大地顾问：对2005年房价、土地等问题的10点预测
2004年房地产业在热闹的喧嚣中度过，“831”、“加息”、“泡沫论”和“反泡沫论”等诸多话题使房地产成为专家和民众关注的焦点。由土地和金融政策引发的多米诺连锁反应将在2005年逐一显现，大地顾问针对2005年北京的房地产行业即将出现的现象大胆预测，提出十大观点，与业内外交流。
预测一：房价全线飘红，爆长力度依然强劲
北京市住宅价格上涨已是不争的事实，但为什么不能反映在政府统计的平均房价上呢？这与政府的统计方式有关。政府统计的平均房价是按已经竣工并销售的住宅总销售额，除以已经竣工并销售的住宅总面积。
大地顾问认为，土地供应短缺的局面在2005年不会有大的改观，而需求则仍然会保持强劲增长势头，因此大地顾问判断2005年的住宅价格依然会以延续2004年的上涨趋势，以15%左右的幅度上涨。 >阅读正文
预测二：顺驰模式告捷，以快搏慢抢滩市场
曾几何时，顺弛模式成为业内同仁和媒体口诛笔伐的对象，顺驰何时倒下，以何种方式倒下成为业内热点话题。但目前，随着土地供应短缺的加剧，随着土地价格的大幅度上涨，已经逐步证明顺驰的胆量、远见和运气。顺驰的疯狂的拿地方式给业内提出这样一个简单得不用回答的问题，即，是以未来的土地价格和房屋价格估算今天的土地价值，还是以过去的土地价格和房屋价格估算今天的土地价值。
顺驰模式第一个特点是具有强烈预见导向的经营模式。顺驰模式的第二个特点是其以快博慢的操盘方式。顺驰模式的第三个特点是先规模、后效益的战略思路。 >阅读正文
预测三：土地制度趋稳，看似倒退实为调整
……
结论就是，在当前房地产行业发展水平较低、发展商实力较弱的情况下，即使土地供应充足，土地有效需求也不足。政府却准备用几个文件以及一刀切的做法，一年之内就完善土地市场的运行机制，可谓难上加难。
因此，大地顾问预计，迫于房价上涨的压力，政府有可能在2005年以某种妥协的方式增加土地有效供给。
同时大地顾问认为，在不改变土地市场发展方向的前提下，适当松口、分步完善土地资源配置机制、降低土地购买门槛是明智的政策选择。 >阅读正文
预测四：房价摆脱环线，市场格局重新标定
一、新城市规划布局出台，环线概念逐渐淡化
二、三大主要城市功能中心左右房地产价值。北京三大主要城市功能中心CBD、中关村和奥运村随着城市建设的发展对北京房地产格局影响越来越大，尤其是2005年之后，以这三大主要中心为首的城市功能中心将再次重新标定城市区位价值和价格定位。
三、新城市交通线对房价影响力日趋加大 >阅读正文
预测五：人才竞争激烈，大浪淘沙适者生存
一、宏观调控导致地产企业洗牌，引发地产人才流动；二、831土地政策导致新项目锐减，加剧人才淘汰；三、地产市场的理性成熟，对地产人才提出更高要求。以下三种类型的高端人才依然需求旺盛：A、地产金融类人才；B、营销类人才；C、技术类人才 >阅读正文
预测六：产品密度加大，高容积率再次回潮
近两年土地市场供应吃紧，将导致招拍挂上市的土地价格保持大幅抬升的趋势。由于房地产产品创新难度很大，因此对于多数项目而言，通过提高项目的容积率增加可售面积来获取合法利益将再次成为开发商普遍使用的重要手段之一。 >阅读正文
预测七：存量市场活跃，一级二级此消彼长
一、供求失衡导致增量房市场供应萎缩；二、增量房市场供应短缺导致部分需求转移到二级市场；三、大量的公房和次新房的上市促进二级市场的繁荣。基于对北京房地产供求的信息准确把握和对宏观政策影响的深入分析，在供需两旺的双重作用力下，2005年的二级市场将会更加活跃，真正唱一回房地产市场的主角。 >阅读正文
预测八：关注奥运丰台，两大热点必成黑马
到2008年仅道路交通等基础设施国家就将投入2800亿元的资金到奥运板块这个弹丸之地，全面提升奥运地产的价值。同时由于奥运概念的国际化，这里也是中国21世纪最值得骄傲和瞩目的地方。因此大地顾问预测奥运地产也必然超越区域概念成为中国地产最值得瞩目的焦点。 >阅读正文
预测九：按揭成数提高，金融风险防范更严
一、加息警示作用大于经济杠杆作用；二、加息作用有限，提高按揭成数才是防范金融风险的关键。我国房地产金融存在四大问题，其中第一大问题就是房地产开发资金过多依赖于银行贷款，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。虽然央行并没有正式出台提高按揭成数的相关规定，但为了控制自身的金融风险，严格抵押贷款人的审查和提高按揭成数将成为各大商业银行的重要防范措施。同时，银行提高按揭成数是抑止房产泡沫最直接有效的手段。 >阅读正文
预测十：需求势头不减，自住投资依然旺盛
