青岛地产之火向北熊熊而去:楼市北扩四大猜想
青岛楼市由东而北，由前海狭长地带向开阔的北部腹地挺进，地产开发的空间变得更加丰富，青岛地产梦寐以求的连片大盘有了出现的可能。那么青岛楼市北扩的未来究竟是什么样子，在整幅蓝图尚未打造完毕之前，我们可以猜想一番。
猜想一：浮山后：最大的中档居住区？
浮山后作为一个以政府运作为起点的居住社区，从开发伊始就具备了很好的人气基础。浮山后一小区至六小区等大面积住宅小区的开发，让整个浮山后区域的发展有了一个无可比拟的良好起点。我们可以看到，今天的浮山后已经成为众人向往的置业地块，它也呈现出有序的阶段性开发形态。
说到这里就不能不提到城建地产开发的湖光山色，这个楼盘从住宅品质上提升了整个浮山后社区的档次，它对比较前卫的营销策略的坚持，也改变了人们对浮山后拆迁安置区的老印象，并最终促成了居住人群的变化，大批有一定经济实力的白领阶层突破心理障碍入住浮山后，完成了浮山后由中低档住宅区向中档居住社区的角色转变。从目前的情况看，浮山后的房产在价格上，正在成为青岛中档住宅的新标杆；在开发规模上，城建、海信、海尔、鲁信等知名地产运营商都在浮山后进行大面积的开发，楼盘面积动辄数十万平方米。
浮山后的未来怎样？青岛荣昌置业集团副总经理修方舟认为，从目前的情况看，浮山后作为青岛一个大型居住社区的态势已经趋于稳定，无论是居住人员的结构还是区域的整体规划，这里都具备一个中档居住社区的条件。龙江工作室总经理龙江也认为，浮山后成为未来青岛最大的中档居住区是板上钉钉的事。首先从规划上看，最近五六年时间，在浮山后总体规划的框架下，浮山后楼盘开发基本保持了有序和规范，这为浮山后形成一个理性的定位创造了条件。近两三年，在发展中积累了资本的一批大开发商也有实力在浮山后这块平坦空阔的地块上发力，进行精品的运作。而事实上，目前浮山后地产价格，也让开发商们有了发力的动力， 6000元／平方米左右的价格，已经达到了青岛中高档小区的价位，这个价位让开发商们乐于将一些较高的配套引入小区，进一步提升浮山后楼盘的档次。可以想象，在未来几年里，随着一些高品质大盘的成形，浮山后将成为青岛最大的中档居住社区。
猜想二：海尔路：东部写字楼聚集区？
海尔路作为青岛楼市由东而北扩张的一条主线，其自身的定位如何？据介绍，青岛市曾经给海尔路定位为总部办公区，即一些驻青大机构的办公区都将在这条路两侧落户，人们也在这些意向总部中，听到过诸如青啤、莱钢等响亮的名字。海尔路成为东部写字楼聚集区的可能性有多大？
龙江认为，海尔路如果真能如愿成为总部办公区，将对整个青岛楼市有着巨大的影响。目前崂山区存在的最大问题就是人气不足，拥有大量的高档楼盘，有的小区也有相当高的入住率，但相对而言周边的商业氛围和其他配套设施并不能充分满足周边居住者的需求。如果将来总部办公区成功实现，这必将为海尔路和周边楼盘以及整个崂山区楼盘带来更加完善的综合配套。包括浮山后在内的大盘也必将取得强劲的消费支撑。从整个青岛来看，海尔路如果成为总部办公区，这个效应将沿辽阳西路西下，与青岛 CBD区域并成一个巨大的 H形地带，其所囊括的范围，必将成为青岛最繁华的中心。
但海尔路要成为总部办公区，要成为东部写字楼的聚集区，操作起来的难度并不会小，很多既成因素也或多或少会增加阻力。龙江认为，海尔路目前的交通环境和居住人口决定，在短期内其写字楼发展似乎只有总部楼一条道，商业性的写字楼盘按照目前的配套情况，可能并不适合，而作为总部楼开发，如果不能按照使用面积精确开发，出现富余楼层，又可能造成浪费。还有一个重要的问题就是，目前海尔路到底有多少土地可以用来开发写字楼盘，如果不能形成写字楼盘成片开发的综合效应，这个写字楼聚集区的成色又将大大打折。
猜想三：李沧东部：一个新浮山后？
李沧区是去年青岛楼市的热点板块之一，经济适用房引来买家无数，楼盘价格成功突破 4000元／平方米，李沧的“村庄形象”得到了彻底的颠覆。尤其是李沧区政府刚刚公布的李沧东部新区的规划，不禁让人们想起了前几年的浮山后。再过几年，李沧东部会不会成为又一个浮山后呢？
按照规划，李沧区三○八国道以东 34平方公里的土地上将崛起一个“青岛中央居住区”。李沧区将利用 3年到 5年的时间，统一改造东部区域九水路街道办和虎山路街道办的 25个村庄。按照规划，这个地产新区的总建筑面积约500万平方米，既有商品房也有经济适用住房。届时，李沧东部将由偏远的农村地区变成一个功能完善的现代化新城区，不但能安置 3万余名当地居民，还可吸纳 20万外来居民。
