高手云集 青岛豪宅市场上演《功夫》大片
2005年的豪宅市场可谓高手云集，谁能在这场较量中胜出，还看各家功夫如何
从每平方米6万元的北京贡院6号，到每平方米8万元的上海紫园，豪宅一直在不断地刷新我们对房价的接受极限。而就在我们身边，38000元／平方米的豪宅也已不是神话，弄海园二期28000元／平方米起价，经典户型就卖到了38000元！
再细数一下今年即将推出的高档楼盘，海纳尊邸、东海路9号、燕岛国际、亚麦山城、领世华府……这些楼盘无论是其地段，还是其开发品质，估计开盘价都应在10000元／平方米以上，好楼层甚至可能超过20000元／平方米。一拨更比一拨高，强中还有强中手，岛城豪宅市场上演了一部《功夫》大片。
豪宅，熟悉的字眼，陌生的感觉，这里面究竟住着一些什么人？今年青岛有哪些豪宅可投放市场？岛城的豪宅市场又会有怎样的发展趋势？本报记者将带你一起，揭开豪宅的神秘面纱……
就像纽约的第五大道，洛杉矶的比佛利山，多伦多的ForestHill，每个国际都市圈的核心城市，都有自己引以为荣的尊贵名宅。当上海逐步成为一个国际化大都市的时候，上海出现价格远超过北京的豪宅也就不足为奇了。
但在青岛，要与这些国际顶级的区域中心城市相比，显然还有老大一段距离。但这并不能阻止青岛成为某个区域的中心，在山东半岛，在山东省，乃至在环渤海湾区域，像青岛这样既有经济基础，又有良好环境资源，还有很好知名度的城市有多少？万千宠爱在一身。青岛的这种地缘优势，让青岛具备了出产豪宅的肥沃土壤。所以，早在1993年，当多数青岛人刚刚知道商品房为何物的时候，弄海园、银都花园等就推出青岛第一代豪宅，不能不让人叹服其理念之超前。
当越来越多的外资企业来到青岛，当越来越多的富贾名流来到青岛，当青岛也在制造越来越多的CEO，青岛更没有理由拒绝豪宅的诞生。所以说，豪宅不是房地产的产物，而是经济发展的产物。青岛经济的发展和城市知名度的提升，为豪宅创造了一定的市场空间。玺景园、瑞纳康都、金光都市名家、海韵华都、海逸翠庭等项目，开盘价虽然没有过万，但好的楼层，好的户型，价格都在万元以上，单套房子150万元，在这些楼盘里都“很稀松”。
存在就是合理。这些楼盘的出现和热销，不仅丰富了岛城的居住产品的类别，也从某种程度上印证了岛城市民对豪宅的需求。瑞纳康都开盘之前，到现场认购的消费者挤得连售楼处都装不下；玺景园开盘不过两个月，9套总价近600万元的别墅已卖出8套，每套200万元左右的平层公寓也已销售过半。
再观2005年，即将推出的高档楼盘如海纳尊邸、东海路9号、海信燕岛国际、乾豪国际广场（公寓楼）等，预计开盘价就应在12000元／平方米以上，将岛城的豪宅又提高了一个价格空间。
经济适用房解决了城市低收入家庭的住房难题，商品房满足了工薪阶层对住房品质的要求，而豪宅则满足了少数成功人士对生活品质和精神家园的追求。
多少钱才算豪宅
所谓豪宅，是指社会的少数富裕阶层通过市场方式，过度占有社会稀缺资源的一种居住状态。这里面有两点需要强调，第一，社会稀缺资源，第二，被个别人过度占有。
