海雾渐退露群山—青岛西海岸房地产市场展望
2004年以来，青岛西海岸房地产企业，已经从过去靠“圈地、炒楼花”，靠在某块地块建房卖钱了事，到开始对项目本身精雕细刻，用西海岸某地产企业负责人的话说：企业不一定是最大的，但求把项目做到最佳。
以打造精品为切入点着手塑造特色品牌地产
今天，以科技为主题，大幅提高住宅的科技含量，以高舒适度、原生态、健康而得以胜出项目越来越多，其中以隆海集团的“海之韵·生态苑”，康大集团的“风和日丽”等项目为代表。以隆海集团的“海之韵·生态苑”项目为例，该项目在胶南市率先对外墙进行了节能保温处理，外窗采用了隔热断桥型式铝合金窗、中空玻璃，取暖采用低温热水地板辐射采暖方式，以及小区设电子巡更系统，红外线报警系统，闭路电视监控系统等。科技不仅提升了项目的质量，而且使企业从劳动力密集型走向技术密集型，大大提高了企业的效率和效益，这是企业整体水平提升的标志。
二手房市场持续升温有望夺回半壁江山
去年西海岸房地产二手房市场异常火爆，这与现在上市的商品房价位远远高于普通市民的接受能力有关。同时二手房市场从其所处的位置和周边基础配套来看明显好于新开发的商品房，这也是购房者所看重的。
“卖旧买新”这是西海岸大多数人改善住房条件的主要途径，很多人将卖掉手中旧房购买新的商品房，从而释放出大批的二手房房源。由此可见，西海岸二手房市场火爆的同时，二手房房源数量也将直线上升。加之商品房今年上市总量较大，但新开发商品房单套总房价大都超过40万元，这又将一大批准备买新房的购房者推向二手房市场。因此，今年二手房交易的规模有望与新房持平。
此外，原来二手房市场的房源大多以民宅为主，而在二手房市场越发成熟的今天，二手房房源形式也将更加多样化，一般民宅、二手写字楼、小洋楼网点、商铺等将更多地加入到二手房市场中来。近两年来，住宅郊区化成为西海岸人们的追求，具有浓厚乡村气息的二手住宅正符合这样的要求。而且二手住宅与新上市商品房相比又有其价格上的优势，它将在2005年受到新到西海岸工作、养老度假的人士的青睐。
随着西海岸房地产二手房市场不断活跃，知名品牌中介公司开始落户西海岸，如“21世纪”、“青房置换”、“广宇”等，他们的到来也拉动了西海岸二手房市场朝着更加规范的方向发展。各大中介公司也将推出更多新颖的服务，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新以及以旧换新等业务。同时，代办过户、居间中保、网上看房、商业贷款和公积金贷款相结合的混合贷款、二手房投资理财服务等众多服务品种和集合化“一站式”服务，也为房地产二手房市场消费者带来更多便利和实惠。
强化指导规范加大市场监管力度
近两年来，西海岸的房地产市场进行了一个比较大的整合，政府对房地产市场的指导和监管力度日益加大。
政府要想提高城市综合竞争力，更好地招商引资，房地产行业的健康发展不容忽视，需花很大的力气去规范和管理。因为房地产企业是城市的运营商，项目的好坏直接影响到城市的形象和品位，同时也是吸收外来高级人才和国内外投资商的基础。房地产行业是拉动众多行业发展的龙头产业，因此说房地产的发展是一个城市经济发展的“体温计”，西海岸房地产的火爆就说明了这一点。
随着上海、北京等大城市开始加大对房地产开发企业的管理力度，青岛市今年开始从原来对房地产开发企业资质的管理，到现在对企业工作的管理，就是从项目管理到楼盘的管理，由原来被动的接受式改为一种主动的参与、与市场同步的管理，兼顾到房地产开发的每一个楼盘，每一套房子。这些政策的出台必将推动到青岛西海岸房地产市场的健康发展。
物业管理行业将逐渐规范
西海岸早期的物业管理很多是开发商自己做。这种状况将会得到改变。现在新的物业管理法律规范已经开始实施，会慢慢对市场进行规范。在这一过程中，西海岸的物业公司依托于开发商的弊端很快就显现出来，服务质量较差，没有严格执行物业行业规范等等，使业主怨气较大，同时，对今后的开发影响较大。青岛开发区的一些较高档的项目开始引进深圳、香港的专业物业管理，这对提高西海岸整体物业管理水平大有好处。可以预见不久之后，原本在物业管理上不很专业的房地产开发公司将逐步退出物业管理市场。
营销将回归到地点、产品、社区三个基点
随着国家各项政策、法规对市场的进一步规范，同时消费者维权意识的增强与消费选择的理性化，开发商靠概念、点子或者商业炒作，进行产品营销推广的局面会逐步改变。西海岸房地产企业的营销将会回归到项目的三个基本层面上来：项目所处的地段、产品品质、社区配套。
以隆海集团为代表的胶南房地产开发企业，从项目的户型、项目质量、居室设计、小区配置等方面尽最大努力满足客户的需求。客户需要什么样的房子，企业就开发建设什么样的房子，客户满意了房子就好卖了。这证明一些精明的西海岸房地产企业，看到了靠“忽悠”、靠“炒作”已经对日益理性的购房者没有多大意义。房地产项目营销回归到这三个基本层面上，这是房地产项目的本位的回归，也是市场规律的必然。谁把握了规律，谁就把握了房地产的未来。
