购买欲是最为强烈的，相对需求量也是较大的，谁的产品适合他们的胃口，谁将在市场竞争中取胜。
城市建筑 从属于城市历史
张宝全毕业于北京电影学院导演系，写过剧本，拍过电影，出过书，还酷爱书法，是地产界的文化人。他认为，城市是文化的产物，而城市规划是城市建设的龙头。城市规划的目标是确定城市的合理发展规模，开拓新的城市发展空间，优化城市布局，建立完善城镇体系，因此它也是一项综合性、系统性工作，有赖于方方面面的共同努力才能得以实施。
今天在市场经济的大背景下，我们的城市规划要综合考虑市场的供给与需求，同时也必须对传统的、现代的城市文化进行解析，并利用城市文化这只“看不见的手”，对城市建设的各个方面产生广泛而深刻的影响，不断推动城市开发、城市文化、城市生活最终的契合。
北京是一座传统文化与现代文明紧密叠合的城市，北京的城市规划必然担负着整合过去与未来的责任。合理而有序的城市开发将构建北京未来现代化国际大都市的城市形态。建筑不同于遗迹，它是活的，随着历史与文化的发展而发展着。
在过去漫长的岁月中，无论是东方还是西方，无论是哪一座城市，什么样的区域，都有这种由建筑构成的年轮般的存在，使我们能够清晰地把握城市发展的轨迹，能够很容易懂得和感受其中的生活。
张宝全强调，中国城市建设存在着两种极端的情况，一种是在国际化的趋势中，盲目地(甚至是粗糙地)复制西方文化的产物；一种是对传统建筑形式不假思索和修改的继承沿袭，一笔一画地再现“文物”。前者是人工力量过于强烈的介入，后者是死去的东西。真正的城市建筑，我们需要继承、保留、发展、推广的城市建筑，是从属于城市的活生生的历史里来的活生生的建筑，是传统文化在发展过程中不断吸收新的“营养成分”、适应新的时期、新的需要产生的建筑形式，是“生长”出来的，而不是被“制造”出来的。(本报记者 毛序国)
