未告知房屋设抵押 转让行为属于无效
编辑：刘书学 律师
案情:
已付定金突然遭遇变卦
2003年5月，朱先生购买了北园路房屋。2004 年2月21日，朱先生与雷先生签订《房屋置换认定书》，约定朱先生将该房屋出售给雷先生：到该物业房产证发下后7天内由朱先生交付给雷先生；如任何一方违约，则赔偿对方5万元作为违约金。同时，双方还约定，朱先生于3月2日之前腾出房屋，交由雷先生进行验收；如朱先生未按本合同约定期限交付房屋，每逾期一日，朱先生向雷先生支付房屋成交价的0．1％违约金，合同继续履行；雷先生首付5万元作为定金。中介公司作为见证方在该认定书上加盖了印章。
2月25日，雷先生向中介公司交付了5万元和15．3 万元，该公司向雷先生出具了收据。3月2日雷先生到中介领取了房屋钥匙欲收房时，发现朱先生已将房屋门锁调换。3月18日，中介将雷先生所交的上述房款归还给他。3月22日雷先生及其妻明确告知朱先生：“不买了”。
各方观点
原告称违约被告称无效
原告朱先生诉称，2004 年2月21日，原、被告签订《房屋置换认定书》，被告验看过购房合同。认定书签订后，被告没有向原告支付房款。3月22日告知“不买了”。鉴于被告违约，要求判令被告向原告支付违约金人民币5万元。
被告雷先生辩称，双方签订《房屋置换认定书》后，被告按原、被告及中介公司的口头约定，先后向中介公司交付了应支付原告的房款5万元和15．3 万元。3月2日被告收房时，发现原告已将门锁调换，无法进入收房。同月10日，被告约中介至原告处讨说法，同时鉴于原告逾期交房，又向被告催讨房款，故被告对中介亦难以信任，遂向中介讨回房款。4月，被告前往房屋管理部门调取房屋资料时，又知房屋至今尚设定抵押。原告没有告知此事实，该认定书亦是无效的。被告没有违约行为，故不同意原告的诉讼请求。
法律依据
未告知抵押转让属无效
双方论辩的焦点集中在被告签订认定书之时是否知该房屋存在抵押上。被告雷先生认为原告提供的商品房预售合同从未看到过，自己基于对中介的信任，故在没有审查合同情况下签订了认定书。其妻不是当事人，她表示不买房屋并不能代表被告。同时，对中介公司的证言认为不具有真实性；被告没有表示过愿意继续履行认定书。因此，不能认定被告雷先生在认定书签订时被告知了房屋存在抵押。
根据法律规定，抵押物在抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当告知受让人转让物已抵押的情况，未告知受让人的，转让行为无效。法院认为，讼争房屋的预售合同仅可证明原告购买房屋之时，房屋存在抵押的事实，而在原、被告签订认定书时房屋抵押是否存在，原告仍有告知义务。鉴于原告不能提供被告签订认定书之时告知被告房屋尚设定抵押之证据，现认为被告违约，要求被告支付违约金之诉讼请求，法院不予采纳。
摘自：房地产时报