那么新浮山后需要多长时间可以形成？这一设想变现的可能性有多大呢？
修方舟认为，李沧东部的改造虽然涉及旧城改造，受政策影响比较大，但其变现的几率仍然很大，因为其基础还是不错的。首先是李沧老城区人气旺盛，可以形成一个有效的购买群体；其次，李沧区城市配套完善速度很快，李沧区房产整体价值的提升，使李沧东部这片处女地也有了成为新中档居住区的规划优势、地块优势和价格优势。
龙江对李沧东部的前景也颇看好，但他认为李沧东部要成为又一个浮山后，应该先具备几个前提条件：第一，顺利完成旧村改造；第二，制订一个合理又十分大气的规划；还有就是浮山后和四方东部区域的开发顺利，并在理想期限内达到饱和，这样李沧区东部成为新浮山后才会有机会。
猜想四：城阳南部：青岛的番禺？
“华南板块”是国内地产界的知名词汇，上百万平方米的几个大社区集合在一起，就成为一座规模相当的城市，创造了中国地产史上的一个奇迹。青岛会不会也出现类似番禺的近郊居住社区？众多业内人士把目光盯向了城阳南部。在这个离市区不远不近的位置，有几个开发商正在打造着自己的大盘。城阳南部尤其是三○八国道周边，可不可能成为青岛的番禺？
修方舟认为，城阳要发展成为青岛的番禺有其市场基础，但政策基础会成为这一设想实现的障碍。他说，从目前青岛的地产形势看，向北走是一个趋势，而工作在城市，居住在郊区也越来越合情合理。但问题是，相关政策会不会允许如番禺一样，将巨大而集中的土地全面用来进行房地产开发。修方舟指出，华南板块并非完美模式，也存在先天性不足，开发商独立造城又拼城，每个社区都自建学校、医院乃至高尔夫球场等，造成一种浪费。所以，城阳楼盘如果追求番禺式的规模效应，也应该做到步骤一致，政府应该在政策上扶持、配套上完善，有规模还要追求更好的效应。
龙江也认为，从目前情况看，城阳要成为青岛的番禺，在很多硬件条件上还需要完善。比如交通，目前市区通往城阳只有三条道，而广州和番禺之间道路发达，至少有 8条优质公路，番禺的南边就是深圳，有香港投资客的消费支撑，城阳却缺乏这种第二购买力。他认为，只有消除上述不利因素，在浮山后等沿途重点区域开发成熟后，城阳地产才会真正有机会成为青岛的番禺。
半岛都市报 记者 魏建华
猜想一：浮山后：最大的中档居住区？
浮山后作为一个以政府运作为起点的居住社区，从开发伊始就具备了很好的人气基础。浮山后一小区至六小区等大面积住宅小区的开发，让整个浮山后区域的发展有了一个无可比拟的良好起点。我们可以看到，今天的浮山后已经成为众人向往的置业地块，它也呈现出有序的阶段性开发形态。
说到这里就不能不提到城建地产开发的湖光山色，这个楼盘从住宅品质上提升了整个浮山后社区的档次，它对比较前卫的营销策略的坚持，也改变了人们对浮山后拆迁安置区的老印象，并最终促成了居住人群的变化，大批有一定经济实力的白领阶层突破心理障碍入住浮山后，完成了浮山后由中低档住宅区向中档居住社区的角色转变。从目前的情况看，浮山后的房产在价格上，正在成为青岛中档住宅的新标杆；在开发规模上，城建、海信、海尔、鲁信等知名地产运营商都在浮山后进行大面积的开发，楼盘面积动辄数十万平方米。
浮山后的未来怎样？青岛荣昌置业集团副总经理修方舟认为，从目前的情况看，浮山后作为青岛一个大型居住社区的态势已经趋于稳定，无论是居住人员的结构还是区域的整体规划，这里都具备一个中档居住社区的条件。龙江工作室总经理龙江也认为，浮山后成为未来青岛最大的中档居住区是板上钉钉的事。首先从规划上看，最近五六年时间，在浮山后总体规划的框架下，浮山后楼盘开发基本保持了有序和规范，这为浮山后形成一个理性的定位创造了条件。近两三年，在发展中积累了资本的一批大开发商也有实力在浮山后这块平坦空阔的地块上发力，进行精品的运作。而事实上，目前浮山后地产价格，也让开发商们有了发力的动力， 6000元／平方米左右的价格，已经达到了青岛中高档小区的价位，这个价位让开发商们乐于将一些较高的配套引入小区，进一步提升浮山后楼盘的档次。可以想象，在未来几年里，随着一些高品质大盘的成形，浮山后将成为青岛最大的中档居住社区。
猜想二：海尔路：东部写字楼聚集区？
