维权有高招：专家传授五大招数保护合法消费权益
青岛早报楼宇热线（8258599、2075047）开通两年多来，答复购房者提出的各类房产问题近5000个，受理房产投诉也达到了2000余起。其中，房产办证难的投诉高居榜首，无证售房、延期交房、规划变更等问题也成为购房者投诉的几大焦点。
无证售房
投诉人：吴女士投诉时间：2004年7月21日
在未取得商品房销售（预售）许可证等相关“五证”时，开发商便开始销售房屋，向购房者收取排号费、定金、房款等费用，这是法律政策所明确禁止的。
吴女士准备购买城阳区阳光丽苑小区的房，售楼处虽然接受购房者的预订，但房屋主体工程尚未封顶，而且房屋缺乏商品房预售许可证。售楼处称可以接收预订，同时收取总房款30％的“首付”。吴女士认为购买的风险太大，遂打消了在这里购房的念头。
支招支招人：陈洁（山东岛城律师事务所）
商品房上市销售的前提条件是取得相关“五证”，即国有土地使用证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证，这些证件缺一不可。若“五证”不全，房地产主管部门也不会给缺证房屋办理产权证。
购房者在挑选房屋时，可以向售楼人员出示该房屋的相关五证，另外还应当注意所认购房屋是否在取得预售证的范围之内。
延期交付
投诉人：胡先生投诉时间：2004年4月7日
购买新房准备结婚用，没料开发商延期交付房屋，胡先生的婚礼也因此被迫取消。
2003年3月，胡先生购买开发区世家花园的一套商品房。按照合同约定，世家花园小区当时已经延期交房近9个月，因此他无法如期入住装修房屋，原订的婚礼也因此取消，开发商对于延期交房没有任何说法，而且对于延期交房的赔偿责任也闭口不谈。
支招支招人：冷奎亨（北京广盛律师事务所）
当购房者遇到房屋延期交付时，有权要求开发商尽快交付房屋，同时还可要求开发商承担延期交房的赔偿责任。在追究开发商延期交房的违约责任时，应当注意保存相应的证据，如购房合同、房屋交接单等。此外，购房者在签购房合同中，可将有关房屋延期交付的赔偿责任明确写出。
延期办证
投诉人：王先生投诉时间：2004年11月3日
房产证是证明购房者取得该房屋权属的惟一凭证，然而房屋迟迟不能办理房产证，因此影响购房者使用该房屋的诸多权利，如出售、抵押等。
1998年，王先生购买方中园小区1号楼的一处商品房，由于一时疏忽，他与开发商签订购房合同未约定具体的办证日期，开发商至今也未给他办理。如今朋友看中他的这处房屋，想以高价购买，可因为没有房产证，他们的房屋交易因此而告终。
支招支招人：时鹏（山东德衡律师事务所）
关于房屋延期办证，最高院有关司法解释有着明确规定，开发商原因导致购房者在一定期限内不能取得房屋产权证的，除了双方有特殊约定外，开发商都应当承担违约责任。
因此，开发商迟延向交易中心提交办证所需材料，造成购房者无法在约定期限内取得房产证的，购房者可以要求开发商承担延期办证的违约责任。
规划变更
投诉人：沈女士投诉时间：2005年1月20日
开发商擅自更改规划，沈女士原本购买的湖景房看不到湖了。
2004年8月，沈女士从南京路银河花园售楼处购买了位于乳山银滩银河花园的一套阁楼。当时该房位于小区的最后排，从后窗可以看到不远处的湖景，正是看好了这一点，她才下决心买了这套阁楼。但最近几天，她到银滩看自己房子的施工进度，结果发现开发商竟在她买的房子后面加盖了3个楼座，把看湖的视线完全挡住了。
支招支招人：徐良（山东青天成律师事务所）
购房者可以在合同中约定明确的小区规划情况，如开发商承诺房屋周边的设施，小区整体规划图，以及规划变更的违约赔偿约定等内容。只有如此，在发生规划变更时，双方才可以依据合同约定，确定各自的权利与义务。购房者也可以以此追究开发商的违约责任。
认购协议
投诉人：石先生投诉时间：2004年6月12日
2003年6月，石先生看好胶南某花园小区的一套商品房，随后便与开发商签订了房屋认购协议，双方在协议上约定了房屋位置、房价、付款方式等条款，并在认购协议中约定了房屋的交付日期。直到房屋交付的前几天，开发商才通知他去签订正式购房合同，并且要求将交房日期改为去年底。对此，石先生却要求按照原认购协议约定的日期交房。
支招支招人：陈洁（山东岛城律师事务所）
一般情况下，认购协议约定的内容仅限于房屋具体的楼座号、售价及换签正式合同的日期，所以认购协议确定的内容非常有限。但如果认购协议具备了商品房买卖合同主要内容，那么该认购协议可以视为商品房买卖合同。