解答“泡沫”问题的关键就在于，中国楼市的真实需求量究竟有多大？只要中国经济形势能够保持稳定，未来5年国内的住房需求仍将保持旺盛的增长势头。 >阅读正文
相关报道：2005年中国房地产10大预言——先觉、先知、先言
预测一：房价全线飘红，爆长力度依然强劲
北京市住宅价格上涨已是不争的事实，但为什么不能反映在政府统计的平均房价上呢？这与政府的统计方式有关。政府统计的平均房价是按已经竣工并销售的住宅总销售额，除以已经竣工并销售的住宅总面积。
大地顾问认为，土地供应短缺的局面在2005年不会有大的改观，而需求则仍然会保持强劲增长势头，因此大地顾问判断2005年的住宅价格依然会以延续2004年的上涨趋势，以15%左右的幅度上涨。 >阅读正文
预测二：顺驰模式告捷，以快搏慢抢滩市场
曾几何时，顺弛模式成为业内同仁和媒体口诛笔伐的对象，顺驰何时倒下，以何种方式倒下成为业内热点话题。但目前，随着土地供应短缺的加剧，随着土地价格的大幅度上涨，已经逐步证明顺驰的胆量、远见和运气。顺驰的疯狂的拿地方式给业内提出这样一个简单得不用回答的问题，即，是以未来的土地价格和房屋价格估算今天的土地价值，还是以过去的土地价格和房屋价格估算今天的土地价值。
顺驰模式第一个特点是具有强烈预见导向的经营模式。顺驰模式的第二个特点是其以快博慢的操盘方式。顺驰模式的第三个特点是先规模、后效益的战略思路。 >阅读正文
预测三：土地制度趋稳，看似倒退实为调整
……
结论就是，在当前房地产行业发展水平较低、发展商实力较弱的情况下，即使土地供应充足，土地有效需求也不足。政府却准备用几个文件以及一刀切的做法，一年之内就完善土地市场的运行机制，可谓难上加难。
因此，大地顾问预计，迫于房价上涨的压力，政府有可能在2005年以某种妥协的方式增加土地有效供给。
同时大地顾问认为，在不改变土地市场发展方向的前提下，适当松口、分步完善土地资源配置机制、降低土地购买门槛是明智的政策选择。 >阅读正文
预测四：房价摆脱环线，市场格局重新标定
一、新城市规划布局出台，环线概念逐渐淡化
二、三大主要城市功能中心左右房地产价值。北京三大主要城市功能中心CBD、中关村和奥运村随着城市建设的发展对北京房地产格局影响越来越大，尤其是2005年之后，以这三大主要中心为首的城市功能中心将再次重新标定城市区位价值和价格定位。
三、新城市交通线对房价影响力日趋加大 >阅读正文
预测五：人才竞争激烈，大浪淘沙适者生存
一、宏观调控导致地产企业洗牌，引发地产人才流动；二、831土地政策导致新项目锐减，加剧人才淘汰；三、地产市场的理性成熟，对地产人才提出更高要求。以下三种类型的高端人才依然需求旺盛：A、地产金融类人才；B、营销类人才；C、技术类人才 >阅读正文
预测六：产品密度加大，高容积率再次回潮
近两年土地市场供应吃紧，将导致招拍挂上市的土地价格保持大幅抬升的趋势。由于房地产产品创新难度很大，因此对于多数项目而言，通过提高项目的容积率增加可售面积来获取合法利益将再次成为开发商普遍使用的重要手段之一。 >阅读正文
预测七：存量市场活跃，一级二级此消彼长
一、供求失衡导致增量房市场供应萎缩；二、增量房市场供应短缺导致部分需求转移到二级市场；三、大量的公房和次新房的上市促进二级市场的繁荣。基于对北京房地产供求的信息准确把握和对宏观政策影响的深入分析，在供需两旺的双重作用力下，2005年的二级市场将会更加活跃，真正唱一回房地产市场的主角。 >阅读正文
预测八：关注奥运丰台，两大热点必成黑马
到2008年仅道路交通等基础设施国家就将投入2800亿元的资金到奥运板块这个弹丸之地，全面提升奥运地产的价值。同时由于奥运概念的国际化，这里也是中国21世纪最值得骄傲和瞩目的地方。因此大地顾问预测奥运地产也必然超越区域概念成为中国地产最值得瞩目的焦点。 >阅读正文
预测九：按揭成数提高，金融风险防范更严
一、加息警示作用大于经济杠杆作用；二、加息作用有限，提高按揭成数才是防范金融风险的关键。我国房地产金融存在四大问题，其中第一大问题就是房地产开发资金过多依赖于银行贷款，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。虽然央行并没有正式出台提高按揭成数的相关规定，但为了控制自身的金融风险，严格抵押贷款人的审查和提高按揭成数将成为各大商业银行的重要防范措施。同时，银行提高按揭成数是抑止房产泡沫最直接有效的手段。 >阅读正文
预测十：需求势头不减，自住投资依然旺盛
解答“泡沫”问题的关键就在于，中国楼市的真实需求量究竟有多大？只要中国经济形势能够保持稳定，未来5年国内的住房需求仍将保持旺盛的增长势头。 >阅读正文
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