如果要给豪宅强加一个价格指标，不同时期有不同的标准，以现在的青岛市场来说，100万元一套的房子，或者说每平方米10000元，似乎都已够不上豪宅的标准；15000元／平方米，或者总价在150万元以上，或许比较合适。像2004年推出的玺景园，别墅每套550万元左右，公寓每套200万元上下，绝对称得上豪宅了；瑞纳康都、金光都市名家、海韵华都、海逸翠庭，好楼层、大户型，总价也多有在200万元以上者。而即将推出的海纳尊邸、东海路9号、海信燕岛国际、亚麦山城、领世华府，又有哪一个可以被划出豪宅之列。
豪宅“豪”在哪儿
对稀缺资源的独占性，是豪宅得以尊贵的首要原因。弄海园为什么可以卖28000元／平方米，是因为它所在的海景资源已无可复制；玺景园为什么要建别墅，因为它占有的山景和森林资源都弥足珍贵。占用大量公共资源，包括景观资源和人文资源，是豪宅共同的特点。
装修、装饰的超前性和豪华性，是豪宅价值的重要组成部分。像弄海园，其洁具、家具全部从德国原装进口，自然造价不菲；而其从意大利进口的防爆装甲门、指纹辩识及密码安全系统、中央除尘系统等，都是目前岛城所未见。
物业管理的尊贵性，既充分保护了业主的私人空间，又可在家“尊享”五星级酒店式的服务，这也为豪宅之“豪”增添了砝码。
豪宅里住着什么人？
在前一阶段的拆违风暴中，银都花园住户中出现郝海东的名字，这让很多人猜测，岛城的豪宅很多都被外地的演艺明星、体育明星买去了。
弄海园的销售总监袁志纲介绍，其实外地明星在青岛的购房比例并不大，岛城的豪宅多数还是被外来的企业老板买走了。由于越来越多的跨国公司或大企业到青岛投资，企业的高层管理人员也随之而来，因为是公司出钱，生活和交往的层次又比较高，高级公寓和别墅，就成了这些人的首选。有的公司干脆以公司的名义置业，将豪宅作为他们在青岛的办公场所。像弄海园，就有15个国家的外宾在这里购买别墅，成为弄海园的业主。而沿着东海路蜿蜒而行，很多别墅的外墙上也都写着某某公司的名字。
随着青岛经济的发展和越来越多私营、民营企业的冒起，青岛也有越来越多富有的企业主，他们成为岛城豪宅的又一消费主力。像玺景园已售出的8栋别墅，就有7栋被青岛自己的企业主买走。
记者曾试图探访住在豪宅里的业主，但这些人大都处事低调，“不显山、不露水”，连平时的穿着都比较普通，不愿接受公众的采访。
空中别墅渐成趋势
在土地资源日益稀缺的情况下，市中心别墅出现空缺，高层建筑中的空中别墅将成为豪宅市场的一个趋势。如2005年即将推出的豪宅项目，除亚麦山城有少数别墅外，燕岛国际、东海路9号、海纳尊邸都是高层。
与普通别墅相比，空中别墅还具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉。而大跃层、一户一层、空中花园、阳光房等豪华设计，以及星级酒店式的物业服务，让居住高层豪宅更显尊贵。
豪宅的另一发展趋势是郊居别墅。2004年名都苑、御墅临枫、金盟山庄等项目的热销，反映出市场对郊居别墅的认可和需求。毕竟，在市区只能买一套公寓的钱，在郊区却可以住上最高端的别墅，其品位和感觉是完全不一样的。2005年，城阳100福山庄、即墨格林堡、胶州翡翠湖岸等项目又将推出，相信又会吸引一大批岛城置业者的青睐。
千万豪宅什么样
记者带你揭开弄海园的神秘面纱探访弄海园是从其地下停车场开始的。第一感觉就是，这不是一个停车场，而是某位画师的画廊，四周墙壁上涂满了油画，就像是画师在LOFT里尽兴创作一样。这样的油画在电梯的井道里也有，因为是观光电梯，开发商干脆将电梯四壁都作成透明的，乘坐电梯的时候，向远处可以看海景，在近处可以看井道上的油画，想必你不会“审美疲劳”了吧。
