2005年房地产预测之一：房价全线飘红，爆长力度依然强劲
2004年房地产业在热闹的喧嚣中度过，“831”、“加息”、“泡沫论”和“反泡沫论”等诸多话题使房地产成为专家和民众关注的焦点。由土地和金融政策引发的多米诺连锁反应将在2005年逐一显现，大地顾问针对2005年北京的房地产行业即将出现的现象大胆预测，提出十大观点，与业内外交流。
[预测之一] [预测之二] [预测之三] [预测之四] [预测之五] [预测之六] [预测之七] [预测之八] [预测之九] [预测之十]
预测一：房价全线飘红，爆长力度依然强劲
一、2004年价格全面上涨
按照北京市统计局的历年数据，北京市的商品住宅平均价格一直稳中有降，只有04年前三季度出现1.8%的小幅上扬。而实际情况是近年来通州的房价从2,000元/平方米左右跃升到现在的4,000元/平方米左右，大兴的房价由1,800元／平方米左右跃升到现在的4,500元/平方米左右，朝阳区京通路和朝阳路、朝阳北路的房价从3,500—5,000元/平方米跃升到现在的4,500—7,000元/平方米，还有望京、万柳、西四环、丰台镇等都有不同幅度的价格上涨。
近年来北京市住宅价格上涨已是不争的事实，但却为什么不能反映在政府统计的平均房价上呢？
这与政府的统计方式有关。政府统计的平均房价是按已经竣工并销售的住宅总销售额，除以已经竣工并销售的住宅总面积。正确理解统计数据要从三个方面进行：第一，目前的统计数据反映历史情况，因为预售没有被统计在内，而北京市大多数商品房在预售阶段就销售完毕了。第二，平均房价下降并不表明某个区域的房价下降，更多地表明低价房或者经济适用房增多了。第三，只要经济适用房或者远郊区商品房销售量在总销售量中的比例增大，平均房价下降与各区域房价上升的情况完全可能并存。
二、引发房价上涨的因素仍然存在
从理论上探讨，房价上涨不外乎以下几种类型：需求拉动型、供给短缺型、投机刺激型、土地增值型。
2004年以前，房价上涨基本上是土地增值型，非常正常也非常健康，房价涨幅大的区域都是市政基础设施改善最明显的区域。区域基础设施改善，土地价值自然提升，土地价值提升，房价也自然上升。
但是，2004年以来的房价上涨类型属于供给短缺型。由于土地供应短缺，在需求正常增长的情况下，土地供给相对不足,导致商品房供应相对不足。从政府的统计数据上看，04年前三季度，北京市新开的商品住宅面积下降了4.8%；与此同时，北京市房地产投资新开项目440个，比上年同期减少45个。
这是近年来首次出现的新开商品房面积和项目数的负增长！
而与此形成对比是，商品房销售持续升温。根据北京市统计局的数据，2004年1-9月全市累计销售商品住宅1034.3万平方米，增长25%，实现销售额480.5亿元，增长27.3%。根据北京市房地产信息网的数据，2004年1-8月份商品房预售额达931亿元人民币，而2003年全年的预售额才864亿元人民币。
大地顾问认为，土地供应短缺的局面在2005年不会有大的改观，而需求则仍然会保持强劲增长势头，因此大地顾问判断2005年的住宅价格依然会延续2004年的上涨趋势，以15%左右的幅度上涨。
搜房网
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一、2004年价格全面上涨
按照北京市统计局的历年数据，北京市的商品住宅平均价格一直稳中有降，只有04年前三季度出现1.8%的小幅上扬。而实际情况是近年来通州的房价从2,000元/平方米左右跃升到现在的4,000元/平方米左右，大兴的房价由1,800元／平方米左右跃升到现在的4,500元/平方米左右，朝阳区京通路和朝阳路、朝阳北路的房价从3,500—5,000元/平方米跃升到现在的4,500—7,000元/平方米，还有望京、万柳、西四环、丰台镇等都有不同幅度的价格上涨。
近年来北京市住宅价格上涨已是不争的事实，但却为什么不能反映在政府统计的平均房价上呢？
这与政府的统计方式有关。政府统计的平均房价是按已经竣工并销售的住宅总销售额，除以已经竣工并销售的住宅总面积。正确理解统计数据要从三个方面进行：第一，目前的统计数据反映历史情况，因为预售没有被统计在内，而北京市大多数商品房在预售阶段就销售完毕了。第二，平均房价下降并不表明某个区域的房价下降，更多地表明低价房或者经济适用房增多了。第三，只要经济适用房或者远郊区商品房销售量在总销售量中的比例增大，平均房价下降与各区域房价上升的情况完全可能并存。
二、引发房价上涨的因素仍然存在
从理论上探讨，房价上涨不外乎以下几种类型：需求拉动型、供给短缺型、投机刺激型、土地增值型。
2004年以前，房价上涨基本上是土地增值型，非常正常也非常健康，房价涨幅大的区域都是市政基础设施改善最明显的区域。区域基础设施改善，土地价值自然提升，土地价值提升，房价也自然上升。
但是，2004年以来的房价上涨类型属于供给短缺型。由于土地供应短缺，在需求正常增长的情况下，土地供给相对不足,导致商品房供应相对不足。从政府的统计数据上看，04年前三季度，北京市新开的商品住宅面积下降了4.8%；与此同时，北京市房地产投资新开项目440个，比上年同期减少45个。
这是近年来首次出现的新开商品房面积和项目数的负增长！
而与此形成对比是，商品房销售持续升温。根据北京市统计局的数据，2004年1-9月全市累计销售商品住宅1034.3万平方米，增长25%，实现销售额480.5亿元，增长27.3%。根据北京市房地产信息网的数据，2004年1-8月份商品房预售额达931亿元人民币，而2003年全年的预售额才864亿元人民币。
大地顾问认为，土地供应短缺的局面在2005年不会有大的改观，而需求则仍然会保持强劲增长势头，因此大地顾问判断2005年的住宅价格依然会延续2004年的上涨趋势，以15%左右的幅度上涨。
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