2005房地产预测之三：土地制度趋稳，看似倒退实为调整
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预测三：土地制度趋稳，看似倒退实为调整
8.31前后媒体发布一些业内人事估算的土地供应量，有观点估算已经批出2亿平方米建筑面积，有观点估算已经批出1亿平方米建筑面积。按北京市土地局分三批公布的可以继续协议出让的288个项目计算，则大致有4,164.8万平方米建筑面积。
但这些都不是有效供给。到目前为止，288个项目到底有多少可以按政府规定的时间交纳了出让金，还是一个未知数。根据北京市统计局2004年第三季度公报，由于土地政策调整的影响，造成一段时期内房地产开发中的各项先行指标出现下降。其中，本年购置土地面积298.2万平方米，同比下降63.7%；本年完成土地开发面积172.8万平方米，同比下降66.9%。
这说明土地供应在下降。
那么另一条获取土地的通道——招拍挂呢？且不说政府有没有能力每年组织近3,000万平方米建筑面积土地的招拍挂工作，这相当于平均每个工作日组织近15万平方米建筑面积。若项目平均规模15万平方米，相当于每天要卖出去一块土地。
即使政府能够很快时间内高效地整理出那么多的土地，有实力通过招拍挂方式获得土地的发展商也没有那么多。以每个项目15万平方米建筑面积，每个项目2500元/平方米的土地费用计算，一个项目的前期费用需要3.75亿元人民币的资金投入。北京的发展商，再加上有意进京投资的外资和外地发展商，有多少能够在银根紧缩的前提下拿出这么多的资金来进行土地竞买？更不用说取得土地后还需要大量的后续建设资金。
结论就是，在当前房地产行业发展水平较低、发展商实力较弱的情况下，即使土地供应充足，土地有效需求也不足。因此，目前的问题是政策与行业发展水平不相适应。从1949年到1978年，中国确立计划经济模式用去29年。从1978年改革开放到2004年，中国用了26年建设市场经济体制，美国等国家仍然不承认我国的市场经济地位。而这一次，政府却准备用几个文件以及一刀切的做法，一年之内就完善土地市场的运行机制，可谓难上加难。
因此，大地顾问预计，迫于房价上涨的压力，政府有可能在2005年以某种妥协的方式增加土地有效供给。
政府增加土地交易透明度，建立公正公开透明的土地市场是正确方向。但不是目前唯一正确的选择。多数经济政策首先面临的是一个两难选择：公平优先还是效率优先，土地政策也一样。
就土地市场而言，原来的协议出让是效率优先的一种选择，尽管有种种弊端，但土地市场还在发挥其资源配置的功能。目前的政策是一种公平优先的策略，方向是对的，但时机以及分寸需要调整。
大地顾问认为，在不改变土地市场发展方向的前提下，适当松口、分步完善土地资源配置机制、降低土地购买门槛是明智的政策选择。
搜房网
预测三：土地制度趋稳，看似倒退实为调整
8.31前后媒体发布一些业内人事估算的土地供应量，有观点估算已经批出2亿平方米建筑面积，有观点估算已经批出1亿平方米建筑面积。按北京市土地局分三批公布的可以继续协议出让的288个项目计算，则大致有4,164.8万平方米建筑面积。
但这些都不是有效供给。到目前为止，288个项目到底有多少可以按政府规定的时间交纳了出让金，还是一个未知数。根据北京市统计局2004年第三季度公报，由于土地政策调整的影响，造成一段时期内房地产开发中的各项先行指标出现下降。其中，本年购置土地面积298.2万平方米，同比下降63.7%；本年完成土地开发面积172.8万平方米，同比下降66.9%。
这说明土地供应在下降。
那么另一条获取土地的通道——招拍挂呢？且不说政府有没有能力每年组织近3,000万平方米建筑面积土地的招拍挂工作，这相当于平均每个工作日组织近15万平方米建筑面积。若项目平均规模15万平方米，相当于每天要卖出去一块土地。
即使政府能够很快时间内高效地整理出那么多的土地，有实力通过招拍挂方式获得土地的发展商也没有那么多。以每个项目15万平方米建筑面积，每个项目2500元/平方米的土地费用计算，一个项目的前期费用需要3.75亿元人民币的资金投入。北京的发展商，再加上有意进京投资的外资和外地发展商，有多少能够在银根紧缩的前提下拿出这么多的资金来进行土地竞买？更不用说取得土地后还需要大量的后续建设资金。
结论就是，在当前房地产行业发展水平较低、发展商实力较弱的情况下，即使土地供应充足，土地有效需求也不足。因此，目前的问题是政策与行业发展水平不相适应。从1949年到1978年，中国确立计划经济模式用去29年。从1978年改革开放到2004年，中国用了26年建设市场经济体制，美国等国家仍然不承认我国的市场经济地位。而这一次，政府却准备用几个文件以及一刀切的做法，一年之内就完善土地市场的运行机制，可谓难上加难。
因此，大地顾问预计，迫于房价上涨的压力，政府有可能在2005年以某种妥协的方式增加土地有效供给。
政府增加土地交易透明度，建立公正公开透明的土地市场是正确方向。但不是目前唯一正确的选择。多数经济政策首先面临的是一个两难选择：公平优先还是效率优先，土地政策也一样。
就土地市场而言，原来的协议出让是效率优先的一种选择，尽管有种种弊端，但土地市场还在发挥其资源配置的功能。目前的政策是一种公平优先的策略，方向是对的，但时机以及分寸需要调整。
大地顾问认为，在不改变土地市场发展方向的前提下，适当松口、分步完善土地资源配置机制、降低土地购买门槛是明智的政策选择。
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