从停车场上到一楼，宽敞明亮的会所就在眼前，65米长的汉白玉泳池，让人看了就会想起七仙女在天河里偷偷洗澡的场景。从会所拾级而上，一个硕大的汉白玉壁炉呈现在面前，整个一面墙壁，巧妙地被镶嵌成了一个壁炉，在这里举行一场烧烤派对，肯定会让人终生难忘。而会所墙壁上点缀的一溜儿菊化石，让你不得不佩服设计师的匠心独具。
想到业主家参观吗？这可不是件容易的事儿，因为电梯门上装有指纹识别系统，只有这里的业主可以自由出入，如果有客人来访，则需要通过物业管理人员，通知业主并获得许可后，客人才可以入户拜访。
走进业主家中，敞亮是给人的第一感觉，站在窗前，海水浴场和石老人的雕像仿佛伸手可及。家中装饰简约明快，自来水净化系统，中央除尘系统，德国国宝级瓷器打造的V＆B洁具……每一处细节，都显示出主人的品位和尊贵。设计师还“奢侈”地将主卧的卫生间设计成南向、全透模式，30余平方米的卫浴空间，让你躺在浴缸里时就像在海中畅游一样，尽享海天一色，浑然与大海融为一体。
而北向一间安全房，墙壁竟是用钢板作成，门是从意大利进口的装甲保全门，就连窗户玻璃，都是选用的防弹中空玻璃，在这样的房间里，恐怕任何外来的袭击都难以入侵，充分保护了业主的安全。
这样一套空中别墅，造价超过1000万元，你动心了吧。
青岛豪宅有三根软肋
上海新联康机构研展部主任钮海鸣
判断一座建筑是不是豪宅，不能单纯看价格，而应看产品品质。青岛的豪宅有很强的资源优势，例如海景，这是连北京、上海的顶级豪宅都无法比拟的。但目前青岛的多数豪宅还只会卖海景，没有了海景资源，青岛可能就没有这么多豪宅了。随着沿海土地资源的日益稀缺，青岛的开发商应尽快思考，没有了海景，豪宅该怎么建？
青岛有很多特色老建筑，这是前人留给青岛的一笔宝贵财富，是真正可以传承百年的豪宅。在上海，这些老建筑经过保护性开发和改造，大都变成了私人会馆或商务别墅，重新焕发出豪宅的气度和人文。青岛也该考虑如何让这些老建筑重新焕发青春。毕竟，现在的豪宅有多少能够传承下去，还有待时间的考验，而目前留下来的老建筑，则都是经过历史检验的建筑精品。
郊区别墅面临定位尴尬，无论项目整体规划还是建筑本身的品质，以及景观设计及周边配套等，离豪宅实际上都还有很大差距。在市场好的时候，这些别墅也能吸引一部分消费者，但当市场低迷的时候，这些别墅能否经得起风浪，这是置业者应该考虑的大问题。
青岛豪宅 发展史
前豪宅时代老建筑
八大关一向被喻为“万国建筑博览会”，沂水路、莱阳路也保留了大量德式风格的老建筑如总督府等。由于这些老建筑是特定历史时期的产物，我们将其归为前豪宅时代。第一代豪宅弄海园
弄海园被公认为青岛第一代豪宅的代表作。同时期的作品还有绅园、银都景园、美林小镇、汇海山庄等。这些豪宅因其绝佳的地理位置、领先的设计理念而被市场接受。第二代豪宅东海路
随着东部的发展成熟，其区位优势逐步显现出来，在东海路两侧及以南靠海区域，出现了一部分豪宅，如明珠花园、浮山湾花园、金海家园等。这些豪宅有些建成年代可能比第一代豪宅还早，但其人文环境的形成却是近几年的事。第三代豪宅CBD和郊区
最近两年，市区豪宅几乎全部集中在CBD区域。一个城市的经济核心区形成后，写字楼成为该区域的主要建筑形态，此间偶有公寓项目立项，自然显得炙手可热，像瑞纳康都、燕岛国际等，都属于这一类。
