是卖方恶意毁约 还是买方违约在先
编辑：刘书学 律师
原告：被告恶意毁约 被告：对方违约在先 法庭激辩双倍赔偿
ＸＸ湾花园，位于珠海市吉大情侣中路，紧邻大海，小区的规划、设计与区位优势非常独特。然而珠海的曹先生怎么也开心不起来。曹先生说，他２００２年７月份即在这里订购了一套住宅，并按规定的期限交付了首期购房款，正当他耐心地等待与开发商办理银行按揭手续时，却吃惊地发现，开发商已经将房子卖给了别人！
原告：一房二卖是不争事实
在法庭上，原告诉称：２００２年７月１８日，原被告双方签订《商品房买卖合同》一份，合同第３条、第４条约定，“被告将珠海市情侣中路Ｘ号ＸＸ湾花园五栋二单元８０１号房出售给原告，总房款为７３４，０５２元整”。合同第６条约定，“房款采用分期付款方式，签合同交订金１万元，８月３０日前交２１１，０５２元，余款５１３，０００元办理银行按揭手续，另装修款５０％在８月３０日前付清”。
合同签订后，原告依约于２００２年７月２０日向被告交纳了定金１万元，并于２００２年１０月１０日前交纳了首期购房款２１１，０５２元及装修款３万元，被告均未提出异议。原告依约履行了首期购房款支付义务后，多次催促被告办理按揭手续，但被告一直拖着未办。被告的法定代表人一直企图说服原告放弃已购的那套房屋，另买一套，均被原告拒绝。２００３年１月份原告突然收到了一份《律师函》，颠倒黑白地称：因原告违约，经被告多次催促却不办理按揭手续，因此，被告已单方解除合同，并没收定金，特此函告原告云云。
气愤之极，原告找到被告理论，方才了解到，被告已将该房以每平方米５９９１．３５的价格卖给了第三人（卖给原告的价格是每平方米４４００元）。被告的法定代表人再三表示，可赔偿３万多元给原告，但原告坚决要求被告履行双方的合同，以示合同的严肃性，但被告置之不理，公司的法定代表人也从此避而不见。难以想象的是，被告不但不以积极的态度解决因自己的严重违约而造成的恶劣后果，在双方的问题尚未得以解决的情况下，却将原告已交的购房款提存于珠海市公证处。
原告认为，被告的种种行为已构成了严重毁约，已于２００３年６月１日实施的最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第８条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
被告在合同订立后，为了获取更高的利润，将已出售给原告的房屋，在未经原告同意的情况下，又售予第三人，以求卖得更高的房价。被告恶意毁约，一房二卖的主观故意昭然若揭，其行为已构成恶意违约，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成巨大的精神压力和经济损失。故请求法院判令：１、被告返还原告已付定金１万元、购房款２４１，０５２元及利息１５，２２０元（利息暂算至２００３年８月３０日，按日万分之二计算，应至实际支付日止）；２、判令被告赔偿原告迄今租房居住而支付的费用人民币１８，０００元（暂计至２００３年１０月，权利要求至判决生效之日）；３、判令被告承担双倍返还定金的违约责任；４、判令被告支付恶意违约的赔偿金人民币２５１，０５２元；５、被告承担本案全部诉讼费用。
被告：对方违约在先
被告辩称：首先，我公司并无拖延办理按揭手续和恶意违约的行为。按照《商品房买卖合同》，原告应在２００２年８月３０日交付款项的同时办理银行按揭手续，但对方自８月３０日起虽经我方和银行工作人员多次催促，并亲自到原告单位，上门办理按揭手续，但原告拖延至２００３年１月仍未办好按揭手续。我方按照购房合同第８条的规定，“买受人未按合同时间付款，逾期超过６个月后出卖人有权解除合同”，解除与原告签订的《商品房买卖合同》的行为，是严格遵守了现行相关法律和双方的约定，并非原告所称的“恶意违约”。
