京城个人集资建房浮出水面 政府未表示不能做
●倡导人声称目前看好霄云桥附近某地块，最多可比周边房价低40%
●预计明年春节有望招募满500人，成立公司后将进行土地招投标
房产价格居高不下，各种交易欺诈无法彻底清除，业主维权困难重重，种种情况催生了京城首例个人集资买地建房事件。于凌罡，联想集团的一名员工，近日因大力推动个人集资买地建房而备受社会各界关注。本周三，记者采访了这位京城首例个人集资买地建房的倡导者。
于凌罡称，目前有不少消费者都希望能够越过现有障碍，实现个人集资买地建房。
「集资现状」
目前正在物色地块准备开发跃层住宅
于凌罡向记者透露，他们已经开始着手物色集资建房的土地，目前关注的土地有好几块：一块在西城区官园附近，楼面地价在4000元到4500元之间；还有一块在北四环霄云路附近，楼面地价是3000元到5000元之间；此外北京市土地市场正在挂牌公示的中关村几块地，也被列入考虑范围。于凌罡表示，虽然官园附近的那块地位置非常好，但由于这块地的规划是综合性用途，担心今后建住宅的时候会出现问题，所以暂时不予考虑，“在这些地块中，北四环霄云路附近的那块地将成为主攻地块。”于凌罡透露。
于凌罡称，他们打算通过非营利集资模式，购地开发一栋板式跃层小户型住宅（暂定）。根据这一建筑形式，于凌罡估计，理想的地块面积应该在6000平方米左右，地上建筑面积大概是25000平米左右，由于霄云桥附近的地块比较符合该条件，因此目前集资合作盖楼的地块初步锁定为该地块。
据介绍，该住宅项目初步规划为地上12到15层，地下2层。其中，地下2层为公共设备层，地下1层和地上1层为底商，地上2层至顶层为住宅。户型暂定4米×9米和8米×9米两种，层高4.9米-5.2米，每套户型的套内建筑面积约36平方米，销售面积约53平方米，增建跃层后可得使用面积约60平方米。于凌罡强调，上述户型不是最终定稿，参与者可以提出自己喜欢的其他户型，他们将综合参与者的意见后，再委托设计院设计户型。
于凌罡还表示，每个参与者可以购买任意多套，并可互相连通，以满足自身需求。但为了保证大部分参与者的利益，即使有个别参与者无法认同最终户型，只要是面积相近而且户型合理，那么也应该接受该户型。也就是说，如果无法接受这一条件，则不能参加此次集资建房。
「倡导原因」
于凌罡称项目可承担资金1.875亿元
究竟是什么原因促使这个有着稳定职业的年轻人，义无反顾地走上了一条别人只敢想，不敢做的集资建房之路？于凌罡用数字给记者阐述了他的观点。
于凌罡给记者算了一笔账：预计招募资金500份，每份合作资金需求15万，即自筹资金7500万，预计可向银行贷款1.125亿，即项目最多可承担资金1.875亿元。此外还有项目备用资金3000万（这是预存的保证金，每人60000元），足以应付可能发生的不可预期费用。
如果购买霄云路附近的那块地，购地费用预算在9000万元以内，工程造价约为7000万元，基本符合资金预算。于凌罡表示，由于是非营利集资建房，这个项目可以省掉购买普通商品房时需要承担的四笔费用：开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息，因此房价肯定比商品房要低，还是以霄云桥附近的地块为例，粗算下来，该项目每平方米带上精装修的价格在6000元左右，价格应为周边商品房的60%- 80%，非常便宜。
为了证实于凌罡的估算比例，记者采访了位于该地段的阳光上东项目策划人温立伟，他表示，阳光上东的公寓目前已经卖到10000元/平方米，较好的楼层甚至已经达到14000元/平方米。而同处于这一地段的其他项目，普通住宅的单价基本都在7000元-8000元之间，比如东润风景、季景沁园等。
按照这个价格计算，个人集资买地建的房屋大概是6000元/平方米，同地段商品房（含公寓）的市场价格在7000元-10000元/平方米之间，那么集资建房每平方米可以比市场价省1000元- 4000元，也就是少了14%- 40%，按照每套房子53平方米计算，则可以省下53000元-212000元。
「成本核算」
集资建房可省销售利润等四项支出
