2005年中国房地产10大预言之六：前期策划和顾问服务更受欢迎
六、传统的代理销售业务继续萎缩，房地产服务业市场将向高端转移，前期策划和顾问服务将更受市场欢迎。
人们大多注意到了市场环境的变化对开发商的影响，但实际上，首先受到影响并产生效果的可能是房地产营销企业，因为他们最贴近市场，从而对市场的变化也最为敏感。
主要的变化是销售代理行业将更加困难。这一过程实际上今年就已开始，由于今年房子热销，加上实力强大的开发商大都建立了自己的营销队伍，经过几年的市场锻炼也已成熟，所以单纯依靠卖房子的营销企业将很难生存。
但这只是一方面。在另一方面，更高端的房地产服务机构，例如顾问行，今后将有更好的发展机会。由于土地供应紧缩，开发商拿地越来越难，成本也越来越高，从而使前期策划的含金量也大大增加了。是房子就好卖的时代结束了，市场研究的价值正在凸显出来。房地产服务机构今后将不得不从低端的代理销售，逐步走向附加值更高的前期策划和顾问服务。不能实现转型、提高服务层次的中介服务机构将被无情地淘汰。
此外，由于土地公开出让，成本上升，前期策划的重要性将大大提高。相应地，后期销售将不再像过去那么重要。项目减少，销售的难度也会降低。项目宣传及营销费用支出预计将出现比较明显的减少。
陈基强：(基强联行董事总经理)
明年会继续今年的一个趋势，就是销售代理越来越难做，原因是开发商规模越来越大，也越来越成熟。原来开发商喜欢找代理行，是因为很多开发商是外行做地产，他不懂这个市场，手里也没有客户资源，要借助代理行的帮助来开拓市场。但随着市场的发展，开发商渐渐成熟了，也懂市场了，同时规模也做大了，他们自己的销售队伍已经非常强大，不需要代理行了。
这也符合香港的经验。香港的大开发商，像和黄、长实、新世界等等，都有很强的销售队伍，一手房销售是不需要代理行的。香港的代理行都做二手房。这是个趋势。明年因为国内市场供应量要减少，卖房子容易了，开发商就更不需要代理行了，所以这个行业明年的压力会比较大。
龙固新：(深圳德思勤投资咨询有限公司)
销售代理我觉得明年会比较好做。因为过去市场好，房子不难卖，开发商没必要让代理商赚这个钱。但以后随着竞争加剧，卖房子难度加大，市场也相对比较平稳、比较理性了，开发商将更多地求助于代理公司的专业服务。房地产中介市场明年还是会继续向好的。
李文杰：(北京中原房地产经纪有限公司总经理)
明年的代理销售形势比较严峻。主要原因是土地形势比较紧，导致一些项目上市的速度放慢了，明年恐怕也快不起来，这样市场总的供应就减少了，对于代理销售商来说，饼小了，竞争自然就更加激烈了。
但对不同的代理商，影响是不一样的。比较大的、有品牌的代理商，这可能是好事。因为竞争加剧了，对中介企业的实力和专业性就提出了更高的要求，大的代理商可以借此获取更大的市场份额。相反，对于小的代理商，明年可能就很不乐观了。
新地产 文/资深分析师 冀志罡
人们大多注意到了市场环境的变化对开发商的影响，但实际上，首先受到影响并产生效果的可能是房地产营销企业，因为他们最贴近市场，从而对市场的变化也最为敏感。
主要的变化是销售代理行业将更加困难。这一过程实际上今年就已开始，由于今年房子热销，加上实力强大的开发商大都建立了自己的营销队伍，经过几年的市场锻炼也已成熟，所以单纯依靠卖房子的营销企业将很难生存。
但这只是一方面。在另一方面，更高端的房地产服务机构，例如顾问行，今后将有更好的发展机会。由于土地供应紧缩，开发商拿地越来越难，成本也越来越高，从而使前期策划的含金量也大大增加了。是房子就好卖的时代结束了，市场研究的价值正在凸显出来。房地产服务机构今后将不得不从低端的代理销售，逐步走向附加值更高的前期策划和顾问服务。不能实现转型、提高服务层次的中介服务机构将被无情地淘汰。
此外，由于土地公开出让，成本上升，前期策划的重要性将大大提高。相应地，后期销售将不再像过去那么重要。项目减少，销售的难度也会降低。项目宣传及营销费用支出预计将出现比较明显的减少。
陈基强：(基强联行董事总经理)
明年会继续今年的一个趋势，就是销售代理越来越难做，原因是开发商规模越来越大，也越来越成熟。原来开发商喜欢找代理行，是因为很多开发商是外行做地产，他不懂这个市场，手里也没有客户资源，要借助代理行的帮助来开拓市场。但随着市场的发展，开发商渐渐成熟了，也懂市场了，同时规模也做大了，他们自己的销售队伍已经非常强大，不需要代理行了。
这也符合香港的经验。香港的大开发商，像和黄、长实、新世界等等，都有很强的销售队伍，一手房销售是不需要代理行的。香港的代理行都做二手房。这是个趋势。明年因为国内市场供应量要减少，卖房子容易了，开发商就更不需要代理行了，所以这个行业明年的压力会比较大。
龙固新：(深圳德思勤投资咨询有限公司)
销售代理我觉得明年会比较好做。因为过去市场好，房子不难卖，开发商没必要让代理商赚这个钱。但以后随着竞争加剧，卖房子难度加大，市场也相对比较平稳、比较理性了，开发商将更多地求助于代理公司的专业服务。房地产中介市场明年还是会继续向好的。
李文杰：(北京中原房地产经纪有限公司总经理)
明年的代理销售形势比较严峻。主要原因是土地形势比较紧，导致一些项目上市的速度放慢了，明年恐怕也快不起来，这样市场总的供应就减少了，对于代理销售商来说，饼小了，竞争自然就更加激烈了。
但对不同的代理商，影响是不一样的。比较大的、有品牌的代理商，这可能是好事。因为竞争加剧了，对中介企业的实力和专业性就提出了更高的要求，大的代理商可以借此获取更大的市场份额。相反，对于小的代理商，明年可能就很不乐观了。
新地产 文/资深分析师 冀志罡
