青岛的房价还会不会涨？楼市需要自己的适宜“温度”
青岛的房价还会不会涨？经历了许多年的火爆之后，在国家宏观调控政策的大环境下，青岛的楼市也感到了丝丝寒意，但是这一切都没有阻挡房价上升的步伐，不可否认，一种畸形的供求关系掩盖了产品结构不合理、价格偏高等弊端。
有一种声音在呼唤：青岛楼市需要自己的适宜“温度”。
“温热”：青岛楼市的适宜温度
2000年的住房市场延续了不温不火的局面，普通住宅的价格较上年上升1.2%，这一年，在官方分析报告中，第一次“部分地段开发项目因满足不了市民的购房需求，一度出现脱销”的话语。2001年申奥的成功以及我国加入WTO被认为是青岛房地产市场的两个加速器，局部的供不应求开始蔓延。
2002年，我市普通住宅价格较上年上升6.8%，房价上涨的势头依然没有停止，这种势头在2003年达到了顶峰，房屋销售较上年上升14.6%，房屋销售价格上涨幅度已达历年之最。进入2004年以来，从国家统计局公布的35个大中城市房价统计看，青岛的房价涨幅仍然是两位数，位列全国前10名。
从最近几年市场供求关系的变化来看，经过前几年的预热，市场的需求得到了逐步释放，但是供求关系的紧张局面到现在仍然没有得到缓解。一方面是因为可供开发的土地逐渐减少，大量外来购房者和资金流入青岛楼市，对楼市起到了巨大的推动作用；另一方面，楼市产品供应中，结构不合理的问题依然存在，市场需求量最大的中低档价位的商品房在产品体系中的比重不大，一系列因素造成了房价目前的居高不下。
虽然现在青岛的高房价对许多人来说是难以接受的，但是理性地看待青岛未来的房地产市场发展趋势，房价仍然将会保持在较高的水平，市民的需求仍将是支撑我市房地产市场发展的重要动力。去年我市城市人均住宅使用面积达到19.4平方米，而按照市场经验，在人均住房面积达到30到35平方米之前(我市目前720万人，假设按照人均30平方米的标准计算)，还需要住房近7200万平方米，市场会保持旺盛的需求。
另外一个支撑岛城房地产市场发展的重要动力是城市化进程的不断加快。随着“三点布局、一线展开”的大青岛发展新格局初露端倪，作为与城市发展紧密相关的房地产行业也被放在了一个大的背景下。青岛市目前的城市化水平已经达54．77％，中心城市的城市化率达79％，而青岛市郊建成区面积达到377平方公里，建成区人口达到222．9万人。16个重点镇建成区面积达到了66平方公里，建成区人口达到31万人，将来沿滨海大道一线展开的7个组团，为房地产市场发展提供了广阔的空间，目前几大开发商纷纷进军郊区市场就是最好的证明。
从今年的统计趋势来看，房价涨幅已经趋缓，而在记者采访中，对于未来的房价发展，许多人更加倾向于“高位盘整”的观点。
不久前；建设部公布了一份对于当前房地产市场的研究报告，在这份报告中分析全国房价上涨的原因时，认为地价上涨的推动是房价上涨的首要原因，经营性土地的“招、拍、挂”在增加土地出让的透明度、避免寻租方面发挥了重要作用，但是短期内容易推动地价的上涨。所以我们在分析青岛房地产市场时，不能忽视土地的问题。
在今年7月的土地拍卖中，四方区金华路地块的楼面地价高达每平方米2800元，按照土地价格在房地产成本中的比重计算，将来建成后商品房的价格将超过每平方米5000元。而市区内可供开发的土地面积日益减少，也带动了郊区地价的上涨。
市统计局在分析今年房价上涨的原因时，也提到了由于土地资源减少而引发的地价上涨的原因。而从市统计局公布的统计分析中我们可以看到，2000年全市土地出让价格上升0.4%， 2001年土地交易价格较上年上升2.2%，2002年土地交易价格较上年上升4.3％，2003年土地交易价格较去年上升1.8％，地价是伴随着房地产市场的不断繁荣和规范而上涨的。
