洪曦：与谢国忠商榷－收入房价1:6是形式逻辑误导
延伸阅读 >> 谢国忠:高房价成祸首 买房消耗了中国家庭购买力
2002年，笔者首次在网络上提出"房地产资本密度"理论。其数理逻辑基础是经济要素的道哥拉斯函数。道哥拉斯函数基本含义是指任何经济产出都是土地、资本、人力资源三大要素的组合投入的产出结果。即经济产出是三大要素经济的时空函数。所以任何经济行为是在一定时空范围内，以所有可以利用的三要素为"原料", 实践经济价值极大化的行为。在硬约束条件下, 要素之间存在着有限替代关系。地产物业是一切经济的物理载体，它和另外二种经济要素一样是经济产出的必要条件。
经济学中有一个著名的木桶原理（也称短板理论），它形象解释了要素之间的替代关系。一个水桶的容量取决最短的那块板。如果三要素组成一个木桶，那么在中国相当长的时间最短的板是土地,最长的板是人力.但在现实社会中，三种要素都是被具体人掌握的，并且分布是不均匀的。在暴力维持的强制规则下,合法博弈是社会交往的本质,而这种合法博弈的本质投影到经济要素上就是要素或资源的交换.因此,人类社会中经济资源的分布,不仅是权力分布的递延现象,而更是阶级划分的基础.迄今为止,经济要素历来掌握在少数人手中. 在市场经济占主导土地和资本的掌控者是社会精英集团，占社会人口的少数，所以,人力资源主要代表的是指那些直接生产的工人和农民,这些劳工大众是人力资源的主体。显然,在三种资源组合和交换中，谁更稀缺谁就占有相对优势。因此谁掌握控制稀缺要素，谁就要更大的话语权,谁有更大的话语权,谁就控制了社会。控制稀缺要素就是拥有了经济权力，在市场经济规则中,带有信息的资本资源一直在三种要素中占有优势地位,特别是在人类社会的游戏规则在权力由暴力转为资本和信息之后.
为了说明问题,给出两个抽象的模型.假设A城市和B城市面积相等,人口相等,由于A的投入比B高,A城市的经济产出高于B城市经济产出,A的资本密度高于B的资本密度, 那么对于不属于A或B的第三方投资者来说,A的房产价值高于B城市的房产价值.资本密度可以最好地反应经济产出的强度. 任何价值都是在具体时空的一个交换比例下存在的.近似的示例, 东京房产价格是纽约房价的5－6倍，东京房产的产出也是纽约房产产出的5－6倍,当然就不能说东京的泡沫就高于纽约.上海的GDP与北京的GDP之比大约是7:4,而上海的面积大约是北京面积的二分之一,当然上海的房价就应该高过北京.
第二个抽象模型, 假设A城市和B城市面积相等,经济产出相等,并且其它条件均相同唯独A城市的人口高于B城市人口5倍,那么A的房产价格高于B城市的房产价格.那是因为B的需求高于A的需求.
第三个抽象模型,如果城市C,只有1套房产,而对应买房的货币是20万,那么房产的价值就是20万; 如果城市C,只有5套房产,而对应买房的货币是300万,那么房产的价值就是60万;如果城市C,有n套房产,而对应买房的货币是m万,那么房产的价值就是m/n万. 显然现实中远远比这个复杂, 第一房产不是均质的,第二我们无法精确地统计对于房产的货币量. 其中存在两个近似的正态分布一个是房产的阶级分布,另一个是货币的分布. 但是我们可以找到相关变量, 比如城市人工资总量和总房产的比例; 再比如货币供应量与总房产的比例等等.
那些"一流"的经济学者常常犯形式逻辑的错误, 而世界是联系变化的,运用辨证逻辑才是解释世界发展变化的方法. 我先对国际上通常衡量房价的一个指标"家庭收入与房价比"在1：6做一个抽象的数理分析.