记者从于凌罡现场出示的工程造价和预算表可以看出，和购买开发商开发的商品房相比，合作盖楼可以节省四笔费用：一是节省销售利润。由于合作盖楼项目是非营利的，所以可以不用支付开发商售楼时附带的利润部分，根据一般的情况，销售利润通常占房价的15%-20%.二是节省广告销售费用。由于该项目不做广告，不存在销售环节的提成，也不用像一般住宅那样盖样板间、售楼处，可以节约广告销售费用，这部分通常占房价的5%.三是节省项目贷款利息。由于合作盖楼的项目启动资金全部是由大家共同承担，所以不存在项目贷款，节省了原来由开发商承担的项目贷款利息，通常一个项目开发最少三年，这三年里开发商承担的利息应接近整个项目总造价的10%.此外，于凌罡还向记者分析了市场房价中包含的灰色开销：“这种费用主要由以下两个部分组成。一是机构维持费用。开发商通常是一个很大的单位，承担着包括房租和人员工资等很多与本项目无关的费用，而这部分费用是我们不需要承担的。虽然我们也有工作人员和机构，但是我们的机构非常精简，而且不承担与本项目无关的开销。
二是开发灰色费用。开发商作为一个法人单位，由于操作的不透明性，公关费用和某些个人拿提成或购买关系产品的情况无法避免，这不仅会造成工程费用上升，还会直接导致房屋质量下降。合作建房操作透明，且提供相应的监督机制，可以大大减少这类问题。节约了以上四笔费用，完全可以用市场房价的70%甚至是60%就能拥有一套住宅。”
「业内建议」
专业人士表示还可节省更多成本
节约40%的房价款，这在房价高企的京城，无疑是一块极具诱惑力的蛋糕。究竟于凌罡所说的这一数字是合情合理还是画饼充饥，为了证实这一点，记者特地走访了专业的开发人员。
记者拿着于凌罡提供的工程预算，向一直做项目前期工作的蜂鸟社区市场部经理于洋求证，他基本认可了于凌罡的计算方式。于洋表示，于凌罡提出的四部分可节约成本都是房地产开发成本的重要组成部分，而且他计算的比例基本符合北京目前大部分房地产开发商的成本比例。
为了验证于凌罡提出的6000元/平方米的价格是否符合实际情况，于洋还对霄云路地块上的这一项目设想进行了粗略的估算。他表示，该地块如果由开发商来开发的话，按照建筑面积在25000平方米，用地6000平方米来计算，如果是做成普通住宅，那么成本大约是每平方米5000元，如果是精装修的话，那成本可能要6000元/平方米，对于这么一个项目，开发商通常会把价格定在7500元-8000元/平方米。也就是说，于凌罡的计算方式基本符合现实情况。
于洋还表示，如果合伙建房者当中有真正懂得操作的专业人士，那么节省的钱应该比于凌罡算出来的还要多，“比如在工程采购时，如果是专业的开发人员，往往能够选到半价的材料；在设计建造过程中，合理使用材料也可以节约不少成本。比如说使用钢材，如果是专业人员，就知道用哪种方式能做到既省料又达到抗震要求的效果等。”
■对话
是非功过任由事实评说
京城首例个人集资建房倡导人于凌罡。
记者：当初是怎么想到个人集资合作建房的？
于凌罡（以下称于）：最初想到合作建房，是因为遇到了很多因为缺少实践而导致的问题，从而希望通过实践来进一步验证我所提出的理论的真实性。
后来在网站上提出这一设想后（最初是2003年12月1日晨在绿野网站发帖子），迅速得到了大量网友的支持，这给了我充分的信心。
在这些朋友的共同努力下，完善了我所提出的合作盖楼管理制度和实施模式，再加上政府领导、媒体和广大合作建房参与者的帮助，今天已经到了比较成熟的阶段了。
记者：有了想法之后，感觉实现的可能性大不大？
于：当初感觉实现的可能性很大，因为通过我们详细的研究，发现与直接购买开发商的住宅相比，集资建房的业主可以得到非常可观的经济回报和更为重要的权益回报，这是最根本的动力所在，谁不想住在一个真正自己当家作主的小区内呢？
不过，我们在研究中也发现，集资建房不仅是操作过程复杂，对人员素质要求高，15万元的出资压力也把很多有此需要的老百姓挡在了门外。拿到地块之后，我不会简单克隆集资建房的理念，而是努力促动政府、银行、开发商也加入合作的队伍，那样才能真正实现我提出的“实现中国人口城市化，让每个中国人，不论贫贱富贵、城市乡村都能拥有一套属于自己的城市住宅。”
记者：经历了这么多事情后，现在还会觉得实现的可能性很大吗？
