2005年中国房地产10大预言之三：市场需求出现结构性调整
三、市场需求将出现结构性调整，但总体仍将保持强劲。住宅和写字楼市场继续向好，部分种类的商业物业也将有强劲需求。
市场需求方面，明年将会有结构性的调整。新增需求的增长将会放缓，原因是经过6年的大规模开发，市场已经逐步摆脱房屋短缺时代。房改后急于改善住房条件的市民大都已买了房子，短期内换房的需求不会太大。从统计数字看，目前全国城镇居民的人均住房建筑面积已经达到23.7平方米。虽然不及发达国家，但以中国的发展水平来说，已是相当可观的数字。由于存量巨大，今后出现跳跃性发展的可能性不大。
同时，改善需求正在与新增需求、投资需求并列为住宅三大需求。因拆迁产生的强制性需求明年将大量减少，而市民换房和购置第二套住宅将成为住宅市场越来越重要的需求来源。
分地区来看，一线城市的市场容量正在趋于饱和，新增市场的潜力有限，二、三线城市则面临大发展的前夜。北京、上海、广州和深圳等一线城市是房地产第一波大发展的主力，今后已不可能再大幅扩张，今后市场将逐步过渡到以二手房交易为主；相反，以重庆、成都为代表的西部城市和以武汉、郑州为代表的中部城市则显现出了无穷的活力。未来几年新增商品房市场会从一线城市转向二线城市，2005年将是一个显著的分水岭。
利率和汇率等货币政策的调整会对房地产需求造成一些影响，但预计调整幅度不大，对房地产需求的影响有限。发达国家以往的经验表明，在城市人均收入3000—8000美元的水平上，住宅等基础设施产业将会有长期快速的发展。目前，中国的大中城市大部分处于这个收入阶段，房地产需求不可能出现明显的萎缩。
郁亮：(万科集团总经理)
房地产需求在今后一个长时期内是不成问题的。不过宏观调控以来，需求还是受了一些影响。首先是被动需求受影响，拆迁需求大降。投资需求因加息等因素也受影响。但宏观调控不会影响有效需求，也就是改善性需求。当然，宏观调控对土地供应的限制，其影响是立竿见影的。房地产需求中，过去大量是房改需求，但现在基本消耗完；另一种是拆迁造成的被动需求，这在过去几年表现非常突出。未来有两类需求是非常稳定的：一是改善性需求。例如成家、生孩子、与父母一起生活等都可能需要换房子。这就是改善性需求，它真正构成有质量的需求。二是投资性需求。尽管当前宏观调控对投资性需求会有影响，但总的来看，投资性需求，尤其是买房出租，是非常大的需求。
张伟：(顺驰中国总裁)
从市场的反馈信息看，房地产需求目前十分旺盛，明年的需求将继续增长。现在拆迁的确实少了，征地也少了，但市民改善住房的需求很强烈，许多人都买第二套房。现在的需求结构跟以前不太一样了，但需求很强烈是肯定的。
加息的事我们测算过了，无论对购房人还是开发商影响都不大，不会对房地产需求造成影响。明年估计还得继续加息，但幅度也不可能太大，对房地产影响始终有限。
龙固新：(深圳德思勤投资咨询有限公司)
市场需求估计不会有太大的波动。虽然政策上还有些不确定性，例如国家可能出台一些限制消费的措施，但为了避免市场的大起大落，估计力度不会太大。主要是中国的房地产欠账实在太多了。整个计划经济时代，基本上没有多少好房子。从1998年开始房改，到现在才几年时间，也不可能完全满足需求。我到很多城市，尤其是二、三线城市，大家都说房地产很火，需求很强烈。
新地产 文/资深分析师 冀志罡
市场需求方面，明年将会有结构性的调整。新增需求的增长将会放缓，原因是经过6年的大规模开发，市场已经逐步摆脱房屋短缺时代。房改后急于改善住房条件的市民大都已买了房子，短期内换房的需求不会太大。从统计数字看，目前全国城镇居民的人均住房建筑面积已经达到23.7平方米。虽然不及发达国家，但以中国的发展水平来说，已是相当可观的数字。由于存量巨大，今后出现跳跃性发展的可能性不大。
同时，改善需求正在与新增需求、投资需求并列为住宅三大需求。因拆迁产生的强制性需求明年将大量减少，而市民换房和购置第二套住宅将成为住宅市场越来越重要的需求来源。
分地区来看，一线城市的市场容量正在趋于饱和，新增市场的潜力有限，二、三线城市则面临大发展的前夜。北京、上海、广州和深圳等一线城市是房地产第一波大发展的主力，今后已不可能再大幅扩张，今后市场将逐步过渡到以二手房交易为主；相反，以重庆、成都为代表的西部城市和以武汉、郑州为代表的中部城市则显现出了无穷的活力。未来几年新增商品房市场会从一线城市转向二线城市，2005年将是一个显著的分水岭。
利率和汇率等货币政策的调整会对房地产需求造成一些影响，但预计调整幅度不大，对房地产需求的影响有限。发达国家以往的经验表明，在城市人均收入3000—8000美元的水平上，住宅等基础设施产业将会有长期快速的发展。目前，中国的大中城市大部分处于这个收入阶段，房地产需求不可能出现明显的萎缩。
郁亮：(万科集团总经理)
房地产需求在今后一个长时期内是不成问题的。不过宏观调控以来，需求还是受了一些影响。首先是被动需求受影响，拆迁需求大降。投资需求因加息等因素也受影响。但宏观调控不会影响有效需求，也就是改善性需求。当然，宏观调控对土地供应的限制，其影响是立竿见影的。房地产需求中，过去大量是房改需求，但现在基本消耗完；另一种是拆迁造成的被动需求，这在过去几年表现非常突出。未来有两类需求是非常稳定的：一是改善性需求。例如成家、生孩子、与父母一起生活等都可能需要换房子。这就是改善性需求，它真正构成有质量的需求。二是投资性需求。尽管当前宏观调控对投资性需求会有影响，但总的来看，投资性需求，尤其是买房出租，是非常大的需求。
张伟：(顺驰中国总裁)
从市场的反馈信息看，房地产需求目前十分旺盛，明年的需求将继续增长。现在拆迁的确实少了，征地也少了，但市民改善住房的需求很强烈，许多人都买第二套房。现在的需求结构跟以前不太一样了，但需求很强烈是肯定的。
加息的事我们测算过了，无论对购房人还是开发商影响都不大，不会对房地产需求造成影响。明年估计还得继续加息，但幅度也不可能太大，对房地产影响始终有限。
龙固新：(深圳德思勤投资咨询有限公司)
市场需求估计不会有太大的波动。虽然政策上还有些不确定性，例如国家可能出台一些限制消费的措施，但为了避免市场的大起大落，估计力度不会太大。主要是中国的房地产欠账实在太多了。整个计划经济时代，基本上没有多少好房子。从1998年开始房改，到现在才几年时间，也不可能完全满足需求。我到很多城市，尤其是二、三线城市，大家都说房地产很火，需求很强烈。
新地产 文/资深分析师 冀志罡
