中国社科院 2005年中国房地产市场发展报告（5）
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三 政 策 建 议
[1](一)正确判断形势，促进房地产市场的稳定繁荣衣、食、住、行是人的四大需求，在中国经济发展的现阶段，衣食饱暖对大部分人来说已经不是问题，而住房问题已成为百姓关注的“头等大事”。如果说，中国现阶段的主要矛盾是落后的社会生产力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾，那么，住房就是这一主要矛盾中的重点。由此，我们也就不难理解当前房地产市场需求的旺盛和各界对房地产市场的关注。
房地产业对于改善广大城市居民的居住条件，增加就业，促进产业结构的调整和国民经济的快速发展有着重要意义。其产业关联度高，带动性强，与金融业联系密切，发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全。判断当前错综复杂的房地产市场形势，首先要从中国经济社会发展的阶段出发，充分考虑住房货币化改革和城市化进程等大环境的影响，选择正确的研究视角和坐标，科学的、历史的、发展的来看待当前的房地产市场，而不是简单的拿一些指标与西方发达国家进行生硬对比。同时，也要充分认识到房地产业自身的特点，在此基础上全面而有针对性的分析市场形势：房地产开发周期长，产业波动性大，市场供求关系是长期积累、演变的结果，不能单纯以年度同比指标来判断市场供求关系；房地产产品在空间上不可移动，市场具有明显的区域性特征，不能简单地以局部地区市场供求关系推导全国房地产整体形势。
房地产业提供的产品主要是住宅，而住宅既是必需品，又是私人物品，政府对于房地产业的管理主要应是规范市场秩序，保护公平竞争，房地产产业政策的目标应是促进产业的持续健康发展，满足居民的基本住房需求。中国房地产业作为支柱产业今后几十年仍将以较快速度发展，这是住房社会需求强力拉动的必然结果。因此，中国房地产市场总体态势是供不应求。要站在贯彻落实科学发展观、统筹经济与社会发展、满足人民日益增长的住房需求的高度，正确处理防止固定资产投资增长过热与保证房地产市场正常供给的关系，正确处理保护耕地与增加房地产用地的关系，正确处理遏制投机性购房与保护居民合理住房需求的关系。针对2004年中国房地产市场出现的潜在供应减少，价格上涨过快的新情况，适时调整宏观调控的目标和手段，将保证市场供应，平抑房地产市场，防止供求关系过大波动作为衡量宏观调控是否有效的最重要标准。减少行政直接干预，主要通过市场优化房地产资源配置，应是促进房地产业的健康发展的正确方向。
(二)盘活存量土地，完善土地供应办法在2005年紧缩“地根”政策不会有大的改变的情况下，盘活存量土地，“挤出”闲置土地的意义尤为重大。盘活存量土地，不仅关系到房地产市场的供给，也是土地制度改革的重要目标之一。紧缩“地根”的权力在中央，而盘活存量用地的责任主要在地方。各级地方政府要在认真清查闲置土地的基础上，进一步加强土地市场监管，依法限制土地囤积居奇，搭建交易平台，减少交易成本，为存量土地流转创造条件。
在新增房地产用地供应中，要进一步完善土地供应办法，推行经营土地出让招投标制，并采用综合评标的方式，改变一味价高者得之的惯例，尝试在挂牌和拍卖中增加规划设计、商品房售价等限制性条款来稳定商品房价格。加强土地整理储备工作，掌握调剂土地供应的主动权；完善土地一级开发制度，尽量采取熟地供应的方式出让经营性用地，规范土地市场。根据各地实际情况，在广泛征求房地产商、购房人和各方面专家意见的基础上，制定科学的土地供应计划，并及时向社会发布，以稳定市场预期。
在保护耕地，控制城市建设用地的同时，我们也应认识到：相对于农村居民点用地，城市建设用地是更集约的用地。中国城市建设用地人均指标仅100平方米左右，而农村居民点人均用地一般在150～200平方米，所以因农民进城而增加的城市用地与因人口进城而减少的农村居民点用地存在着后者大于前者的置换关系。因此，我们既要坚持集约利用城市用地，尽可能的少占耕地，也要防止因过度限制正常的城市建设用地而增加城市化和工业化的成本。
(三)改善供应结构，完善住房保障体系解决中低收入家庭住房问题是建立和谐社会的重要保证。针对房地产市场的结构性矛盾，政府应通过加强规划、土地政策的引导，保持普通商品住房在商品房中的主体地位，控制高档商品房建设，提高普通商品住房的供应比例；通过税收、信贷、利率等手段，控制住宅建设标准，引导企业开发普通商品住房。成都等城市在进行招拍挂时，对拟建普通商品房的地块限定最高售价，这一做法有利于稳定房价，增加中低价位商品住房供给，具有借鉴意义。
随着经济社会的发展，要逐步完善住房保障体系。一方面，合理安排经济适用住房的建设规模，调整供应办法，尽量采用定向供应的办法，严格控制销售对象；在部分条件成熟、普通商品住房供应充足、与经济适用住房价格相差不大的地区，适时以“补人头”取代“补砖头”，通过向低收入人群发放住房补贴来取代经济适用住房。另一方面，制定相应鼓励政策，发展廉租住房，加大廉租住房的建设力度，扩大廉租住房的供应范围，保障最低收入人群，包括农村进城务工人员的基本住房需求。
中国社科院