随着市区可供大幅地块的减少，郊区别墅成为新的豪宅代表。
青岛早报
从每平方米6万元的北京贡院6号，到每平方米8万元的上海紫园，豪宅一直在不断地刷新我们对房价的接受极限。而就在我们身边，38000元／平方米的豪宅也已不是神话，弄海园二期28000元／平方米起价，经典户型就卖到了38000元！
再细数一下今年即将推出的高档楼盘，海纳尊邸、东海路9号、燕岛国际、亚麦山城、领世华府……这些楼盘无论是其地段，还是其开发品质，估计开盘价都应在10000元／平方米以上，好楼层甚至可能超过20000元／平方米。一拨更比一拨高，强中还有强中手，岛城豪宅市场上演了一部《功夫》大片。
豪宅，熟悉的字眼，陌生的感觉，这里面究竟住着一些什么人？今年青岛有哪些豪宅可投放市场？岛城的豪宅市场又会有怎样的发展趋势？本报记者将带你一起，揭开豪宅的神秘面纱……
就像纽约的第五大道，洛杉矶的比佛利山，多伦多的ForestHill，每个国际都市圈的核心城市，都有自己引以为荣的尊贵名宅。当上海逐步成为一个国际化大都市的时候，上海出现价格远超过北京的豪宅也就不足为奇了。
但在青岛，要与这些国际顶级的区域中心城市相比，显然还有老大一段距离。但这并不能阻止青岛成为某个区域的中心，在山东半岛，在山东省，乃至在环渤海湾区域，像青岛这样既有经济基础，又有良好环境资源，还有很好知名度的城市有多少？万千宠爱在一身。青岛的这种地缘优势，让青岛具备了出产豪宅的肥沃土壤。所以，早在1993年，当多数青岛人刚刚知道商品房为何物的时候，弄海园、银都花园等就推出青岛第一代豪宅，不能不让人叹服其理念之超前。
当越来越多的外资企业来到青岛，当越来越多的富贾名流来到青岛，当青岛也在制造越来越多的CEO，青岛更没有理由拒绝豪宅的诞生。所以说，豪宅不是房地产的产物，而是经济发展的产物。青岛经济的发展和城市知名度的提升，为豪宅创造了一定的市场空间。玺景园、瑞纳康都、金光都市名家、海韵华都、海逸翠庭等项目，开盘价虽然没有过万，但好的楼层，好的户型，价格都在万元以上，单套房子150万元，在这些楼盘里都“很稀松”。
存在就是合理。这些楼盘的出现和热销，不仅丰富了岛城的居住产品的类别，也从某种程度上印证了岛城市民对豪宅的需求。瑞纳康都开盘之前，到现场认购的消费者挤得连售楼处都装不下；玺景园开盘不过两个月，9套总价近600万元的别墅已卖出8套，每套200万元左右的平层公寓也已销售过半。
再观2005年，即将推出的高档楼盘如海纳尊邸、东海路9号、海信燕岛国际、乾豪国际广场（公寓楼）等，预计开盘价就应在12000元／平方米以上，将岛城的豪宅又提高了一个价格空间。
经济适用房解决了城市低收入家庭的住房难题，商品房满足了工薪阶层对住房品质的要求，而豪宅则满足了少数成功人士对生活品质和精神家园的追求。
多少钱才算豪宅
所谓豪宅，是指社会的少数富裕阶层通过市场方式，过度占有社会稀缺资源的一种居住状态。这里面有两点需要强调，第一，社会稀缺资源，第二，被个别人过度占有。
如果要给豪宅强加一个价格指标，不同时期有不同的标准，以现在的青岛市场来说，100万元一套的房子，或者说每平方米10000元，似乎都已够不上豪宅的标准；15000元／平方米，或者总价在150万元以上，或许比较合适。像2004年推出的玺景园，别墅每套550万元左右，公寓每套200万元上下，绝对称得上豪宅了；瑞纳康都、金光都市名家、海韵华都、海逸翠庭，好楼层、大户型，总价也多有在200万元以上者。而即将推出的海纳尊邸、东海路9号、海信燕岛国际、亚麦山城、领世华府，又有哪一个可以被划出豪宅之列。