那些大牌儿经济学者认为由于国际上, 家庭收入与房价比"在1：6而北京上海在1：12所以北京和上海房产有泡沫。这是典型的形式逻辑思维.这是一流经济学者批评房价泡沫的核心观点之一。他们没有社会和政治的视角去看问题, 并简单地得出了结论.用要素的分布和阶级的观点去透视, 就可以得出家庭收入与房价比本质上就是人力资源和土地资源稀缺程度的比.上海家庭普查结果是平均每户家庭人口3.2,家庭两个收入人口, 因此上海家庭收入就是两个劳动力的价格. 在我眼中家庭收入就是人力要素的单位量纲,而房产价格是与土地要素价格正相关. 一个地区的家庭收入与房价比仅仅反应了该地区的人力价格和土地价格的比的相关性. 它近似地反应了工资总额和住宅总量的价格比. 从数理逻辑上讲，家庭收入与房价的比值，就是两个平均劳动力和一个房产的比较。如果上海家庭收入与房产价格的比例是1：12，并且一个家庭两个人有收入的话，那就是说上海平均劳动力年收入与房价的比是1：24，再进一步抽象就是24个人一年的劳动可以换一套住房。
显然我们的劳动力供应比美国大的太多;显然我们的过渡资本比劳动有着更大的话语权;从而导致了我们的劳动力价格比美国便宜的太多. 因此上海价格比1:12反应了人与土地的稀缺性比价, 或者说上海房价高主要因为人的价格相对于房价太低,其次才是房价高. 我仅仅想强调的是动态比例关系, 在研究这个比例时,其实可以忽略两者的绝对价格.每一个国家的人力资源和土地资源的稀缺程度的比例不同，对于高人口密度的国家，自然要超过1：12，以我个人的看法，上海的收入房价比还会近一步加大。劳动力的价格持续下跌同样可以达到可以实现1:15的指标. 2005年将会产生至少1600万的劳动力缺口.
其次,衡量和评价房地产的价值，要看单位平方公里的经济总产与单位平方公里房产的价格做比较. 而不能进行口径不一致的比较,比如一个家庭收入与一个房产价格的比较。看中国经济要素的客观情况，中国13亿人口决定了人均占有资源相对少。近40万亿人民币金融资产人均3万，GDP12万亿人均不到1万。由于可利用经济开放的土地和适合人们生活居住的土地我没有数据，但从总城市面积占国土面积的比可以知道适合人们生活居住的土地比例并不高。的从战略经济要素的比例关系中分析出，在中国相当长的时期内，土地最为稀缺而人相对过剩的情形不会改变。另外，由于中国市场化程度还不到位，而市场化带来应有的要素集中，经济集中度还没有到位。随着中国市场化程度的提高，社会资源正在洗牌，资源分布朝向更有效率但不是均衡的方向发展,区域经济必然拉开距离，城市中心经济区房地产价值必然拉开距离。
我们的资本是管制的，不能轻易外流，这导致国内积聚了大量资本；而这些资本由于其"逐利性"，相对集中于中国的三大经济区（长三角、珠三角和京津唐地区）。 我们的人口不能输出，导致我们只能通过产品输出来提高国力；而通过产品输出的"和平崛起"，必然导致中国资产升值,当能够理解资本要素进口就是人力要素和土地要素出口的辨证关系后,就容易得出不动产价格上升首当其冲的道理了。在分析了土地、资本和人这三个要素后，我认为中国系统内部三种要素的比例关系更能说明问题。随着中国经济强度的提高，不仅国内的要素价格将持续提高，更重要的是三种经济要素的价值比都将发生重大变化，土地稀缺的程度会随着经济发展而变得越来越强。 如果把中国看成一个大公司，人民币看成是这个大公司的股票（这种比喻也许不太准确，但容易理解），当外资持续进入中国，就是外资持续购买人民币。所以外资持续进入中国，则人民币升值是必然的。目前"资本门"（资本项目）没有放开，外资主要是以FDI（FOREIGN DIRECT INVESTMENT,外商直接投资）的方式进入中国，另外贸易顺差也是外国资本进入中国的一种方式。 由于中国政府实行外汇管制，外汇流入带来人民币占款，在吃进大量外汇的同时，必须向市场投放等值的人民币，就是每增加1美元的外汇，要在市场上投放约8.27元人民币。因此，当大量外资持续进入中国时，人民币相对于外币就有升值的趋势。实际上，人民币仅仅是中国资产的一种，对于中国内部，在人民币购买能力不变的情况下，人民币对外部资产升值就是中国资产相对于外国资产的升值。这就是房地产相对于外资升值的最重要的原因。 然而，人民币很难保持对内资产的购买力不变，所以外汇流入带来人民币占款持续增加时，人民币对内部资产就有贬值压力，表现为通货膨胀，这也是近期通货膨胀的主要原因之一。同样会在不动产价格上升中表现.对于财经形势的判断,我多次强调人民币升值和局部地产膨胀的主流没变.
