别墅供过于求均价创新高 投资别墅谨慎出手
别墅土地供应叫停、别墅购房贷款缩紧、宏观经济调控、加息等一系列的政策出台，让别墅市场跌宕起伏。一边是产品定位较好、性价比较高的别墅产品销售火爆，一边是没有很好的市场定位、品质较差的别墅销售缓慢，这种“冰火两重天”的局面在2005年也许会进一步加剧，市场也许会发生局部的震荡。那么对投资者来说，2005年是继续投资别墅市场还是持币观望呢？如果投资又该如何选择有较大的增值潜力的别墅产品？
别墅供过于求均价创新高
有关统计显示，2004年，上海前三季度的别墅供应总量就达到了64例，超过了2003年全年63例的供应总量。另据上海中瑞的统计数据显示，2004年1－10月上海别墅供应量为199.2万平方米，其中松江占38.2％，闵行15.2％，浦东12.2％，青浦10.7％。据悉，目前别墅市场的供需比在1：0.43，供应远远大于需求，暂停批别墅用地的举措短期内并没有减少别墅的供应量，今后2－3年上海仍然有大量的别墅供应量。
专家认为，从物业形态来看，2004年公寓别墅混合型物业的比重明显增大，数量已达到总量的一半左右。混合型物业借地段优势，在周边公寓住宅定位普遍不高的环境下，其混合型物业的定位不但提升了楼盘的品质，更是有效地化解了开发商的销售风险，从而受到了开发商的青睐。而从纯独栋别墅物业看，价格却远高于2003年，2004年第三季度独栋别墅售价平均每平方米为就创下18750元的历史新高。
别墅市场面临加息新考验
连续9年降息的时代终于在2004年10月29日画上句号，加息时代悄然来临，这是宏观经济环境的一个重大转变，无论对开发商还是购房者都会产生深远的影响。从宏观经济来说，加息主要意味着什么呢？专家指出，加息不是一个单独的货币政策，其经济发展信号灯的作用要大于实际的增加资金成本的作用。从历来央行采取的行动来看，这次加息如果效果不好，恐怕不会是一次加息，而是一系列加息的开始。上海中瑞的分析师认为，银行收紧银根，对于按揭贷款审查严格，尤其对于高端项目放贷额度降低，对于项目开发贷款将有所选择，这使中小开发商面临信贷困难。但经过之前的宏观调控，目前市场中能够启动项目的开发商经济实力都比较强，虽然加息造成财务费用的增加，但是因为其总量占总支出的比例不大，所以影响较小。另一方面，加息周期对于开发商毕竟也是考验，未来新开发项目将变得较为谨慎，定位、品质有望得到提升。而对购房者来说，自住型经济联排、叠加别墅的购房者受家庭经济条件制约，对于加息较为敏感，虽然目前幅度不大，但受预期影响，有可能降低购房标准，转向更为经济的复式公寓。加息预期必将对别墅投资者产生影响，短期炒作行为将有所减弱，而有实力的长线投资者受影响程度较小。
别墅研究专家王子祥表示，相对于整个上海楼市来说，上海的别墅市场需求量，还是属于小众产品，只是占到了整个商品住宅市场份额的约5％－7％，而别墅供应量要高出这个比例好几个百分点。财富阶层的量决定了别墅市场的需求量，上海经济目前还没有发展到全民皆富足到可以消费别墅的市场需求能力，需要冷静地对待别墅市场。如果一窝蜂地上别墅项目，超越了市场消费承受能力，就会加剧别墅市场的无序竞争态势。目前，上海别墅市场的上市量实际上已经超过了实际消费能力，加之宏观调控金融房贷政策的倾斜，作为高端住宅市场的别墅消费有效购买力群体减弱了许多。2005年，围绕着争取别墅消费有效购买力群体为目标的市场竞争和各类营销活动将会加剧。
投资别墅是否正当其时
