北京新商品房合同9大变化腰斩扯皮 震慑霸王条款
上周，北京市建设委员会、北京市工商行政管理局共同发布了《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》的示范文本。与先前的相比，新的文本增加了预售商品房信息的透明度和对称性；增加了对商品房质量、装饰、设备标准和节能措施的约定，并对房屋交接、设计变更进行单独约定；对商品房交付的条件也进行了细化，提供了多种方案供当事人选择。
新的两个示范文本将于2005年3月15日正式推行使用。这意味着3月15日以后，面对合同陷阱，小两口购房将更加放心。
不过，对于大多数初次买房的小两口来说，对新发布的《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》的示范文本还了解不深。因此，有必要对新颁布的两个示范文本解读一下。
首先对《北京市商品房预售合同》的主要内容作了九个方面的调整与修改。
变化一：对商品房买卖合同的类型进行了细分。根据商品房的不同类型，针对各自交易特点，市建委、市工商局在制订《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》示范文本的同时，还将在近期制订推行《北京市现房和存量房买卖合同》和《北京市机动车车位预售合同》的示范文本。
变化二：对商品房交易的基本内容和交易中涉及的重要事项进行了规定和提示。
本次制订的商品房预售合同第一部分为房屋交易的基本内容，主要包括合同双方当事人情况、项目建设和预售依据、所售房屋层数、面积、户型、分摊等基本情况、抵押情况、计价方式、价款及付款方式等内容。此部分内容包括示范文本中的第一至六条，要求开发企业与购房人签订合同时，与其申请预售许可时向政府提交的项目情况和楼盘表信息及进行预售登记的相关信息相一致，从而增加预售商品房信息的透明度和对称性。合同示范文本第七条起侧重双方对房屋具体事项的约定，在原有条款的基础上，增加了对商品房质量、装饰、设备标准和节能措施的约定；并对房屋交接、设计变更进行单独约定。该部分在不与相关法律法规、规定相抵触的情况下，强调了双方应具体协商自主约定。
变化三：对商品房交付的条件进行了细化，提供了多种方案供当事人选择。
在商品房交付时，以下条件为可选择条件：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；满足第一、二条为《北京市城市房地产转让管理办法》规定的最基本的交付条件。此外，还有当事人还可协商其他方案作为商品房交付的条件。
变化四：对商品房质量问题的约定进行了完善，对具体质量问题做出提示。
按照建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》的规定，住宅工程质量问题应在销售合同中明确。本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本提示，开发企业建设商品房必须使用合格的建筑材料、构配件，房屋质量符合国家工程质量规范、标准和设计文件的要求。开发企业交付使用的商品房地基基础、主体结构质量、室内空气质量经检测不合格的，购房人有权退房；开发企业交付商品房时有其他问题的或未达到约定标准的，开发企业应承担修复和赔偿责任。对工程质量问题发生争议的，可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。
变化五：首次提出了节能措施的约定。
能源问题是关系我国长远发展的战略问题。随着房屋建设的快速增长和房地产市场的竞争激烈，节能建筑造价高。采暖、空调、热水供应、照明、电梯等在建筑中的能源消耗问题越来越严重。因此政府推广节能的作用很重要。通过合同来对节能措施做出约定，为实现城市建设可持续发展，提高人们的节能意识有重要意义。同时对居民居住能源成本的节约大有益处。
变化六：增加了市政基础设施和其他设施达到使用条件的提示。
开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件；公共绿地、道路、停车场，幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等其他设施也应按约定的日期达到使用条件。
变化七：在商品房交接环节中，增加了购房人是否同意委托开发企业代缴相关税费的约定。
买房人对开发企业入住时必须先缴公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费，存在较大争执，甚至引起集体上访。本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本提示双方在签约时可就有关税费的缴纳是否委托进行约定。购房人不同意委托开发企业代缴公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费的，购房人必须按有关规定自行依法缴纳。当事人双方就缴费的具体事宜应进行约定。
变化八：根据实际情况和相关规定明确了产权登记的内容。
合同中明确了开发企业办理初始登记手续的责任，出卖人应当在约定时间完成该房屋所在楼栋的初始登记工作，取得该房屋所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后转移登记手续的办理应是买卖双方共同的责任，双方须按有关规定缴纳契税、维修基金等税费，可以共同向产权登记机关申请办理房屋权属转移登记，购房人也可以委托他人办理房屋所有权证，委托办理的，相关费用在签订商品房预售合同时约定。