其次，将原告的购房款提存到珠海市公证处，正是为了保障原告的利益，并非“不以积极态度解决问题”，将购房款提存恰恰是在积极解决问题，是为了保障原告的购房款的所有权不受侵害。
综上所述，我方严格依约履行了义务，并无任何违约事由，故请法院驳回原告的诉讼请求。
双方争议焦点
到底谁先违约？
原告诉称：合同签订后，原告依约于２００２年７月２０日向被告交纳了定金１万元，并于２００２年１０月１０日前交纳了首期购房款２１１，０５２元及装修款３万元，被告均未提出异议。原告依约履行了首期购房款支付义务后，多次催促被告办理按揭手续，但被告一直拖着未办。
而被告则辩称：按照合同约定，原告应在８月３０日交付款项的同时办理银行按揭手续，但原告自８月３０日起虽经我方和银行工作人员多次催促，并亲自到原告单位上门办理按揭手续，但原告拖延至２００３年１月仍然未办好按揭手续。
发出与收到《律师函》的时间
被告提供的证据，是一份没有加盖公章的《律师函》，落款时间是１月８日。而原告曹先生提供的邮政收发登记表显示，原告曾于２００３年１月２５日和２７日收到两份特快专递，除了一份落款时间是１月８日、没有加盖公章的《律师函》外，另一份是加盖了公章的《律师函》，落款时间则是２００３年１月１８日。
原被告双方提供的证据，将直接关系到双方维权的成败。
一审原告败诉
法院经过审理认为： 原、被告于２００２年７月１８日签订了《商品房买卖合同》，２００３年１月间，因被告以《律师函》的形式告知原告解除该合同，且通知已经到达原告。因此，原告诉称该合同已被被告解除，本院据此予以确认。
被告本与原告约定将珠海市情侣中路ｘ号ＸＸ湾花园五栋二单元８０１号房出售给原告，原告未按约定的期限交付购房款，也未向银行办理抵押贷款手续，已经构成违约，应当承担违约责任。
２００２年１２月３０日，被告没有按合同约定的期限将该套房屋交付原告使用，于２００３年１月１３日与董某签订《商品房买卖合同》，将该房以７９５，７１２元的价格出售给董某，并办理了产权登记。后被告解除与原告共同签订的购房合同，并书面通知了原告，该通知于２００３年１月２５日送达原告。
被告既然将所争议的房屋出售给他人，因此应当退还原告购房款２１１，０５２元及装修费３０，０００元和定金１０，０００元。
由于原告不按期支付购房款，同时也不按约定期限向银行办理抵押贷款手续，被告因此在未通知原告解除合同前将该房屋出售给第三人，该法律后果应当由原告承担。因此原告请求双倍返还原告定金，并请求支付已付购房款２４１，０５２元一倍的赔偿金，理据不足，本院不予以支持。
被告于２００３年３月１０日将原告已付购房款提存于珠海市公证处，原告可以直接到该公证处提取，被告不直接给付，但应当按约定利率向原告支付该款提存前的利息。因此，原告主张被告应当向其支付购房款利息，按每日万分之二计算，并要求计至支付之日止不予全部支持。
原告诉称被告该行为已经构成了违约，请求被告赔偿其租房租金，理据不充分，本院不予支持。故依法作出如下判决：“一、原告向珠海市公证处提取被告提存的购房款人民币２４１，０５２元。二、被告按约定利率（每日万分之二）支付原告已付购房款２４１，０５２元的利息（自２００２年１０月１１日起计至２００３年３月９日止）。三、被告退还原告定金１万元。四、驳回原告的的其他诉讼请求。”
据记者了解，原告对一审判决不服，已经向珠海市中级人民法院递交了民事上诉状。至于二审结果如何，记者将继续予以关注。
刘书学 律师点评：本案原告一审败诉，主要原因是证据不足，如果将被告不按期办理按揭的事实进行证据保全（可通过公正），则可达到维权目的。
摘自：[法眼观察]