于：现在信心就更足了，不仅是因为媒体的支持和报道，还因为大量专业人士的加入，以及制度的不断完善。经过一年多的准备，在经验、制度、人员上，我们都有了更雄厚的实力。可以说，我们非常有信心尽快实现合作建房这一梦想。
记者：招募500人，每人15万元的这个基数是怎么设计出来的？
于：我是学计算机的，用EXCEL软件制作了一个非常灵活的线性分析工具，输入大楼的户数、地皮成本、建安成本、户型、跃层与否、限高等参数的变化，可以随时得到相应的结果，经过大量的对比分析，我们发现这是一个适宜的规模和相对可接受的出资需求。
事实上，我们在项目启动阶段，只需要200名铁杆成员的参加和300名以上普通成员的认可。
记者：现在一共有多少人在支持你，他们支持的方式是怎么样的？
于：现在已经有数百人正式支持我的项目，其中有几十人不仅积极报名参加集资建房，还经常和我一起开会讨论，研究集资建房的具体工作细节，目前进行的主要是前期资料制作和项目宣传工作。
还有数百人表示认可这种操作模式并愿意参加集资建房，他们会在开始报名后参与该项目，共同出资，一起完成相应的具体运作。当然，这些参与者来自各行各业，在项目运作过程中，一旦涉及到自己所从事的行业时，他们都为此出谋献策。
除了上面提到的真正参加集资建房的未来业主外，还有很多来自全国甚至全球各地的支持者，他们有的献计献策，有的帮我大力宣传。总之，大家对这种操作模式都表示了非常迫切的渴望和深度的认同，这也是我这么有信心的原因。
记者：现在土地这部分联系得怎么样了？
于：我看了好多块地，目前比较看好霄云桥附近的一块土地，但说句实在话，我们目前还没有成立公司，暂时还不可能获得土地。所以我们会抓紧时间招募人员，等招募到足够的人员后，就会共同签署合同，办理验资和保证金预存，并注册成立公司，最后参加招拍购地。初步设想是在春节之后。
记者：当初对于这个想法别人是怎么看的？他们觉得可行吗？
于：别人怎么看的，这个很难一下子回答，我相信别人有认同的，也有反对的，有积极参加的，也会有观望的。我相信，万事开头难，等我们有了好的开始之后，会有更多的人愿意参加。我的家人非常支持我，而且对我提供了很多帮助。同事和朋友也非常支持我，有能力参加的，不少都已经加入了我们的队伍。
对于这个事情是否可行，让事实来说话吧，毕竟认同者与否认者，都会承认并接受事实。
政府未反对个人集资拿地
银行表示市场认可就可能放贷；关于保障集资安全和降低开发成本等投资者关心的问题于凌罡已经拿出了较完整的制度安排
对于个人集资拿地建房有多大可行性是各方关注的焦点。目前来看至少需要解决三方面问题，才有可能实现。首先是得到政府的允许，其次除了自筹资金以外要能够从银行方面获得一笔可观贷款。第三点是能够保证项目有效运作。在此方面将涉及如何保障集资的安全性、如何降低开发成本、如何选择工程监理公司、安排物业管理和维修基金的制度等问题不一而足。
于凌罡———这个联想集团的电脑工程师对于这些问题都准备好了吗？
土地市场化让于凌罡们有可能凭借自己的实力建设属于自己的理想家园。井然摄
政府各部门均未表示不能做
个人集资拿地建房可以拿地，能办施工许可证，不需要审查开发资质，也不是非法集资。市建委有关负责人称，让市场检验其生命力，政府部门不会引导
在个人集资拿地建房的一系列过程中涉及多个政府部门。各个不同的政府部门是否都允许个人集资拿地建房的行为呢？据记者调查，目前来看政府各部门均对此表示同意，只是一些法规、制度上尚有待完善。
个人能否“招拍挂”土地？北京市国土局政策法规处处长丁世华表示，在土地通过“招拍挂”等方式进入公开的市场以后，个人买地的行为是行得通的。只要有实力就能买到地，拿到地后只要按一定的容积率等规划要求及时开工建设就可以了，如果拿地后两年不建设，主管部门照样会收回。
同样，北京市建委工程管理处工作人员杨海波告诉记者，现在市场已经放开，不管是开发商还是合伙成立的公司，只要合法拿到土地，该地块符合建设住宅的相关前提条件，比如有规划许可证等，那么这样的地块就可办施工许可证，但在办证之前，市建委工程管理处要派人对具体地块进行检查。
而对个人集资建房的开发资质问题，市建委开发办副主任成森表示，只要这种合伙建设的房子是自己居住，并不拿到市场去销售，那么建委开发办是不审查他们的开发资质的。只有属于经营性质的开发商，才对其进行资质的审查和管理。此外，国家开发银行相关负责人表示凡属于非赢利集资建房，不属于非法集资。