记者 郭光 通讯员 王志民 青岛日报
以打造精品为切入点着手塑造特色品牌地产
今天，以科技为主题，大幅提高住宅的科技含量，以高舒适度、原生态、健康而得以胜出项目越来越多，其中以隆海集团的“海之韵·生态苑”，康大集团的“风和日丽”等项目为代表。以隆海集团的“海之韵·生态苑”项目为例，该项目在胶南市率先对外墙进行了节能保温处理，外窗采用了隔热断桥型式铝合金窗、中空玻璃，取暖采用低温热水地板辐射采暖方式，以及小区设电子巡更系统，红外线报警系统，闭路电视监控系统等。科技不仅提升了项目的质量，而且使企业从劳动力密集型走向技术密集型，大大提高了企业的效率和效益，这是企业整体水平提升的标志。
二手房市场持续升温有望夺回半壁江山
去年西海岸房地产二手房市场异常火爆，这与现在上市的商品房价位远远高于普通市民的接受能力有关。同时二手房市场从其所处的位置和周边基础配套来看明显好于新开发的商品房，这也是购房者所看重的。
“卖旧买新”这是西海岸大多数人改善住房条件的主要途径，很多人将卖掉手中旧房购买新的商品房，从而释放出大批的二手房房源。由此可见，西海岸二手房市场火爆的同时，二手房房源数量也将直线上升。加之商品房今年上市总量较大，但新开发商品房单套总房价大都超过40万元，这又将一大批准备买新房的购房者推向二手房市场。因此，今年二手房交易的规模有望与新房持平。
此外，原来二手房市场的房源大多以民宅为主，而在二手房市场越发成熟的今天，二手房房源形式也将更加多样化，一般民宅、二手写字楼、小洋楼网点、商铺等将更多地加入到二手房市场中来。近两年来，住宅郊区化成为西海岸人们的追求，具有浓厚乡村气息的二手住宅正符合这样的要求。而且二手住宅与新上市商品房相比又有其价格上的优势，它将在2005年受到新到西海岸工作、养老度假的人士的青睐。
随着西海岸房地产二手房市场不断活跃，知名品牌中介公司开始落户西海岸，如“21世纪”、“青房置换”、“广宇”等，他们的到来也拉动了西海岸二手房市场朝着更加规范的方向发展。各大中介公司也将推出更多新颖的服务，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新以及以旧换新等业务。同时，代办过户、居间中保、网上看房、商业贷款和公积金贷款相结合的混合贷款、二手房投资理财服务等众多服务品种和集合化“一站式”服务，也为房地产二手房市场消费者带来更多便利和实惠。
强化指导规范加大市场监管力度
近两年来，西海岸的房地产市场进行了一个比较大的整合，政府对房地产市场的指导和监管力度日益加大。
政府要想提高城市综合竞争力，更好地招商引资，房地产行业的健康发展不容忽视，需花很大的力气去规范和管理。因为房地产企业是城市的运营商，项目的好坏直接影响到城市的形象和品位，同时也是吸收外来高级人才和国内外投资商的基础。房地产行业是拉动众多行业发展的龙头产业，因此说房地产的发展是一个城市经济发展的“体温计”，西海岸房地产的火爆就说明了这一点。
随着上海、北京等大城市开始加大对房地产开发企业的管理力度，青岛市今年开始从原来对房地产开发企业资质的管理，到现在对企业工作的管理，就是从项目管理到楼盘的管理，由原来被动的接受式改为一种主动的参与、与市场同步的管理，兼顾到房地产开发的每一个楼盘，每一套房子。这些政策的出台必将推动到青岛西海岸房地产市场的健康发展。
物业管理行业将逐渐规范
西海岸早期的物业管理很多是开发商自己做。这种状况将会得到改变。现在新的物业管理法律规范已经开始实施，会慢慢对市场进行规范。在这一过程中，西海岸的物业公司依托于开发商的弊端很快就显现出来，服务质量较差，没有严格执行物业行业规范等等，使业主怨气较大，同时，对今后的开发影响较大。青岛开发区的一些较高档的项目开始引进深圳、香港的专业物业管理，这对提高西海岸整体物业管理水平大有好处。可以预见不久之后，原本在物业管理上不很专业的房地产开发公司将逐步退出物业管理市场。
营销将回归到地点、产品、社区三个基点
随着国家各项政策、法规对市场的进一步规范，同时消费者维权意识的增强与消费选择的理性化，开发商靠概念、点子或者商业炒作，进行产品营销推广的局面会逐步改变。西海岸房地产企业的营销将会回归到项目的三个基本层面上来：项目所处的地段、产品品质、社区配套。
以隆海集团为代表的胶南房地产开发企业，从项目的户型、项目质量、居室设计、小区配置等方面尽最大努力满足客户的需求。客户需要什么样的房子，企业就开发建设什么样的房子，客户满意了房子就好卖了。这证明一些精明的西海岸房地产企业，看到了靠“忽悠”、靠“炒作”已经对日益理性的购房者没有多大意义。房地产项目营销回归到这三个基本层面上，这是房地产项目的本位的回归，也是市场规律的必然。谁把握了规律，谁就把握了房地产的未来。
记者 郭光 通讯员 王志民 青岛日报