房地产市场的规范在土地领域的表现最为显著的莫过于经营性土地的“招、拍、挂”政策，在这方面，我市一直走在全国的前列，“招、拍、挂”为房地产市场设置了一个相对公正透明的门槛。从这项制度实施几年的效果来看，我市的土地拍卖市场更加趋于理性和成熟，许多有实力的开发企业能够真正在土地市场上脱颖而出。
但是在肯定土地的同时，我们不能不看到，土地市场的准入门槛对大多数的中小企业而言，还是有点高处不胜寒的味道，从土地市场的需求方来看，今年几次土地出让，能够笑到最后的往往是海信地产等大的开发商，众多的中小企业只能望“地”兴叹。土地政策的变化将引发地产企业一轮新的洗牌，中小地产企业要么联合起来(这在我市的土地出让历史上已经多次出现)，要么实施强弱联合，依靠大企业的资金、品牌和实力的优势。
有关数据显示，我市自1999年建立土地储备制度以来，截至2003年底，全市通过“招、拍、挂”出让土地共304宗，面积989．7万平方米，平均每年出让土地面积197．9万平方米；在全部出让的土地中，市内四区共45宗，占14．8％，面积127万平方米，而近年我市每年土地开发面积均在400-500万平方米左右，是年均土地出让面积的1倍；另一方面，从土地市场的供给来看，土地的供需矛盾仍然存在，市区内可供开发的土地日益减少，而郊区地产正在近几年内迅速升温，在土地的指引下，开发的热点区域正在向郊区和周边转移。
可以说由土地政策而引发的房地产市场的格局变化才刚刚开始。
的确，大自然对青岛青睐有加，房地产领域最为稀缺的两种资源“山景”，“海景”，都集中在了一个城市，优美的自然环境给了青岛房地产企业得天独厚的条件，然而就目前的发展水平来看，青岛的房地产企业仍然没有走出“红瓦绿树，碧海蓝天”的小圈子，房地产企业规模偏小，开发能力、融资能力等水平都远远落在了其他城市的后面。
最为关键的是，房地产企业的小散差，直接制约了整个行业的发展水平，而整个行业发展水平不高，也使岛城的房地产企业难以产生脱胎换骨的变化，造成了始终在低水平徘徊的现状。
目前我市有各类房地产企业600多家，但是这600多家房地产开发企业中，具有房地产开发一级资质的企业只有中房、天泰、城建等屈指可数的几家，还有相当一部分是项目公司。
2003年的开发统计数据显示，商品房竣工和销售面积分别为538万、453万平方米，全市房地产开发完成投资127．8亿元，而这一数字在房地产市场化刚刚起步的1998年仅仅是43．8亿元，6年的时间开发投资增长了两倍，今年仅前三季度的开发投资额就已经突破百亿。我们在关注这些数字的同时，也应该考虑到，这样的业绩，如果分摊到每一个开发企业，可谓少之又少，全市开发面积最大的10家企业去年的开发总量比不过一个万科。
开发企业“小、散、差”的局面限制了企业获得土地和资金的能力，而土地和资金是房地产企业生存的根本所在。在市统计局最近完成的一份对全市364家房地产企业的调查中显示，364家房地产企业中228家手里持有待开发储备用地，占62．6％，136家房地产企业无后备用地，占全部调查企业的37．4％，有地企业与没地企业呈现两极分化格局，特别是在实施经营性土地的“招、拍、挂”制度之后，对房地产企业的规模和实力提出了更高的要求。
对企业而言，凭借良好的自然条件以及火爆的市场需求，拿到地，往往就已经成功了一大半，房子还没有露出地面，就开始收定金；出现质量问题，开发商一推再推……许多不正当的竞争和运作行为成了一种约定俗成的规则。
就像“温水中的青蛙”一样，习惯了青岛楼市的这种“温度”，企业也往往忽视了发展潜在的危险，融资能力、操盘能力、拿地能力等等全面落后，缺乏创新能力和抵御市场风险的能力，随着国内房地产巨头正在通过种种方式进入青岛市场，“山景”、“海景”总有坐吃山空的那一天，很多企业将成为温水中的那只“青蛙”。
