投入20万迅速赚回100万？达翁家居城—返租卖铺“水变油”
日前，有读者拨打楼宇热线（8762259／2933513），质疑某报刊登的达翁·鸟语花香家居城的广告，其号称“投入20万迅速赚回100万”、“投资一个铺，30年挣回六个铺”、“投资回报率高达623％”。读者询问这么高的商铺投资回报率是否具备现实可行性？投资风险到底有多大？
昨天，本报记者带着读者的疑问，来到位于李沧区的达翁家居城，一探究竟。
返租：掘金还是陷阱？记者在位于李沧区的达翁家居城看到，该项目的主体已经完工，以后主要经营定位是装饰材料、家具、家居饰品等，销售价格在5800元／平方米，每间铺面面积约在20多平方米至数百平方米不等。
该家居城对投资者最具蛊惑力的是返租。根据出卖方———青岛达翁鸟鱼花乡庄园有限公司的承诺，返租合同三年签订一次，在前三年，投资者每年可以获得8％以上的回报，也可以一次性三年返租21％。租期满后双方根据市场情况重新确定返租比例。根据出卖方广告中的设想，投资者在30年后，不仅能收回投资，而且还可以净赚六个商铺。投资者不需劳神费力，便可坐收渔翁之利，真可谓天上掉馅饼的好事。从表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实却并非如此。
业内人士指出，返租是卖铺的一种噱头，从表面上看，出卖方开出8％的售后返租收益率，但实际上，卖方卖的仅仅是铺面30年使用权，购买者不但不能办理银行贷款，而且30年后铺面产权还是属于出卖方。另外，大型商铺不是说红火就可以红火的，一旦开业后出现经营不顺等情况，出卖方无法支撑下去，或出现资金问题，其返租承诺将不可能实现，稳定回报也就成了一句空话。
广告描出的空中楼阁先让我们来看一看达翁家居城所描绘的投资前景吧———
“创富旗舰”、“一个可以用30年的超级提款机！”“一个投入20万迅速赚回100万的机会”“投资稳赚，自营狂省！怎么算都划算！”……语言极尽夸张诱惑之能事。
事实果真如此吗？期铺在对外发售时，投资者一般是看不到或看不清商铺的未来规划、市场定位、经营人气等软硬件设施的。如果后期销售不好，投资者还将承担“烂尾”等风险；如再加上招商困难或经营艰难，这些都会导致投资者所投资商铺的价值大打折扣。
演绎新版“水变油”神话市场上不存在没有风险的投资，因为市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能。房地产市场如同其他市场一样，机会与风险并存。
但是达翁家居城偏偏标榜“完全零风险经营”，宣传说买他的商铺升值，几年就可以翻番云云，还按照现在的租金水平每年递增5％的比例，把3年、甚至30年后的收益率在表里列出来。
毫无疑问，天有不测风云，不动产在某些特定情况下，租金会产生波动，而且铺面供给量与客户的有效租赁量的动态变化也会产生风险。
另外，还要受到汇率变动、政策变化等因素的影响，也会产生投资风险，从这个意义来说，达翁家居城“完全零风险经营”，显然是在演绎一个自己吹起来的“水变油”神话而已。
投资商“吃掉”风险？细看达翁家居城的返租回报方式，可以发现其没有设定有效的规避风险机制，如由银行担保、或由保险公司保险等，靠的只是投资商提供的担保———其实就是靠投资商的一张嘴。这样大的投资，对普通投资者来说，没有切实有效的风险保障是绝对不行的———万一商铺租不出去，万一租价达不到回报率，万一投资商的资信出现问题，业主到底能与谁一起赚钱？
如果把租金、税费、利息等因素考虑进去，恐怕返租率还会大打折扣。而且，购房返租是建立在一系列假设上———要所购的房租得出去、租金很高、承租人有良好的支付能力等等，只要有一个环节出问题，这个美丽的返租泡沫就会灰飞烟灭。
青岛晚报
昨天，本报记者带着读者的疑问，来到位于李沧区的达翁家居城，一探究竟。
返租：掘金还是陷阱？记者在位于李沧区的达翁家居城看到，该项目的主体已经完工，以后主要经营定位是装饰材料、家具、家居饰品等，销售价格在5800元／平方米，每间铺面面积约在20多平方米至数百平方米不等。
该家居城对投资者最具蛊惑力的是返租。根据出卖方———青岛达翁鸟鱼花乡庄园有限公司的承诺，返租合同三年签订一次，在前三年，投资者每年可以获得8％以上的回报，也可以一次性三年返租21％。租期满后双方根据市场情况重新确定返租比例。根据出卖方广告中的设想，投资者在30年后，不仅能收回投资，而且还可以净赚六个商铺。投资者不需劳神费力，便可坐收渔翁之利，真可谓天上掉馅饼的好事。从表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实却并非如此。
业内人士指出，返租是卖铺的一种噱头，从表面上看，出卖方开出8％的售后返租收益率，但实际上，卖方卖的仅仅是铺面30年使用权，购买者不但不能办理银行贷款，而且30年后铺面产权还是属于出卖方。另外，大型商铺不是说红火就可以红火的，一旦开业后出现经营不顺等情况，出卖方无法支撑下去，或出现资金问题，其返租承诺将不可能实现，稳定回报也就成了一句空话。
广告描出的空中楼阁先让我们来看一看达翁家居城所描绘的投资前景吧———
“创富旗舰”、“一个可以用30年的超级提款机！”“一个投入20万迅速赚回100万的机会”“投资稳赚，自营狂省！怎么算都划算！”……语言极尽夸张诱惑之能事。
事实果真如此吗？期铺在对外发售时，投资者一般是看不到或看不清商铺的未来规划、市场定位、经营人气等软硬件设施的。如果后期销售不好，投资者还将承担“烂尾”等风险；如再加上招商困难或经营艰难，这些都会导致投资者所投资商铺的价值大打折扣。
演绎新版“水变油”神话市场上不存在没有风险的投资，因为市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能。房地产市场如同其他市场一样，机会与风险并存。
但是达翁家居城偏偏标榜“完全零风险经营”，宣传说买他的商铺升值，几年就可以翻番云云，还按照现在的租金水平每年递增5％的比例，把3年、甚至30年后的收益率在表里列出来。
毫无疑问，天有不测风云，不动产在某些特定情况下，租金会产生波动，而且铺面供给量与客户的有效租赁量的动态变化也会产生风险。
另外，还要受到汇率变动、政策变化等因素的影响，也会产生投资风险，从这个意义来说，达翁家居城“完全零风险经营”，显然是在演绎一个自己吹起来的“水变油”神话而已。
投资商“吃掉”风险？细看达翁家居城的返租回报方式，可以发现其没有设定有效的规避风险机制，如由银行担保、或由保险公司保险等，靠的只是投资商提供的担保———其实就是靠投资商的一张嘴。这样大的投资，对普通投资者来说，没有切实有效的风险保障是绝对不行的———万一商铺租不出去，万一租价达不到回报率，万一投资商的资信出现问题，业主到底能与谁一起赚钱？
如果把租金、税费、利息等因素考虑进去，恐怕返租率还会大打折扣。而且，购房返租是建立在一系列假设上———要所购的房租得出去、租金很高、承租人有良好的支付能力等等，只要有一个环节出问题，这个美丽的返租泡沫就会灰飞烟灭。
青岛晚报