对于别墅消费者来讲，把握别墅发展的大趋势是极其重要的，尤其是对那些欲买别墅用作投资、期望有较大的升值空间的投资者。2005年，上海别墅的价格是一路上扬还是将出现“拐点”？王子祥认为，不能孤立地就别墅论别墅，而应把它放到上海这个国际化大都市和世界级城市建设进程的大背景中去考量别墅市场的未来走势。上海是一个具有明确发展目标的，是当今世界上最具活力、最被看好、最具发展动力的少数几个国际大都市之一。加之2010世博会即将举办和上海这座城市发展的未来预期，及与周边长三角地区城市群关系中的龙头地位，决定了上海的财富积聚效应，不断生长、不断涌入的财富阶层构成了上海别墅市场源源不断的消费需求群体。以此看来，上海的别墅还是有市场的，而且这个市场并不小。未来几年，别墅市场的需求量还会放大。因为这种市场需求不仅来自上海本地，而且还来自全国和境外。
在别墅用地叫停的大背景下，别墅作为住宅类的顶级产品，必然走精品之路和个性化特色之路，强化别墅的差异性。未来几年，在多元结构的别墅市场，高端别墅、高价位别墅将成为别墅市场发展的总趋势。“精耕细作”将是未来别墅的一大特色，主题式、组团式、风格式别墅将成为具有很强竞争优势的别墅产品在整个别墅市场上显露头角。举办2010世博会，给上海别墅带来了千载难逢的机会，除了“居家”型别墅外，上海别墅将更加显现出多样性和功能性。租赁式别墅、投资性别墅、酒店式别墅、功能性别墅、旅游渡假型别墅将会在上海整个别墅市场中开始占有一定的份额。
至于个别无个性、无特色、无环境价值、无功能价值的别墅在市场上出现滞销降价现象是预料中的事，一些跟风涨价的别墅项目使价格与实际价值背离，价格必然环绕着别墅的实际价值上下浮动。当市场走向理性的时候，“滥竽”无法充数，价格自然会回落。但这并不证明整个别墅市场的价格要出现“拐点”下跌了，别墅项目的实际性价比是决定别墅价格最重要的支撑因素，目前市场上适销对路的精品别墅、特色别墅、风格别墅等有效供给还是不足，随着别墅消费群体与日俱增，2005年上海的别墅价格总体上估计还会一路上扬。
新京报
别墅供过于求均价创新高
有关统计显示，2004年，上海前三季度的别墅供应总量就达到了64例，超过了2003年全年63例的供应总量。另据上海中瑞的统计数据显示，2004年1－10月上海别墅供应量为199.2万平方米，其中松江占38.2％，闵行15.2％，浦东12.2％，青浦10.7％。据悉，目前别墅市场的供需比在1：0.43，供应远远大于需求，暂停批别墅用地的举措短期内并没有减少别墅的供应量，今后2－3年上海仍然有大量的别墅供应量。
专家认为，从物业形态来看，2004年公寓别墅混合型物业的比重明显增大，数量已达到总量的一半左右。混合型物业借地段优势，在周边公寓住宅定位普遍不高的环境下，其混合型物业的定位不但提升了楼盘的品质，更是有效地化解了开发商的销售风险，从而受到了开发商的青睐。而从纯独栋别墅物业看，价格却远高于2003年，2004年第三季度独栋别墅售价平均每平方米为就创下18750元的历史新高。
别墅市场面临加息新考验