来源：青岛财经日报
有一种声音在呼唤：青岛楼市需要自己的适宜“温度”。
“温热”：青岛楼市的适宜温度
2000年的住房市场延续了不温不火的局面，普通住宅的价格较上年上升1.2%，这一年，在官方分析报告中，第一次“部分地段开发项目因满足不了市民的购房需求，一度出现脱销”的话语。2001年申奥的成功以及我国加入WTO被认为是青岛房地产市场的两个加速器，局部的供不应求开始蔓延。
2002年，我市普通住宅价格较上年上升6.8%，房价上涨的势头依然没有停止，这种势头在2003年达到了顶峰，房屋销售较上年上升14.6%，房屋销售价格上涨幅度已达历年之最。进入2004年以来，从国家统计局公布的35个大中城市房价统计看，青岛的房价涨幅仍然是两位数，位列全国前10名。
从最近几年市场供求关系的变化来看，经过前几年的预热，市场的需求得到了逐步释放，但是供求关系的紧张局面到现在仍然没有得到缓解。一方面是因为可供开发的土地逐渐减少，大量外来购房者和资金流入青岛楼市，对楼市起到了巨大的推动作用；另一方面，楼市产品供应中，结构不合理的问题依然存在，市场需求量最大的中低档价位的商品房在产品体系中的比重不大，一系列因素造成了房价目前的居高不下。
虽然现在青岛的高房价对许多人来说是难以接受的，但是理性地看待青岛未来的房地产市场发展趋势，房价仍然将会保持在较高的水平，市民的需求仍将是支撑我市房地产市场发展的重要动力。去年我市城市人均住宅使用面积达到19.4平方米，而按照市场经验，在人均住房面积达到30到35平方米之前(我市目前720万人，假设按照人均30平方米的标准计算)，还需要住房近7200万平方米，市场会保持旺盛的需求。
另外一个支撑岛城房地产市场发展的重要动力是城市化进程的不断加快。随着“三点布局、一线展开”的大青岛发展新格局初露端倪，作为与城市发展紧密相关的房地产行业也被放在了一个大的背景下。青岛市目前的城市化水平已经达54．77％，中心城市的城市化率达79％，而青岛市郊建成区面积达到377平方公里，建成区人口达到222．9万人。16个重点镇建成区面积达到了66平方公里，建成区人口达到31万人，将来沿滨海大道一线展开的7个组团，为房地产市场发展提供了广阔的空间，目前几大开发商纷纷进军郊区市场就是最好的证明。
从今年的统计趋势来看，房价涨幅已经趋缓，而在记者采访中，对于未来的房价发展，许多人更加倾向于“高位盘整”的观点。
不久前；建设部公布了一份对于当前房地产市场的研究报告，在这份报告中分析全国房价上涨的原因时，认为地价上涨的推动是房价上涨的首要原因，经营性土地的“招、拍、挂”在增加土地出让的透明度、避免寻租方面发挥了重要作用，但是短期内容易推动地价的上涨。所以我们在分析青岛房地产市场时，不能忽视土地的问题。
在今年7月的土地拍卖中，四方区金华路地块的楼面地价高达每平方米2800元，按照土地价格在房地产成本中的比重计算，将来建成后商品房的价格将超过每平方米5000元。而市区内可供开发的土地面积日益减少，也带动了郊区地价的上涨。
市统计局在分析今年房价上涨的原因时，也提到了由于土地资源减少而引发的地价上涨的原因。而从市统计局公布的统计分析中我们可以看到，2000年全市土地出让价格上升0.4%， 2001年土地交易价格较上年上升2.2%，2002年土地交易价格较上年上升4.3％，2003年土地交易价格较去年上升1.8％，地价是伴随着房地产市场的不断繁荣和规范而上涨的。
