地产到底有无泡沫？—一场未了的体能测试（3）
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泡沫反击者：体能充沛说
2004年12月在上海的住交会上，由全国工商联住宅产业商会、中城联盟、华远地产、万通地产等单位合作完成的《中国房地产市场研究报告》正式推出。与建设部《怎样认识当前房地产市场形势》只有数页不同的是，该报告厚达444页。
任志强指着桌上这本厚厚的“泡沫反击”书告诉记者，这本书凡目前参与泡沫争论的经济学家以及国家相关各委办局基本上都送到了。“凡看过这本报告的人基本上都会同意我们的观点。”
“国外的经济学家怎么可能了解中国的实际状况呢﹖”任志强翻开了这本厚书中的提要部分，指出了这本书的一个核心观点：“替代论”。 即目前国内“房地产投资”总量中实际上是两部分，一部分是商品房约占55％，另一个部分则是基建投资（如商场、办公楼等）约45％，实际上后者即基建投资并不是新的商品房增量，而是由以前的基建投资转化到房地产投资中的，在房地产没有市场化之前，单位盖办公楼、商场是自己筹资建造，不是出资到市场中购买，但现在他们统统用货币替代了自己建造，而这个货币流被算在了房地产头上，于是房地产每年的增长看起来都高得吓人，“就这一点而言，谢国忠并不清楚。”任志强说道。
而如果把房地产投资中只占55％的商品房投资，再减去以前每年福利分房时期的住宅建设量，才是每年纯粹的新商品房增量，这个增量速度平均每年只有3．2％。
在2004年11月由发改委主办的十大行业运营状况的调研会上，任志强与尹中立相遇，二者针锋相对，各持己见。会后任志强拿着他的报告一页一页地给尹中立讲了起来。任志强回顾当时的场景说，“他看完以后，认为我们这份报告是有道理的。”
但尹中立在接受记者采访时表示并不同意任志强的一些看法。比如报告中认为，房地产供应量的增长是目前商品房供应量减去原福利分房量，才等于真正增量，对此尹中立不同意，他认为其中的数据不准确，而且任志强认为总体而言房地产供应量没有增长多少这种说法是错误的，近几年房地产增量，工地塔吊遍地林立，有目共睹，“怎么能说纯粹增量只是3．2％呢？”但增量有多快，增量有多少，尹中立也未能给出具体的数据。
法国百富勤中国总经济师在读过任志强的报告之后，给他写来了一封长信，表示从总体上同意报告中对中国房地产发展潜力的把握及无泡沫说，但“有一个问题始终困惑我，也使我对房地产担心，那就是：租金涨幅始终大大低于房地产价格的涨幅，在过去的六年始终如此。为什么会这样？”
无独有偶，吴敬琏在获首届中国经济学奖之后，接受央视访谈时同样谈道：“两年前，我认为没有泡沫，但现在需要关注一些动向，比如房租下降与房价上升同时发生，这就值得注意。”
租金代表不动产的使用价值，而房价代表不动产的交易价值，如果二者差距越来越大，那其喻义犹如朗夜星月：房地产的市场价值在持续远离其实际价值。事实上，只有这个信号是表明泡沫有无最为坚实的一个标杆。问题在于租金下降与房价上升距离拐点还有多远？
经济学家对此无法判下断言，在他们看来中国房地产的确处在成长阶段，但这个机体确实有点累了，累到什么程度？可以再跑一万米？还是只能再跑一千米？到底透支了多少能量？似乎是一个尚看不清的悬疑。总之，到跑不动的时候，是一定不会再跑的。
经济观察报
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泡沫反击者：体能充沛说
2004年12月在上海的住交会上，由全国工商联住宅产业商会、中城联盟、华远地产、万通地产等单位合作完成的《中国房地产市场研究报告》正式推出。与建设部《怎样认识当前房地产市场形势》只有数页不同的是，该报告厚达444页。
任志强指着桌上这本厚厚的“泡沫反击”书告诉记者，这本书凡目前参与泡沫争论的经济学家以及国家相关各委办局基本上都送到了。“凡看过这本报告的人基本上都会同意我们的观点。”
“国外的经济学家怎么可能了解中国的实际状况呢﹖”任志强翻开了这本厚书中的提要部分，指出了这本书的一个核心观点：“替代论”。 即目前国内“房地产投资”总量中实际上是两部分，一部分是商品房约占55％，另一个部分则是基建投资（如商场、办公楼等）约45％，实际上后者即基建投资并不是新的商品房增量，而是由以前的基建投资转化到房地产投资中的，在房地产没有市场化之前，单位盖办公楼、商场是自己筹资建造，不是出资到市场中购买，但现在他们统统用货币替代了自己建造，而这个货币流被算在了房地产头上，于是房地产每年的增长看起来都高得吓人，“就这一点而言，谢国忠并不清楚。”任志强说道。
而如果把房地产投资中只占55％的商品房投资，再减去以前每年福利分房时期的住宅建设量，才是每年纯粹的新商品房增量，这个增量速度平均每年只有3．2％。
在2004年11月由发改委主办的十大行业运营状况的调研会上，任志强与尹中立相遇，二者针锋相对，各持己见。会后任志强拿着他的报告一页一页地给尹中立讲了起来。任志强回顾当时的场景说，“他看完以后，认为我们这份报告是有道理的。”
但尹中立在接受记者采访时表示并不同意任志强的一些看法。比如报告中认为，房地产供应量的增长是目前商品房供应量减去原福利分房量，才等于真正增量，对此尹中立不同意，他认为其中的数据不准确，而且任志强认为总体而言房地产供应量没有增长多少这种说法是错误的，近几年房地产增量，工地塔吊遍地林立，有目共睹，“怎么能说纯粹增量只是3．2％呢？”但增量有多快，增量有多少，尹中立也未能给出具体的数据。
法国百富勤中国总经济师在读过任志强的报告之后，给他写来了一封长信，表示从总体上同意报告中对中国房地产发展潜力的把握及无泡沫说，但“有一个问题始终困惑我，也使我对房地产担心，那就是：租金涨幅始终大大低于房地产价格的涨幅，在过去的六年始终如此。为什么会这样？”
无独有偶，吴敬琏在获首届中国经济学奖之后，接受央视访谈时同样谈道：“两年前，我认为没有泡沫，但现在需要关注一些动向，比如房租下降与房价上升同时发生，这就值得注意。”
租金代表不动产的使用价值，而房价代表不动产的交易价值，如果二者差距越来越大，那其喻义犹如朗夜星月：房地产的市场价值在持续远离其实际价值。事实上，只有这个信号是表明泡沫有无最为坚实的一个标杆。问题在于租金下降与房价上升距离拐点还有多远？
经济学家对此无法判下断言，在他们看来中国房地产的确处在成长阶段，但这个机体确实有点累了，累到什么程度？可以再跑一万米？还是只能再跑一千米？到底透支了多少能量？似乎是一个尚看不清的悬疑。总之，到跑不动的时候，是一定不会再跑的。
经济观察报
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