山东路改造，三大优势：激活一条城市动脉
山东路进行改造的消息让很多关心这个区域的市民翘首以待，
很多人认为，山东路具有鲜明的后发优势——三大优势：激活一条城市动脉
山东路自1984年建成至今，在此起彼伏中走向繁荣。多年来，这条路承载着城市运转的压力，默默地注视着身边的变化，就像城市的一条动脉，输送着来来往往的人群和车辆；如同朴实憨厚的老农，付出了很多却只是淡淡的一笑。二十一年后的今天，城市建设的号角又让我们将关注的目光定格在这条路上。
目前，诸多利好因素正逐步兑现，山东路将以后来居上的势头，成为继香港路、南京路、福州路后又一个政治、商业中心。具体分析，目前主要有三个主要利好因素。
道路改造方案“落地”
此次山东路改造给这个地区带来的影响是巨大的，道路两侧的相关配套设施进一步完善，必将推动相关土地价格的增长，扩大两侧商品住房和写字楼的需求，带旺沿线商业网点和房地产的销售。
众所周知，山东路是贯通南北的三条主要干道之一，但其交通压力给此地物业与行人带来了很大不便，更重要的是影响了人们对山东路的整体印象。从地产销售机构对山东路主要写字楼客户的调查结论来看，影响写字楼客户购买或租赁该地段写字楼的主要原因就是这里的道路交通。而道路畅通工程显示出其巨大的社会效益和经济效益，山东路最大的问题被克服了，这里也将成为众多商家争夺的黄金地段。
奥运附加值“拉动”
良好的交通能够带来无限商机，并且交通枢纽这一特征也将山东路从众多地段中标立出来。山东路南端紧接奥运建设场地，将其打造为绿化景观大道，建设成迎奥大道也就理所当然。而作为标志性建筑的青岛奥林匹克国际商务中心项目，将建在山东路一侧的市北中央商务区中，随着其它奥运设施的建设，也会带动这一地段走向活跃。
“迎奥大道”的定位赋予了山东路更多的任务和新的使命。改造后的山东路，通行能力将比现在提高80％左右，五条过街通道也将给行人提供更大便利，同时使这条人流、物流集散进出市区的主要通道，成为青岛的一条迎宾大道，展示城市的全新面貌。
中央商务区启动
据介绍，青岛中央商务区规划区域在市北区，规划范围为山东路（两侧）以东，福州路以西，延吉路（两侧）以北，辽阳路（两侧）以南，规划面积为3.1平方公里，总投资320亿元，包括一轴一带两中心六区域。
而作为标志性建筑的青岛奥林匹克国际商务中心项目，将于今年8月开建，该项目总投资3.5亿美元，预计在2008年奥运会之前投入使用。另外，中海国际大厦、蓝海科技大厦、巨化商务楼等商务性高层建筑都将计划于今年动工。
按规划，中央商务区宾馆酒店和高档公寓要占到25％。目前该区域将要投资建设的喜来登大酒店是一座国际五星级大酒店，总投资达3亿美元，营业面积20万平方米，该项目有关具体事宜正在加紧洽谈中。
伴随着中央商务区的规划建设和道路改造工程的启动，将带动山东路一带乃至全面辐射的岛城地产发展新格局，这将是青岛市区一股新的城市崛起动力，对青岛地产界而言，一个崭新的展示自己的舞台也将一步步拉开大幕。
2005年的春天，市北区CBD与山东路改造相继破土动工，一条城市动脉将被激活，一片发展热土正在崛起，两者呼应，必将为该区域的经济发展注入一针长效“强心剂”。
租售市场悄然波动
山东路拓宽工程即将启动，作为一条主要干道和城市观光道建成后将成为双向八车道的道路，伴随着工程的开工，道路周边二手房市场已经悄然发生变化。
首先是山东路两侧商业办公室的售价、租价均有小幅上涨，两侧居住小区房价也有不同程度的上涨，而紧靠道路的居住房则有小幅下跌趋势。具体来说，山东路纵跨市南、市北、四方三区，其中市南区山东路两侧商住房涨幅最大，市北区段次之，涨幅最小的是四方段。
其次，在网点、办公、居住三种房屋中，以办公房上涨空间最大，网点房次之，上涨空间最小的是山东路两侧居住房。预计在道路改造工程完工后的几年里，两侧将形成新的CBD区，特别是在山东路市南区段将成为中外品牌企业云集的区域。同时，道路两侧居住区域将成为租赁房屋最抢手的区域，租金价格将有大幅增长。
广宇－宜佳居不动产总经理 段涛
挖掘潜力，打造品牌
山东路改造之后，区域功能划分将更加明确，山东路上地产开发的品位、档次、信誉和品牌也将不断的提升，从房产规划设计到产品定位上也将与国际化标准相接轨。
