2005年中国房地产10大预言之八：二手房市场前景可期
八、二手房市场前景可期。但相关中介机构仍然处于混乱状况，大型连锁机构的优势尚不明显，需要延伸出新的盈利模式才有机会成为主流。
二手房市场的全面启动，将把大量的购房者吸引到二手市场上。至少在一线城市，几乎所有的购房者都集中在一手市场的现象将会改观，人们的买房压力，将不是取决于新建商品房的价格，而是二手房的价格。
换言之，中国将向具有一个正常的市场结构的房地产行业迈进。但在二、三线城市，这个过程要过几年才会出现，因为那里的房子仍以计划经济时代的旧房为主，拆迁和城市扩张仍将提供房地产发展的主要动力。
目前二手中介依然十分混乱，市场缺乏强有力的大型中介连锁机构。实际上，由于二手房中介直接面向渠道，这个领域是最容易出现寡头垄断的。国内希望在这方面尝试的企业有不少，但目前来看，尚不成气候。主要原因在于，目前二手中介的盈利模式过于单一，“渠道为王”的优势不明显，未来需要探索新的盈利模式。
宫萍：(链家宝业市场总监)
北京市二手房市场从2000年的刚刚起步、到2002年成交8000套、再到2003年达到20000套，可以看出北京的二手房正处于快速发展期，今年二手房的成交总量将不低于40000套。
2004年，二手商品房成交量占总成交量的40%左右，较去年提升了近20%。原因在于，目前的二手商品房大都在九十年代后期建设完成，在房屋的各项设施和设计方面能够迎合目前众多置业者的时尚潮流。随着房地产的存量越来越多，二手房交易将逐渐成为房地产市场的主流。
政策对二手房市场的影响也不容小视。还以北京为例，去年10月8日，央产房允许上市交易，在一年之内，央产房以平均每月20%的速度递增，对北京二手房市场的发育产生了重要的推动作用。
从交易结构看，总价在30—50万的成交比例占到了55%，总价在50万以上的成交比例也维持在28%左右，总价在30万以下的中低价二手房成交占比仅为17%。可以看到，二手房成交正在由中低档往中高档转移，30—50万的中高档房正在成为交易的主流。这一方面是因为新房价格上涨，部分潜在的新房购买者转向了二手房市场；另一方面就是投资置业者的消费理念已经由基本型往舒适型转换。市场结构在悄然发生变化。
展望2005年，透明交易是2005年的一大亮点。随着二手房市场的规范发展，透明交易将是二手房交易双方最直白的需求，那么相对而言，对经纪公司的经营将是更大的考验。
品牌连锁将成为房屋中介公司的发展方向。市场上将会出现拥有数百家甚至上千家连锁店的大型经纪公司，将在部分城市或区域占据相对垄断地位；经纪公司的赢利模式将从单一的佣金收入，发展到利用门店网络的平台，从简单的房地产经纪业务向多种业务模式延伸，以全国性品牌连锁经营为发展方向。
李文杰：(北京中原房地产经纪有限公司总经理)
二手房明年的成交量还要大幅增加，这也是我们公司明年的一个业务重点。同时中介公司的分化也要开始，有实力的公司扩张会比较快，小的公司则面临生存问题。
二手房市场的发展，各个地区很不平衡，像上海已经与一手房持平，去年的交易量就达到了1:1。上海房地产的市场化程度要高得多。相比之下，其他地方就差一点。例如北京，二手房市场一直发展不起来，虽然今年增长很快，但要达到一手房的交易量，估计至少还得3年时间，到2007年才能与一手房持平。北京的问题是新房供应量很大，二手房通常又比较陈旧，大家不愿意购买二手房。
二手房市场上比较受欢迎的是房龄4、5年的房子。房子不算旧，周边的生活配套各方面也比较成熟，这类产品在二手市场上比较容易出售。所以对很多地方来说，现在不是二手房发展不起来，而是需要时间。等一手房扩张的差不多了，4、5年房龄的二手房也释放出来了，二手市场自然会火起来。
龙固新：(深圳德思勤投资咨询有限公司)
房地产市场结构正变得越来越成熟。像上海，目前一、二手房的交易量基本上是一比一了。在深圳、天津、武汉、成都和重庆等城市也是这样，二手房交易都非常火。房地产市场要形成良性循环，二手市场一定要起来，这样才有利于房子的变现，房地产才有好的流动性。
