70处（125栋）国有直管特色保护建筑将分三年进行保护性修缮
荣成路6号（德式建筑）重焕历史风采
青岛房产置业集团总经理姜岱积
武昌路“平改坡”改造使其周边地区与我市“红瓦绿树，碧海蓝天”的独特城市景象更加协调
市人大代表、青岛房产置业集团总经理姜岱积在我市人代会期间提出，从今年开始，青岛房产置业集团将创新国有直管非住宅房产运营服务模式，在今后三年时间多渠道筹措资金近4000万元，对70处（125栋）、建筑面积14万平方米国有直管历史优秀建筑、文化名人故居和具有较高历史文化价值的房屋建筑进行保护性修缮，使其重焕历史风采。
本报记者日前采访了青岛房产置业集团总经理姜岱积。
25处特色保护建筑列入今年修缮计划
目前，经市政府国资委2002年9月授权委托青岛房产置业集团运营的国有直管非住宅房产共计62万平方米，1625栋。其中，历史优秀建筑、文化名人故居及具有较高历史文化价值房屋建筑321处，20万平方米。包括：八大关、太平角区域251处，6.4万平方米；其它区域的历史优秀建筑、文化名人故居及具有较高历史文化价值的房屋建筑共70处（125栋）、14万平方米。
姜岱积介绍说，除八大关、太平角区域的251处特色保护建筑继续按照市政府统一布置实施修缮改造外，其余70处（125栋）历史优秀建筑、文化名人故居及具有较高历史文化价值的房屋建筑中的25处（50栋），2.6万平方米已列入今年的修缮计划。
经统计，25处（50栋）特色保护建筑中有历史优秀建筑12处（20栋），具有较高历史文化价值的房屋建筑13处（30栋），分别分三类情况实施保护性修缮，并将于近期组织实施。这些特色保护建筑包括原德国领事馆、原美国领事馆、华岗故居、亨利王子饭店旅馆部等。
姜岱积说，青岛是万国建筑的一本经典，其诸多造型迥异、风格独特的建筑群体和不同历史时期、不同国家的建筑是我市一笔珍贵的历史文化遗产。站在任何一个角落，都能感受到她的文化品质和历史的语言，保护这些特色建筑就是要留住一段历史，传承建筑文明。而保护这些特色建筑是我们每一个人义不容辞的责任，今年对25处50栋特色保护建筑实施保护性修缮只是一个开端，希望更多的有识之士、企业和社会团体参与我市特色建筑的保护，为维护青岛历史文化名城的美誉奉献自己的微薄之力。
修缮逐渐向特色保护建筑倾斜
青岛市是国家级历史文化名城，遍布老市区的历史优秀建筑和文化名人故居是青岛近现代历史发展的实证，是青岛这座城市最宝贵的历史文化遗产，也是青岛历史文化名城保护的重要内容之一。
据介绍，为保护好我市的历史优秀建筑、文化名人故居及具有较高历史文化价值的房屋建筑等文化遗产，青岛房产置业集团2001年组建后，先后组织实施了国家级文物保护单位八大关建筑群试点片部分特色建筑的修缮改造、武昌路“平改坡”试点片改造等，受到社会各界广泛关注。
2004年岁末，青岛房产置业集团便开始着手研究2005年和今后一段时间我市国有直管特色建筑的保护性修缮工作。为此，他们组织相关人员制订了修缮方案，并邀请我市有关专家多次分析论证。在此基础上，青岛房产置业集团提出，将在确保62万平方米国有直管非住宅房产的正常使用、应急维修到位和强化服务的前提下，每年多渠道筹措资金1000余万元用于对历史优秀建筑、文化名人故居及具有较高历史文化价值房屋建筑（不含八大关、太平角区域）的保护性修缮，力争用三年时间完成第一轮修缮。
姜岱积表示，从今年开始，修缮将逐渐向特色保护建筑倾斜。为此，青岛房产置业集团从修缮原则、修缮内容、修缮标准等方面进行了明确界定。
特色保护建筑的修缮原则。在总结八大关建筑群试点片部分特色建筑修缮改造经验的基础上，在修缮原则上重点突出“组团保护、提升环境、恢复原貌”等。