山东路改造工程与青岛市北CBD建设对该地段的影响是巨大的，除了新增大量的文化娱乐及商业配套，影响周边地区的商业发展状况，为周边的经济发展带来一个新飞跃外，诞生大量住宅、写字楼楼盘将是必然的趋势。
目前，山东路写字楼远远不能满足未来CBD形成后大型外企的办公需要。这样，山东路区域定位的明确和功能的细分，将把办公功能作为这次项目改造的重头戏，因而商务楼、写字楼更会被社会各界关注，越来越多契合需求潜力、高服务品质、功能专业的商务楼、写字楼会呈现在崭新的山东路上。而鲁邦在山东路上即将破土动工的“鲁邦广场”商务楼，将依旧传承“创造生活的艺术”的信念，为现代人士提供功能专业、服务人性化的高性价比产品，提供真正适合现代化需求的商务办公空间。
鲁邦地产副总经理 尤重远
热区更热冷区不冷
山东路迎奥大道的打造是城市建设和改善人民生活的大手笔，在加速道路通行能力、缩短南北沟通的同时，也相应激活了该路段的二手房市场。
山东路南端即延吉路以南区域，已完工和在建的高层近三十座，随着道路改造工程的展开，这些高层将吸引诸多大企业、大商家前来扎根，共同捧热山东路的楼宇经济，由此带动的物业租售交易量相当可观，此路段也将成为二手房中介必争之地。
山东路北端与近些年崛起的李沧区相连，道路改造工程对北部二手楼市的带动是显而易见的。而从各区域的交易行情看，海景沿线高档二手房成交量减缓，而北部区域成为市民的“新宠”，可以说，二手楼市已开始“刮北风”。根据数据分析，去年北部二手房均价增幅达74％，这与近年来市政府缩小南北差距，加大北部地区城市建设力度和改善居住环境相关。而山东路改造完工之后周边二手房及商业铺面、写字楼等物业必将迎来新的春天。
新诚信不动产总经理 翟玉军
山东路，旺地为何不旺？
实际上，山东路一带的土地早就是寸土寸金。到现在，山东路区域的土地市场依然是高起点的，并没有落后于其它地区，但项目市场的价格却落后了。如果以高档社区精装修售价为标准，便可以发现这样的市场行情：香港路一带的高档楼盘，售价都在10000———15000元／平方米之间，个别地区还会更高；而山东路一带同等品质的楼盘售价很难到8000元／平方米以上，相差比例已经达到30％。
故此，山东路地段被一部分房地产开发商认为是“旺地不旺”，房地产市场并没有达到它的区位应有的红火程度，出现了死盘、滞销盘、低价盘等。查阅历史资料，分析山东路现状，至少有三大因素，使其前一阶段发展有些落后。
历史投资因素
山东路很早就落入我们的关注视野，是因为这个地段的奇怪。以它的重要位置，应该是住宅和商业发展的旺地，然而多年来这里却一直让人们失望，一些涉足此处的地产商也驻足兴叹。
无论是住宅类项目还是商业地产项目都不是非常火爆，这与历史投资因素有关。其实，山东路一带早就集聚了一批开发商，但在资金实力、地产运作经验、开发专业程度等各个方面都属于第二梯队，且各自为政，没有共同打造一个地段的商气和人气。因此可以说，山东路区域的房地产开发从开始就是滞后的。换个角度说，山东路的崛起需要等待一个契机，这个契机将带动该地段的发展。
交通压力大
从山东路的位置看，贯通抚顺路、延吉路、敦化路、宁夏路、江西路、香港路和东海路，山东路立交桥和澳柯玛立交桥更是起了沟通青岛东西部，连接市南、市北和四方的重要作用，并且是外地车辆进入市区的交通要道，肩负着贯通市区南北的重要使命。
上下班高峰期，山东路与其他路段交叉处拥堵一直严重，同时该路段还是进入市南的交通要道，从而背负了沉重的压力。因此在很多人的记忆当中，山东路的交通有些乱，并影响了人们对山东路的整体印象，造成此地人气和商气相比于香港路逊色很多。
开发主观环境差
以上两方面属于开发客观环境，另外山东路地段的开发主观环境也较差。其一，几个项目长年停止开发，给人一个死盘成群的印象；其二，山东路区域开发商缺乏整体营销思路，在产品推广方面有所欠缺，几乎没有产生热销楼盘和知名楼盘，没有亮点来带动这个区域；其三，没有大规模项目投建，没有形成大社区；其四，山东路区域诸项目开发商目前还未认真反思过区域问题，没有形成对此区域的重新认识、重新定位，没有在低点作好预期反弹的准备。
青岛日报