新地产 文/资深分析师 冀志罡
二手房市场的全面启动，将把大量的购房者吸引到二手市场上。至少在一线城市，几乎所有的购房者都集中在一手市场的现象将会改观，人们的买房压力，将不是取决于新建商品房的价格，而是二手房的价格。
换言之，中国将向具有一个正常的市场结构的房地产行业迈进。但在二、三线城市，这个过程要过几年才会出现，因为那里的房子仍以计划经济时代的旧房为主，拆迁和城市扩张仍将提供房地产发展的主要动力。
目前二手中介依然十分混乱，市场缺乏强有力的大型中介连锁机构。实际上，由于二手房中介直接面向渠道，这个领域是最容易出现寡头垄断的。国内希望在这方面尝试的企业有不少，但目前来看，尚不成气候。主要原因在于，目前二手中介的盈利模式过于单一，“渠道为王”的优势不明显，未来需要探索新的盈利模式。
宫萍：(链家宝业市场总监)
北京市二手房市场从2000年的刚刚起步、到2002年成交8000套、再到2003年达到20000套，可以看出北京的二手房正处于快速发展期，今年二手房的成交总量将不低于40000套。
2004年，二手商品房成交量占总成交量的40%左右，较去年提升了近20%。原因在于，目前的二手商品房大都在九十年代后期建设完成，在房屋的各项设施和设计方面能够迎合目前众多置业者的时尚潮流。随着房地产的存量越来越多，二手房交易将逐渐成为房地产市场的主流。
政策对二手房市场的影响也不容小视。还以北京为例，去年10月8日，央产房允许上市交易，在一年之内，央产房以平均每月20%的速度递增，对北京二手房市场的发育产生了重要的推动作用。
从交易结构看，总价在30—50万的成交比例占到了55%，总价在50万以上的成交比例也维持在28%左右，总价在30万以下的中低价二手房成交占比仅为17%。可以看到，二手房成交正在由中低档往中高档转移，30—50万的中高档房正在成为交易的主流。这一方面是因为新房价格上涨，部分潜在的新房购买者转向了二手房市场；另一方面就是投资置业者的消费理念已经由基本型往舒适型转换。市场结构在悄然发生变化。
展望2005年，透明交易是2005年的一大亮点。随着二手房市场的规范发展，透明交易将是二手房交易双方最直白的需求，那么相对而言，对经纪公司的经营将是更大的考验。
品牌连锁将成为房屋中介公司的发展方向。市场上将会出现拥有数百家甚至上千家连锁店的大型经纪公司，将在部分城市或区域占据相对垄断地位；经纪公司的赢利模式将从单一的佣金收入，发展到利用门店网络的平台，从简单的房地产经纪业务向多种业务模式延伸，以全国性品牌连锁经营为发展方向。
李文杰：(北京中原房地产经纪有限公司总经理)
二手房明年的成交量还要大幅增加，这也是我们公司明年的一个业务重点。同时中介公司的分化也要开始，有实力的公司扩张会比较快，小的公司则面临生存问题。
二手房市场的发展，各个地区很不平衡，像上海已经与一手房持平，去年的交易量就达到了1:1。上海房地产的市场化程度要高得多。相比之下，其他地方就差一点。例如北京，二手房市场一直发展不起来，虽然今年增长很快，但要达到一手房的交易量，估计至少还得3年时间，到2007年才能与一手房持平。北京的问题是新房供应量很大，二手房通常又比较陈旧，大家不愿意购买二手房。
二手房市场上比较受欢迎的是房龄4、5年的房子。房子不算旧，周边的生活配套各方面也比较成熟，这类产品在二手市场上比较容易出售。所以对很多地方来说，现在不是二手房发展不起来，而是需要时间。等一手房扩张的差不多了，4、5年房龄的二手房也释放出来了，二手市场自然会火起来。
龙固新：(深圳德思勤投资咨询有限公司)
房地产市场结构正变得越来越成熟。像上海，目前一、二手房的交易量基本上是一比一了。在深圳、天津、武汉、成都和重庆等城市也是这样，二手房交易都非常火。房地产市场要形成良性循环，二手市场一定要起来，这样才有利于房子的变现，房地产才有好的流动性。
新地产 文/资深分析师 冀志罡
