地产到底有无泡沫？—一场未了的体能测试（4）
[1] [2] [3] [4]
方向何在？
如果把固定投资、工厂厂房投资、商品房投资几者分开来看，或者对于房地产过热会有更清晰的辨识。但目前的统计数字却无法准确显示这些分别，而这也为有关房地产过热的争论带来了不便。
2004年5月9日，由国务院秘书处、发改委、建设部、国土部，江苏、浙江主要领导，以及十家房地产企业代表参与的“长三角房地产运行状况”的调研座谈在上海举行。与会各方就房地产运行状况展开了激烈的争论，长三角房地产是否过热？江浙代表的答复是：“盖多少，卖多少。”实际状况确实也是这样，说到有多少楼盘因空置而破产甩卖，的确鲜见。
但从长三角上报的数据看有一定的空置率，这如何解释呢？企业代表的答复是，在南方地区由于商场、人防等工程并不出售，因此竣工量与出售量相比有10％的差额，在北方由于有锅炉房、车库这个差额近20％，因此不能从竣工与出售的差额而判定房地产出现空置率。
但商品房的供需两旺，并不表明长三角没有虚热。
在这次会议上，发改委副主任刘江指出，目前全国城市化率平均水平在0．8至1．2之间，但江苏省却高达2．8。这意味着“村改镇”的数量，江苏处于高速运行的状况。在后来出台的《关于江苏省2004年国民经济社会发展计划执行情况报告中》明确写出，农业进一步增产难度加大，粮食再增长面临着面积扩大、单产提高的困难，但另一面的问题却是“经济增长对土地的依赖越来越大。环境承载能力弱，环境压力进一步加大。 ”
中国人民大学土地管理系主任叶剑平谈到这个问题时，把土地利用分为了两种，产业用地与住宅用地，目前出现的问题在于地方政府在依靠城市扩张拉动经济，盲目的城市建设、固定投资占用了大量的土地，但这些城市建设并不等于“产业投资”，是可以立竿见影的业绩，却并非立足长远的可解决地方财政与就业问题的产业投资。这就像一场典型的赌博，没有产业发展，就没有财政税收，没有税收，就只能卖土地，土地卖得上了瘾，也就没有人再考虑“产业投资”。
当城市扩张用地威胁至“粮食安全”问题时，全国各地的“村改镇”被强行停牌。这时即便是真正有“产业用地”的需求，却因为这些地早已被各个大小城市风行的“利于城市形象的固定投资”纷纷挤占了。
叶剑平认为像以前那样大量的“农村用地”转为“城市用地”在相当长的一段时间内都不可能放宽尺度，但这个可能性在从东南沿海向内陆转移。比如在江西等省，如果这个项目对地方财政、人口就业有利，是真正的“产业投资”，非“出于形象建设的固定投资”，那么这些内陆省份的“农村用地”转为“产业用地”的可能性，在发改委、国土部通过的难度会比较小。
以上是“农村用地”、“城市扩张用地”与“产业用地”之间的关系。这与城市居民在解决居住这个问题上，是互不相干的。叶剑平谈到“农村用地”按兵不动可以，但城市居民的“住宅用地”不应该也陷于迟缓。既然土地是垄断资源，那么管理者就有责任保持对市场的敏感，房价高时多放地，房价低时少放地，但目前城市“住宅用地”的管理与调配却陷入僵局。
一向对时局持谨慎、低调语态的万科董事长王石语出惊人：“靠政府卖地会饿死。”
那么城市“住宅用地”应如何运转呢？北京土地储备中心主任史贤英正面临着这样的问题，按照市政府的要求，北京土地拍卖今后一律是“熟地”拍卖，这意味着中心必须把已拥有的“毛地”收拾利落，但囊中羞涩的土地中心何堪如此重任？叶剑平也在为史贤英想办法，并提出若干建议，委托市场化公司完成，但必须保证他们的收益。北京土地中心正在奋力平整那些沉睡中的土地。
这就是效率与公平的问题，叶剑平说到二者兼顾的惟一对策，就是发展得慢一点。
房地产泡沫之争，是出于城市化扩张的固定投资过热之争？还是出于住宅投资已然为泡沫笼罩？二者不应混淆。放慢固定投资的步伐，把注意力转向可以解决财政收入的“产业投资”是目前停转农村土地的应取之意，而住宅泡沫，多数专家对于“局部过热”的说法表示认同。而减缓房价趋高走势，加大住宅土地供应量，是现实需要。
经济观察报
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方向何在？
