申银万国报告：上海房价12个月内向下调整概率大
上海房价可能遭遇政府“调控”
我注意到：最近上海房地产健康论已经偃旗息鼓，近日上海银行同业协会秘书长也表态要大幅度收缩购房信贷政策，结合我收集到的其它信息，相信上海市政府正为上海房价的上升承受前所未有的巨大压力。
我认为：上海房价已经超出政府的容忍限度，预计6个月内政府相关部门出台措施抑制上海房价的概率相当大。如果此后的房价继续上升，可能会引发更猛烈的抑制政策。
房价收入比显示当前价格过高我同意上海的房价收入比可以高于中国其他城市的观点，但却应该有一个限度。以2005年2月上海房市的情况看，上海的房价收入比已经达13倍以上，这已经透支了未来。
综上所述，我的判断是：未来12个月内上海房价向下调整的概率较大，但我认为不会崩盘，房价经历10%-20%的下跌(相对与当前价格)以后，有望企稳。
我推测6个月内政府相关部门出台抑制上海房价的措施的概率相当大。
依然看好其他主要城市房价：我看好上海以外的大多数省会城市的房价，认为“北京和珠江三角洲如深圳、广州房价的上升周期刚刚开始；武汉、长沙、成都、重庆、天津、南昌等城市房价的上升周期仅仅走了一半”。
我的理由是：土地公开出让和土地保护这些根本性制度变化正造成建设用地供应由“完全弹性”转向“零弹性”，制度变迁、宏观调控与信贷控制等因素的共同作用使至少未来1-2年的房地产供应的持续紧缺，一系列的制度变迁已根本上导致中国房地产价格的中枢大幅度上移，造成本次房价周期完全不同。
如今，这些导致供应紧缺的因素并没有变化，我坚持多数省会城市的房价地价将持续上升的看法。
上海的房地产供应和其他城市一样稀缺，不同的是上海已售房屋中的投资比例远远超出其它城市，累积了数量巨大的投资性房屋。其他城市房价的主要决定因素是土地和新房供应，而上海房价的决定因素是投资客(投资性房屋的供应)。
换言之，如果上海的房屋投资者开始抛售，即使未来1年上海的土地出现零供应，也无法支持当前的房价。而在当前的价位上，任何风吹草动都可能导致投资客的预期发生变化。
因此，上海的情况与其他城市迥然不同，未来上海房价的下跌不会逆转其他城市的上升趋势。
不看好未来利润受上海房价影响较大的房地产股票
我认为股票市场对上海房价的风险未给予充分预期，但关注度已经开始上升。如果上海房价滞涨或者继续上涨，将会造成股票市场更大的担心，所以当前我不看好未来利润受上海房价影响较大的房地产股票。只有未来上海房价出现真实的下跌以后，投资上海房地产股的时候才可能到来。
但仍然看好万科等公司。主要理由是：万科来自上海房地产市场的主营利润所占比例比较低而且呈稳步下降趋势；万科未来三年将在20个以上的城市有利润来源，足以抵消上海房价的负面影响。此外万科的运营能力仍未充分发挥，运营效率的提升空间也非常可观，这些未被投资者充分预期。
说明：本文中房产指的是住宅，不涉及对商业地产价格的判断。
(作者单位：申银万国证券研究所，作者观点不代表本报意见）
21世纪经济报道
我注意到：最近上海房地产健康论已经偃旗息鼓，近日上海银行同业协会秘书长也表态要大幅度收缩购房信贷政策，结合我收集到的其它信息，相信上海市政府正为上海房价的上升承受前所未有的巨大压力。
我认为：上海房价已经超出政府的容忍限度，预计6个月内政府相关部门出台措施抑制上海房价的概率相当大。如果此后的房价继续上升，可能会引发更猛烈的抑制政策。
房价收入比显示当前价格过高我同意上海的房价收入比可以高于中国其他城市的观点，但却应该有一个限度。以2005年2月上海房市的情况看，上海的房价收入比已经达13倍以上，这已经透支了未来。
综上所述，我的判断是：未来12个月内上海房价向下调整的概率较大，但我认为不会崩盘，房价经历10%-20%的下跌(相对与当前价格)以后，有望企稳。
我推测6个月内政府相关部门出台抑制上海房价的措施的概率相当大。
依然看好其他主要城市房价：我看好上海以外的大多数省会城市的房价，认为“北京和珠江三角洲如深圳、广州房价的上升周期刚刚开始；武汉、长沙、成都、重庆、天津、南昌等城市房价的上升周期仅仅走了一半”。
我的理由是：土地公开出让和土地保护这些根本性制度变化正造成建设用地供应由“完全弹性”转向“零弹性”，制度变迁、宏观调控与信贷控制等因素的共同作用使至少未来1-2年的房地产供应的持续紧缺，一系列的制度变迁已根本上导致中国房地产价格的中枢大幅度上移，造成本次房价周期完全不同。
如今，这些导致供应紧缺的因素并没有变化，我坚持多数省会城市的房价地价将持续上升的看法。
上海的房地产供应和其他城市一样稀缺，不同的是上海已售房屋中的投资比例远远超出其它城市，累积了数量巨大的投资性房屋。其他城市房价的主要决定因素是土地和新房供应，而上海房价的决定因素是投资客(投资性房屋的供应)。
换言之，如果上海的房屋投资者开始抛售，即使未来1年上海的土地出现零供应，也无法支持当前的房价。而在当前的价位上，任何风吹草动都可能导致投资客的预期发生变化。
因此，上海的情况与其他城市迥然不同，未来上海房价的下跌不会逆转其他城市的上升趋势。
不看好未来利润受上海房价影响较大的房地产股票
我认为股票市场对上海房价的风险未给予充分预期，但关注度已经开始上升。如果上海房价滞涨或者继续上涨，将会造成股票市场更大的担心，所以当前我不看好未来利润受上海房价影响较大的房地产股票。只有未来上海房价出现真实的下跌以后，投资上海房地产股的时候才可能到来。
但仍然看好万科等公司。主要理由是：万科来自上海房地产市场的主营利润所占比例比较低而且呈稳步下降趋势；万科未来三年将在20个以上的城市有利润来源，足以抵消上海房价的负面影响。此外万科的运营能力仍未充分发挥，运营效率的提升空间也非常可观，这些未被投资者充分预期。
说明：本文中房产指的是住宅，不涉及对商业地产价格的判断。
(作者单位：申银万国证券研究所，作者观点不代表本报意见）
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