选错主体(被告)输了官司
编辑：刘书学 律师
案情简介:
去年10月，陈某通过中介公司看中一套二手房。在与中介签订的居间合同中，陈某同意以总价56万元购买房屋，并按约付了意向金1万元。他委托中介公司议价成功后代为转交上家。上家张某在签收意向金后，认为房价低了，反悔不愿签订房地产买卖合同，并最终导致交易未成。陈某随后要求中介公司双倍返还定金，但被拒绝。于是，陈某将中介告上法庭。
庭审
法院经审理查明，陈某按居间合同约定向中介付了意向金1万元，并约定委托中介公司在议价成功后代为向上家张某转交意向金。在上家签收后，意向金转为定金。中介当庭举证证明在收到意向金的次日，上家张某签收了意向金，上下家之间形成了合法有效的定金担保关系。基于上述事实，法院一审判决对陈某的诉讼请求不予支持。
评析
面对这个结果，陈某心里犯了疑惑。自己明明与中介签了合同，1万元也是付给中介的。如今自己不能按约买到房子，中介“当然”应返还双倍定金。可为何还是输了官司呢？笔者认为，陈某混淆了自己与中介、上家之间的法律关系，选错了被告，最终导致败诉。
在二手房交易中，当上家或下家认为自己的权益被侵害时，多数会拿起法律武器，走上法庭讨个说法。但打官司也是有风险的。要避免诉讼风险，首先要解决的问题就是选准被告。此案中，陈某与中介形成的只是居间法律关系。中介在意向金付款单上的签字以及其与陈某所签的居间合同，并不是一份购房协议。陈某在付1万元意向金时也明知中介并非房屋所有人，中介只是向上下家提供购房居间服务。中介收取意向金只是受托代转而已，故对中介不存在“定金罚则”问题。
房屋买卖定金关系是发生在上下家之间的。一般来说，中介按约将意向金转交给上家后，上下家之间就形成了定金法律关系。从法理上讲，此类定金属于立约定金，即在房屋买卖合同签订前交付，目的或效力是保证在此之后签订买卖合同。就本案中的定金而言，就是用来担保上下家已达成的房屋转让条件，双方应在约定时间、到约定地点签订买卖合同。如果下家陈某反悔不与上家签订合同，要承担定金被上家没收的风险。如果上家张某反悔不签买卖合同，要承担双倍返还定金的责任。因此，陈某应在收集到上家张某反悔出售房屋的证据后，起诉张某，要求其双倍返还定金，如此才能有效维护自己的权益。
