伟业顾问：2005年北京房地产市场预测报告
前 言
自1999年末起，伟业顾问连续五年推出“伟业预测”，提出了许多有价值的观点，成功通过了市场的检验，获得了业内人士的普遍认可和积极关注。许多观点随着时间的推移已经得到了验证，同时，通过撰写一年一度的房地产市场预测，展示了我们自身把握市场的能力与突出的专业优势，并以此为纽带广交了各界朋友，收到了良好的效果。
例如，2000年对居住物业市场的预测，我们提出了“亦庄将成为热点区域”的超前观点；2001年提出的“由于前期开发成本呈刚性，住宅市场供给的产品仍将以总价80－120万的房子为主，与市场主流客户的需求--总价30－50万的住宅不匹配，这个矛盾将持续较长时间方能解决”和“京城三大板块，泛中关村地区、泛亚运村地区、泛CBD地区市场继续看好，京沈高速、京开高速、京津塘高速、公路一环绿化隔离带三线一环沿线将成为新的热点地区”的观点，切中要害；2002年提出了“户型面积出现两极分化，小户型和大户型都将有较好市场表现”的观点，成功预言了小户型的兴起；2003年提出的“产品多元化趋势明显，虽然住宅仍占绝对主力，但是各种非居住类物业比例迅速上升，明年写字楼和商业将在一定区域内成为重点发展类别”和“住房二级市场会有较为明显的改观，但与上海等先进城市相比仍有较大差距”以及“低密度住宅的市场份额逐步扩大”的观点，独到新颖；2004年提出的“外籍人士中的一部分将从传统的高档公寓、别墅中分流至更为实惠的新生项目中去，并使高档公寓、别墅的租金下滑”和“依靠公共交通的主流收入人群将在以南三四环和京通高速为代表的低地价城区和轻轨沿线安家”的观点，一语成畿。
……
伟业顾问既不是学术机构，也不是经济权威，我们的优势在于与市场的紧密联系，我们是最了解房地产市场的优秀顾问及代理机构。因此本次对2005年进行预测的基本思路是：立足于微观层面，重点在中观层面，涉及到宏观层面。本次预测是由伟业控股公司牵头，下属的投资顾问公司、营销公司、资产管理公司、商业管理公司积极参与，并特别邀请了二手房中介的“品牌企业”――我爱我家共同参与编撰的，旨在通过一手与二手的联动，技术与金融的结合，充分发挥伟业顾问的独特优势，做出更符合市场规律的准确预测，推动北京市房地产市场进一步走向理性和成熟。在此要感谢所有参与本次大预测工作，并积极献计献策的各位伟业及我爱我家同事：胡景晖、要嘉佳、常自力、李红宇、徐斌、郑凌、张晓晋、赵铁路、杨泓、张颐、金勇、林洁、李岩、石东慧、吴琼、孙强、张剑、冯远波、牛力、田海沂、隋峰、何苗等。
最后，衷心感谢所有对伟业顾问年度预测热心关注和支持的各位业内外朋友们！你们的支持就是我们前进的动力。
1、“供应集中放量”
——2005年下半年房地产项目供应将出现集中放量，预计将比今年同期供应量有较大幅度增加。
2、“一级市场转冷”
——基于对政府在奥运前期项目审批和施工建设等相关政策预期的不确定，2005年土地一级市场将逐渐呈现由热转冷的趋势。
3、“交易量上升30％左右、房价持平或略升”
——整体房价稳中有升，供需结构矛盾有所缓和。
4、“二手房交易激增”
——二手房交易更加活跃，交易量将增长80％以上，占到所有住宅交易量的30％以上，均价将平稳保持在3300元左右，与今年持平。
5、“升级换代高峰期”
——一、二手房的联动进一步增强，形成“梯级消费”，良性促进市场消化，
购房进入升级换代高峰，多次置业者的地域情节浓厚。
6、“融资需求增加”
——受近期一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的需求大增。
7、“‘洗牌论’失灵”
——房地产开发商“洗牌论”不完全成立，房地产“入门”门槛提高的同时，门的宽度却进一步增加。
8、“热点区域分散”
——热点区域明显分散化，热点分布“由东到西、由北到南、由里到外”，西边区域楼盘由于需大于供，价格高于北京其他区域同档次楼盘。
9、“山西客户成外地购房主力”
——继温州客户之后，山西客户成为北京楼市外地客户集中购买最重要力量。
10、“商业地产成为新热点”
——商业地产将成为2005年的新热点。商业地产的运作状况呈两极分化，价值和风险将进一步增加。
11、“代理行面临服务与资本的双重考验”
——销售代理行业面临新的挑战：全面提高服务水平和与资本进行有机的结合。
12、“维权上升到新高度”
——购房者维权的方式由“团体签约”向“团体收楼”发展，出现更加明显的集体化、法律化、规范化的趋势，特别是专业“收楼律师”的出现将改变以往购房人的弱势地位。
焦点房地产网