变化九：对前期物业管理的有关内容进行了规范。
本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本约定开发企业应明确所售商品房前期物业管理企业的名称，该物业企业必须已取得物业管理资质，同时还需约定地上停车费、地下停车费的收费标准。
规范认购书的主要内容
其一，认购书的适用范围。
《北京市商品房认购书》示范文本不仅适用于预售商品房，也可适用于现房项目的交易。该文本不是签订商品房买卖合同的必经程序，经双方协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。
其二，认购书对所认购商品房的买受人进行了约定。
认购书签订后进行预售合同签订的，合同主体不得随意变更。签订合同的买受人应为认购人本人或是认购人在其同一户籍内的或是预定时已明确的其他人员。
其三，认购书对定金的约定。
该示范文本对支付定金的期限、解除认购书和返还定金的情况作了以下约定：第一，认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。第二，认购人未在约定期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。第三，对商品房买卖合同相关条款未达成一致意见的，在约定期限内本认购书自动解除，双方也可以协商解除认购书。出卖人应当在约定期限内将已收取的定金退还认购人。第四，出卖人在认购人支付认购定金之日起至该认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，须向认购人双倍返还定金。
听证会各方代表争论焦点与示范文本条款对照。示范文本解决了听证会上各方代表的争论焦点。
焦点1：因质量不合格而要求退房的具体条件
示范文本条款：
1．该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起＿＿＿日内退还全部已付款，并按照＿＿＿利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。
2．该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起＿＿＿日内，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起＿＿＿日内退还买受人全部已付款，并按照＿＿＿＿利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
焦点2：开发商是否应按时完成公建项目
示范文本条款：出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：
1．市政基础设施：
（1）上水、下水：＿＿年＿＿月＿＿日达到＿＿＿＿；（2）电：＿＿年＿＿月＿＿日达到＿＿＿＿；（3）供暖：＿＿年＿＿月＿＿日达到＿＿＿；（4）燃气：＿＿年＿＿月＿日达到＿＿＿。
2．其他设施
（1）公共绿地：＿＿年＿＿月＿＿日达到＿＿；（2）公共道路：＿＿年＿＿月＿＿日达到＿＿；（3）公共停车场：＿＿年＿＿月＿日达到＿＿；（4）幼儿园：＿＿年＿＿月＿日达到＿＿；（5）学校：＿＿年＿＿月＿日达到＿＿；（6）会所：＿＿年＿＿月＿日达到＿＿；（7）购物中心：＿＿年＿＿月＿＿日达到＿＿；（8）体育设施：＿年＿＿月＿＿日达到＿＿。
焦点3
是否应标明签约时所在楼栋的施工进度
示范文本条款：签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为＿＿＿＿＿＿＿＿＿。（如：正负零、地下一层地上五层、结构封顶）
焦点4
买房人不交代缴税费能不能收房
示范文本条款：双方同意按照下列第＿＿＿＿＿＿＿种方式缴纳税费：
1．出卖人不得将买受人缴纳税费作为交接该商品房的条件。
2．买受人同意委托出卖人代交下列第＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。
（1）专项维修资金?公共维修基金?；
（2）契税；
（3）第二十二条约定的物业服务费用；
（4）供暖费。
3．买受人自行向相关单位缴纳下列第＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。
（1）专项维修资金?公共维修基金?；
（2）契税；
（3）第二十二条约定的物业服务费用；
（4）供暖费。
1．认购定金难归还
成都《××花园商品房认购书》规定：“认购方选择一次性付款的，应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。”
示范文本条款：认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过＿＿＿日的，本认购书自动解除，双方也可以协商解除本认购书。出卖人在本认购书解除之日起＿＿＿日内将已收取的定金退还认购人。
2．减免责任巧设计
广州××房地产开发总公司制定的《××认购书》规定：“在未签署正式预售契约前，若因出售方原因致使该物业不能出售时，出售方不受任何约定约束，只需退还所收定金而不必附加利息或赔偿。”
示范文本条款：出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金。
3．模糊标的好圈钱
