共有产权承租人无权优先购买
编辑 刘书学 律师
案由：三年前，张某与朋友厉某共同出资买下一处物业，当时双方约定该房产占有权五五分成，并用于投资。去年初，房产交付后，双方将该物业共同出租，租金两人分成。但从去年下半年开始，双方在该物业是用于长线投资还是短线投资上，发生了分歧。张某主张一直赚取租金，但其友认为将房子抛售是最明智的做法。
最后，张某表示，如果一定要如此，那么他愿意买下厉某的另一半产权。但厉某却说，租房的房客也有意向购买其房子，并且享有优先购买权。双方发生纠纷。
分析：本案涉及的是房屋优先购买权及优先购买权的竞合问题。
先说说共有人有优先购买权。《民法通则》第七十八条第三款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第92条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”这里有二个不同的优先购买权，一个是共有人对其他共有份额的优先购买权，另一个是原共有人对原共有财产的优先购买权。
房屋承租人有优先购买权。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
如果房屋已经进行了分割，分割后的房屋出卖时，整体内或配套使用的原共有人可以主张优先购买权，承租人也可以主张优先购买权，此时就存在如何确定优先购买权先后顺序的竞合问题。一般认为，共有人的优先购买权是基于物权产生的，而承租人的优先购买权是基于债权产生的，根据民法原理，物权有优先于债权的效力，因此，共有人的优先购买权应优先于承租人优先购买权。
具体到本案，除张某和厉某另有协议外，张某有权优先于房客购买该房屋属于厉某部分的产权份额。
来源：都市快报
案由：三年前，张某与朋友厉某共同出资买下一处物业，当时双方约定该房产占有权五五分成，并用于投资。去年初，房产交付后，双方将该物业共同出租，租金两人分成。但从去年下半年开始，双方在该物业是用于长线投资还是短线投资上，发生了分歧。张某主张一直赚取租金，但其友认为将房子抛售是最明智的做法。
分析：本案涉及的是房屋优先购买权及优先购买权的竞合问题。
先说说共有人有优先购买权。《民法通则》第七十八条第三款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第92条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”这里有二个不同的优先购买权，一个是共有人对其他共有份额的优先购买权，另一个是原共有人对原共有财产的优先购买权。
房屋承租人有优先购买权。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
如果房屋已经进行了分割，分割后的房屋出卖时，整体内或配套使用的原共有人可以主张优先购买权，承租人也可以主张优先购买权，此时就存在如何确定优先购买权先后顺序的竞合问题。一般认为，共有人的优先购买权是基于物权产生的，而承租人的优先购买权是基于债权产生的，根据民法原理，物权有优先于债权的效力，因此，共有人的优先购买权应优先于承租人优先购买权。
具体到本案，除张某和厉某另有协议外，张某有权优先于房客购买该房屋属于厉某部分的产权份额。
来源：都市快报