如果把固定投资、工厂厂房投资、商品房投资几者分开来看，或者对于房地产过热会有更清晰的辨识。但目前的统计数字却无法准确显示这些分别，而这也为有关房地产过热的争论带来了不便。
2004年5月9日，由国务院秘书处、发改委、建设部、国土部，江苏、浙江主要领导，以及十家房地产企业代表参与的“长三角房地产运行状况”的调研座谈在上海举行。与会各方就房地产运行状况展开了激烈的争论，长三角房地产是否过热？江浙代表的答复是：“盖多少，卖多少。”实际状况确实也是这样，说到有多少楼盘因空置而破产甩卖，的确鲜见。
但从长三角上报的数据看有一定的空置率，这如何解释呢？企业代表的答复是，在南方地区由于商场、人防等工程并不出售，因此竣工量与出售量相比有10％的差额，在北方由于有锅炉房、车库这个差额近20％，因此不能从竣工与出售的差额而判定房地产出现空置率。
但商品房的供需两旺，并不表明长三角没有虚热。
在这次会议上，发改委副主任刘江指出，目前全国城市化率平均水平在0．8至1．2之间，但江苏省却高达2．8。这意味着“村改镇”的数量，江苏处于高速运行的状况。在后来出台的《关于江苏省2004年国民经济社会发展计划执行情况报告中》明确写出，农业进一步增产难度加大，粮食再增长面临着面积扩大、单产提高的困难，但另一面的问题却是“经济增长对土地的依赖越来越大。环境承载能力弱，环境压力进一步加大。 ”
中国人民大学土地管理系主任叶剑平谈到这个问题时，把土地利用分为了两种，产业用地与住宅用地，目前出现的问题在于地方政府在依靠城市扩张拉动经济，盲目的城市建设、固定投资占用了大量的土地，但这些城市建设并不等于“产业投资”，是可以立竿见影的业绩，却并非立足长远的可解决地方财政与就业问题的产业投资。这就像一场典型的赌博，没有产业发展，就没有财政税收，没有税收，就只能卖土地，土地卖得上了瘾，也就没有人再考虑“产业投资”。
当城市扩张用地威胁至“粮食安全”问题时，全国各地的“村改镇”被强行停牌。这时即便是真正有“产业用地”的需求，却因为这些地早已被各个大小城市风行的“利于城市形象的固定投资”纷纷挤占了。
叶剑平认为像以前那样大量的“农村用地”转为“城市用地”在相当长的一段时间内都不可能放宽尺度，但这个可能性在从东南沿海向内陆转移。比如在江西等省，如果这个项目对地方财政、人口就业有利，是真正的“产业投资”，非“出于形象建设的固定投资”，那么这些内陆省份的“农村用地”转为“产业用地”的可能性，在发改委、国土部通过的难度会比较小。
以上是“农村用地”、“城市扩张用地”与“产业用地”之间的关系。这与城市居民在解决居住这个问题上，是互不相干的。叶剑平谈到“农村用地”按兵不动可以，但城市居民的“住宅用地”不应该也陷于迟缓。既然土地是垄断资源，那么管理者就有责任保持对市场的敏感，房价高时多放地，房价低时少放地，但目前城市“住宅用地”的管理与调配却陷入僵局。
一向对时局持谨慎、低调语态的万科董事长王石语出惊人：“靠政府卖地会饿死。”
那么城市“住宅用地”应如何运转呢？北京土地储备中心主任史贤英正面临着这样的问题，按照市政府的要求，北京土地拍卖今后一律是“熟地”拍卖，这意味着中心必须把已拥有的“毛地”收拾利落，但囊中羞涩的土地中心何堪如此重任？叶剑平也在为史贤英想办法，并提出若干建议，委托市场化公司完成，但必须保证他们的收益。北京土地中心正在奋力平整那些沉睡中的土地。
这就是效率与公平的问题，叶剑平说到二者兼顾的惟一对策，就是发展得慢一点。
房地产泡沫之争，是出于城市化扩张的固定投资过热之争？还是出于住宅投资已然为泡沫笼罩？二者不应混淆。放慢固定投资的步伐，把注意力转向可以解决财政收入的“产业投资”是目前停转农村土地的应取之意，而住宅泡沫，多数专家对于“局部过热”的说法表示认同。而减缓房价趋高走势，加大住宅土地供应量，是现实需要。
经济观察报
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