如果把上海乃至于中国看成一个封闭的系统，我们会看到资源是往里进入的，资源主要就是资本、人和土地这三种经济要素，作为经济的产出就是三种要素的配比不同。如果把上海看成一个封闭的系统，我们发现人是逐渐往里进的，资本是往里进的，也就是经济强度在逐渐提高。在资本和人员经济要素密度提高的过程当中，土地是稀缺和有限的，从而促成土地价格的上升，就是房地产价格在提高。 另外，中国金融资产由于机制的原因，其风险尤其是道德风险比房地产更高，加之持续多年的实际负利率，这些对国内的资金形成了很大的压力。在没有投资境外金融资产权利和国内金融资产制度性缺陷又无法长期持有时，在现有的投资品种中，房产也许是不得不持有的抵御通货膨胀的资产，这完全是被动的选择。因此出现了有泡沫的房产持续上升的现象。挑战房产继续上升的不是利率，而是是否可以提供比房产更优秀的投资渠道。投资房产对于家庭来说，目前是比较无奈的选择。 此次加息基本利率上调，不会造成房地产的拐点，但对房地产市场会有一定影响，因为这无疑将提高房地产投资成本，从而压缩房地产领域的投资和投机。但是任何一种限制新房上市的措施，只能导致存量房价格进一步上升的预期。这种路径依赖最终会导致房地产膨胀直到破裂。 从需方来看，利率上调，作为浮动利率的按揭利率应该随之上调，这会加重百姓的生活支出。对百姓来说，如果加息后，减少CPI的效果被按揭利率上升的作用抵消，有房屋贷款的百姓就不会在加息中得到一点好处，这里面有一个CPI和月供支出的替代弹性问题。 从供方来看，对目前房地产的影响主要看在"收紧根"和"收缩地根"的变动中，土地和资本哪个收得更紧。在原来平衡的基础上，哪个经济要素收得更紧，哪个就看涨。从目前看，土地基本停止上市了，而信贷没有完全停止，"钱比地多，地收得比钱更紧"。所以当不加息时，土地价格应该是继续上升。这次加息0.27%,相对于开发商的利润影响来说，是很小的，甚至可以忽略不计。所以上海房地产价格还会稳步小幅度上升。 加息对任何投资工具都有影响，但由于房地产市场中的多头来自使用消费需求和投资需求，并且使用消费需求大于80%。而股票、基金和国债是100%的投资需求，在宏观调控的背景下，受影响的次序依次是投机、投资和消费，所以经济快速发展时，买进并持有增长快速的资产；经济紧缩或萧条时，持有下跌最慢的资产。 但从对市场的分析看，房地产领域仍会是一个资金聚集的地方。因为，在中国目前所有的投资工具中，上海房地产是被宏观调控证明了的最有保值和增殖性能的工具。当经济起飞时，要选择上升最快的投资工具；在经济不景气时，要买进和持有下跌最慢的投资工具。从实践情况看，在中国，房地产就是一种具有较好保值和增殖效用的产品。
当上海的资本密度逐渐提高时,上海房产价格就会提高当然泡沫也会逐步加大,上海房产也绝对不是永远涨下去,而是一定会回调,但回调的必要条将之一是国际个人投资理财产品在中国大陆开放, 上海是金融自由港.