特色保护建筑的修缮内容。主要是对结构及楼地面部分（包括地基基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面）、装饰部分（包括门窗、内外抹灰、顶棚、细木装修）、设备部分（包括水卫、电照、暖气、特种设备）等三个部分进行保护性修缮。同时根据建筑的结构形式、建成年代、完损程度、建筑风格等方面因素，确定不同的修缮内容。
特色保护建筑的修缮标准。通过保护性修缮，实现结构安全可靠、使用功能完善、外观恢复原貌的要求，达到“完好房”的标准。
创新国有房产运营服务模式
近年来，青岛市围绕建设全国重点中心城市和世界知名特色城市的目标，城市建设步伐不断加快，市场化程度也愈来愈高。面对城市日新月异的变化，承担全市国有直管非住宅房产管理运营的青岛房产置业集团强烈地感受到，必须进一步强化市场经营意识，打破原有的“多层次、多环节”的国有房产管理模式，创新运营服务方式，向扁平化的组织结构靠拢，从而更好地发挥其经营管理主体的作用。
为此，青岛房产置业集团决定实施经营结构调整，在所属单位青岛市房产经营公司内设机构“物业部”的基础上组建青岛市国有房产运营服务中心，强化运营服务，实现“以运营求发展，以服务赢市场”的目标，确保国有房产保值增值，树立国有房产管理运营单位的良好形象。
据介绍，该中心的主要职能是：在依法管理经营市政府国资委授权的62万平方米的国有直管非住宅房产的前提下，以服务为核心，规范房屋建筑维修程序；整治“欠租”和违法“转租”用房状况；加快国有非住宅房产市场化运营，实现国有资产保值增值，确保历史优秀建筑、文化名人故居和其它具有较高历史文化价值等房屋建筑的完好。
该中心将设立服务大厅，实行“一站式”服务；建立房屋修缮应急系统，全面启动“青房维修热线3876110”，在全市建立一个抢修中心，五个维修分中心，24小时昼夜服务；打破原有房管员工作模式，将现有房管员分为房屋管理和房屋经营两大部分，实现房管员层面“管理”和“经营”的分离；建立公示制度，对业务流程、房租收费标准、破坏房屋赔偿标准等内容进行公示，同时对社会各界投入维修资金的使用情况进行公示，增加保护性修缮的透明度。
全面启动“两清”工程
受多年计划经济体制的影响，我市的国有直管非住宅房产价格未能实现市场化，现仍执行1996年调整的非住宅租金标准，平均每平方米月租金不足3.5元，仅为国家建设部规定的成本租金的20％。以目前的建筑材料和人工成本价格测算，对特色保护建筑及具有历史文化价值房屋建筑的维修养护而言，其租金与维修费相比可谓杯水车薪，“以租不能养房”矛盾相当突出。
更严重的是，在目前低租金致使“以租不能养房”的情况下，部分承租单位的长年“欠租”更使我市直管非住宅房产经营管理和房屋维修养护雪上加霜，不少特色保护建筑因此得不到有效修缮，有的还受到了一定程度的破坏。同时，有的承租单位（或使用人）受经济利益驱动，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、《青岛市城市公有房产管理暂行办法》和《青岛市城市风貌保护管理办法》等有关规定，不经批准，不办任何手续，擅自将承租房屋以各种名义非法转租、转让，充当“二房东”、“三房东”从中牟利。
为解决这一突出问题，青岛房产置业集团决定今年全面启动“两清”（清理“欠租”和清理违规“转租”）工程，与市有关方面形成联动态势，彻底清理“欠租”和违规“转租”问题。为此，青岛房产置业集团对“欠租”情况进行了梳理、分类，针对不同情况确定了不同措施或多种措施相结合，主要包括收回违规“转租”房屋，逐步收回所欠租金，协商共同投资，变不良资产为优良资产等。
姜岱积表示，今后修缮除逐渐向特色保护建筑倾斜外，还将逐渐向按时缴纳房租的承租单位（使用人）倾斜，实现“两个倾斜”的目标。
青岛日报