北京市建委有关负责人表示，目前没有具体的法律用于对个人买地建房进行规范和约束，相当于法律空白。
这位负责人表示，个人买地集资建房的现象是地产市场快速发展的自然产物，政府部门不应当想当然的打压，而应该由市场来检验其生存或者发展的潜力，如果这一现象得到市场认可，那么相关部门就会出台相应的法律对其进行规范指导甚至是约束。但政府部门不会引导这种类似住宅合作社的建房模式，理由是住宅合作社应该是为中低收入者服务的，而想要合作建楼的人，资金实力并不低。
银行能否贷款在于市场风险多大
国家开发银行副行长认为，如果市场认可可以考虑贷款事宜
在于凌罡的计划中他们将从银行贷款1.125亿元。这个贷款额目前仍只是他们的一个设想，银行方面可能给予贷款吗？
国家开发银行副行长总会计师刘大为在12月6日接受记者采访时表示，如果市场认可这种合作建楼的模式，国家开发银行将考虑设置这方面的贷款事宜。海淀区房地产信贷管理部的马晓霞认为银行会比较小心。因为银行贷款需要考虑很多条件，股东的身份、股东本身的资金实力、项目的合法性以及还款能力等。
没有现金流防止资金被卷走
采取“分次定向转账”的财务制度，所有资金都通过银行转账完成
“把钱交给你，你们会不会跑掉？”这是于凌罡要让每一个投资者相信他的第一个问题。
于凌罡的回答是，在合作盖楼项目中，根本没有现金流，所有的资金都是通过银行转账汇款来完成的。按照他的计划从允许合作盖楼的参加者支付当月账目开始，有9天的审计期，由正规的财务审计公司进行审计，在审计完成前，业主办理的汇款转账根本无法动用，而且业主有权办理停汇来保证自己的资金安全。审计完成后，业主交纳的款项会直接用于支付提交的《当月转账明细表》中的项目开销。
没有现金流、转账前经过了严格的审计、账目透明、每个月参加者的资金使用还有上限，这样规范的财务制度，于凌罡试图用这样的制度来保证项目资金不被卷走或被转账。
于凌罡表示，推广“分次定向转账”这一规范的财务制度，正是他搞合作盖楼的一个重要目的，他甚至认为这是向整个社会解决三角债、拖欠农民工工资透明财务支出和规范资金管理等具体问题提供了一套有效的管理制度。
设置奖励制度降低开发成本
吸收各环节的专业人员，组建公司；征集节约资金方案，以3%的节约资金作为奖励，体现合作盖楼的民主优势
在保证集资资金不被个人卷走之后，对于毫无开发经验的于凌罡来说如何控制开发成本将是另一个重要难题。
于凌罡表示，他们将形成一个完整的团队，将会组建一个公司。很多专业的人员会参加合作盖楼，其中不乏大量来自国内最有影响力的建筑网站ABBS论坛的专业高手，据他称，规划、设计、建筑、施工、监理、预算、管理各个系统的都有。此外，公司还会高薪聘请优秀的专业人员组成工程监管组，负责项目的工程建设和监管。
除了组织一个完整的团队以外，于凌罡还设置了奖励金制度。这个制度是在账目透明的前提下，根据“分次定向转账”制度，每个月的20日，项目的物力开销（建安、土地及相关费用）和人力开销（人员工资及上月奖励金）表会被分别提交并公示，经过工作人员通过民主制度完善并修订后，27日公布修订后的《当月开销表（预）》进行初审，在初审期间，每个业主和工作人员都有提出更佳采购方案的权利，经证实能为项目节约资金的，以节约资金的3%作为项目奖励金发放给为项目提出更佳方案的个人。于凌罡表示，这种奖励金制度，可以有效地激励大家为项目的采购和建设出谋划策，可以在人员素质高和账目透明化的基础上更有效地降低项目的成本，提升开发质量，同时还保证了合作盖楼的参与者确实拥有合作的权利，体现了合作盖楼的民主优势，利用了广大参与者来自各行各业的整体优势。
招标建筑监理公司制定物管收费制度
通过招标选择建筑和监理公司；详细安排物业管理以及维修基金的制度
于凌罡说，他们将会通过招标选择建筑公司和监理公司，同时其工程监管组也会参加监理和施工管理，作为合作盖楼参加者的代言人，工程监管组会进一步把关项目施工质量，确保施工进度。