(作者:政治军事和金融投资两栖战略学者,www.91facai.com的创始人.)
搜房网
2002年，笔者首次在网络上提出"房地产资本密度"理论。其数理逻辑基础是经济要素的道哥拉斯函数。道哥拉斯函数基本含义是指任何经济产出都是土地、资本、人力资源三大要素的组合投入的产出结果。即经济产出是三大要素经济的时空函数。所以任何经济行为是在一定时空范围内，以所有可以利用的三要素为"原料", 实践经济价值极大化的行为。在硬约束条件下, 要素之间存在着有限替代关系。地产物业是一切经济的物理载体，它和另外二种经济要素一样是经济产出的必要条件。
经济学中有一个著名的木桶原理（也称短板理论），它形象解释了要素之间的替代关系。一个水桶的容量取决最短的那块板。如果三要素组成一个木桶，那么在中国相当长的时间最短的板是土地,最长的板是人力.但在现实社会中，三种要素都是被具体人掌握的，并且分布是不均匀的。在暴力维持的强制规则下,合法博弈是社会交往的本质,而这种合法博弈的本质投影到经济要素上就是要素或资源的交换.因此,人类社会中经济资源的分布,不仅是权力分布的递延现象,而更是阶级划分的基础.迄今为止,经济要素历来掌握在少数人手中. 在市场经济占主导土地和资本的掌控者是社会精英集团，占社会人口的少数，所以,人力资源主要代表的是指那些直接生产的工人和农民,这些劳工大众是人力资源的主体。显然,在三种资源组合和交换中，谁更稀缺谁就占有相对优势。因此谁掌握控制稀缺要素，谁就要更大的话语权,谁有更大的话语权,谁就控制了社会。控制稀缺要素就是拥有了经济权力，在市场经济规则中,带有信息的资本资源一直在三种要素中占有优势地位,特别是在人类社会的游戏规则在权力由暴力转为资本和信息之后.
为了说明问题,给出两个抽象的模型.假设A城市和B城市面积相等,人口相等,由于A的投入比B高,A城市的经济产出高于B城市经济产出,A的资本密度高于B的资本密度, 那么对于不属于A或B的第三方投资者来说,A的房产价值高于B城市的房产价值.资本密度可以最好地反应经济产出的强度. 任何价值都是在具体时空的一个交换比例下存在的.近似的示例, 东京房产价格是纽约房价的5－6倍，东京房产的产出也是纽约房产产出的5－6倍,当然就不能说东京的泡沫就高于纽约.上海的GDP与北京的GDP之比大约是7:4,而上海的面积大约是北京面积的二分之一,当然上海的房价就应该高过北京.
第二个抽象模型, 假设A城市和B城市面积相等,经济产出相等,并且其它条件均相同唯独A城市的人口高于B城市人口5倍,那么A的房产价格高于B城市的房产价格.那是因为B的需求高于A的需求.
第三个抽象模型,如果城市C,只有1套房产,而对应买房的货币是20万,那么房产的价值就是20万; 如果城市C,只有5套房产,而对应买房的货币是300万,那么房产的价值就是60万;如果城市C,有n套房产,而对应买房的货币是m万,那么房产的价值就是m/n万. 显然现实中远远比这个复杂, 第一房产不是均质的,第二我们无法精确地统计对于房产的货币量. 其中存在两个近似的正态分布一个是房产的阶级分布,另一个是货币的分布. 但是我们可以找到相关变量, 比如城市人工资总量和总房产的比例; 再比如货币供应量与总房产的比例等等.
那些"一流"的经济学者常常犯形式逻辑的错误, 而世界是联系变化的,运用辨证逻辑才是解释世界发展变化的方法. 我先对国际上通常衡量房价的一个指标"家庭收入与房价比"在1：6做一个抽象的数理分析.