在换签正式合同时，购房者就有权要求按照认购协议约定的内容进行签订，所以购房者在签订认购协议时应尽可能约定详细。
青岛早报
无证售房
投诉人：吴女士投诉时间：2004年7月21日
在未取得商品房销售（预售）许可证等相关“五证”时，开发商便开始销售房屋，向购房者收取排号费、定金、房款等费用，这是法律政策所明确禁止的。
吴女士准备购买城阳区阳光丽苑小区的房，售楼处虽然接受购房者的预订，但房屋主体工程尚未封顶，而且房屋缺乏商品房预售许可证。售楼处称可以接收预订，同时收取总房款30％的“首付”。吴女士认为购买的风险太大，遂打消了在这里购房的念头。
支招支招人：陈洁（山东岛城律师事务所）
商品房上市销售的前提条件是取得相关“五证”，即国有土地使用证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证，这些证件缺一不可。若“五证”不全，房地产主管部门也不会给缺证房屋办理产权证。
购房者在挑选房屋时，可以向售楼人员出示该房屋的相关五证，另外还应当注意所认购房屋是否在取得预售证的范围之内。
延期交付
投诉人：胡先生投诉时间：2004年4月7日
购买新房准备结婚用，没料开发商延期交付房屋，胡先生的婚礼也因此被迫取消。
2003年3月，胡先生购买开发区世家花园的一套商品房。按照合同约定，世家花园小区当时已经延期交房近9个月，因此他无法如期入住装修房屋，原订的婚礼也因此取消，开发商对于延期交房没有任何说法，而且对于延期交房的赔偿责任也闭口不谈。
支招支招人：冷奎亨（北京广盛律师事务所）
当购房者遇到房屋延期交付时，有权要求开发商尽快交付房屋，同时还可要求开发商承担延期交房的赔偿责任。在追究开发商延期交房的违约责任时，应当注意保存相应的证据，如购房合同、房屋交接单等。此外，购房者在签购房合同中，可将有关房屋延期交付的赔偿责任明确写出。
延期办证
投诉人：王先生投诉时间：2004年11月3日
房产证是证明购房者取得该房屋权属的惟一凭证，然而房屋迟迟不能办理房产证，因此影响购房者使用该房屋的诸多权利，如出售、抵押等。
1998年，王先生购买方中园小区1号楼的一处商品房，由于一时疏忽，他与开发商签订购房合同未约定具体的办证日期，开发商至今也未给他办理。如今朋友看中他的这处房屋，想以高价购买，可因为没有房产证，他们的房屋交易因此而告终。
支招支招人：时鹏（山东德衡律师事务所）
关于房屋延期办证，最高院有关司法解释有着明确规定，开发商原因导致购房者在一定期限内不能取得房屋产权证的，除了双方有特殊约定外，开发商都应当承担违约责任。
因此，开发商迟延向交易中心提交办证所需材料，造成购房者无法在约定期限内取得房产证的，购房者可以要求开发商承担延期办证的违约责任。
规划变更
投诉人：沈女士投诉时间：2005年1月20日
开发商擅自更改规划，沈女士原本购买的湖景房看不到湖了。
2004年8月，沈女士从南京路银河花园售楼处购买了位于乳山银滩银河花园的一套阁楼。当时该房位于小区的最后排，从后窗可以看到不远处的湖景，正是看好了这一点，她才下决心买了这套阁楼。但最近几天，她到银滩看自己房子的施工进度，结果发现开发商竟在她买的房子后面加盖了3个楼座，把看湖的视线完全挡住了。
支招支招人：徐良（山东青天成律师事务所）
购房者可以在合同中约定明确的小区规划情况，如开发商承诺房屋周边的设施，小区整体规划图，以及规划变更的违约赔偿约定等内容。只有如此，在发生规划变更时，双方才可以依据合同约定，确定各自的权利与义务。购房者也可以以此追究开发商的违约责任。
认购协议
投诉人：石先生投诉时间：2004年6月12日
2003年6月，石先生看好胶南某花园小区的一套商品房，随后便与开发商签订了房屋认购协议，双方在协议上约定了房屋位置、房价、付款方式等条款，并在认购协议中约定了房屋的交付日期。直到房屋交付的前几天，开发商才通知他去签订正式购房合同，并且要求将交房日期改为去年底。对此，石先生却要求按照原认购协议约定的日期交房。
支招支招人：陈洁（山东岛城律师事务所）
一般情况下，认购协议约定的内容仅限于房屋具体的楼座号、售价及换签正式合同的日期，所以认购协议确定的内容非常有限。但如果认购协议具备了商品房买卖合同主要内容，那么该认购协议可以视为商品房买卖合同。
在换签正式合同时，购房者就有权要求按照认购协议约定的内容进行签订，所以购房者在签订认购协议时应尽可能约定详细。
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