2005年中国房地产10大预言之四：房价任呈上升趋势
四、房价整体仍将呈上升之势，但分类和分地区来看则涨跌互现。不排除住宅价格出现大幅上涨的可能。
房地产是对货币政策极其敏感的行业。利率和汇率的任何可能的变动，都会在房地产上有所反映。所以，10月29日的加息举动，虽然幅度不大，但对房地产的影响却将是巨大和实质性的。因为预期已经改变！低息时代结束了，加息周期已经到来。消费者在买房的时候，不能不考虑到未来可能的加息会增加自己的月供负担，从而对需求造成实质性的压力。
但我们认为，这种压力不会导致房价的下跌，因为供应被压缩的幅度将会更大。来自市场和业界的种种信号都表明，由于土地“农转非”叫停半年和城镇建设用地公开出让制度的严格推行，2005年的新建房屋供应量将急剧缩减。缩减的比例目前难以估计，但供不应求是肯定的。
在供需双双紧缩的情况下，判断紧缩的幅度是关键。从买房的人群看，主力是有一定经济实力的中年之家，加息对这一人群购房能力的压制有限，但利差的增大可能促使他们支付更多的首付，从而在客观上降低了银行的贷款风险。而加息的幅度，普遍的看法是最终只加一个点，最高不超过三个点。此外，普遍认可的“房价收入比”由于灰色收入的大量存在，早已失去了其本来就不大的参考意义。所以，基本上可以肯定，明年的需求不会出现大的波动。
这样，单就新建商品房价格而论，明年价格下跌是不可能的，而出现上涨甚至大幅上涨的可能性则大得多。但二手房市场的全面启动，会使房地产市场的平均交易价格趋于平缓，甚至会比目前以新房为主的市场价格更低，从而改变房价虚高的印象。
龙固新：(深圳德思勤投资咨询有限公司)
虽然未来供应量比较大，但价格仍将是稳中有升的。中国毕竟是一个大国，需求非常大，没房子的人还是很多。分产品种类看，我觉得住宅的价格不会跌，但也不可能涨得太快，因为现在竞争加剧了，总的来看还会维持小幅上涨。但商业项目和写字楼的情况很难说，尤其是商业开发过度的城市，商铺价格一定会出现调整。
李文杰：(北京中原房地产经纪有限公司总经理)
价格归根结底还是由市场的供求关系来决定的。土地供应减少，成本提高，会在一定程度上推高产品档次。但高档的产品不是谁都能做的，高端产品的一个特点就是对专业性的要求极高，所以一般只有很有经验的开发商才会做。
关于房价的走势，我觉得目前的统计方法是有问题的。把所有产品做一个大平均，这样的平均房价其实意义是不大的。如果真要对比房价，只能在同等地段来对比，来看涨还是跌。从这个角度看，明年的房价肯定要涨，这是没商量的。
今年的宏观调控，主要针对的是高端产品，对中低端产品其实影响不大，因为这一部分是有非常现实的需求支持的，所以中低端产品的价格至少还会维持稳中有升的态势。
另外，不同的分类产品，趋势也不尽相同。写字楼租金和价格明年预计还是要继续调整，主要原因是明年产品上市比较集中，量比较大。当然不同产品会有不同的表现，肯定是有升有降，但总的趋势肯定还是要调整的。
王德勇：(中信证券研究员)
明年房价肯定要上涨，而且是加速上涨。一方面加息等措施对需求压制很有限，另一方面土地政策收紧，市场供应量肯定要减少。供求关系的变化肯定导致房价上涨。
张伟：(顺驰中国总裁)
对明年的房价的判断，我们认为一定会涨。一方面是需求继续保持旺盛，目前没有需求增长趋缓的迹象；另一方面是土地供应量减少，房地产供应量也会相应大量减少。两方面的作用，明年房价还会继续上涨。今年涨了十几个百分点，我们认为明年至少能达到今年的涨幅。
房地产 文/资深分析师 冀志罡
房地产是对货币政策极其敏感的行业。利率和汇率的任何可能的变动，都会在房地产上有所反映。所以，10月29日的加息举动，虽然幅度不大，但对房地产的影响却将是巨大和实质性的。因为预期已经改变！低息时代结束了，加息周期已经到来。消费者在买房的时候，不能不考虑到未来可能的加息会增加自己的月供负担，从而对需求造成实质性的压力。
但我们认为，这种压力不会导致房价的下跌，因为供应被压缩的幅度将会更大。来自市场和业界的种种信号都表明，由于土地“农转非”叫停半年和城镇建设用地公开出让制度的严格推行，2005年的新建房屋供应量将急剧缩减。缩减的比例目前难以估计，但供不应求是肯定的。
在供需双双紧缩的情况下，判断紧缩的幅度是关键。从买房的人群看，主力是有一定经济实力的中年之家，加息对这一人群购房能力的压制有限，但利差的增大可能促使他们支付更多的首付，从而在客观上降低了银行的贷款风险。而加息的幅度，普遍的看法是最终只加一个点，最高不超过三个点。此外，普遍认可的“房价收入比”由于灰色收入的大量存在，早已失去了其本来就不大的参考意义。所以，基本上可以肯定，明年的需求不会出现大的波动。
这样，单就新建商品房价格而论，明年价格下跌是不可能的，而出现上涨甚至大幅上涨的可能性则大得多。但二手房市场的全面启动，会使房地产市场的平均交易价格趋于平缓，甚至会比目前以新房为主的市场价格更低，从而改变房价虚高的印象。
龙固新：(深圳德思勤投资咨询有限公司)
虽然未来供应量比较大，但价格仍将是稳中有升的。中国毕竟是一个大国，需求非常大，没房子的人还是很多。分产品种类看，我觉得住宅的价格不会跌，但也不可能涨得太快，因为现在竞争加剧了，总的来看还会维持小幅上涨。但商业项目和写字楼的情况很难说，尤其是商业开发过度的城市，商铺价格一定会出现调整。
李文杰：(北京中原房地产经纪有限公司总经理)
价格归根结底还是由市场的供求关系来决定的。土地供应减少，成本提高，会在一定程度上推高产品档次。但高档的产品不是谁都能做的，高端产品的一个特点就是对专业性的要求极高，所以一般只有很有经验的开发商才会做。
关于房价的走势，我觉得目前的统计方法是有问题的。把所有产品做一个大平均，这样的平均房价其实意义是不大的。如果真要对比房价，只能在同等地段来对比，来看涨还是跌。从这个角度看，明年的房价肯定要涨，这是没商量的。
今年的宏观调控，主要针对的是高端产品，对中低端产品其实影响不大，因为这一部分是有非常现实的需求支持的，所以中低端产品的价格至少还会维持稳中有升的态势。
另外，不同的分类产品，趋势也不尽相同。写字楼租金和价格明年预计还是要继续调整，主要原因是明年产品上市比较集中，量比较大。当然不同产品会有不同的表现，肯定是有升有降，但总的趋势肯定还是要调整的。
王德勇：(中信证券研究员)
明年房价肯定要上涨，而且是加速上涨。一方面加息等措施对需求压制很有限，另一方面土地政策收紧，市场供应量肯定要减少。供求关系的变化肯定导致房价上涨。
张伟：(顺驰中国总裁)
对明年的房价的判断，我们认为一定会涨。一方面是需求继续保持旺盛，目前没有需求增长趋缓的迹象；另一方面是土地供应量减少，房地产供应量也会相应大量减少。两方面的作用，明年房价还会继续上涨。今年涨了十几个百分点，我们认为明年至少能达到今年的涨幅。
房地产 文/资深分析师 冀志罡