那些大牌儿经济学者认为由于国际上, 家庭收入与房价比"在1：6而北京上海在1：12所以北京和上海房产有泡沫。这是典型的形式逻辑思维.这是一流经济学者批评房价泡沫的核心观点之一。他们没有社会和政治的视角去看问题, 并简单地得出了结论.用要素的分布和阶级的观点去透视, 就可以得出家庭收入与房价比本质上就是人力资源和土地资源稀缺程度的比.上海家庭普查结果是平均每户家庭人口3.2,家庭两个收入人口, 因此上海家庭收入就是两个劳动力的价格. 在我眼中家庭收入就是人力要素的单位量纲,而房产价格是与土地要素价格正相关. 一个地区的家庭收入与房价比仅仅反应了该地区的人力价格和土地价格的比的相关性. 它近似地反应了工资总额和住宅总量的价格比. 从数理逻辑上讲，家庭收入与房价的比值，就是两个平均劳动力和一个房产的比较。如果上海家庭收入与房产价格的比例是1：12，并且一个家庭两个人有收入的话，那就是说上海平均劳动力年收入与房价的比是1：24，再进一步抽象就是24个人一年的劳动可以换一套住房。
显然我们的劳动力供应比美国大的太多;显然我们的过渡资本比劳动有着更大的话语权;从而导致了我们的劳动力价格比美国便宜的太多. 因此上海价格比1:12反应了人与土地的稀缺性比价, 或者说上海房价高主要因为人的价格相对于房价太低,其次才是房价高. 我仅仅想强调的是动态比例关系, 在研究这个比例时,其实可以忽略两者的绝对价格.每一个国家的人力资源和土地资源的稀缺程度的比例不同，对于高人口密度的国家，自然要超过1：12，以我个人的看法，上海的收入房价比还会近一步加大。劳动力的价格持续下跌同样可以达到可以实现1:15的指标. 2005年将会产生至少1600万的劳动力缺口.
其次,衡量和评价房地产的价值，要看单位平方公里的经济总产与单位平方公里房产的价格做比较. 而不能进行口径不一致的比较,比如一个家庭收入与一个房产价格的比较。看中国经济要素的客观情况，中国13亿人口决定了人均占有资源相对少。近40万亿人民币金融资产人均3万，GDP12万亿人均不到1万。由于可利用经济开放的土地和适合人们生活居住的土地我没有数据，但从总城市面积占国土面积的比可以知道适合人们生活居住的土地比例并不高。的从战略经济要素的比例关系中分析出，在中国相当长的时期内，土地最为稀缺而人相对过剩的情形不会改变。另外，由于中国市场化程度还不到位，而市场化带来应有的要素集中，经济集中度还没有到位。随着中国市场化程度的提高，社会资源正在洗牌，资源分布朝向更有效率但不是均衡的方向发展,区域经济必然拉开距离，城市中心经济区房地产价值必然拉开距离。
我们的资本是管制的，不能轻易外流，这导致国内积聚了大量资本；而这些资本由于其"逐利性"，相对集中于中国的三大经济区（长三角、珠三角和京津唐地区）。 我们的人口不能输出，导致我们只能通过产品输出来提高国力；而通过产品输出的"和平崛起"，必然导致中国资产升值,当能够理解资本要素进口就是人力要素和土地要素出口的辨证关系后,就容易得出不动产价格上升首当其冲的道理了。在分析了土地、资本和人这三个要素后，我认为中国系统内部三种要素的比例关系更能说明问题。随着中国经济强度的提高，不仅国内的要素价格将持续提高，更重要的是三种经济要素的价值比都将发生重大变化，土地稀缺的程度会随着经济发展而变得越来越强。 如果把中国看成一个大公司，人民币看成是这个大公司的股票（这种比喻也许不太准确，但容易理解），当外资持续进入中国，就是外资持续购买人民币。所以外资持续进入中国，则人民币升值是必然的。目前"资本门"（资本项目）没有放开，外资主要是以FDI（FOREIGN DIRECT INVESTMENT,外商直接投资）的方式进入中国，另外贸易顺差也是外国资本进入中国的一种方式。 由于中国政府实行外汇管制，外汇流入带来人民币占款，在吃进大量外汇的同时，必须向市场投放等值的人民币，就是每增加1美元的外汇，要在市场上投放约8.27元人民币。因此，当大量外资持续进入中国时，人民币相对于外币就有升值的趋势。实际上，人民币仅仅是中国资产的一种，对于中国内部，在人民币购买能力不变的情况下，人民币对外部资产升值就是中国资产相对于外国资产的升值。这就是房地产相对于外资升值的最重要的原因。 然而，人民币很难保持对内资产的购买力不变，所以外汇流入带来人民币占款持续增加时，人民币对内部资产就有贬值压力，表现为通货膨胀，这也是近期通货膨胀的主要原因之一。同样会在不动产价格上升中表现.对于财经形势的判断,我多次强调人民币升值和局部地产膨胀的主流没变.