海尔路作为青岛楼市由东而北扩张的一条主线，其自身的定位如何？据介绍，青岛市曾经给海尔路定位为总部办公区，即一些驻青大机构的办公区都将在这条路两侧落户，人们也在这些意向总部中，听到过诸如青啤、莱钢等响亮的名字。海尔路成为东部写字楼聚集区的可能性有多大？
龙江认为，海尔路如果真能如愿成为总部办公区，将对整个青岛楼市有着巨大的影响。目前崂山区存在的最大问题就是人气不足，拥有大量的高档楼盘，有的小区也有相当高的入住率，但相对而言周边的商业氛围和其他配套设施并不能充分满足周边居住者的需求。如果将来总部办公区成功实现，这必将为海尔路和周边楼盘以及整个崂山区楼盘带来更加完善的综合配套。包括浮山后在内的大盘也必将取得强劲的消费支撑。从整个青岛来看，海尔路如果成为总部办公区，这个效应将沿辽阳西路西下，与青岛 CBD区域并成一个巨大的 H形地带，其所囊括的范围，必将成为青岛最繁华的中心。
但海尔路要成为总部办公区，要成为东部写字楼的聚集区，操作起来的难度并不会小，很多既成因素也或多或少会增加阻力。龙江认为，海尔路目前的交通环境和居住人口决定，在短期内其写字楼发展似乎只有总部楼一条道，商业性的写字楼盘按照目前的配套情况，可能并不适合，而作为总部楼开发，如果不能按照使用面积精确开发，出现富余楼层，又可能造成浪费。还有一个重要的问题就是，目前海尔路到底有多少土地可以用来开发写字楼盘，如果不能形成写字楼盘成片开发的综合效应，这个写字楼聚集区的成色又将大大打折。
猜想三：李沧东部：一个新浮山后？
李沧区是去年青岛楼市的热点板块之一，经济适用房引来买家无数，楼盘价格成功突破 4000元／平方米，李沧的“村庄形象”得到了彻底的颠覆。尤其是李沧区政府刚刚公布的李沧东部新区的规划，不禁让人们想起了前几年的浮山后。再过几年，李沧东部会不会成为又一个浮山后呢？
按照规划，李沧区三○八国道以东 34平方公里的土地上将崛起一个“青岛中央居住区”。李沧区将利用 3年到 5年的时间，统一改造东部区域九水路街道办和虎山路街道办的 25个村庄。按照规划，这个地产新区的总建筑面积约500万平方米，既有商品房也有经济适用住房。届时，李沧东部将由偏远的农村地区变成一个功能完善的现代化新城区，不但能安置 3万余名当地居民，还可吸纳 20万外来居民。
那么新浮山后需要多长时间可以形成？这一设想变现的可能性有多大呢？
修方舟认为，李沧东部的改造虽然涉及旧城改造，受政策影响比较大，但其变现的几率仍然很大，因为其基础还是不错的。首先是李沧老城区人气旺盛，可以形成一个有效的购买群体；其次，李沧区城市配套完善速度很快，李沧区房产整体价值的提升，使李沧东部这片处女地也有了成为新中档居住区的规划优势、地块优势和价格优势。
龙江对李沧东部的前景也颇看好，但他认为李沧东部要成为又一个浮山后，应该先具备几个前提条件：第一，顺利完成旧村改造；第二，制订一个合理又十分大气的规划；还有就是浮山后和四方东部区域的开发顺利，并在理想期限内达到饱和，这样李沧区东部成为新浮山后才会有机会。
猜想四：城阳南部：青岛的番禺？
“华南板块”是国内地产界的知名词汇，上百万平方米的几个大社区集合在一起，就成为一座规模相当的城市，创造了中国地产史上的一个奇迹。青岛会不会也出现类似番禺的近郊居住社区？众多业内人士把目光盯向了城阳南部。在这个离市区不远不近的位置，有几个开发商正在打造着自己的大盘。城阳南部尤其是三○八国道周边，可不可能成为青岛的番禺？
修方舟认为，城阳要发展成为青岛的番禺有其市场基础，但政策基础会成为这一设想实现的障碍。他说，从目前青岛的地产形势看，向北走是一个趋势，而工作在城市，居住在郊区也越来越合情合理。但问题是，相关政策会不会允许如番禺一样，将巨大而集中的土地全面用来进行房地产开发。修方舟指出，华南板块并非完美模式，也存在先天性不足，开发商独立造城又拼城，每个社区都自建学校、医院乃至高尔夫球场等，造成一种浪费。所以，城阳楼盘如果追求番禺式的规模效应，也应该做到步骤一致，政府应该在政策上扶持、配套上完善，有规模还要追求更好的效应。
龙江也认为，从目前情况看，城阳要成为青岛的番禺，在很多硬件条件上还需要完善。比如交通，目前市区通往城阳只有三条道，而广州和番禺之间道路发达，至少有 8条优质公路，番禺的南边就是深圳，有香港投资客的消费支撑，城阳却缺乏这种第二购买力。他认为，只有消除上述不利因素，在浮山后等沿途重点区域开发成熟后，城阳地产才会真正有机会成为青岛的番禺。
半岛都市报 记者 魏建华