厦门××房地产公司在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，《商品房买卖合同》等相关资料中也未明确所售房屋为精装修房，而其制定的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款，并强迫消费者与开发商的兄弟公司××装饰工程有限责任公司签订装修合同。
示范文本条款：出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第＿＿＿＿＿＿种方式处理：
出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
双方还可在附件六中对装修问题进行详细约定。
4．违约责任不对等
某购房合同中违约责任栏规定：甲方须于××年×月×日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3％计算违约金，付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10％的金额作为违约金，同时不予办理入住手续。
示范文本条款：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在＿＿＿＿＿日之内（该时限应当不小于买受人逾期付款责任条款中的约定时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿＿＿的违约金（该违约金比率应当不小于买受人逾期付款责任条款中的比率），并于该商品房实际交付之日起＿＿＿＿＿日内向买受人支付违约金，合同继续履行。
5．面积误差设陷阱
厦门××房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》规定：“面积有误差时，买受人不退房的，面积误差部分双方按每平方米房价款据实结算房价款。”
示范文本条款：实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：
?1?套内建筑面积误差比绝对值在3％以内?含3％?的，据实结算房价款；
?2?套内建筑面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付给利息。
买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3％以内?含3％?部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3％以内?含3％?部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
6．一房二卖搞欺诈
天津××村《购房协议书》规定：双方签订协议后，任何一方不得违约，若甲方将乙方的已购房转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款的3％作为对乙方的经济赔偿。
示范文本条款：出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。
本版撰文 邹玉瑞
新的两个示范文本将于2005年3月15日正式推行使用。这意味着3月15日以后，面对合同陷阱，小两口购房将更加放心。
不过，对于大多数初次买房的小两口来说，对新发布的《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》的示范文本还了解不深。因此，有必要对新颁布的两个示范文本解读一下。
首先对《北京市商品房预售合同》的主要内容作了九个方面的调整与修改。
变化一：对商品房买卖合同的类型进行了细分。根据商品房的不同类型，针对各自交易特点，市建委、市工商局在制订《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》示范文本的同时，还将在近期制订推行《北京市现房和存量房买卖合同》和《北京市机动车车位预售合同》的示范文本。
变化二：对商品房交易的基本内容和交易中涉及的重要事项进行了规定和提示。
本次制订的商品房预售合同第一部分为房屋交易的基本内容，主要包括合同双方当事人情况、项目建设和预售依据、所售房屋层数、面积、户型、分摊等基本情况、抵押情况、计价方式、价款及付款方式等内容。此部分内容包括示范文本中的第一至六条，要求开发企业与购房人签订合同时，与其申请预售许可时向政府提交的项目情况和楼盘表信息及进行预售登记的相关信息相一致，从而增加预售商品房信息的透明度和对称性。合同示范文本第七条起侧重双方对房屋具体事项的约定，在原有条款的基础上，增加了对商品房质量、装饰、设备标准和节能措施的约定；并对房屋交接、设计变更进行单独约定。该部分在不与相关法律法规、规定相抵触的情况下，强调了双方应具体协商自主约定。
变化三：对商品房交付的条件进行了细化，提供了多种方案供当事人选择。
在商品房交付时，以下条件为可选择条件：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；满足第一、二条为《北京市城市房地产转让管理办法》规定的最基本的交付条件。此外，还有当事人还可协商其他方案作为商品房交付的条件。
变化四：对商品房质量问题的约定进行了完善，对具体质量问题做出提示。
按照建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》的规定，住宅工程质量问题应在销售合同中明确。本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本提示，开发企业建设商品房必须使用合格的建筑材料、构配件，房屋质量符合国家工程质量规范、标准和设计文件的要求。开发企业交付使用的商品房地基基础、主体结构质量、室内空气质量经检测不合格的，购房人有权退房；开发企业交付商品房时有其他问题的或未达到约定标准的，开发企业应承担修复和赔偿责任。对工程质量问题发生争议的，可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。