对于物业管理和维修基金，于凌罡另有一套安排。物业管理由全体业主共同聘请以个人身份为项目服务的物业员工来完成，物业费用按月结算，遵循“分次定向转账”制度，只是财务审计简化为聘请财务公司一个月做三次账，每月19日，财务公司人员为项目制作上月物业开销表及人员工薪表（预），经业主委员会讨论审批后，当月30日，财务公司人员根据审批结果为项目制作《当月开销支付明细表（预）》，次月1-6日大家在去银行办理汇款转账的交纳手续，次月9日，财务公司人员根据业主委员会审批的《当月开销支付明细表》向银行委托办理当月开销的转账明细，10日结算物业费。物业账目中，人力成本与物力成本分离，且通过网络管理。
维修基金的交纳则是将项目开发期间收入的风险补偿金及其他剩余资金计入项目维修基金，按照国家规定的标准额度，不足的由全体业主根据拥有住宅的面积均摊支付，当维修基金账户的资金高到一定水准后，可以将部分过多的资金根据全体业主拥有住宅的面积对业主进行返还。
■对话
我们的原则是做项目要符合国家政策
在谈起合伙集资拿地建房的理想时，于凌罡情不自禁地向记者比划起来。在他看来，只要坚持下去这个理想一定能够实现。本报记者康亚风摄
记者：你们和银行联系过没有？能够贷到1个多亿的钱吗？
于凌罡（以下简称于）：和银行的朋友谈过，有资金管理制度透明规范的公司，有确实的资金流以后，贷款是一定可以得到的，只是在多大比例上的贷款问题。
我们现在自筹40%资金，只要求60%的贷款，是完全符合国家的规定和制度的，也很容易得到需要的贷款。
记者：请问你们和政府联系过没有？政府对你什么态度？
于：我们向政府的领导做过汇报，由于我们的项目本身利国利民，保证了政府、银行和业主的利益，甚至在长远上保证了开发商利益的实现，所以，是能够得到来自各个阶层的支持的。
政府对我们的项目，态度也是很明确的，我们既然是在完全符合国家规定和政策的范围内操作项目，那么政府当然会予以支持。
同时，对于我们项目的账目透明，资金管理规范，足额按时缴纳税款的优势，政府领导也予以了认可和表扬。对于蓝城，政府的领导给予的支持则更多，我们相信政府会对合作盖楼的实现起到非常重要的作用。
记者：当初你们有没有考虑过做这件事会存在很大的困难？
于：当然考虑过存在的困难，从一开始到现在我们已经解决了很多困难，但今后还会有大量的困难，我们并不怕有困难，只要存在相应的解决办法，我们就可以逐一解决所有的困难。
人多力量大，况且我们的背后是全体买房人，目标是确立业主对项目的所有权。
我们的努力是值得的，也会得到政府的支持，在符合国家政策的前提下去运作项目，是我们的原则，也是我们解决困难的信心来源。
记者：现在觉得有什么困难？
于：现在主要是按部就班的实施，困难当然有，也不会讳言，但我们会塌实地做事，只要我们把事先做好，就可以在遇到困难的时候不手忙脚乱，顺利的解决所有的困难。
■专家解析
可优先考虑公积金贷款融资
孟宪生（北京仁和律师事务所律师）：目前合伙建房在法律上还是空白点，没有明确的定义，如果建设普通住宅，可以按照经济适用房以及住宅合作社的管理规定，进行建设。如果集资建造高级住宅，就应当结合商品房管理法律制度进行制度创新。集资建房的主体问题在集资建房中具有重要的地位和作用。采用不同的组织方式会产生不同的财务、税负后果。
集资建房的建设资金问题是成功的关键，按照有关规定，金融机构应优先安排集资建房所需贷款。但是，金融机构已经成为面向市场的经营主体，贷款风险是金融机构贷款时考虑的先决条件。如何评估集资建房的风险，可能是金融机构的新问题。集资建房，应当优先考虑通过公积金贷款融通资金。
住房公积金制度是我国政府为解决职工家庭住房问题的政策性融资渠道。住房公积金专户存储，专项用于职工购买、建造、大修自住住房，并可以向职工个人住房贷款，具有义务性、互助性和保障性特点。
另外，集资建造住房，管理问题非常重要。如何通过管理减低成本并提高房屋质量，是集资建房必须面对的问题。房地产开发，技术性强，管理工作繁杂，要求组织者必须有较强的管理能力和管理经验。特别是要集资建造高级住宅，管理创新就更重要。合作者可以考虑采用房屋建造信托可解决集资建房管理难题。信托制度，首先是财产管理制度，通过灵活的设计，可以很好地解决集资建房的管理难题。一方面可以很好地体现集资人的意愿，另一方面可以发挥有经验的开发企业的技术和管理经验。同时通过信托，可以保证建设资金的安全。
新京报 记者吴海花
