业内专家：熟地经营将有利于平抑房地产市场虚热
地价上涨与房价上涨之间形成的互动螺旋式上升，成为房市“过热”环节之一。有业内专家分析认为，很多房子的价格上涨主要是由于市政基础设施投资效益“外溢”，成为房地产市场的高利润来源和热潮源头之一。因而，改善土地经营模式、平衡房市的利润点将有利于扭转房市虚热现象。近日，上海金丰易居的研展经理徐和锋撰文提出，“熟地出让”作为土地经营的主要模式之一，需要政府结合市政基础设施的投资计划，对周边的土地进行相应的储备开发到熟地阶段，等到市政投资的“外溢效益”合理地体现到土地价格上以后，以“熟地”方式向市场出售。这样有利于土地价格的真实体现和收益的平衡。
据了解，“熟地出让”应该以下几个阶段构成：一是市政规划的公开阶段。在这一阶段，政府完成相关的市政规划，然后确定市政基础设施的建设计划，并圈定需要实施土地经营的范围。完成这些工作以后，向全社会公布市政建设计划和土地经营计划，实现市政规划和土地经营的透明化；二是土地储备及开发阶段。可以预期的是，一旦市政投资和土地经营计划得到公开，由于市场预期的调节作用，相应区域的土地价格将会随之上升。在这一阶段，政府根据土地经营计划对区域内的土地实施储备，并完成区域内的动拆迁、市政公建等工作，实现“生地”向“熟地”的转变；三是熟地公开出让阶段。在土地储备及开发阶段，市政投资计划已经为全社会所熟知，相应的“外溢效益”也逐渐反映在周边的地价之中。等到时机成熟，政府可以根据整个城市的土地供应计划，向社会公开出让已经整理完毕的熟地，实现市政投资“外溢效益”的合理回收；四是“外溢效益”的回流阶段。通过土地储备和熟地出让，政府所获得的土地价格将远远高于生地出让的价格，因为这个价格已经包含了市政投资“外溢效益”的回收部分。对于这部分回收的收益，政府确定合理的比例转入到市政基础设施投资部门，实现市政投资收益的“回流”。
此外，徐和锋还以市政交通所带来土地升值为例设计了一套“熟地经营模式”：政府在确定地铁建设规划时，把地铁沿线一定范围内的土地同时出让给地铁建设公司，由地铁建设公司对这部分土地进行储备，并作适当的前期市政配套开发。等到地铁建设基本完成，土地价值完全浮出水面之后，地铁公司把这些土地以“熟地”的形式出让给开发商。开发商在受让熟地时，就已经为地铁建设投资的“外溢效益”支付了相应的成本，而地铁公司也能够保留地铁建设所产生的“外溢效益”，实现由开发商向地铁建设公司的“转移支付”。因此我们可以称这个模式为“转移支付”模式。香港地铁就是采用了这种模式，成为唯一的盈利地铁公司。
财经时报
据了解，“熟地出让”应该以下几个阶段构成：一是市政规划的公开阶段。在这一阶段，政府完成相关的市政规划，然后确定市政基础设施的建设计划，并圈定需要实施土地经营的范围。完成这些工作以后，向全社会公布市政建设计划和土地经营计划，实现市政规划和土地经营的透明化；二是土地储备及开发阶段。可以预期的是，一旦市政投资和土地经营计划得到公开，由于市场预期的调节作用，相应区域的土地价格将会随之上升。在这一阶段，政府根据土地经营计划对区域内的土地实施储备，并完成区域内的动拆迁、市政公建等工作，实现“生地”向“熟地”的转变；三是熟地公开出让阶段。在土地储备及开发阶段，市政投资计划已经为全社会所熟知，相应的“外溢效益”也逐渐反映在周边的地价之中。等到时机成熟，政府可以根据整个城市的土地供应计划，向社会公开出让已经整理完毕的熟地，实现市政投资“外溢效益”的合理回收；四是“外溢效益”的回流阶段。通过土地储备和熟地出让，政府所获得的土地价格将远远高于生地出让的价格，因为这个价格已经包含了市政投资“外溢效益”的回收部分。对于这部分回收的收益，政府确定合理的比例转入到市政基础设施投资部门，实现市政投资收益的“回流”。
此外，徐和锋还以市政交通所带来土地升值为例设计了一套“熟地经营模式”：政府在确定地铁建设规划时，把地铁沿线一定范围内的土地同时出让给地铁建设公司，由地铁建设公司对这部分土地进行储备，并作适当的前期市政配套开发。等到地铁建设基本完成，土地价值完全浮出水面之后，地铁公司把这些土地以“熟地”的形式出让给开发商。开发商在受让熟地时，就已经为地铁建设投资的“外溢效益”支付了相应的成本，而地铁公司也能够保留地铁建设所产生的“外溢效益”，实现由开发商向地铁建设公司的“转移支付”。因此我们可以称这个模式为“转移支付”模式。香港地铁就是采用了这种模式，成为唯一的盈利地铁公司。
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