变化五：首次提出了节能措施的约定。
能源问题是关系我国长远发展的战略问题。随着房屋建设的快速增长和房地产市场的竞争激烈，节能建筑造价高。采暖、空调、热水供应、照明、电梯等在建筑中的能源消耗问题越来越严重。因此政府推广节能的作用很重要。通过合同来对节能措施做出约定，为实现城市建设可持续发展，提高人们的节能意识有重要意义。同时对居民居住能源成本的节约大有益处。
变化六：增加了市政基础设施和其他设施达到使用条件的提示。
开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件；公共绿地、道路、停车场，幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等其他设施也应按约定的日期达到使用条件。
变化七：在商品房交接环节中，增加了购房人是否同意委托开发企业代缴相关税费的约定。
买房人对开发企业入住时必须先缴公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费，存在较大争执，甚至引起集体上访。本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本提示双方在签约时可就有关税费的缴纳是否委托进行约定。购房人不同意委托开发企业代缴公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费的，购房人必须按有关规定自行依法缴纳。当事人双方就缴费的具体事宜应进行约定。
变化八：根据实际情况和相关规定明确了产权登记的内容。
合同中明确了开发企业办理初始登记手续的责任，出卖人应当在约定时间完成该房屋所在楼栋的初始登记工作，取得该房屋所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后转移登记手续的办理应是买卖双方共同的责任，双方须按有关规定缴纳契税、维修基金等税费，可以共同向产权登记机关申请办理房屋权属转移登记，购房人也可以委托他人办理房屋所有权证，委托办理的，相关费用在签订商品房预售合同时约定。
变化九：对前期物业管理的有关内容进行了规范。
本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本约定开发企业应明确所售商品房前期物业管理企业的名称，该物业企业必须已取得物业管理资质，同时还需约定地上停车费、地下停车费的收费标准。
规范认购书的主要内容
其一，认购书的适用范围。
《北京市商品房认购书》示范文本不仅适用于预售商品房，也可适用于现房项目的交易。该文本不是签订商品房买卖合同的必经程序，经双方协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。
其二，认购书对所认购商品房的买受人进行了约定。
认购书签订后进行预售合同签订的，合同主体不得随意变更。签订合同的买受人应为认购人本人或是认购人在其同一户籍内的或是预定时已明确的其他人员。
其三，认购书对定金的约定。
该示范文本对支付定金的期限、解除认购书和返还定金的情况作了以下约定：第一，认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。第二，认购人未在约定期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。第三，对商品房买卖合同相关条款未达成一致意见的，在约定期限内本认购书自动解除，双方也可以协商解除认购书。出卖人应当在约定期限内将已收取的定金退还认购人。第四，出卖人在认购人支付认购定金之日起至该认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，须向认购人双倍返还定金。
听证会各方代表争论焦点与示范文本条款对照。示范文本解决了听证会上各方代表的争论焦点。
焦点1：因质量不合格而要求退房的具体条件
示范文本条款：
1．该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起＿＿＿日内退还全部已付款，并按照＿＿＿利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。
2．该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起＿＿＿日内，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起＿＿＿日内退还买受人全部已付款，并按照＿＿＿＿利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
焦点2：开发商是否应按时完成公建项目
示范文本条款：出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：
1．市政基础设施：
（1）上水、下水：＿＿年＿＿月＿＿日达到＿＿＿＿；（2）电：＿＿年＿＿月＿＿日达到＿＿＿＿；（3）供暖：＿＿年＿＿月＿＿日达到＿＿＿；（4）燃气：＿＿年＿＿月＿日达到＿＿＿。
2．其他设施