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[1](一)正确判断形势，促进房地产市场的稳定繁荣衣、食、住、行是人的四大需求，在中国经济发展的现阶段，衣食饱暖对大部分人来说已经不是问题，而住房问题已成为百姓关注的“头等大事”。如果说，中国现阶段的主要矛盾是落后的社会生产力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾，那么，住房就是这一主要矛盾中的重点。由此，我们也就不难理解当前房地产市场需求的旺盛和各界对房地产市场的关注。
房地产业对于改善广大城市居民的居住条件，增加就业，促进产业结构的调整和国民经济的快速发展有着重要意义。其产业关联度高，带动性强，与金融业联系密切，发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全。判断当前错综复杂的房地产市场形势，首先要从中国经济社会发展的阶段出发，充分考虑住房货币化改革和城市化进程等大环境的影响，选择正确的研究视角和坐标，科学的、历史的、发展的来看待当前的房地产市场，而不是简单的拿一些指标与西方发达国家进行生硬对比。同时，也要充分认识到房地产业自身的特点，在此基础上全面而有针对性的分析市场形势：房地产开发周期长，产业波动性大，市场供求关系是长期积累、演变的结果，不能单纯以年度同比指标来判断市场供求关系；房地产产品在空间上不可移动，市场具有明显的区域性特征，不能简单地以局部地区市场供求关系推导全国房地产整体形势。
房地产业提供的产品主要是住宅，而住宅既是必需品，又是私人物品，政府对于房地产业的管理主要应是规范市场秩序，保护公平竞争，房地产产业政策的目标应是促进产业的持续健康发展，满足居民的基本住房需求。中国房地产业作为支柱产业今后几十年仍将以较快速度发展，这是住房社会需求强力拉动的必然结果。因此，中国房地产市场总体态势是供不应求。要站在贯彻落实科学发展观、统筹经济与社会发展、满足人民日益增长的住房需求的高度，正确处理防止固定资产投资增长过热与保证房地产市场正常供给的关系，正确处理保护耕地与增加房地产用地的关系，正确处理遏制投机性购房与保护居民合理住房需求的关系。针对2004年中国房地产市场出现的潜在供应减少，价格上涨过快的新情况，适时调整宏观调控的目标和手段，将保证市场供应，平抑房地产市场，防止供求关系过大波动作为衡量宏观调控是否有效的最重要标准。减少行政直接干预，主要通过市场优化房地产资源配置，应是促进房地产业的健康发展的正确方向。
(二)盘活存量土地，完善土地供应办法在2005年紧缩“地根”政策不会有大的改变的情况下，盘活存量土地，“挤出”闲置土地的意义尤为重大。盘活存量土地，不仅关系到房地产市场的供给，也是土地制度改革的重要目标之一。紧缩“地根”的权力在中央，而盘活存量用地的责任主要在地方。各级地方政府要在认真清查闲置土地的基础上，进一步加强土地市场监管，依法限制土地囤积居奇，搭建交易平台，减少交易成本，为存量土地流转创造条件。
在新增房地产用地供应中，要进一步完善土地供应办法，推行经营土地出让招投标制，并采用综合评标的方式，改变一味价高者得之的惯例，尝试在挂牌和拍卖中增加规划设计、商品房售价等限制性条款来稳定商品房价格。加强土地整理储备工作，掌握调剂土地供应的主动权；完善土地一级开发制度，尽量采取熟地供应的方式出让经营性用地，规范土地市场。根据各地实际情况，在广泛征求房地产商、购房人和各方面专家意见的基础上，制定科学的土地供应计划，并及时向社会发布，以稳定市场预期。
在保护耕地，控制城市建设用地的同时，我们也应认识到：相对于农村居民点用地，城市建设用地是更集约的用地。中国城市建设用地人均指标仅100平方米左右，而农村居民点人均用地一般在150～200平方米，所以因农民进城而增加的城市用地与因人口进城而减少的农村居民点用地存在着后者大于前者的置换关系。因此，我们既要坚持集约利用城市用地，尽可能的少占耕地，也要防止因过度限制正常的城市建设用地而增加城市化和工业化的成本。
(三)改善供应结构，完善住房保障体系解决中低收入家庭住房问题是建立和谐社会的重要保证。针对房地产市场的结构性矛盾，政府应通过加强规划、土地政策的引导，保持普通商品住房在商品房中的主体地位，控制高档商品房建设，提高普通商品住房的供应比例；通过税收、信贷、利率等手段，控制住宅建设标准，引导企业开发普通商品住房。成都等城市在进行招拍挂时，对拟建普通商品房的地块限定最高售价，这一做法有利于稳定房价，增加中低价位商品住房供给，具有借鉴意义。
随着经济社会的发展，要逐步完善住房保障体系。一方面，合理安排经济适用住房的建设规模，调整供应办法，尽量采用定向供应的办法，严格控制销售对象；在部分条件成熟、普通商品住房供应充足、与经济适用住房价格相差不大的地区，适时以“补人头”取代“补砖头”，通过向低收入人群发放住房补贴来取代经济适用住房。另一方面，制定相应鼓励政策，发展廉租住房，加大廉租住房的建设力度，扩大廉租住房的供应范围，保障最低收入人群，包括农村进城务工人员的基本住房需求。
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