房地产市场的规范在土地领域的表现最为显著的莫过于经营性土地的“招、拍、挂”政策，在这方面，我市一直走在全国的前列，“招、拍、挂”为房地产市场设置了一个相对公正透明的门槛。从这项制度实施几年的效果来看，我市的土地拍卖市场更加趋于理性和成熟，许多有实力的开发企业能够真正在土地市场上脱颖而出。
但是在肯定土地的同时，我们不能不看到，土地市场的准入门槛对大多数的中小企业而言，还是有点高处不胜寒的味道，从土地市场的需求方来看，今年几次土地出让，能够笑到最后的往往是海信地产等大的开发商，众多的中小企业只能望“地”兴叹。土地政策的变化将引发地产企业一轮新的洗牌，中小地产企业要么联合起来(这在我市的土地出让历史上已经多次出现)，要么实施强弱联合，依靠大企业的资金、品牌和实力的优势。
有关数据显示，我市自1999年建立土地储备制度以来，截至2003年底，全市通过“招、拍、挂”出让土地共304宗，面积989．7万平方米，平均每年出让土地面积197．9万平方米；在全部出让的土地中，市内四区共45宗，占14．8％，面积127万平方米，而近年我市每年土地开发面积均在400-500万平方米左右，是年均土地出让面积的1倍；另一方面，从土地市场的供给来看，土地的供需矛盾仍然存在，市区内可供开发的土地日益减少，而郊区地产正在近几年内迅速升温，在土地的指引下，开发的热点区域正在向郊区和周边转移。
可以说由土地政策而引发的房地产市场的格局变化才刚刚开始。
的确，大自然对青岛青睐有加，房地产领域最为稀缺的两种资源“山景”，“海景”，都集中在了一个城市，优美的自然环境给了青岛房地产企业得天独厚的条件，然而就目前的发展水平来看，青岛的房地产企业仍然没有走出“红瓦绿树，碧海蓝天”的小圈子，房地产企业规模偏小，开发能力、融资能力等水平都远远落在了其他城市的后面。
最为关键的是，房地产企业的小散差，直接制约了整个行业的发展水平，而整个行业发展水平不高，也使岛城的房地产企业难以产生脱胎换骨的变化，造成了始终在低水平徘徊的现状。
目前我市有各类房地产企业600多家，但是这600多家房地产开发企业中，具有房地产开发一级资质的企业只有中房、天泰、城建等屈指可数的几家，还有相当一部分是项目公司。
2003年的开发统计数据显示，商品房竣工和销售面积分别为538万、453万平方米，全市房地产开发完成投资127．8亿元，而这一数字在房地产市场化刚刚起步的1998年仅仅是43．8亿元，6年的时间开发投资增长了两倍，今年仅前三季度的开发投资额就已经突破百亿。我们在关注这些数字的同时，也应该考虑到，这样的业绩，如果分摊到每一个开发企业，可谓少之又少，全市开发面积最大的10家企业去年的开发总量比不过一个万科。
开发企业“小、散、差”的局面限制了企业获得土地和资金的能力，而土地和资金是房地产企业生存的根本所在。在市统计局最近完成的一份对全市364家房地产企业的调查中显示，364家房地产企业中228家手里持有待开发储备用地，占62．6％，136家房地产企业无后备用地，占全部调查企业的37．4％，有地企业与没地企业呈现两极分化格局，特别是在实施经营性土地的“招、拍、挂”制度之后，对房地产企业的规模和实力提出了更高的要求。
对企业而言，凭借良好的自然条件以及火爆的市场需求，拿到地，往往就已经成功了一大半，房子还没有露出地面，就开始收定金；出现质量问题，开发商一推再推……许多不正当的竞争和运作行为成了一种约定俗成的规则。
就像“温水中的青蛙”一样，习惯了青岛楼市的这种“温度”，企业也往往忽视了发展潜在的危险，融资能力、操盘能力、拿地能力等等全面落后，缺乏创新能力和抵御市场风险的能力，随着国内房地产巨头正在通过种种方式进入青岛市场，“山景”、“海景”总有坐吃山空的那一天，很多企业将成为温水中的那只“青蛙”。
来源：青岛财经日报