自1999年末起，伟业顾问连续五年推出“伟业预测”，提出了许多有价值的观点，成功通过了市场的检验，获得了业内人士的普遍认可和积极关注。许多观点随着时间的推移已经得到了验证，同时，通过撰写一年一度的房地产市场预测，展示了我们自身把握市场的能力与突出的专业优势，并以此为纽带广交了各界朋友，收到了良好的效果。
例如，2000年对居住物业市场的预测，我们提出了“亦庄将成为热点区域”的超前观点；2001年提出的“由于前期开发成本呈刚性，住宅市场供给的产品仍将以总价80－120万的房子为主，与市场主流客户的需求--总价30－50万的住宅不匹配，这个矛盾将持续较长时间方能解决”和“京城三大板块，泛中关村地区、泛亚运村地区、泛CBD地区市场继续看好，京沈高速、京开高速、京津塘高速、公路一环绿化隔离带三线一环沿线将成为新的热点地区”的观点，切中要害；2002年提出了“户型面积出现两极分化，小户型和大户型都将有较好市场表现”的观点，成功预言了小户型的兴起；2003年提出的“产品多元化趋势明显，虽然住宅仍占绝对主力，但是各种非居住类物业比例迅速上升，明年写字楼和商业将在一定区域内成为重点发展类别”和“住房二级市场会有较为明显的改观，但与上海等先进城市相比仍有较大差距”以及“低密度住宅的市场份额逐步扩大”的观点，独到新颖；2004年提出的“外籍人士中的一部分将从传统的高档公寓、别墅中分流至更为实惠的新生项目中去，并使高档公寓、别墅的租金下滑”和“依靠公共交通的主流收入人群将在以南三四环和京通高速为代表的低地价城区和轻轨沿线安家”的观点，一语成畿。
……
伟业顾问既不是学术机构，也不是经济权威，我们的优势在于与市场的紧密联系，我们是最了解房地产市场的优秀顾问及代理机构。因此本次对2005年进行预测的基本思路是：立足于微观层面，重点在中观层面，涉及到宏观层面。本次预测是由伟业控股公司牵头，下属的投资顾问公司、营销公司、资产管理公司、商业管理公司积极参与，并特别邀请了二手房中介的“品牌企业”――我爱我家共同参与编撰的，旨在通过一手与二手的联动，技术与金融的结合，充分发挥伟业顾问的独特优势，做出更符合市场规律的准确预测，推动北京市房地产市场进一步走向理性和成熟。在此要感谢所有参与本次大预测工作，并积极献计献策的各位伟业及我爱我家同事：胡景晖、要嘉佳、常自力、李红宇、徐斌、郑凌、张晓晋、赵铁路、杨泓、张颐、金勇、林洁、李岩、石东慧、吴琼、孙强、张剑、冯远波、牛力、田海沂、隋峰、何苗等。
最后，衷心感谢所有对伟业顾问年度预测热心关注和支持的各位业内外朋友们！你们的支持就是我们前进的动力。
伟业顾问
2004年11月
2004年11月
伟业顾问预测观点
1、“供应集中放量”
——2005年下半年房地产项目供应将出现集中放量，预计将比今年同期供应量有较大幅度增加。
2、“一级市场转冷”
——基于对政府在奥运前期项目审批和施工建设等相关政策预期的不确定，2005年土地一级市场将逐渐呈现由热转冷的趋势。
3、“交易量上升30％左右、房价持平或略升”
——整体房价稳中有升，供需结构矛盾有所缓和。
4、“二手房交易激增”
——二手房交易更加活跃，交易量将增长80％以上，占到所有住宅交易量的30％以上，均价将平稳保持在3300元左右，与今年持平。
5、“升级换代高峰期”
——一、二手房的联动进一步增强，形成“梯级消费”，良性促进市场消化，
购房进入升级换代高峰，多次置业者的地域情节浓厚。
6、“融资需求增加”
——受近期一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的需求大增。
7、“‘洗牌论’失灵”
——房地产开发商“洗牌论”不完全成立，房地产“入门”门槛提高的同时，门的宽度却进一步增加。
8、“热点区域分散”
——热点区域明显分散化，热点分布“由东到西、由北到南、由里到外”，西边区域楼盘由于需大于供，价格高于北京其他区域同档次楼盘。
9、“山西客户成外地购房主力”
——继温州客户之后，山西客户成为北京楼市外地客户集中购买最重要力量。
10、“商业地产成为新热点”
——商业地产将成为2005年的新热点。商业地产的运作状况呈两极分化，价值和风险将进一步增加。
11、“代理行面临服务与资本的双重考验”
——销售代理行业面临新的挑战：全面提高服务水平和与资本进行有机的结合。
12、“维权上升到新高度”
——购房者维权的方式由“团体签约”向“团体收楼”发展，出现更加明显的集体化、法律化、规范化的趋势，特别是专业“收楼律师”的出现将改变以往购房人的弱势地位。
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