豪宅“豪”在哪儿
对稀缺资源的独占性，是豪宅得以尊贵的首要原因。弄海园为什么可以卖28000元／平方米，是因为它所在的海景资源已无可复制；玺景园为什么要建别墅，因为它占有的山景和森林资源都弥足珍贵。占用大量公共资源，包括景观资源和人文资源，是豪宅共同的特点。
装修、装饰的超前性和豪华性，是豪宅价值的重要组成部分。像弄海园，其洁具、家具全部从德国原装进口，自然造价不菲；而其从意大利进口的防爆装甲门、指纹辩识及密码安全系统、中央除尘系统等，都是目前岛城所未见。
物业管理的尊贵性，既充分保护了业主的私人空间，又可在家“尊享”五星级酒店式的服务，这也为豪宅之“豪”增添了砝码。
豪宅里住着什么人？
在前一阶段的拆违风暴中，银都花园住户中出现郝海东的名字，这让很多人猜测，岛城的豪宅很多都被外地的演艺明星、体育明星买去了。
弄海园的销售总监袁志纲介绍，其实外地明星在青岛的购房比例并不大，岛城的豪宅多数还是被外来的企业老板买走了。由于越来越多的跨国公司或大企业到青岛投资，企业的高层管理人员也随之而来，因为是公司出钱，生活和交往的层次又比较高，高级公寓和别墅，就成了这些人的首选。有的公司干脆以公司的名义置业，将豪宅作为他们在青岛的办公场所。像弄海园，就有15个国家的外宾在这里购买别墅，成为弄海园的业主。而沿着东海路蜿蜒而行，很多别墅的外墙上也都写着某某公司的名字。
随着青岛经济的发展和越来越多私营、民营企业的冒起，青岛也有越来越多富有的企业主，他们成为岛城豪宅的又一消费主力。像玺景园已售出的8栋别墅，就有7栋被青岛自己的企业主买走。
记者曾试图探访住在豪宅里的业主，但这些人大都处事低调，“不显山、不露水”，连平时的穿着都比较普通，不愿接受公众的采访。
空中别墅渐成趋势
在土地资源日益稀缺的情况下，市中心别墅出现空缺，高层建筑中的空中别墅将成为豪宅市场的一个趋势。如2005年即将推出的豪宅项目，除亚麦山城有少数别墅外，燕岛国际、东海路9号、海纳尊邸都是高层。
与普通别墅相比，空中别墅还具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉。而大跃层、一户一层、空中花园、阳光房等豪华设计，以及星级酒店式的物业服务，让居住高层豪宅更显尊贵。
豪宅的另一发展趋势是郊居别墅。2004年名都苑、御墅临枫、金盟山庄等项目的热销，反映出市场对郊居别墅的认可和需求。毕竟，在市区只能买一套公寓的钱，在郊区却可以住上最高端的别墅，其品位和感觉是完全不一样的。2005年，城阳100福山庄、即墨格林堡、胶州翡翠湖岸等项目又将推出，相信又会吸引一大批岛城置业者的青睐。
千万豪宅什么样
记者带你揭开弄海园的神秘面纱探访弄海园是从其地下停车场开始的。第一感觉就是，这不是一个停车场，而是某位画师的画廊，四周墙壁上涂满了油画，就像是画师在LOFT里尽兴创作一样。这样的油画在电梯的井道里也有，因为是观光电梯，开发商干脆将电梯四壁都作成透明的，乘坐电梯的时候，向远处可以看海景，在近处可以看井道上的油画，想必你不会“审美疲劳”了吧。