（1）公共绿地：＿＿年＿＿月＿＿日达到＿＿；（2）公共道路：＿＿年＿＿月＿＿日达到＿＿；（3）公共停车场：＿＿年＿＿月＿日达到＿＿；（4）幼儿园：＿＿年＿＿月＿日达到＿＿；（5）学校：＿＿年＿＿月＿日达到＿＿；（6）会所：＿＿年＿＿月＿日达到＿＿；（7）购物中心：＿＿年＿＿月＿＿日达到＿＿；（8）体育设施：＿年＿＿月＿＿日达到＿＿。
焦点3
是否应标明签约时所在楼栋的施工进度
示范文本条款：签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为＿＿＿＿＿＿＿＿＿。（如：正负零、地下一层地上五层、结构封顶）
焦点4
买房人不交代缴税费能不能收房
示范文本条款：双方同意按照下列第＿＿＿＿＿＿＿种方式缴纳税费：
1．出卖人不得将买受人缴纳税费作为交接该商品房的条件。
2．买受人同意委托出卖人代交下列第＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。
（1）专项维修资金?公共维修基金?；
（2）契税；
（3）第二十二条约定的物业服务费用；
（4）供暖费。
3．买受人自行向相关单位缴纳下列第＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。
（1）专项维修资金?公共维修基金?；
（2）契税；
（3）第二十二条约定的物业服务费用；
（4）供暖费。
1．认购定金难归还
成都《××花园商品房认购书》规定：“认购方选择一次性付款的，应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。”
示范文本条款：认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过＿＿＿日的，本认购书自动解除，双方也可以协商解除本认购书。出卖人在本认购书解除之日起＿＿＿日内将已收取的定金退还认购人。
2．减免责任巧设计
广州××房地产开发总公司制定的《××认购书》规定：“在未签署正式预售契约前，若因出售方原因致使该物业不能出售时，出售方不受任何约定约束，只需退还所收定金而不必附加利息或赔偿。”
示范文本条款：出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金。
3．模糊标的好圈钱
厦门××房地产公司在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，《商品房买卖合同》等相关资料中也未明确所售房屋为精装修房，而其制定的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款，并强迫消费者与开发商的兄弟公司××装饰工程有限责任公司签订装修合同。
示范文本条款：出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第＿＿＿＿＿＿种方式处理：
出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
双方还可在附件六中对装修问题进行详细约定。
4．违约责任不对等
某购房合同中违约责任栏规定：甲方须于××年×月×日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3％计算违约金，付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10％的金额作为违约金，同时不予办理入住手续。
示范文本条款：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在＿＿＿＿＿日之内（该时限应当不小于买受人逾期付款责任条款中的约定时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿＿＿的违约金（该违约金比率应当不小于买受人逾期付款责任条款中的比率），并于该商品房实际交付之日起＿＿＿＿＿日内向买受人支付违约金，合同继续履行。
5．面积误差设陷阱
厦门××房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》规定：“面积有误差时，买受人不退房的，面积误差部分双方按每平方米房价款据实结算房价款。”
示范文本条款：实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：
?1?套内建筑面积误差比绝对值在3％以内?含3％?的，据实结算房价款；
?2?套内建筑面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付给利息。
买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3％以内?含3％?部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3％以内?含3％?部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
6．一房二卖搞欺诈
天津××村《购房协议书》规定：双方签订协议后，任何一方不得违约，若甲方将乙方的已购房转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款的3％作为对乙方的经济赔偿。
示范文本条款：出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。
本版撰文 邹玉瑞