连续9年降息的时代终于在2004年10月29日画上句号，加息时代悄然来临，这是宏观经济环境的一个重大转变，无论对开发商还是购房者都会产生深远的影响。从宏观经济来说，加息主要意味着什么呢？专家指出，加息不是一个单独的货币政策，其经济发展信号灯的作用要大于实际的增加资金成本的作用。从历来央行采取的行动来看，这次加息如果效果不好，恐怕不会是一次加息，而是一系列加息的开始。上海中瑞的分析师认为，银行收紧银根，对于按揭贷款审查严格，尤其对于高端项目放贷额度降低，对于项目开发贷款将有所选择，这使中小开发商面临信贷困难。但经过之前的宏观调控，目前市场中能够启动项目的开发商经济实力都比较强，虽然加息造成财务费用的增加，但是因为其总量占总支出的比例不大，所以影响较小。另一方面，加息周期对于开发商毕竟也是考验，未来新开发项目将变得较为谨慎，定位、品质有望得到提升。而对购房者来说，自住型经济联排、叠加别墅的购房者受家庭经济条件制约，对于加息较为敏感，虽然目前幅度不大，但受预期影响，有可能降低购房标准，转向更为经济的复式公寓。加息预期必将对别墅投资者产生影响，短期炒作行为将有所减弱，而有实力的长线投资者受影响程度较小。
别墅研究专家王子祥表示，相对于整个上海楼市来说，上海的别墅市场需求量，还是属于小众产品，只是占到了整个商品住宅市场份额的约5％－7％，而别墅供应量要高出这个比例好几个百分点。财富阶层的量决定了别墅市场的需求量，上海经济目前还没有发展到全民皆富足到可以消费别墅的市场需求能力，需要冷静地对待别墅市场。如果一窝蜂地上别墅项目，超越了市场消费承受能力，就会加剧别墅市场的无序竞争态势。目前，上海别墅市场的上市量实际上已经超过了实际消费能力，加之宏观调控金融房贷政策的倾斜，作为高端住宅市场的别墅消费有效购买力群体减弱了许多。2005年，围绕着争取别墅消费有效购买力群体为目标的市场竞争和各类营销活动将会加剧。
投资别墅是否正当其时
对于别墅消费者来讲，把握别墅发展的大趋势是极其重要的，尤其是对那些欲买别墅用作投资、期望有较大的升值空间的投资者。2005年，上海别墅的价格是一路上扬还是将出现“拐点”？王子祥认为，不能孤立地就别墅论别墅，而应把它放到上海这个国际化大都市和世界级城市建设进程的大背景中去考量别墅市场的未来走势。上海是一个具有明确发展目标的，是当今世界上最具活力、最被看好、最具发展动力的少数几个国际大都市之一。加之2010世博会即将举办和上海这座城市发展的未来预期，及与周边长三角地区城市群关系中的龙头地位，决定了上海的财富积聚效应，不断生长、不断涌入的财富阶层构成了上海别墅市场源源不断的消费需求群体。以此看来，上海的别墅还是有市场的，而且这个市场并不小。未来几年，别墅市场的需求量还会放大。因为这种市场需求不仅来自上海本地，而且还来自全国和境外。
在别墅用地叫停的大背景下，别墅作为住宅类的顶级产品，必然走精品之路和个性化特色之路，强化别墅的差异性。未来几年，在多元结构的别墅市场，高端别墅、高价位别墅将成为别墅市场发展的总趋势。“精耕细作”将是未来别墅的一大特色，主题式、组团式、风格式别墅将成为具有很强竞争优势的别墅产品在整个别墅市场上显露头角。举办2010世博会，给上海别墅带来了千载难逢的机会，除了“居家”型别墅外，上海别墅将更加显现出多样性和功能性。租赁式别墅、投资性别墅、酒店式别墅、功能性别墅、旅游渡假型别墅将会在上海整个别墅市场中开始占有一定的份额。
至于个别无个性、无特色、无环境价值、无功能价值的别墅在市场上出现滞销降价现象是预料中的事，一些跟风涨价的别墅项目使价格与实际价值背离，价格必然环绕着别墅的实际价值上下浮动。当市场走向理性的时候，“滥竽”无法充数，价格自然会回落。但这并不证明整个别墅市场的价格要出现“拐点”下跌了，别墅项目的实际性价比是决定别墅价格最重要的支撑因素，目前市场上适销对路的精品别墅、特色别墅、风格别墅等有效供给还是不足，随着别墅消费群体与日俱增，2005年上海的别墅价格总体上估计还会一路上扬。
新京报