如果把上海乃至于中国看成一个封闭的系统，我们会看到资源是往里进入的，资源主要就是资本、人和土地这三种经济要素，作为经济的产出就是三种要素的配比不同。如果把上海看成一个封闭的系统，我们发现人是逐渐往里进的，资本是往里进的，也就是经济强度在逐渐提高。在资本和人员经济要素密度提高的过程当中，土地是稀缺和有限的，从而促成土地价格的上升，就是房地产价格在提高。 另外，中国金融资产由于机制的原因，其风险尤其是道德风险比房地产更高，加之持续多年的实际负利率，这些对国内的资金形成了很大的压力。在没有投资境外金融资产权利和国内金融资产制度性缺陷又无法长期持有时，在现有的投资品种中，房产也许是不得不持有的抵御通货膨胀的资产，这完全是被动的选择。因此出现了有泡沫的房产持续上升的现象。挑战房产继续上升的不是利率，而是是否可以提供比房产更优秀的投资渠道。投资房产对于家庭来说，目前是比较无奈的选择。 此次加息基本利率上调，不会造成房地产的拐点，但对房地产市场会有一定影响，因为这无疑将提高房地产投资成本，从而压缩房地产领域的投资和投机。但是任何一种限制新房上市的措施，只能导致存量房价格进一步上升的预期。这种路径依赖最终会导致房地产膨胀直到破裂。 从需方来看，利率上调，作为浮动利率的按揭利率应该随之上调，这会加重百姓的生活支出。对百姓来说，如果加息后，减少CPI的效果被按揭利率上升的作用抵消，有房屋贷款的百姓就不会在加息中得到一点好处，这里面有一个CPI和月供支出的替代弹性问题。 从供方来看，对目前房地产的影响主要看在"收紧根"和"收缩地根"的变动中，土地和资本哪个收得更紧。在原来平衡的基础上，哪个经济要素收得更紧，哪个就看涨。从目前看，土地基本停止上市了，而信贷没有完全停止，"钱比地多，地收得比钱更紧"。所以当不加息时，土地价格应该是继续上升。这次加息0.27%,相对于开发商的利润影响来说，是很小的，甚至可以忽略不计。所以上海房地产价格还会稳步小幅度上升。 加息对任何投资工具都有影响，但由于房地产市场中的多头来自使用消费需求和投资需求，并且使用消费需求大于80%。而股票、基金和国债是100%的投资需求，在宏观调控的背景下，受影响的次序依次是投机、投资和消费，所以经济快速发展时，买进并持有增长快速的资产；经济紧缩或萧条时，持有下跌最慢的资产。 但从对市场的分析看，房地产领域仍会是一个资金聚集的地方。因为，在中国目前所有的投资工具中，上海房地产是被宏观调控证明了的最有保值和增殖性能的工具。当经济起飞时，要选择上升最快的投资工具；在经济不景气时，要买进和持有下跌最慢的投资工具。从实践情况看，在中国，房地产就是一种具有较好保值和增殖效用的产品。
当上海的资本密度逐渐提高时,上海房产价格就会提高当然泡沫也会逐步加大,上海房产也绝对不是永远涨下去,而是一定会回调,但回调的必要条将之一是国际个人投资理财产品在中国大陆开放, 上海是金融自由港.
(作者:政治军事和金融投资两栖战略学者,www.91facai.com的创始人.)
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