从停车场上到一楼，宽敞明亮的会所就在眼前，65米长的汉白玉泳池，让人看了就会想起七仙女在天河里偷偷洗澡的场景。从会所拾级而上，一个硕大的汉白玉壁炉呈现在面前，整个一面墙壁，巧妙地被镶嵌成了一个壁炉，在这里举行一场烧烤派对，肯定会让人终生难忘。而会所墙壁上点缀的一溜儿菊化石，让你不得不佩服设计师的匠心独具。
想到业主家参观吗？这可不是件容易的事儿，因为电梯门上装有指纹识别系统，只有这里的业主可以自由出入，如果有客人来访，则需要通过物业管理人员，通知业主并获得许可后，客人才可以入户拜访。
走进业主家中，敞亮是给人的第一感觉，站在窗前，海水浴场和石老人的雕像仿佛伸手可及。家中装饰简约明快，自来水净化系统，中央除尘系统，德国国宝级瓷器打造的V＆B洁具……每一处细节，都显示出主人的品位和尊贵。设计师还“奢侈”地将主卧的卫生间设计成南向、全透模式，30余平方米的卫浴空间，让你躺在浴缸里时就像在海中畅游一样，尽享海天一色，浑然与大海融为一体。
而北向一间安全房，墙壁竟是用钢板作成，门是从意大利进口的装甲保全门，就连窗户玻璃，都是选用的防弹中空玻璃，在这样的房间里，恐怕任何外来的袭击都难以入侵，充分保护了业主的安全。
这样一套空中别墅，造价超过1000万元，你动心了吧。
青岛豪宅有三根软肋
上海新联康机构研展部主任钮海鸣
判断一座建筑是不是豪宅，不能单纯看价格，而应看产品品质。青岛的豪宅有很强的资源优势，例如海景，这是连北京、上海的顶级豪宅都无法比拟的。但目前青岛的多数豪宅还只会卖海景，没有了海景资源，青岛可能就没有这么多豪宅了。随着沿海土地资源的日益稀缺，青岛的开发商应尽快思考，没有了海景，豪宅该怎么建？
青岛有很多特色老建筑，这是前人留给青岛的一笔宝贵财富，是真正可以传承百年的豪宅。在上海，这些老建筑经过保护性开发和改造，大都变成了私人会馆或商务别墅，重新焕发出豪宅的气度和人文。青岛也该考虑如何让这些老建筑重新焕发青春。毕竟，现在的豪宅有多少能够传承下去，还有待时间的考验，而目前留下来的老建筑，则都是经过历史检验的建筑精品。
郊区别墅面临定位尴尬，无论项目整体规划还是建筑本身的品质，以及景观设计及周边配套等，离豪宅实际上都还有很大差距。在市场好的时候，这些别墅也能吸引一部分消费者，但当市场低迷的时候，这些别墅能否经得起风浪，这是置业者应该考虑的大问题。
青岛豪宅 发展史
前豪宅时代老建筑
八大关一向被喻为“万国建筑博览会”，沂水路、莱阳路也保留了大量德式风格的老建筑如总督府等。由于这些老建筑是特定历史时期的产物，我们将其归为前豪宅时代。第一代豪宅弄海园
弄海园被公认为青岛第一代豪宅的代表作。同时期的作品还有绅园、银都景园、美林小镇、汇海山庄等。这些豪宅因其绝佳的地理位置、领先的设计理念而被市场接受。第二代豪宅东海路
随着东部的发展成熟，其区位优势逐步显现出来，在东海路两侧及以南靠海区域，出现了一部分豪宅，如明珠花园、浮山湾花园、金海家园等。这些豪宅有些建成年代可能比第一代豪宅还早，但其人文环境的形成却是近几年的事。第三代豪宅CBD和郊区
最近两年，市区豪宅几乎全部集中在CBD区域。一个城市的经济核心区形成后，写字楼成为该区域的主要建筑形态，此间偶有公寓项目立项，自然显得炙手可热，像瑞纳康都、燕岛国际等，都属于这一类。
随着市区可供大幅地块的减少，郊区别墅成为新的豪宅代表。
青岛早报
